基本介紹
房地產簡介,形成條件,特點,類型,生產性需求,消費性需求,投資性需求,影響因素,潛在需求,有效需求,需求因素,實例分析,
房地產簡介
房地產是指土地、建築物及固著在土地、建築物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。
可以有三種存在形態：即土地、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。香港房地產最為重視地產風水，天師後裔、風水大師張金華表示：福地福人居，天人合一，人地相融，適配者即福。
形成條件
1、消費者願意購買，即有購買慾望；
2、消費者能夠購買，即有支付能力。
特點
由於房地產商品是與土地密切聯繫的特殊商品，因此，與一般商品的需求相比較，房地產需求具有顯著的特點，主要是：
1.房地產需求的整體性
這是由地產和房產需求的不可分割性所決定的。由於房地產是地產和房產的結合體和統一物，土地是房屋的物質載體，而房屋是地基的上層建築，二者不可分割，因而房地產需求既包含了對房產的需求，也包含了對地產的需求，是對房地產統一體的需求，決不可以也不可能把二者分離開來。這就決定了房地產商品空間的固定性、效用的長期性和價值量的巨額性，由此引發房地產需求的特殊性和對房地產市場需求分析的複雜性。
2.房地產需求的區域性
由於房地產空間的固定性、具有不動產的特性，其位置不可移動，這就決定了房地產需求的地區性彆強。主要表現在兩方面：一方面，一定地域或一個城市房地產市場需求絕大部分來自本地區或本區域內的工商企業和居民的需求，即使外地居民或海外居民有購房需求也必須遷移到該地區才能形成實際需求。不象彩電、冰櫃等一般商品可以運輸到凡是有需求的全國各地甚至海外銷售。另一方面，在同一城市的不同地段房地產市場需求也可以有很大差異，如在市中心地區、次中心地區和城市郊區，人口密集度、地區級差和房價等不同，都會形成不同的房地產需求。房地產需求的這種明顯的區域性，要求房地產企業在投資決策時，要認真分析本區域的房地產市場需求，使供給與地區需求相適應；同時，也要求地區政府在處理供求關係時，必須根據地區市場需求，組織本區域內房地產供給和需求的總量平衡。
3.房地產需求的層次性
這裡所說的需求的層次性主要是針對住宅房地產而言的，包括兩層含義：
第一層，是指住宅的功能性需求層次。住宅作為生活資料，可以滿足人們生存性需求、享受性需求和發展性需求，隨社會經濟成長和收入增加，在滿足基本生存需要的基礎上，享受性需求和發展性需求會越來越上升到主要地位，因此，適應這種需求的變化趨勢，住宅的設計、房型、設施、科技含量、環境與品位也要不斷提高。
類型
房地產需求是多種多樣的，根據其需求的性質大致可分為三種類型：
生產性需求
是指物質生產部門和服務部門為滿足生產經營需要而形成的對房地產商品的需求，其需求的主體是各類企事業單位和個體工商業者。如，工廠的廠房、商店的商鋪、辦公用房、服務行業用房以及其他生產經營性用房等產生的需求。這類需求直接同社會生產經營活動有關，是房地產作為生產要素存在而形成的需求。房地產開發商要從生產性需求出發，提供符合需求的這類物業。
消費性需求
是由人們的居住需要而形成的房地產需求，主要是住宅房地產需求，其需求的主體是居民家庭。這類需求具有廣泛性和普遍性。按住宅的分類，居住消費需求又可以分為：花園別墅需求、高層住房需求、多層住房需求、大中小各類房型的需求和各種不同檔次的住房需求等。如何根據住宅消費需求的不同層次性，開發建設不同的居住物業，始終是房地產供應商需要認真研究的課題。
投資性需求
是指人們購置房地產不是為了直接生產和消費，而是作為一種價值形式儲存，在合適的時候再出售或出租，以達到保值增值的目的。它本質上屬於獲利性的投資行為，房屋轉售是為了獲取差價收入，房屋出租是為了獲得租金收入。在市場經濟條件下，房地產投資性需求的產生有其必然性，它是由房地產的資產功能引伸出來的，房地產作為不動產不僅是價值量大的超耐用品，而且土地又是稀缺資源，有升值的趨勢，是良好的投資工具，投資者看中的正是這種投資風險較小，收益穩定，因而受到青睞。
