反抵押貸款(RAMS，Reverse Annuity Mortgages)，又稱逆向年金抵押貸款，是指借款人將個人擁有的不動產抵押給銀行、房地產抵押貸款公司等儲蓄類金融機構，以獲得一系列的月付款，至貸款期末以大額現金償還的貸款。
基本介紹
- 中文名：反抵押貸款
- 外文名：Reverse Annuity Mortgages
- 英語簡寫：RAMS
- 別稱：逆向年金抵押貸款
內容簡介,案例分析,
內容簡介
這種貸款是為擁有不動產，同時基本沒有或少有債務的老人設計的，一般期限固定，為借款人在一定時間內(通常為10年)提供金額固定的付款。如果10年內該項房產被出售或房產所有人去世，則用房產的銷售收入來償還貸款；如果10年後房產的所有人依然健在，貸款則需予以償還。
與通常由房主定期還款給債權人的抵押貸款相反，它由債權人向房主（即債務人）定期付款，房主繼續獲得居住權並負責維護，當房主出售房屋、永久性地搬出去或者死亡時，債權人最終獲得該房產出售產權，該貸款才連本帶利地得到清償。
為了消除壽命風險，銀行在每月支付額中取出一部分交於人壽保險公司，購買遞延人壽保險金，在貸款期限到期時由人壽保險公司支付借款人貸款，直到貸款人死亡，房產才被變賣支付貸款。反抵押貸款不具有追索性，當出售住房所得的資金不足以彌補貸款本金和利息總額時，銀行不能向借款人或其後代追索餘額。
案例分析
美國的反抵押貸款
在美國，有相當多的辛苦一生掙錢買下住房的居民，雖已付清購房的抵押分期付款，房子的價值也比原先買價增加，但高昂的醫療費用和財產稅等使他們有限的固定工資收入入不敷出，他們往往成為“房子富翁，現金窮人”，有的不得不瀕臨賣掉房子的命運。然而，金融界為這些居民提供了一種新的生計——反抵押貸款。
反抵押貸款是給房主每月一筆固定的貸款，房主繼續獲得居住權並負責維護。這種月固定貸款一直延續到房主去世。當房主去世後，由財產出售所得還清貸款本息。反抵押貸款與常規的產權房產貸款不同之處是，後者是給房主一大筆錢，然後按月分期償還。而反抵押貸款是平均每月給房主一筆錢，而還本付息則是借款人去世後留給財產律師去處理的事，加上由於是貸款，又可免稅。另外，在任何情況下，全部房產在名義上都屬於房主所有，因而只有當房子出賣時，才會產生不動產轉移稅。這些，給購房人帶來了心理負擔減輕的感受和好處。反抵押貸款是的80年代中期新澤西州勞瑞山的一家銀行創立的，如今，反抵押貸款在美國日趨興旺。進入 90年代，這家銀行已有4000多個反抵押貸款客戶。平均每戶得到每月800美元的貸款。1989又有兩家銀行安排了800個新反抵押貸款客戶。為了鼓勵更多的銀行和信用機構為居民提供反抵扦貸款，美國聯邦住房和城市發展部同意在全國範圍內為銀行提供的2500戶小額反抵押貸款客戶保險。
反抵押貸款“中國結”
同樣老齡化問題嚴重的美國、歐洲、印度已對此給出了同一答案——反抵押貸款（RAMS）。有估計認為，美國實施反抵押貸款業務20多年來，1200萬人從中受益，300萬老年人因此脫離貧困。反抵押貸款已成為美國許多老年住房所有者可選擇的最佳金融產品。
以反抵押貸款為主的金融創新養老工具將使中國“未富先老”引發的諸多問題得有效解決。當前，中國發展反抵押貸款的條件已基本成熟。
可能性與必要性兼備
目前中國已具有適合反抵押貸款發展的沃土。
