所謂不動產，是指依照其物理性質不能移動或者移動將嚴重損害其經濟價值的有體物。《擔保法》92條規定，“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上附著物。”
基本介紹
- 中文名：不動產
- 外文名：immovable property
不動產的概念,不動產物權概念,不動產登記制度,中國特色的土地制度,
不動產的概念
《物權法》第2條第2款規定：“本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。”
所謂不動產，是指依照其物理性質不能移動或者移動將嚴重損害其經濟價值的有體物。《擔保法》92條規定，“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上附著物。”
所謂動產，就是不動產之外的物，是指在性質上能夠移動，並且移動不損害其經濟價值的物，如電視機、書本等。
動產與不動產概念的區別主要表現在：第一，是否可以移動。動產通常可以移動，而不動產則不能移動。第二，移動是否在經濟上合理。房屋等土地附著物也可能是能夠移動的，但一旦移動耗資巨大，而動產通常可以移動，即使是沉重的機器設備，也可以移動，且較之於不動產其移動損耗不大。第三，是否附著土地。不動產除土地之外，其他財產如房屋、林木等都是附著於土地的，通常在空間上不可移動，若發生移動影響它的經濟價值。而動產通常並不附著於土地。
不動產物權概念
物權
“物權”一詞，最早起源於羅馬法。我國《物權法》第2條第3款明確規定，“本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利”。
根據《物權法》第2條，物權作為一種法律關係，具有不同於其他財產法律關係的特徵，表現在以下幾點：一是物權的主體是特定的權利人，可以將各種民事主體納入其中，如國家所有權人、集體所有權人、私人所有權人。二是物權的客體主要是特定的有體物，與智慧財產權等財產法律不同，物權主要不是以無形財產、智力成果為客體的，而主要是以有體物作為其客體的。三是物權本質上為一種支配權，是權利人對物的直接支配，這就決定了物權所具有的優先性、追及性等特點。四是物權是排他的權利，即同一物之上不得存在兩個所有權，同一物之上不得成立兩個在內容上相互矛盾的他物權，任何人都負有不得侵害物權的義務，以及物權人行使權力，有權排斥他人的侵害和妨害。
不動產物權
從物權的客體的不同形態上可以將物權區分為不動產物權、動產物權和權利物權。
不動產物權是指以不動產為客體的物權，例如土地所有權、土地使用權等。動產物權是指以動產為客體的物權，例如車輛的所有權等。權利物權主要是指在權利之上設立的物權，例如權利質權，建設用地使用權上設立的抵押權等。這種區分的目的在於，第一，通常在不動產可以設立用益物權，而動產則不能，第二在物權變動上，不動產採取登記的方式，動產採取交付的方式。
不動產登記制度
物權變動與不動產登記
物權變動，是指物權設立、變更、轉讓和消滅的總稱（《物權法》第9條）。物權變動的原因，即引起物權變動的法律事實，包括民事法律行為、事實行為和法律的直接規定。基於法律行為的物權變動除了要依據法律規定之外，應當充分尊重當事人之間的私法自治，且必須要採取一定的公示方法。非基於法律行為的物權變動一般直接依據法律的規定或者事實行為而發生物權變動，一般不要求公示。基於法律行為發生的物權變動是市場交易的法律形態，屬於物權法規範的物權變動常態。當事人基於合意或者其他法律行為，並在完成過一定的公示方法之後，完成一定的物權變動，稱為“基於法律行為的物權變動”。過程包括合意、公示兩個階段。
不動產物權變動模式是指不動產物權產生、變更、消滅的法定方式。由於不動產物權的公示方法是登記，所以就不動產的物權變動而言由主要可以分為兩種模式，即登記要件模式和登記對抗模式。登記要件模式，是指登記時不動產物權變動的生效要件，未經登記，不動產物權不發生變動。登記對抗，是指未經登記，物權的變動在法律上也可有效成立，但不能對抗善意第三人。
不動產登記的概念
“不動產登記是指國家登記機構將不動產物權變動的事項記載於不動產登記簿並供公眾查閱。”“不動產物權的公示方法為登記。而所謂登記，指把土地及其定著物的所有權或他項權利（用益物權與擔保物權）的取得、喪失與變更，依法定程式記載於專職機關所掌握的專門的登記簿冊上。不動產物權的種類繁多，不動產物權人對土地及其定著物的占有關係十分複雜，通常涉及社會公共利益和第三人的利益，且不動產的直接占有人一般不是不動產的所有人而是非所有人”，“因此為了加強對不動產占有關係的法律調整，使設定在不動產上的各種物權可以一目了然，自18世紀末期以來，各國即以登記作為不動產物權的享有和變動的公示方法。”
不動產登記的效力
我國《物權法》第9條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”這就是從法律上正式採納了登記要件主義作為一般原則，而以登記對抗作為例外。主要包括如下幾個方面：
一是物權變動的效力，一般來說，以法律行為發生的物權變動，都是從登記之日起發生物權變動的效果，凡是依法需要辦理登記的，其不動產物權的變動，都需要依法辦理登記，只有從辦理登記時起才發生物權的設立和變動。《物權法》第14條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。”