房地產投資性需求可分為兩種：
一種是長期性投資，購房後長期出租，等待房價上漲時再轉售；
另一種是短期性投機炒作，在購買期房後炒高房價再在較短時間內轉手出售獲利。
房地產投資性需求的作用有兩重性：
一方面，它是市場經濟的滑潤劑，有利於促進房地產市場繁榮，特別是在供過於求的情勢下，投資性購房能夠擴大需求，活躍市場，有助於供求平衡，這種積極作用正是投資性需求得以長期存在的緣由。
另一方面也應看到可能出現的某些消極作用。過度投機可能增加房地產市場需求的水分和泡沫，造成需求旺盛的假象，加劇供求失衡，甚至出現房價大起大落的禍患，特別是在房地產市場供不應求的情勢下，短期投機性炒作人為抬高房價，不利於實現房價的基本穩定。所以，對房地產投資性需求的政策選擇，應把握恰當的度，國際上通行的適度的量化標準是，投資性購房量控制在房地產交易總量的20%以下；在保護其積極作用的同時，採取適當的政策措施（例如物業稅調節），限制其消極作用，在必要時還可制定法律法規限制期房轉售。
此外，從需求對象來劃分，房地產市場需求還可以分為：本地人士需求、外省市人士需求和境外人士需求三種。房地產本身雖然不能遷移，但是需求對象可以來自四面八方。房地產需求主要來自本地區，而隨著開放度的提高，越來越多的外地人士進城買房，境外人士（港、澳、台和外商）也進入買房，由此，地區房地產市場也日漸擴展為全國市場和國際市場。特別是一些特大城市這種趨勢更為明顯，上海市商品住宅交易總量中，屬外省市人士和境外人士購買的已占四分之一。所以，房地產市場需求還應考慮滿足本地區外人士的需要。
影響因素
在市場經濟條件下，影響房地產市場需求有多種主客觀因素，分析這些因素，對於擴大市場需求，正確進行投資決策，積極組織供求平衡有重要意義。
1.國民經濟發展水平
一國或一個地區的經濟發展水平是影響房地產需求的決定性因素。一般來說，房地產需求水平與國民經濟發展水平呈現出一種正相關的關係，即一個國家或地區經濟發展水平高，相應促使其房地產需求的水平也比較高，反之則相反；一個國家或地區某一時期國民經濟發展速度快，這個時期房地產需求增長也比較快，反之則相反。國民經濟發展水平對房地產需求的影響作用主要來自兩個方面：
一是投資規模。投資規模的擴大，拉動生產經營性用房需求增加，從而擴大了對工業廠房、商鋪、辦公用房等需求。
二是國民收入水平。隨經濟發展國民收入增加，企業的擴大再生產能力提高，個人的可支配收入增長，必然會增大對房地產的生產性需求和消費性需求。中國改革開放以來國民經濟快速增長，促進了各類房地產需求急增，由此推動了現階段中國房地產業出現繁榮局面。
2.居民收入水平和消費結構
居民收入水平與房地產需求呈正方向變動的關係。從住宅消費需求的角度分析，在住房價格既定的前提下，居民的收入水平和消費結構對住房需求具有決定性作用。
首先，居民收入水平的提高直接拉動居住消費需求的增加。中國城鎮居民長期來受收入水平低的制約，居住水平和居住質量都比較低，改革開放以後隨收入較大幅度增加，改善住房條件的願望十分迫切，促使住宅的需求數量和質量急速提高，從而成為房地產市場發展的強大推動力量。
其次，居民收入水平的提高，還促使居民的消費結構發生重大的質的變化，主要表現在恩格爾係數下降，即花費在食品方面的比重減少，而花費在“住”和“行”上的比重增加。在住房制度改革以前，由於實行實物福利分房制度，房租極低，房屋租金只占居民生活消費的2%~3%；住房分配貨幣化後，多數居民購買商品房，同時房租也逐漸上升到商品房租金水平，居住消費在家庭生活消費支出中的比例也相應上升到10%以上。國際上已開發國家住房消費支出一般占家庭年收入的三分之一左右。隨經濟發展和收入提高中國城鎮居民的消費結構也將進一步最佳化。當前中國城市的恩格爾係數已降到37.7%，按國際經驗，當居民消費結構的恩格爾係數處在40%~50%之間時，正是住房需求旺盛、房地產業大發展的時期。近幾年來中國城市房地產業的興旺發達，印證了這一點。
