拆遷補償

拆遷補償是指房屋徵收部門自身或者委託房屋徵收實施單位依照我國集體土地和國有土地房屋拆遷補償標準的規定，在徵收國家集體土地上單位、個人的房屋時，對被徵收房屋進行立項評審，給予所有權人安置和遷移損失補償。

房屋徵收補償應當遵循民主決策、程式正當、結果公開的原則。市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收補償工作。

基本介紹

• 中文名：拆遷補償
• 外文名：Relocation compensation
• 繁體：拆遷補償
• 別名：徵收補償

拆遷補償規定

國有土地拆遷

我國最新的國有土地拆遷（徵收）補償條例《國有土地上房屋徵收與補償條例》經2011年1月19日國務院第141次常務會議通過，2011年1月21日，國務院總理溫家寶簽署國務院第590號令，公布並施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

新條例更加注重民意和社會效果。新條例規定，制定規劃，應當廣泛徵求社會公眾意見。因舊城改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合規定的，政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並修改方案。政府作出房屋徵收決定前，應當進行社會穩定風險評估；被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

新條例規定，對被徵收人的補償包括被徵收房屋價值的補償、搬遷與臨時安置補償、停產停業損失補償和補助、獎勵。對被徵收房屋價值的補償不得低於類似房地產的市場價格。對符合條件的被徵收人除給予補償外，還要優先給予住房保障。新條例重視對被徵收人的補償，爭取使被徵收人滿意的基礎上實施徵收，這樣就減輕被徵收人以往對低補償拆遷的牴觸情緒，減輕徵收工作的阻力。

集體土地拆遷

據有關人員透露，最新的集體土地拆遷補償條例將於2011年第四季度出台。專家稱，集體土地拆遷補償可參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》。

補償分類

拆遷補償大多按照土地性質和房屋的使用用途兩種情況來分類。

土地性質分類

拆遷補償根據土地性質可以分為國有土地上的房屋拆遷補償和集體土地上的房屋拆遷補償兩種。

國有土地要求

以前，國有土地和集體土地上的房屋徵收分別是由《拆遷條例》和《土地管理法》調整。城鄉間兩種不同的地權，適用兩種不同的徵收補償制度。2011年新頒布的《徵收條例》適用於城市範圍內國有土地上的房屋徵收，對於集體土地上的拆遷仍然依據《土地管理法》，這導致了同樣是房屋徵收與補償，城鎮與農村適用不同的法律法規，造成了立法和執法上的不公平。為了解決城鄉實行不同的徵收補償制度的問題，正在修改之中的《土地管理法》，將參照《徵收條例》中確立的基本原則，國有集體土地有望實現同價同權。

使用用途分類

拆遷補償根據房屋用途可以分為住宅房屋拆遷補償和非住宅房屋拆遷補償兩種。

房屋用途取決於兩個方面：一是土地的用途，它決定了房屋用途的走向；二是規劃設計的用途，它決定了房屋用途的內容。“住宅”是專供居住的房屋，“商業服務用房”是從事商業和為居民生活服務所用的房屋，二者是兩種完全不同用途的房屋。正是房屋的用途區別，其在設計規劃上和建築結構上還有價值產生都有所不同，因此拆遷補償也有所不同，遂分開處理。

補償方式

貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：

市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程式，選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定並公布。

重置價是指由估價機構採用估價時點的建築材料和建築技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建築物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

產權置換

產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程式，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之後再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建築面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。

產權置換分為兩種形式：

1. 異地安置。異地安置是指由於開發商項目不涉及住宅或由於該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減儘量以等價價值做到產權置換。
   
2. 回遷安置。回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。
   

附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡。

兩者相結合的補償方式

顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。

由於我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

諮詢解答

說明

下面給出的是全國通用拆遷補償基本計算方法，因為各地的生活水平和拆遷政策均有不同，所以房產評估會有點出入，如需要詳細了解或諮詢，可以點擊擴展閱讀中的拆遷補償人工諮詢解答和拆遷補償律師諮詢解答。

土地徵用補償

土地補償費的計算標準 土地補償費=前三年平均年產值×補償倍數（6<補償倍數<10）

征地安置費

安置補助費的計算標準：

1、（被徵用地塊需安置人數×補償倍數）>15時總安置費=該被征地塊前三年平均年產值×15

2、（被徵用地塊需安置人數×補償倍數）<15時總安置費=該被征地塊前三年平均年產值×補償倍數×被征地塊需安置人數

地上附屬物和青苗補助

地上附屬物和青苗補助費補償的計算標準=省、自治區、直轄市規定（一般按市場價格進行補償）

國有土地房屋拆遷補償

房屋拆遷補償計算標準 ：

1、房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額（或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）

2、房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額（或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）－被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格