二是權利推定效力，是指登記記載的權利人應當被推定為法律上的權利人，在登記沒有更正也沒有異議登記的情況下，只能推定登記記載的權利人就是物權人。我國《物權法》第16條確認了此種登記的效力。
三是善意保護的效力。它是指登記記載的權利人在法律上被推定為真正的權利人，即便以後事實證明登記記載的物權不存在或存有瑕疵，對於信賴該物權的存在並已從事了物權交易的人，法律仍然承認其行為具有與真實的物權相同的法律效果。
不動產登記的機構
登記應當在登記機構辦理，登記機構是指在一定轄區內依法接受申請人遞交的材料，辦理所有權和其他物權登記的機構。“許多國家和地區將法院作為登記機構”。 我國《物權法》第10條規定，“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”可見我國《物權法》並沒有對登記機構作出規定。
2013年11月20日，國務院常務會議決定，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，由原國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記制度，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平台“四統一”。
《不動產登記暫行條例》第四條規定，“國家實行不動產統一登記制度。不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便民眾的原則。不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程式的改變而受到影響。”第六條“國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，並接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。”
2016年1月1日，《不動產登記暫行條例實施細則》正式發布實施。這是我國不動產統一登記制度建設的又一關鍵節點，也是現代法治國家發展的重要一步。這標誌著我國以《物權法》為統領、以《不動產登記暫行條例》為核心、以《細則》等配套規章規範為支撐的不動產統一登記制度體系基本形成，為不動產統一登記制度的全面實施提供了充分的制度依據和堅實的法治保障。
更正登記、異議登記和預告登記
1.更正登記
指權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤時，經其申請，經過權利人書面同意更正，或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構對錯誤事項進行更正的登記。《物權法》第19條規定，“權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正”，值得注意的是，“更正登記是登記機構的職權，最終辦理更正登記應當由登記機構完成，所以更正登記在登記程式中就可完成，而不需要通過訴訟程式來完成。”
2.異議登記
指利害關係人對不動產登記簿記載的物權歸屬等事項有異議的，可以通過異議登記以保護其權利。《房屋登記辦法》第77條規定，“房屋登記機構受理異議登記的，應當將異議事項記載於房屋登記簿異議”。《物權法》第19條第2款規定，“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”
異議登記的特點是：異議不是對物權變動狀態本身所進行的登記，當事人申請異議登記，主要目的在於打破登記的公信力，避免存在產權爭議的不動產為第三人善意取得，從而為其民事訴訟進行全力確認或者為直接辦理更正登記收取更多的證據，提供一種臨時的保障。
3.預告登記
預告登記是德國中世紀民法創立的制度，我國《物權法》第20條規定，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協定，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”
預告登記是與本登記相對應的概念，它是指為確保一項旨在發生未來物權變動的債權請求權之實現，而向登記機構申請辦理的預先登記。例如當事人簽訂了期房買賣契約，因為房屋尚未建成，因而買受人尚未取得物權，但為了保障期房買賣債權的實現，而向登記機構辦理商品房預售登記。從原則上說，預告登記在性質上是一種自願登記，在效力上，預告登記本身並不是直接表彰變動結果的公示方法，而僅僅是在物權變動過程中為了保障權利人取得物權的一種公示方式。
中國特色的土地制度
經過多年的探索，我國逐步形成以公有制為基礎，以保護耕地和節約用地為主線，以產權保護、用途管制和市場配置為主要內容的中國特色土地制度。與我國社會主義初級階段基本國情和中國特色社會主義經濟體制基本適應的中國特色土地制度框架已經形成。
我國土地的所有權和使用權
1.概述
我國《憲法》第10條規定，“城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。”《物權法》《土地管理法》等法律也對此作出了相同的規定。