3.房地產價格
房地產商品與其它商品一樣，價格和需求量之間存在著反方向變動的關係，即在其他條件不變的情況下，房地產價格提高，會限制消費者對房地產的需求量；反之，房地產價格下降，會促使消費者對房地產商品的需求量上升。可見，房地產價格的高低對其需求量的多少，有著重要的調節作用。但由於房地產是與土地相聯繫的一種特殊商品，其價格和需求都有一定的特點，因而房價對需求的影響必然呈現出極為複雜的情況。
4.城市化水平
城市化是社會經濟發展的必然趨勢。城市化包括城市數量的增加、規模的擴大和城市人口的增多等。城市化水平的高低也是影響房地產需求的重要因素，主要體現在：
一是伴隨城市數量的增加和規模的擴大，必然要加快城市建設，例如，蓋更多的工廠，辦更多的商店、銀行、學校、醫院以及基礎設施建設，從而對各類房地產提出更多更大的需求。
二是城市人口的增多，既增加了對城市住宅的巨大需求，又增加了安排就業對生產經營性房地產需求。
三是城市建設的發展，需要進行舊區改造和實施重大建設工程，由此必然要進行舊城區的動拆遷，引致動拆遷戶的大量住房需求。世界各國城市化平均水平為60%，已開發國家高達80%。當前中國的城市化率約在38%左右，預計到2020年將提高到60%，大量農村人口進城就業和生活，房地產市場的潛在需求很大，必將帶動中國房地產業長期持續發展。
5.國家有關經濟政策
國家的土地政策和財政政策的調整，會對房地產價格產生重大影響，進而影響房地產需求。同時房地產稅收政策的變動還會增加或減少購房者的負擔，發揮抑制或促進居民購房需求的作用。例如，在房地產市場需求不振時，降低契稅稅率，減少購房負擔，可以鼓勵居民買房。
國家利率政策的調整，也會對房地產生產性需求、投資性需求和消費性需求產生重大影響。首先是貸款利率的升高或降低，會影響投資成本和收益率，從而抑制或促進生產性需求和投資性需求。其次是貸款利率的升高或降低會從兩方面影響房地產消費性需求：
一是對開發商貸款利率的高低，會直接影響房地產商品的價格變化，從而影響消費性房地產需求；
二是對居民的住房貸款利率的變化，會增加或減少購房支出，從而影響消費性房地產需求。
國家的住房政策也是影響住房需求的重要因素。中國原有的實物福利分房制度，抑制對商品住房的需求；而改革以後實施住房分配貨幣化政策，則促使居民購買商品房，擴大了對商品住房的需求。
6.消費者對未來的預期
同時，也取決於對未來房價變化的預測，一般消費者都存在“買漲不買跌”的心理，當房價上升時，若消費者預期房價還會上漲，即使當前價格偏高，但今後存在上升空間，未來收益會促使消費者需求提前釋放，形成現實需求增長。這種情況在投資性需求方面表現得尤為明顯，因為投資性購房者的目的是投資獲利，預期房價上漲吸引其投資買房。而當房價下跌時，若消費者預期還會下跌，則他們往往會持幣待購，遲遲不肯入市，導致延期消費。
此外，還有一種消費心理即“負債消費”觀念也會影響房地產需求。例如長期來的“即期消費”觀念，對住房消費信貸難以接受，會因購房支付能力的不足而影響住房需求；而當樹立起“負債消費”的現代消費觀念，在未來收入預期的基礎上，敢於“用明天的錢圓今天的住房夢”，就會藉助住房抵押貸款進入房市，從而擴大了住宅市場需求。
潛在需求
所謂房地產的潛在需求，需求。由於潛在房地產需求是一定時期內該地區房地產需求的最大可能值，因此也稱為房地產的邊界需求。潛在需求雖然不能作為提供現實供給的根據，但對規劃未來房地產開發規模和投資決策有重要參考作用。所以政府部門和房地產開發企業在制定長期發展規劃時都要重視預測房地產潛在需求。
有效需求