補償詳解

說明

由於拆遷關係到千家萬戶的日常生活，涉及到千家萬戶的自身利益，老百姓普遍非常關注。但由於拆遷所涉及的關係複雜、政策性強，加之國務院新頒布的《國有土地上房屋徵收與補償條例》及各市、地、縣政府頒布的拆遷補償政策在拆遷補償安置原則、對象、方式、標準等方面作了較大調整與變動，老百姓對特別關注、迫切希望了解的諸如拆遷如何補償安置、補償安置如何計算等問題並不了解。所以在這裡做一次詳細解析。（以下資料均來自《北京房地產》）

計算方法1

住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內容，即房屋的重置成新價和區位補償價，區位補償價由被拆遷房屋的基準地價和基準房價構成，重置成新價是被拆遷房屋的重置價格和成新折扣的結合。計算公式為：房屋拆遷補償價=（基準地價×K+基準房價）×被拆遷房屋建築面積+被拆遷房屋重置成新價。其中，K為容積率修正係數，按照《房屋拆遷容積率修正係數表》確定。房屋拆遷補償價計算公式中的住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別範圍。現階段按《住宅房屋拆遷基準地價、基準房價和土地級別範圍》的規定確定。土地級別為七至十級的地區的基準房價，由區、縣人民政府在市國上房管局規定的幅度內確定。並報市國土房管局備案。（現以北京舉例）

例如：王先生在東直門北大街有一處占地面積20平方米、建築面積為30平方米的私有房產，遇到拆遷，開發商準備在這一地區建一規劃容積率為3.2的高檔物業。那么，根據《北京市房屋拆遷評估規定（暫行）》的規定，該房產的基準地價在4400元—5400元/平方米之間，現評估價確定為5000元/平方米；現狀容積率為30/20=1.5，規劃容積率為3．2，修正容積率為：1．005；基準房價為：1000元/平方米；重置成新價為21000元；那么，王先生可得拆遷補償款：（5000×1．005+1000）× 30+21000=201750元。

計算方法2

非住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內容，即房屋區位補償價和地上物補償價。計算公式為；非住宅房屋拆遷價格=區位價格×K1×K2×K3×建築面積+地上物補償價。其中，K1為容積率調整係數；K2為房屋原用途調整係數；K3為規劃用途調整係數，當規劃用途為市政府確定的市政公益事業等重點工程時取0.7，其他情況取1.0；地上物補償價的計取按各市、地、縣有關規定採取成本估價法，用房屋重置成本結合成新進行計算。（現以北京舉例）

例如：某公司在東直門北大街上有一座占地面積200平方米、建築面積為300平方米的二層酒樓，遇到拆遷，開發商準備在這一地區建高檔寫字樓。那么，根據《北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準》的規定，該酒樓的區位價格在9000元—10500元/平方米之間，現評估價確定為9500元/平方米；容積率為：300/200= 1.5， K1為0．95；K2為0.95；K3為1.0；地上物補償價為350000元。那么，該公司可得拆遷補償款：9500×0．95×0．95×1.0×300+350000=2922125元。

計算方法3

住房困難戶申請拆遷補償安置必須符合以下兩個條件：一是在拆遷範圍外別無正式住房，二是住房困難戶獲得的補償款低於規定的補償低限。對於符合以上兩個條件的住房困難戶，拆遷人應當給予其拆遷安置補助費。拆遷安置補助費標準按以下公式進行計算：拆遷安置補助費=規定補償低限-被拆遷房屋的補償款。其中，規定補償低限=經濟適用住房均價×規定面積標準。（現以北京舉例）

例如：老胡一家住在一間建築面積為18平方米的自有私房內，該房屋位於宣武區規劃市區內，2002年，老胡所住地區進行拆遷。現已知：老胡在拆遷範圍外別無正式住房，拆遷人給予老胡的補償款為72000元人民幣。那么，按規定，老胡可得拆遷安置補助費為（3500×30）-72000=33000元。

計算方法4

自建房從法律性質上講屬於違章建築，按照《新條例》的規定，拆遷時，拆遷人對違章建築不予補償。但由於自建房有其存在的特殊客觀歷史原因，如果對自建房居民不支付任何費用，可能會給社會帶來不穩定因素，導致拆遷工作無法正常進行。因此，對自建房居民按戶給予帶有福利性質的拆遷安置補助費十分必要。所以對拆遷範圍內符合規定條件的自建房居民，拆遷人應當按照經濟適用住房均價和規定面積標準給予拆遷安置補助費。拆遷安置補助費標準按以下公式進行計算：拆遷安置補助費=經濟適用住房均價×規定面積標準。（現以北京舉例）

例如：小胡的父母文革後調回北京，單位沒有房子，一家人便住在住房條件本來就不太寬裕的外婆家，外婆家位於市內某區。80年代初，小胡的父母在外婆家屋外的空地上私自建了間小房。建好後，一家人便搬了進去。當地派出所進行戶口登記時，確認這間小房是小胡一家人的家庭住址所在地。2002年2月，小胡所住地區進行拆遷。現已知：小胡家只有這處住房，當地經濟適用住房均價為3500元/平方米。那么，按規定，拆遷人對小胡家的房屋不予補償，但應當給予小胡家拆遷安置補助費=3500×20=70000元。