《土地管理法》第4條規定，國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。前款所稱農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。
“用益物權制度是充分維護公有制、發揮公有的土地等自然資源的效用的最佳途徑。”“藉助用益物權制度，由國家和集體以外的其他民事主體對土地等自然資源進行利用，有利於保障物盡其用的立法宗旨的實現”。《物權法》第117條規定，“用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利“。我國土地的使用權能，主要是通過土地的用益物權來實現，主要有建設用地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權、地役權等，下面以最為主要的建設用地使用權和土地承包經營權為例進行說明。
2.建設用地使用權
《物權法》135規定，“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施”。在我國，城市土地屬於國有，但國家並不直接利用土地從事經營等活動。為了最大限度地發揮土地的效益，實現土地資源的最佳化配置，促進市場經濟的繁榮和發展，國家就必須通過設立建設用地使用權，從而將國有土地交給自然人、法人或者其他組織來利用。
其法律特徵有五：一是客體原則上為國有土地，該權利“雖然為一種不動產物權，但此所稱不動產，僅限於土地，在建築物上不得設定建設用地使用權”；二是權利的內容為“根據設定的用途而利用國家或集體所有的土地建造建築物、構築物及其附屬設施，並依法對他們享有所有權”；三是“建設用地使用權一經設定，土地所有人的所有權即受到限制”；四是“設定原則上須為有償，但國家機關、軍事部門、有關人民團體、有關事業單位等可以通過無償劃撥的方式取得”；五是根據用途的不同，使用權期間不同，居住用地為70年，工業用地和科教文衛體用地50年，商業、旅遊、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。
第一，建設用地使用權的出讓與劃撥
《物權法》第137條規定：“設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。”據此可知，我國建設用地使用權的取得包括行政劃撥和出讓兩種方式。
建設用地使用權的劃撥，根據《城市房地產管理法》第23條規定，“土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為”，其特點有四個，一是為了公共利益的需要。二是通過行政行為而設定的。三是無償取得。四是一般沒有期限限制。
建設用地使用權的出讓，《城市房地產管理法》第8規定，“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。”“國家或者集體在出讓行為中的主要義務是將土體使用權在一定年限內出讓給土地使用人使用，主要權利是收取土地使用權的出讓金。”“鑒於土地使用權出讓契約事關雙方當事人的重大利害關係，故《物權法》第138條、第139條規定，採取招標、拍賣、協定等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采書面形式訂立建設用地使用權出讓契約，且建設用地使用權自登記時設立，即采登記生效主義。”
第二，建設用地使用權的內容。
建設用地使用權人的權利包括：一是享有對土地的占有、使用和收益的權利；二是利用國有土地從事建設的權利；三是保有建築物的權利；四是處分建設用地使用權和地上建築物、構築物及其附屬設施的權利；五是住宅建設用地使用權自動續期的權利。建設用地使用權人的義務包括：一是要合理利用土地，保護環境的義務；二是不得改變土地用途；三是支付必要的費用。
第三，建設用地使用權的消滅
建設用地使用權除因物權的一般消滅原因而消滅外，還因下列特殊原因而消滅，一是拋棄，二是撤銷，建設用地使用權的撤銷有土地所有權人為之，三是約定事由的發生，四是期限屆滿未續期，五是因公共利益的需要而提前收回，六是因土地滅失而消失。
3.土地承包經營權
《物權法》第125條規定，“土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。”它具有下列法律特徵：一是主體為一切農業經營者，除本集體經濟組織成員所組成的農戶外，荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地的承包經營權的主體無限制。二是該權利以集體經濟組織所有或者國家所有由集體經濟組織長期使用的農用土地為客體。三是該權利是以他人土地上為農業性質的耕作、養殖或畜牧的用益物權。四是為實現農業目的而設定的用益物權，如果為種植竹木觀賞而使用土地，則為建設用地使用權的內容。五是該權利的設定，不以支付對價為必要。六是該權利為有限期物權。
第一，土地承包經營權的取得
根據《物權法》的規定，有兩種方式取得。