■中國大多數老人積蓄不多，靠有限的退休金生活。人們對僅靠養老金維持退休後生活普遍缺乏信心。與此同時，由於1980、1990年代實行公房出售，不少老年人以較低價格買下了價值較高的房產，隨著房價上漲，多數房產都有了較大增值。但老人不能將自住房先行出售或出租。據調查，年齡60歲以上、年收入少於5萬元、住房居住期10年以上、房產價值30～160萬元之間的老年房主，在上海達100萬之多。這些都是開展反抵押貸款的潛在客戶。
■推出適合中國國情的反抵押貸款品種早已受到國家重視。據最新《物權法》六審稿規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，不需繳納續期費用。這有效支持了中國發展反抵押貸款的產權基礎，使中國發展反抵押貸款再無使用權和所有權分離的矛盾。同時，相關學者和建設部、保監會的專家已經在研究設計中國的反抵押貸款品種，中國設立的銀行間房地產抵押貸款支持證券市場也已基本實現交易系統平穩運行，為中國形成反抵押貸款證券市場奠定了基礎。
■住房抵押貸款推行了近10年，人們逐漸接受了越來越多的房貸品種。傳統的養老觀念“養兒養老”越來越不盡人意，社會觀念在逐漸改變。住房反抵押貸款的推出可以有效解決老人養老金的不足，減輕子女負擔，相信不久的將來會為更多人所接受。
當前推行住房反抵押貸款，對經濟和金融發展都具有深刻涵義：
■促進中國房地產市場的成熟。反抵押貸款解放了長期禁錮於老年人手中的房產資源，可以活躍中國二手房市場。同時其推出過程需要一系列房地產法規的完善，這些法規的完善也促進中國房地產市場更加成熟。
■促進中國金融業同國際接軌。開展反抵押貸款，國內金融機構需要向西方國家學習和交流，通過國際合作，設計適合中國國情的反抵押貸款品種，促進中國金融業更趨規範，同國際接軌。
“中國式”困惑
由於中國當前正處於經濟環境轉型特殊時期，一些極具中國特色的問題，將在一定程度上影響反抵押貸款的推出和發展。
■部分住房不滿足相關產權條件
中國城市大約60%老年居民居住的是不完全產權住房。不完全產權住房是指在中國經濟轉型時期，單位將原公房通過優惠的形式出售給已經承租或使用該公房的職工，職工對其享有部分產權的居住用房。從法律性質上講，不完全產權住房實際上反映的是代表國家行使國有資產管理權的住房單位和購房職工間的特殊共有關係。這種特殊的產權形式並不完全符合住房反抵押貸款的產權條件。
但深入分析可以看出，購房者所購住房的價值構成上包含售房單位的出資部分，由此形成了售房單位和購房人對住房的不同產權比例。但售房單位在該房屋進入市場交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋，只有在購房者將該房屋進行交易時才有權依產權比例進行收益分割，購房者享有永久使用權和繼承權。
由此看來，我們完全可以將不完全產權住房看作是——住房者擁有相當比例的產權而售房單位只擁有較少比例收益權的住房。只有這樣，不完全產權住房才能滿足住房反抵押貸款的產權條件。
■與傳統觀念相悖
中國的傳統是“但存方寸地，留於子孫耕”。將自己的房產抵押出去而無法留給子女，有違傳統觀念。而且當前經濟不發達、貧富差距加大，老百姓辛苦一輩子才能購買一套房子，卻又將房子抵押，以貸款養老，讓很多人想不通。
另外，反抵押貸款在一定程度上跟中國孝道有牴觸。父母健在就把房子抵押給銀行，會造成巨大的社會輿論壓力，這是許多尊崇傳統孝道的年輕人無法接受的。這些都有可能成為反抵押貸款發展的思想阻力。