計算方法5

拆遷住宅房屋，搬遷補助費根據被拆遷正式房屋的建築面積計算，市、地、縣的搬家補助標準均有不同。由拆遷人出車搬遷的。不予補助。拆遷非住宅房屋，其設備搬遷和安裝費用，按照被拆遷正式房屋建築面積×單價計算；無法恢復使用的設備，按照設備重置價結合成新給予補償。

計算方法6

因拆遷非住宅房屋造成停產、停業經濟損失的，對被拆遷人根據被拆遷房屋的區位、使用性質，按照每平方米建築面積500元至1500元給予一次性停產、停業綜合補助費。具體標準由各市、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定。屬出租非住宅房屋的，對承租人的停產、停業損失，由被拆遷人按照雙方協定約定給予補償；雙方沒有約定的，由被拆遷人參照前款規定的標準對承租人給予適當補償。

計算方法7

被拆遷私有房屋和已購公有住房的所有權人或者租賃房屋的承租人在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的，提前搬家獎勵費按照提前的日期計算。每戶可得500到50000元不等，具體標準由各市、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定。

政策

地方政策

各地拆遷補償政策均由各市、地、縣政府根據當地實際情況制定，在這裡就不一一列舉，如果有需要了解的可以到當地政府網站或者房屋管理規劃部門網站了解詳情。

（附：全國主要城市規劃和拆遷信息查詢）

上海拆遷補償政策

1. 一、國有土地上房屋拆遷補償
   

一般補償形式

（1）私房補償：

①未出租私有居住房屋或者出租居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協定解除租賃關係的，補償形式為：房屋上的補償（房產證）+人頭上的補償（按戶口）

房屋上補償公式：（被拆除房屋的房地產市場單價+價格補貼）×被拆除房屋的建築面積

②出租居住房屋，被拆遷人未與房屋承租人協定解除租賃關係的：拆遷人應當對被拆遷人實行房屋調換。安置房屋由原房屋承租人承租。

（2）公房補償：補償對象為同住人（人頭上的補償）。同住人的認定以戶口為依據，參照上海的應安置人口標準。如果是公房的戶主，對房屋也有所有權，雖然沒有產證，也可以分到房屋上的補償。

（3）享受過住房政策性補助和拆遷安置的，基於人頭上的補償不能拿到。

補償繼承問題

（1）公房：不存在繼承的問題。承租人去世後，由其同住人繼續使用，同住人的認定一般以戶口為依據。有了戶口，並且符合應安置人口的標準，就有補償。

（2）私房：依《繼承法》發生法定繼承。如果另一半也不在，則子女可以等額繼承。房屋上的補償以對房屋的共有權份額為依據；人頭上的補償則以戶口為依據。

數磚+套型保底

“數磚頭+套型保底”即居住房屋拆遷補償安置試行以被拆除房屋的市場評估價為基礎，增加一定的價格補貼和套型面積補貼。適用範圍為本市中心城區（含浦東新區）的新啟動的舊區改造項目，中心城區（含浦東新區）的住房保障和房屋管理部門提出試點申請，由市住房保障和房屋管理局研究確定。所以即使是位於市區內的房屋拆遷，也不一定適用新政策。

A、試點項目拆遷範圍內的被拆遷入、房屋承租人，按照下列公式計算被拆除居住房屋價值補償款後，可以選擇貨幣補償，也可以選擇就近安置和異地安置。試點區應積極籌措安置房源（包括就近安置房源），供被拆遷居民選擇。

被拆除居住房屋價值補償計算公式如下：

（一）拆遷私有居住房屋，公式為：

被拆除居住房屋價值補償=評估價格+套型面積補貼+價格補貼。

（二）拆遷執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋和拆遷執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋，拆遷人給予房屋承租人補償安置，公式為：

被拆除居住房屋價值補償=評估價格×80%+套型面積補貼+價格補貼

評估價格=被拆除房屋房地產市場評估單價×被拆除房屋的建築面積。被拆除房屋的房地產市場評估單價低於基地評估均價的，按基地評估均價計算。基地評估均價，即房屋拆遷許可證範圍內，被拆除房屋的平均房地產市場評估單價，由評估公司按照被拆遷基地已評估被拆除房屋的評估總價和總建築面積計算後得出，並在被拆遷基地內公示生效。

套型面積補貼=評估均價×補貼面積。被拆除房屋屬於舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，適用套型面積補貼。套型面積補貼按照滿足被拆除房屋基本使用功能的原則，以房屋拆遷許可證核發之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證計戶（也就是以被拆除房屋為基本單位）。套型面積補貼標準一般不超過建築面積15平方米（補貼標準由試點區人民政府根據房屋類型確定）。