一是根據法律行為而取得，又分為兩種方式，首先是依據土體承包經營契約設定而取得，《物權法》第一百二十七條規定，“土地承包經營權自土地承包經營權契約生效時設立。”“土地承包經營權本為一種獨立的用益物權，但鑒於我國目前尚未建立起有效的、覆蓋所有地域的農村土地登記制度，因此《物權法》並未強制要求登記”[]。其次是通過招標、拍賣、公開協商等方式取得土地承包經營權，根據《物權法》133條，須注意三點，一是客體僅限於“四荒地”，二是承包人不限於集體經濟組織內的成員，集體經濟組織外的自然人、法人等也可取得；三是具體方式為招標、拍賣和公開協商三種。
二是依法律行為以外的原因取得，僅有繼承一種，在被繼承人死亡，繼承開始時，繼承人即取得被繼承人土地的土地承包經營權，且不以登記為必要。
第二，土地承包經營權的內容
土地承包經營權人的權利包括：一是占有權、使用權和收益權，占有指在土地承包經營契約生效以後，權利人有權占有集體的土地，從事承包經營，使用是指有權利用集體的土地，從事種植業、林業、畜牧業等農業生產，可以利用承包的土地修建必要的附屬設施，收益是指從承包地中種植的農產品獲取的收益。二是自主經營權，即權利人依據自己的意志組織農業生產經營活動和處置產品的權利。三是續包權，在承包權屆滿之後，承包人有權繼續承包集體的土地，享有土地承包經營權。四是流轉權，權利人有權將土地承包經營權依法通過轉包、互換、轉讓等方式流轉。五是拒絕非法收回或調整承包地的權利，一方面根據《物權法》第131條的規定，除非《農村土地承包法》另有規定，否則在承包期內發包人不得收回承包地，另一方面，根據《物權法》第131條的規定，《農村土地承包法》另有規定的，依照其規定。《農村土地承包法》第26條對收回承包地的情況作出了規定。六是徵收補償權，是指國家基於公共利益，依據法律規定的許可權和程式徵收土地而導致土地所有權移轉，土地承包經營權因此消滅，土地承包經營權人有權依法要求單獨補償。
土地承包經營權人的義務包括：一是按照法律規定和契約約定利用土地的義務，二是合理使用土地、保護環境的義務，三是返還土地並恢復原狀的義務。
第三，土地承包經營權的消滅
土地承包經營權的消滅，是指基於法律規定或契約約定，喪失土地承包經營權。根據《物權法》《農村土地承包法》等法律規定，主要有如下情形：一是土地承包經營權期限屆滿，二是發包人依法提前收回承包地，三是依法調整承包地，根據《物權法》第一百三十條，承包期內發包人不得調整承包地。因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，需要適當調整承包的耕地和草地的，應當依照農村土地承包法等法律規定辦理，四是土地承包經營權人自願交回承包地，五是國家對承包經營土地的徵收。
農村土地制度改革
農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革，是黨的十八屆三中全會部署的重大改革事項。2014年12月31日中辦、國辦發文啟動改革以來，試點已在33個縣（市、區）推開。
1.完善土地徵收制度。主要任務有3項：一是縮小土地徵收範圍，二是規範征地程式，三是完善對被征地農民合理、規範、多元保障機制。從各地改革實踐看，改革前後突出變化是，“征地協商和補償安置”在程式上前置，即必須先與被征地的村集體經濟組織中絕大多數成員就補償標準等內容達成書面協定、征地補償安置資金和社會保障費用落實後方可啟動土地徵收程式，以更利於被征地農民權益保護。通過改革，補償方式趨於多元化，對被征地農民的保障力度明顯加大。
2.建立集體經營性建設用地入市制度。主要任務有3項：一是完善集體經營性建設用地產權制度，二是明確入市範圍和途徑，三是建立健全市場交易規則和服務監管制度。目標是建立同權同價、流轉順暢、收益共享的入市制度。總體看，這項試點推進較快，相應的制度安排和規則體系已逐步完善。
一是逐步實現同地同權同價，建設城鄉統一的土地市場。把“同權”作為“同價”的前提，賦予集體經營性建設用地使用權與國有建設用地使用權同等權能，在同一市場中運行，市場交易規則、服務監管機制和交易平台也與國有建設用地基本相同，從而形成了城鄉一體的土地市場。通過改革，企業、銀行、資本市場對集體經營性建設用地接受程度顯著提高。
二是加強了企業特別是小微企業用地保障，促進了農村產業融合發展。相對國有建設用地，集體經營性建設用地具有地塊小、成本低、取得快的優勢，受到小微企業和新產業新業態的普遍青睞。
三是顯化了農村土地價值，增加了集體和農民收益。
3.改革完善宅基地制度
宅基地制度改革主要任務有4項：一是改革完善宅基地權益保障和取得方式，二是探索宅基地有償使用制度，三是探索宅基地自願有償退出機制，四是完善宅基地管理制度。目標是建立依法公平取得、節約集約使用、自願有償退出的宅基地制度。不少地方以此為抓手，推動農村發展呈現出新氣象。
一是保障了農民“戶有所居”用地。
二是增加了農民財產性收入。各試點地區積極探索農房抵押、出租、合作開發等途徑，不斷顯化宅基地財產權益。
三是推動了鄉村治理體系建設。
2018年，自然資源部將按照中央要求，結合“三塊地”改革試點，完善農民閒置宅基地和閒置農房政策，探索基於權利約束下的宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。同時，堅持不得違規違法買賣宅基地，嚴格實行土地用途管制，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。