■銀行缺乏主動處置房產經驗
住宅反抵押貸款要求銀行主動經營房產。銀行通過反抵押貸款，拿到了大量房產，但如何處置卻成了問題。中國的銀行長期以來只是向房地產開發企業和消費者發放貸款，並未參與房地產的實質買賣，大多數銀行缺乏處置房產的經驗。即使有相關經驗，也大都是被動地處理抵債房等不良資產，而不是主動買賣房產。
在中國資產證券化市場並未形成的情況下，如果搞住房反抵押貸款，只能靠現存房產市場來消化銀行手中的大量住宅，將加大銀行的風險。
■法律與政策不完善
目前中國相關法規還不完善，政府扶持政策尚未出台。反抵押貸款是一項風險較高的貸款品種，在政策不清晰條件下，很少有機構敢於冒政策風險推出反抵押貸款業務。況且，中國長久以來缺乏透明、公正的法治環境，政府工作效率低，市場上暗箱操作，走門路、收受賄賂的事情層出不窮。這種情況下，反抵押貸款交易各方的利益都可能受到損害。
■缺乏規範化市場中介機構
中國房地產中介一向問題嚴重，存在很多違法違規現象。單就房地產評估而言，市場起步較晚，發展極不規範，存在惡性競爭，且評估機構整體素質偏低。如果評估結果具有爭議性，對於弱勢群體來說，將更難得到及時、公正、合理的處理。
就中國目前情況而言，住房反抵押貸款的推出應該走“銀保企合作”路線。具體操作辦法是：借款者首先將住宅抵押給銀行，銀行跟借款人商定反抵押貸款的期限（可定為10年）並每月向借款人發放月付款，同時銀行每月向保險公司支付一定的保金投保。如果達到期限，借款人還健在，其後的月付款由保險公司支付；如借款人去世，或房產出售，銀行可將房產以合理的價格銷售給房地產經紀公司，再由房地產經紀公司銷售。銀行、保險公司、房地產經紀公司的選擇及其業務規則在契約簽訂時就固定下來。
銀行作為放貸者，可以有效利用其較高的信譽度、雄厚的資金實力和貸款金融業務的熟練性；保險公司作為風險控制者，可以發揮其風險控制的優勢；房地產經紀公司作為標的資產的處理者，則發揮了其房地產交易專長。這種模式有效規避了反抵押貸款的人壽、銷售風險，同時發揮了“銀保企”三者各自的優勢，節約了社會資源，使三者共同分享反抵押貸款的收益，是一種適合中國現狀的操作模式。
另外，可以選擇幾個經濟發達、居民收入水平高、觀念創新的沿海大城市（如北京、上海、廣州、深圳等），作為試點推行“反抵押貸款”，積累經驗，成熟後再向全國各地推廣。
反抵押貸款（RAMS)理想環境條件
■合格的市場主體
大規模擁有完整住宅產權的老年業主是反抵押貸款產生的需求基礎。反抵押貸款的產生要求存在大量的擁有頗具價值自住房產的老年人，即所謂的“貨幣窮人資產富人”。這要求可能的借款者具備以下基本要點：第一，達到合適年齡。美國一般認為住房反抵押貸款的合適年齡在70歲以上；第二，強烈的貨幣需求。例如，美國一份對低齡老年人的調查（Siegel，2004）顯示，房產已經成為“家庭”的載體，認為家庭越重要的老年人，越不願放棄對住房的產權。反抵押貸款是老人在退休金和其他貨幣來源遠不能滿足生活需求時才會使用的後招。第三，借款人要擁有完整的房屋產權，單純擁有有限年限使用權或僅擁有部分產權對反抵押貸款來說是沒有價值的。第四，房產必須達到一定價值。Merrill、Finkel 和Kutty(1992)研究表明：房產價值低於10萬美元的老年房主從反抵押產品中得到的好處有限，而高於20萬美元的則因有其他資產而不需要釋放房產產權來增加收入。