價格補貼=評估均價×補貼係數×被拆除房屋的建築面積。補貼係數標準由試點區人民政府制定。

B、拆遷補償安置後，仍不能解決實際居住的，按以下辦法增加貨幣補貼，保障被拆遷人、房屋承租人的居住條件。

居住困難家庭貨幣補貼=異地配套商品房單價×（被拆遷家庭應安置人口×人均22平方米建築面積－被拆遷家庭補償安置後的房屋折算面積）

異地配套商品房單價是指，以市屬配套商品房平均單價為基準，具體由動遷新政各試點區根據實際情況制定。

被拆遷家庭的應安置人口是指，按照本市住房保障的條件和標準認定，將“他處有房”人口排除，進一步剝離“人頭”因素。經認定符合條件的對象在拆遷範圍內公示。公示期為15日，有異議的，由區住房保障機構在10個工作日內進行核查和公布。

人均22平方米建築面積，是指按照 《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（簡稱“111令”）的相關規定計算所得 （舊里建築面積為居住面積的1.54係數，從一、二、三類地段安置到六類配套商品房地段應增加100%建築面積，因此，按廉租標準人均居住面積7平方米計算，安置到六類地段配套商品房建築面積約為22平方米）。

被拆遷家庭拆遷補償安置後的房屋折算建築面積=被拆除居住房屋價值補償款÷異地配套商品房單價。

增加的貨幣補貼可與被拆除居住房屋取得的價值補償款合併購買拆遷人提供的安置房源。

安置方式

實行多種安置方式。在居住房屋拆遷實行貨幣補償或跨區域異地安置的基礎上，增加本區域就近安置方式。貨幣補償、就近安置和跨區域異地安置的補償安置標準基本等同。

5、動遷應安置人口認定標準（享受過安置補償或政策優惠的，就不能作為應安置人口認定，不能享受託底保障，但作為房屋權利人，可以得到房屋上的補償。）

標準一 ：

截至房屋拆遷許可證核發之日，在被拆遷房屋處有本市常住戶口連續滿一年，在本市無其他住房（或者雖在本市有其他住房，但居住困難），且居住在被拆遷房屋的人員，可以認定為被拆遷居住房屋的應安置人口。

標準二 ：

截至房屋拆遷許可證核發之日，在被拆遷房屋處有本市常住戶口未滿一年，在本市無其他住房（或者雖在本市有其他住房，但居住困難），居住在被拆遷房屋，且符合下列特殊情形之一的人員，可以認定為被拆遷居住房屋的應安置人口：

（一）拆遷範圍內應安置人口的未成年子女；

（二）因工作需要調回本市的幹部、職工及其隨遷家屬，在拆遷範圍內直系親屬處落戶的；

（三）因離休、退休、退職從市外遷回拆遷範圍內家中的；

（四）海員、船員、野外勘探人員、就學等人員遷回拆遷範圍家中的；

（五）本市居民因應徵入伍、出國（境）而註銷拆遷範圍內的戶口，後又恢復戶口的；

（六）本市居民因服刑、被勞動教養、人民法院宣告失蹤或者宣告死亡等註銷拆遷範圍內的戶口，後又恢復戶口的；

（七）市政府規定的其他情形。

標準三 ：

房屋拆遷許可證核發之日，不具有拆遷範圍內的本市常住戶口，在本市無其他住房（或者雖在本市有其他住房，但居住困難），且符合下列特殊情形之一的人員，可以認定為被拆遷居住房屋的應安置人口：

（一）有本市常住戶口的未成年人，且其父母屬於拆遷範圍內的應安置人口；

（二）戶口從被拆遷房屋內遷出，且拆遷時仍處於遷出狀態的海員、船員、野外勘探人員、就學等人員（不包括已在外地結婚的）；

（三）因應徵入伍而註銷戶口的人員；

（四）因服刑或者被勞動教養而註銷戶口的人員；

（五）戶口不在本市的人員，因結婚實際居住在被拆遷房屋內至房屋拆遷許可證核發之日滿兩年，且其配偶屬於拆遷範圍內的應安置人口；

（六）市政府規定的其他情形。

根據上海的相關拆遷規定，除了法定的應安置人口外，拆遷期間報入戶口的下列人口可以安置：

1、按政策回滬（插隊落戶、之內、冤家錯案平反，刑滿釋放等）但戶籍尚在辦理過程中，於拆遷期間報入戶口的；

2、拆遷期間，因出生報入戶口的。

6、上海城市房屋拆遷面積認定

答：根據滬房地資拆（2001）673號文《關於貫徹執行<上海市城市房屋拆遷管理實施細則>若干意見的通知》第12條房屋建築面積，以房地產權證記載的建築面積為準。無房地產權證的，以相關批准檔案記載的建築面積為準，實際建築面積小於相關批准檔案記載的建築面積的，以實際建築面積為準。相關批准檔案未記載建築面積，或者雖無批准檔案但在1981年以前已經建造用於居住的房屋，以有資質的房地產測繪機構實地丈量的建築面積為準。

承租的公有非居住房屋，以房屋租賃契約記載的建築面積為準。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建築面積為準；租用公房憑證記載的是居住面積的，按規定的換算係數計算建築面積。