所謂房地產的有效需求，也就是前文提到的現實需求，從微觀經濟的意義上來講，是指消費者在一定的時期內，在每一價格的水平上願意而且能夠購買的商品量，即有支付能力的需求。從巨觀經濟的意義上來講，是指商品的總供給與總需求達到均衡狀態時的總需求。因此，分析房地產市場的有效需求，必須從微觀上把握有支付能力的需求，在巨觀上把握總供給與總需求的均衡。
培育房地產市場有效需求，要從兩方面努力：
一方面，要增加有效供給，促進流通，使有支付能力的消費者買到合適的住房；
另一方面，則要隨經濟發展、增加收入，排除體制障礙，調整消費政策，支持居民買房，創造條件使潛在需求儘快轉化為有效需求。具體來說，其主要途徑是：
（1）深化住房制度改革，實現住房分配貨幣工資化，引導消費者“願意”購買商品住房，使潛在的需求轉變為有效需求。
（2）發展經濟，增加收入，提高消費者“能夠”購買商品住房的支付能力。
（3）理順流通環節，完善中介銷售服務，為消費者提供便捷周到的服務。
（4）規範房地產市場秩序，降低成本，調整供給結構，使之與消費需求結構相適應，增強購房的承受能力。
（5）完善和發展房地產金融市場，擴大住房消費信貸，支持居民買房。
（6）重視房地產市場總供給和總需求動態平衡，促進有效需求的形成。
需求因素
1.心理因素
心理預期與高房價相互影響。預期直接被房價影響，通過影響投資需求達到對房價的影響作用。房價增長快，人們預期它還會上漲，紛紛買房，進而又使得供求關係更加緊張，推動房價繼續上升；相反，如果房價下跌，人們則持幣觀望，希望買到更便宜的房子，從而使需求降低，房價也隨之下滑。所以，房地產商在樓盤開始銷售的時候，一般都會逐步提高房屋的價格，就是抓住了人們買漲不買跌的心理。這種情況有點像經濟學中完全壟斷市場的價格歧視現象，只不過經濟學中壟斷方是採用逐步降價的方式把消費者剩餘占有，而房地產企業是通過逐步提高價格把消費者願意支付的價格逐步拉高，進而占有消費者剩餘，獲得最大的利潤。預期與現實並不是同步的，一般是受現實決定，但又有相對的獨立性、人為性。例如，上海的一些房地產商出現資金鍊斷裂的危機，為了走出困境，他們不是降低期房銷售的價格，以迅速收回資金，而是去借利率高達20%至30%的高利貸。他們這樣做就是為了在消費者面前做出一副強勢架勢，告訴消費者房價決不會降低，以謀取長遠的高額利潤。這種做法會使消費者預期到房價不會降，從而打消持幣觀望的態度，繼續購買價格逐步上升的房子，進而使房價進一步走高。總之，決定預期的根本因素是現實情況，房地產開發商的強硬態度只能建立在信息不對稱的基礎上，所以只要政府及時準確的公布有關供求的行情，預期和現實之間的差距就會越來越小，也會較少的被人為扭曲、誤導。
2.投資需求因素
投資需求就是購買房屋不是為了消費而是為了保值增值的需求。投資需求和個人消費需求沒有截然的界限，有時可以轉換。如果房價上升，將來家人的入住也會實現保值增值的目的。我們姑且把短期內不用於消費的房屋算作投資房屋，有數據顯示，投資需求占實際需求的3成。投資需求受預期影響很大，預期房價看漲，人們則紛紛買進，以待增值；預期看跌則快速出售，將來再逢低買進。對於全行業而言，投資需求的缺點是：投資需求不是真正的消費需求，容易誇大實際的市場需求，給生產者傳遞錯誤信息。保值增值的方式很多，為什麼中國人偏偏選擇買房子呢？讓我們分析一下保值增值的渠道：第一、股票，中國股市的情況很糟糕，信用的缺失、制度的不規範、經營的失誤導致股票的回報率很低。第二、銀行存錢，細心的人可以估算出來，實際的利率水平不如物價增長高，又開始徵收利息稅，也就是說存錢意味著越存越少。第三、貴重物品，如字畫、古董、金銀等，字畫和古董的市場比較小鑑別水平高，不是一般的百姓能欣賞得了的，而且這些都比較容易損壞、丟失。第四、買房子。其實，這些保值、增值渠道中，除了買房子，股票是為外國人一般所選擇的。但是，中國的資本市場很不完善，股票的風險大、收益小，而且投資種類有限，沒有房地產基金。中國的房地產市場需要大量資本進入，開發商一般都是向銀行借款，而基金的設立可以擴寬融資渠道。基金不受人數和出資額的限制，是一個能被人們普遍接受的投資方式。所以，要想將百姓手中的錢引向合理的渠道，必須加快設立房地產基金的步伐，而且還要規範其操作，避免出現股票市場的醜聞，同時要整頓股市，使其重新成為人們信任的投資渠道。