實力雄厚的貸款發放者是反抵押貸款發展的重要物質條件。發放反抵押貸款的金融機構必須具備充足資金和良好信譽。這是因為：首先，信譽顯著實力雄厚的公司機構才能設計出較為合理的程式、制度和兼顧各方利益的貸款品種。其次，從事住房反抵押貸款的機構雖可以獲得比較豐厚的收益，但要承受貸款期限長、房產價值變化、老人預期壽命和利率不穩定、房屋損耗等一系列不可知風險，只有達到一定規模的機構才能保證持續穩定地從事反抵押貸款業務。再次，反抵押貸款投資者只願從有實力有信譽的機構手中購買產品。實力缺乏的機構即使開展反抵押貸款業務也會因找不到合適買家而淡出市場。
針對不同需求設計合理的抵押貸款品種是市場正常運行的物質基礎。其特點是：種類繁多、證券化、標準化。反抵押貸款證券化可以降低市場風險。符合條件的老人將自己所擁有的房屋所有權出讓給抵押貸款證券化機構。證券化機構向下遊資金提供者發行債券融資，發行房產信託憑證，在證券交易所上市交易，完成反抵押貸款證券化。而對交易各方來說，標準化的抵押貸款品種是降低交易成本、減少交易糾紛的有效保證。標準化的反抵押貸款要對貸款數額、發起費用、利率水平、變動形式、適合人群、付款方式及保險狀況等做出明確規定。
大量的反抵押貸款投資者，主要是指從放貸機構中申請反抵押貸款，預期獲得未來處置房產收益的投資者。反抵押貸款投資者可以有效緩解放貸機構的資金壓力。放貸機構在開展反抵押貸款業務後，收到眾多房產，但因此每年要支付大量現金，這樣就使這些資金髮生凝固，直到數年之後才可能收回，這導致了當前很可能遇到支付危機。投資者購買反抵押貸款或證券，有效分擔了放貸機構的資金風險，同時也分享了反抵押貸款的高額收益。
遵循市場規律的房產經營者和活躍的現存房流通市場是最終房產消化者。反抵押貸款的標的最終要流向現房流通市場。成熟和活躍的現存房流通市場是反抵押貸款有效流轉的終端保證。例如美國二手房市場非常活躍，二手房與新房成交量之比為6:1，吞入了大量反抵押貸款標的資產，推動了美國反抵押貸款迅速繁榮。
經紀人是活躍市場、增加反抵押貸款流動性的有效因素。業務熟練的經紀人可以有效簡化交易程式，節約交易時間，減少交易雙方訴訟糾紛。
■發達的證券發行和流通市場
要保證反抵押貸款有效實施，就要建立反抵押貸款證券發行和流通市場。通過成熟的市場運作模式，反抵押貸款證券發行和流通市場可以作為交易者產權和資金的沉澱池，有效分散非系統性風險，活躍債券市場。一方面，發達的反抵押貸款證券市場較容易保證銀行等放貸機構的資金來源，緩解銀行資金壓力，增加金融機構對反抵押貸款的信心；另一方面，活躍的反抵押證券市場可以增加貸款的流動性，保證投資者的投資能夠隨時變現，增加投資者的信心，從而吸引更多資金流入市場。
■有效的市場監管
完善的市場監管體系是對借款人和投資人合法權益的有力保證。政府分管房地產和金融的職能部門應該建立投資審核制度、信息披露制度，公開審核程式和結果，增強業務透明度，以防止發生內幕交易等市場欺詐行為，便於社會公眾監督。會計審計機構和房產評估機構要公正、公平、公開、高效執業，保證交易雙方合法權益，減少交易雙方信息禁止。
■適宜的市場軟環境
國家政策的支持是反抵押貸款發展的軟力量。反抵押貸款期限較長，政策風險極高，因此國家政策長期穩定的支持是其不可或缺的保障。此外，社會道德對反抵押貸款的承受能力也相當重要，只有觀念創新開放才能減少反抵押貸款的阻力。
來源：《當代金融家》