1. 二、集體土地上房屋徵收補償
   

補償對象

被拆遷人以合法有效的房地產權證、農村宅基地使用證或者建房批准檔案計戶，拆遷補償安置按戶進行。

被拆房用途和面積

以房地產權證、農村宅基地使用證或者建房批准檔案的記載為準。

徵用土地公告時，被拆遷人已取得建房批准檔案且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應當拆除而未拆除的舊房不予補償。徵用土地公告時，被拆遷人已取得建房批准檔案但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應當立即停止建房，具體補償金額可以由拆遷當事人協商議定。

拆除未超過批准期限的臨時建築，可以給予適當補償。

違章建築、超過批准期限的臨時建築，以及徵用土地公告後擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，均不予補償。

拆遷居住房屋補償

（1）征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制撤銷的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。

前款規定的貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建築面積的土地使用權基價+價格補貼）×被拆除房屋的建築面積。

房屋建安重置價（房屋重置價格）是指採用估價時點的建築材料和建築技術，按估價時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的的全新狀態的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。簡單說，建造同樣的房屋需要多少錢再算上折舊率。被拆除房屋建安重置單價結合成新，由建設單位委託具有市房地資源局核准的房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估；同區域新建多層商品住房每平方米建築面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的區（縣）人民政府制定並公布。

（2）征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，應當按下列規定對未轉為城鎮戶籍的被拆遷人予以補償安置：

（一）具備易地建房條件的區域，被拆遷人可以在鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的中心村或居民點範圍內申請宅基地新建住房，並獲得相應的貨幣補償；

（二）不具備易地建房條件的區域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。

本條第一款第一項規定的貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新+價格補貼）×被拆除房屋的建築面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。

被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程式，按照國家和本市農村住房建設的有關規定執行。

（3）拆遷居住房屋，還應當補償拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費，並自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。

（4）拆除居住房屋附屬的棚舍以及其他地上構築物的補償，按照本市有關國家建設征地的財物補償標準執行。

（5）征地農業人口安置補助費、青苗補償費和土地補償費，按照國家和本市有關規定執行。

拆非居住房補償

（1）拆遷非居住房屋實行貨幣補償。

拆除農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業所有的非居住房屋，被拆遷人的貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價+相應的土地使用權取得費用。

本條第二款規定的被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由建設單位委託具有市房地資源局核准的房屋拆遷估價資格的房地產估價機構評估。

（2）還應當補償被拆遷人下列費用：

（一）按國家和本市規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用；

（二）無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用；

（三）因拆遷造成停產、停業的適當補償。

（3）除了以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業所有的非居住房屋之外，非居住房屋，以及其他地上構築物的補償，按照本市有關國家建設征地的財物補償標準執行。

（4）征地農業人口安置補助費、青苗補償費和土地補償費，按照國家和本市有關規定執行。

新拆遷條例是在以往舊的拆遷條例基礎上定製的，主要是針對傳統的暴力拆遷，極端對抗，因拆遷索要高出實際不動產價值而暴富等一系列拆遷問題經過兩三年的調查研究，徵求廣大民眾的意見，國務院法制辦會同住房城鄉建設部制定了《國有土地上房屋徵收與補償條例》於2011年1月21日起公告宣布實施，與此同時舊的《城市房屋拆遷管理條例》正式宣布廢除。新拆遷條例的正式實施宣告舊拆遷時代的結束，那些因行政干預的強拆現象在新拆遷條例中將不復存在，這也正與網路上特別火的自助拆遷模式不謀而合，追求的理念也基本相似，都是維護公眾利益，保障被徵收房屋所有權人的合法權益。

事項

第一看點

先給予補償，補償合理之後在進行搬遷。新拆遷條例第三章第二十七條，實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協定約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。在舊的《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定中並沒有對這塊做相應的規定。也就是說新條例下政府或者開發商所給出的補償款全部到位後才能實行拆遷行為，這對於廣大業主來說無非是最好的答案。而自主拆遷模式所倡導的也是在互利互惠的前提下使得雙方都能夠得到最大收益，不同點是自助拆遷模式靠的是公眾的力量。

第二看點

有史以來第一次進行拆遷獎勵補助。新條例第三章第十七條，房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：（一）被徵收房屋價值的補償；（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。在舊的《國有土地上房屋徵收與補償條例》雖然也有相關的規定，但是不具體。針對於補償這塊是所有被拆遷方都比較關注的核心問題，新條例就此問題做了詳細的解釋，補償這塊應該等同於或者不得低於房屋本身的價值。對於因拆遷所造成的停產停業損失的補償，應該考慮綜合因素再給予補償，具體細節由當地政府或者自治區以及直轄市來確定。對於家庭較困難的被徵收人除了享受第十七條的補助之外，還可以優先被安排享受保障房的權利。而自助拆遷模式下的拆遷行為是要業主和開發商共同來協商，其最終的目的都是滿足雙方的利益不受損害。