3.本地需求因素
當地人口的需求是當地原有居民住房改善的消費需求和當地新出生人口住房的消費需求。隨著生活水平的提高，居民改善居住條件的需求越來越迫切。中國每年新增2000萬的人口也是住房需求的潛在消費者。面對如此龐大的需求，除了大量的供給，別的方法都不能降低房價。房屋的供給必然涉及到土地的供給。由於中國的土地制度是國家所有，不僅商品房，就連經濟適用房的建設和拆遷過程中出現的種種問題，都和這個制度有關。我們在後面分析土地制度的時候再詳細說明。除了大規模新建房屋以外，還要盤活存量房屋，使現有房屋發揮其作用。中國當前的二手房交易量較小，主要原因是二手房交易市場的建設很落後，信息不夠充分、準確、快捷，所以這就要政府發揮引導作用，建立信息準確、快捷的房屋二手市場。
4.流動人口需求因素
流動人口的需求（即6號因素）指的是由於人口的遷移導致的對房屋的需求，這點在中國體現的尤為明顯。中國的國情中最大的一個特點就是經濟政治發展不平衡。長期的計畫經濟體制不僅造成了城鄉二元經濟結構，還使得一些大城市享受著特殊的利益。改革開放後人們可以自由流動，人們紛紛去經濟發展水平較高的城市，造成當地的人口數量猛增。聯合國預計21世紀的頭十年里,中國城市的新增人口將達3億,其中2億來自農村。這說明流動人口每年以2000萬的速度湧向城市。那些流動人口也有購買房屋的需求，造成當地需求旺盛，拉動房屋價格走高。比如，有能力的人很多都希望在北京上海工作生活，除了那裡發展機會多之外，他們都想讓後代生活在那些大都市裡，以享受更好的教育和其他條件。要減少或消除這部分需求對房價的影響，必須加大對落後地區的扶持和投入，以消除地區發展的不平衡。但是，我們也該明白，地區差異不是短時間造成的，更不是短時間能夠消除的。流動人口對熱點地區的房地產的影響在相當長的一段時期內是會存在的。
實例分析
從我國實行住房改革以來，商品房的銷售金額平均的年增長速度達到31%，銷售面積平均每年增長26.5%。特別是人們對於住宅的穩定持續大量的需求將會給這個行業帶來不計其數的利潤，也將給國家財政帶來無數的稅收。
中國住宅總量需求至少來源於四個方面：第一，現有城鎮居民要求改善住房條件或者城市家庭子女長大後成家對於住宅的需求。第二，大量農民湧進城市，我國城市化水平將會保持長期的高速發展。第三，城鎮舊住宅拆遷帶來對新房的需求。第四是中國每年1.2%的高人口出生率，這部分人將是中國房地產行業長久發展的不竭動力。如果按13億人來算，那么每年增加的人口就達1600萬之多。以上因素綜合起來，房地產行業將擁有巨大的市場。
1998年到2005年的7年中，我國城市人口增加1.4604億，城市化率從33.35%增加到43%。平均每年城市化水平增加一個百分點，每年的城市新增人口大約2000萬人。這是一個多么大的數字，相當於整個韓國的人口數。2005年我國城市人均住房面積達到了26.11平方米。
據政府權威部門估計，到2020年我國城市化達到60%的水平，總人口14.7億。屆時城市人口將是8.8億，比當前的5.6億多出3.2億。3.2億×26.11平方米=83.552億平方米。83億平方米對於中國的房地產企業來說，將是一個龐大的市場需求。如果按照當前的每年5億平方米的開發水平，83億平方米將使房地產行業保持長達17年的高速發展。
當然這只是分析了城市化水平的提高給房地產行業帶來的巨大市場，如果考慮到2020年人均居住面積的提升到35平方米的小康目標、改善居住環境的二次置業需求等因素，那將會出現一個更龐大的數字。