第三看點

行政強制拆除的現象將徹底的被根除。第三章第二十八條被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟嗎，在補償規定的期限內又不搬遷的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。強制執行申請書應當附具體補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地面和面積材料。在舊的《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條也有所規定，但是舊規定說是實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全，相對於舊拆遷條例，新拆遷條例更具體，也更有人性化。而自助拆遷模式的核心點就是完全反對強制拆除，所以新條例跟自助拆遷模式等於是相得益彰。

第四看點

在舊城進行拆除或者改造建設的時候可以舉辦聽證會。第二章徵收決定第十條，房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求意見期限不得少於30日。在舊的《國有土地上房屋徵收與補償條例》中對這塊卻沒有什麼相關規定。而自助拆遷模式的工作任務就是讓更多的權利雙方在一個自由的平台上可以集思廣益的發表自己的意見和建議，最後做一個總結形成系統性的東西來幫更多的人服務。

不管是新條例的頒布實施，還是自助拆遷這種服務模式，我們的最終目的都是一樣，為民眾謀求更多的福利，在實現和諧拆遷的基礎上，加快城市化進程，最終實現經濟的快速增長。

廈門拆遷補償政策

1. 一、關於征地補償問題
   

（一）征地補償費用按土地補償費、安置補助費、青苗和地上附著物補償費、水利設施攤銷費等費用計算綜合補償，並實行包乾，不再對青苗及地上物等進行清點計費。

征地補償費用必須專款用於征地補償安置，不得挪作它用。

（二）土地補償統一為一類區：集美區轄區範圍內。

（三）土地類別分為四類：

第一類為農用地，包括菜地、水田、旱地、魚塘及水庫等養殖水面（含耕改池），果園地（含耕改果）；

第二類為林地；

第三類為未利用地，含荒地、雜地；

第四類為集體建設用地（辦理用地紅線的）。

（四）土地補償綜合標準（以下補償標準為最高標準）：

農用地：8萬元/畝，按期交地的，另獎勵被征地對象0.8萬元/畝，獎勵金的支付對象為被征地農村集體經濟組織，但被徵收土地屬村民承包經營土地或者自留地的，應全額支付給被征地村民；林地：3.5萬元/畝；未利用地：2.5萬元/畝。

鹽田以及國有灘涂上的蝦池、魚池，統一按2.5萬元/畝予以補償（其中，開發費0.5萬元/畝，青苗及地上物2萬元/畝）。

集體建設用地，按《廈門市徵用集體土地房屋拆遷補償安置規定》的規定標準執行。其中屬合法的村鎮企業用地，按每平方米200元補償給村集體經濟組織。

（五）土地補償費發放：

凡村民代表大會已做出決定，且符合法律規定的，按決定執行；村民代表大會未做出決定的，應將土地補償費的70%（含辦理養老保險費用）發放給被征地村民或股份量化到個人；餘下的30%補償費，主要用於公益事業和發展村集體經濟，具體使用由村民代表大會決定。

（六）征地補償標準確定的依據：

1、前三年平均年產值確定：

根據廈門市統計局廈統[2004]函6號所提供的數據，我市的農用地前三年平均年產值為2547元/畝。

2、土地補償費標準：

（1）農用地（除林地外）土地補償費2.0萬元/畝。

（2）林地土地補償費1.0萬元/畝。

（3）未利用土地補償費5000元/畝。

3、安置補助費標準：

徵收農用地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置農業人口數，按照被徵收的農用地數量除以征地前被征地單位平均每人占有農用地的數量計算。

（1）農用地（除林地外）安置補助費3.0萬元/畝。

（2）林地的安置補助費1.5萬元/畝。

（3）未利用地不計安置補助費。

4、青苗及地上構（建）築物補償費標準：

（1）農用地3.0萬元/畝；

（2）林地1.0萬元/畝；

（3）未利用地2.0萬元/畝。

1. 二、關於農村集體土地住宅拆遷問題
   

（一）拆遷安置補償方式及標準

徵收集體土地住宅房屋的拆遷，可以實行產權調換、貨幣補償，或產權調換與貨幣補償相結合；特殊情況下，在規劃保留村，經區人民政府報市人民政府批准，在統一規劃的前提下，也可以採用批宅基地自建的補償方式。

1、產權調換補償標準及面積計算：

（1）人均合法產權面積小於50平方米的，按50平方米認定產權面積。對人均不足50平方米的部分，已建成無合法批建手續房屋的，按人均50平方米認定產權予以補償安置；未建成的，按該類區磚混結構住宅（一等）重置價繳款後，按人均50平方米予以補償安置。人均不足50平方米部分，不給予裝修補償。

（2）房屋產權調換按“拆一補一”、不補差價計算。產權調換時所選取的安置房的總面積按超出被拆遷住宅面積最小的原則控制。超出原產權面積部分按安置房市場評估價繳交購房款。安置房市場評估辦法參照《廈門市城市房屋拆遷管理規定》的有關規定執行。

2、實行貨幣補償的，人均50平方米按上季度被拆遷房屋鄰近的普通商品房均價補償，高於上季度區域住宅商品房（不含別墅）平均售價的按平均售價補償；超過人均50平方米部分，按安置房市場評估價予以補償。

3、被拆遷人選擇部分實行產權調換、部分實行貨幣補償的，其貨幣補償面積不得超過被拆遷住宅面積減去安置房面積的餘額，且不得超過人均50平方米。

4、批宅基地自建補償標準：

徵收集體土地住宅經批准採用批宅基地自建的，被拆遷住宅按重置價結合成新予以補償。框架結構房屋重置價按每平方米595元；磚混結構房屋重置價按每平方米510元；其它結構房屋重置價按每平方米340元。根據住宅結構、成新率確定補償標準及補助金額。新批宅基地的建築面積控制在人均50平方米以內。

5、持有合法批建手續，但在征地拆遷通告之前未建成的部分，實行產權調換時應補交該類區磚混結構住宅（一等）重置價；實行貨幣補償的，應扣減該類區磚混結構住宅（一等）重置價。

6、轉讓或贈與集體土地住宅房屋的，其轉讓或贈與的建築面積應計入轉讓方或贈與方的人均住房面積。

產權清晰的共有住宅（含祖房），產權面積應按各自份額合併計算。同一村莊已被拆遷安置住宅面積應合併計算。

7、具有合法批建手續的住宅房屋，裝修補償按280元/平方米實行包乾補償。

8、凡及時辦理農村土地房屋權證的，房屋被拆遷時，給予5000元/戶的獎勵。

9、人均合法產權面積，以被拆遷人在本行政村範圍內，具有常住戶口且實際居住的家庭成員為依據，屬“一戶多宅”的，已批合法面積合併計算，屬“多戶一宅”的，其人口合併計算。

（二）拆遷無合法批建手續的房屋，不予補償。但對2002年12月1日之前所建的房屋，凡被拆遷人在規定的搬遷期限內自行搬遷的，可根據以下情況適當給予補助、獎勵，以下補助標準為上限。

1、人均合法批建的住宅面積小於50平方米（含50平方米）的，在給予人均50平方米補償安置的基礎上，其無合法批建手續的部分，按人均50平方米，已建部分框架結構按每平方米400元、磚混結構每平方米350元、石木結構每平方米300元（含裝修）給予補助，未建部分按每平方米240元給予獎勵。

2、人均合法批建的住宅面積大於50平方米小於100平方米的，其無合法批建手續的部分，按人均100平方米扣除合法批建面積的剩餘部分面積，已建部分框架結構、磚混結構、石木結構、未建部分同上給予獎勵。

3、人均合法批建的住宅房屋建築面積大於100平方米的（含100平方米的），其無合法批建手續的房屋不予補助，沒有違建也不予獎勵。

4、2002年12月1日之後建造的無合法批建手續的住宅和非住宅建築，一律強行拆除，不給予任何補助，並按相關規定進行處罰。

2002年12月1日以後建造的無合法批建手續房屋的認定：（1）區行政執法部門巡查發現並開具制止違法建設的通知書的；（2）2003年3月快鳥衛星影像圖、地形圖無影像顯示的；（3）經公示後被舉報查實的；（4）其他可以證明屬2002年12月1日以後建造的測繪資料。

（三）被拆遷戶人口的認定：

1、符合計畫生育出生、婚嫁、在校大中專生、現役士官和義務兵、勞教釋放人員等正常入戶，應計入被拆遷戶人口。

2、宅基地申請表中記載的戶口及新增人口應合併計算。

3、有下列情形之一的，不得計入被拆遷戶（人）口：

（1）已被拆遷安置的戶（人）口；

（2）2003年8月1日全市取消農業戶口後遷入的戶（人）口。

（3）黨政機關及國有企事業單位在編人員（含離退休）、現役軍官；

（4）空掛戶口；

（5）超計畫生育人口；

（6）非集體經濟組織成員。

（四）產權認定原則：持有原同安縣政府、廈門市國土資源與房產管理局或原廈門市郊區集美（杏林）區土地管理部門或建設管理部門核發的建房手續及原集美區的鎮、鄉（公社）政府批准核發的符合換證條件因故未換的有效建房權證，按權證上所標明的批准面積予以認定。

1. 三、關於徵收集體土地非住宅房屋拆遷
   

（一）徵收集體土地上的非住宅房屋的拆遷，符合下列條件之一的，按該房屋重置價結合成新給予補償，其設施、設備按市場評估給予搬遷補助。

1、已取得土地房屋權證的；

2、已取得市土地管理部門核發的《廈門市鄉村企事業用地許可證》；

3、已取得市土地管理部門核發的鄉鎮企業用地批文、紅線圖及規劃管理部門核發的建設許可證。

以上未註明建築面積的，按容積率不高於1的實際建築面積計算；容積率超過1的部分，一律不予補助。

（二）徵收集體土地上無合法批建手續的非住宅房屋的拆遷，不予補償。但在2002年12月1日前有以下手續的，並已建造的，在規定搬遷期限內自行搬遷的，可按下列標準給予搬遷補助（含設施、設備、生產資料等的搬遷）：

1、經區人民政府（包括建設、土地、規劃、計統、農業部門）審核同意的，或經區村鎮企業土地房屋清理與確權領導小組審核同意的，或持有規劃管理部門及土地管理部門簽署意見並蓋章的《廈門市鄉鎮企業建築物補辦手續工作表》的框架結構房屋按不高於每平方米420元、磚混結構房屋按不高於每平方米360元、其它結構房屋按不高於每平方米200元給予搬遷補助（含裝修補助）；

2、其他非住宅房屋，凡能提供房屋租賃或企業納稅證明的，框架結構房屋按不高於每平方米120元、磚混結構房屋按不高於每平方米90元、其它結構房屋按不高於每平方米70元給予搬遷補助（以上含裝修補助）。

以上非住宅房屋按容積率不高於1的實際建築面積計算；容積率超過1的部分，一律不予補助。不符合本條1、2項的，一律不予補助。

（三）對採用不法手段騙取補償或補助的當事人，要追回非法所得，並依法追究法律責任。

其他

集體土地拆遷補償

說的簡單直白一點，農民朋友的目的並不想管非法合法問題，而是得到合理的補償。但要達到這個目的使用的技巧和方法就是：“不能說補償問題，如果對方屬於非法占地或拆遷，我們就要在非法問題上較真較量，讓對方主動提出給予合理補償，以此達到獲得合理補償的目的。”這就叫“聲東擊西”！

如果您還沒有明白就接著看下面的解釋。如果看完解釋再不明白那就打電話。

法律規定

現實中的占地拆遷十有八九都是違法的。而在違法的情況下，就談不上補償標準問題，因為法律規定的標準是具有合法手續的前提下的補償標準。如果是沒有合法手續，就是不能占地拆遷的問題，而不是補償多少的問題。

措施

就好比說，有人想要砍你一刀，你當然要拒絕阻止他砍，而不是問如果砍了補償多少錢？如果已經砍完了，那也不能只說補償問題，而要說他砍的非法性問題，要追究他刑事責任，再談補償問題，這樣才壓力大效果好。所以說，我們這樣告訴你是一種非常重要的策略，關係到維權的成敗，關係到你能否得到合理的補償。

徵收補償應參照就近新建房價

“面對明顯低於市場價格的補償方案,法院堅決撤銷縣政府的房屋徵收決定,保障了當事人合法權益。”雖然判決已過兩年,但北京萬典律師事務所主任王衛洲對其代理的孔慶豐訴山東省泗水縣人民政府房屋徵收決定案仍記憶猶新。
2011年4月6日,泗水縣政府作出決定,對孔慶豐家所在片區實施房屋徵收。孔慶豐認為,該徵收行為違法,在行政複議維持的情況下,將縣政府告上了法庭。
原告提供證據稱,被告張貼的補償方案徵求意見稿照片上存有明顯雪跡,縣氣象局證明2011年3月1日泗水降雪,因此徵求意見稿實為降雪後張貼,3月21日便結束徵求意見,公告期不足30天,程式違法。
法院審理認為,泗水縣當年2月至3月有降雪,僅憑照片上的雪跡和當事人記憶,尚不能證明原告主張。
庭上,被告指出,此次房屋徵收,縣政府進行了社會風險評估,召開了房屋徵收補償方案聽證會,廣泛聽取民眾意見。並提供了舉行聽證會的相關材料及會場照片。
“此次徵收涉及900餘戶,由於聽證會沒有廣而告之,導致參加聽證會的人數太少,而且多為企事業單位代表,聽證結果不合理,不公正。”原告反駁道。
王衛洲告訴記者,對於此次徵收,原告無法接受的根本原因是補償標準太低。
據介紹,徵收補償方案規定:選擇貨幣補償的,按照該地塊多層產權調換安置房的優惠價格補償。產權調換的,安置房超出主房補償面積的部分由被徵收人出資,超出10平方米以內的按優惠價結算,超出10平方米以外的按市場價結算；被徵收主房面積大於安置房面積的部分,按照安置房優惠價增加300元每平方米的標準給予貨幣補償。
王衛洲回憶說,安置房優惠價為每平方米1300元左右,而當時他們走訪該安置房附近多個新建商品房售樓處了解到,新建商品房價格都在每平方米3500元左右。“孔慶豐家面積有四五百平方米,不管選擇何種補償方案,損失都很大,根本無法接受”。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定,對被徵收房屋價值的補償,不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
法院認為,為了公共利益的需要,徵收國有土地上單位、個人的房屋,應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償。對被徵收房屋的補償,應參照就近區位的新建商品房的價格,以被徵收人在房屋被徵收後居住條件、生活質量不降低為宜。本案中,優惠價格顯然低於市場價格,對被徵收房屋的補償價格也顯然低於被徵收人的出資購買價格。補償方案對被徵收人顯失公平。
最終,法院判決撤銷泗水縣政府作出的房屋徵收決定。案件受理費50元,由泗水縣政府負擔。