基本介紹
- 中文名：房產
- 外文名：House
- 釋義：房屋產業
- 引證解釋：個人團體保有所有權的房屋
- 類別：居住場所
引證解釋,發展歷史,概述,歷史災難,日本房地產泡沫,房地產泡沫,美國房產,辦房產證,次貸危機,背景資料,經濟發展,對外貿易,通貨膨脹,高漲原動力,漲價影響,中國的影響,流拍後果,2008特點,2010狀況,2013走勢,房產交易,交易形式,禁售房類型,國十條,區別,
引證解釋
指個人或團體保有所有權的房屋及地基。
《警世通言·桂員外途窮懺悔》：“房產值數千金， 郭刁兒 於中議估，止值四百金。” 清黃六鴻《福惠全書·刑名·起解逃人》：“須要有身家房產之正身僉解。”曹禺《日出》第二幕：“我說市面一恐慌，經濟一不鞏固，就應該買房產。”
發展歷史
概述
中國房地產市場發展的歷史
第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年） 1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批覆了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底巨觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。
第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）
第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段（2003年以來）
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。
最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。
第五階段：房產泡沫即將破。
歷史災難
歷史上三次房地產泡沫
●美國：1926年破碎，間接引發上世紀30年代世界經濟危機
●日本：1991年破碎，導致日本長達15年的經濟蕭條
●東南亞、香港：1997年破碎，香港出現十幾萬名百萬“負翁”
20世紀是世界經濟快速發展的100年，房地產業的興盛無疑是刺激這100年間經濟成長的重要因素。然而由於各種複雜的原因，在一些國家和地區曾出現過可怕的房地產泡沫，結果使無數投資者轉瞬間一貧如洗，從而留下一幕幕悲劇。美國房地產泡沫7.5萬人的城市竟出現2.5萬名地產經紀人 20世紀20年代中期，美國經濟出現了短暫的繁榮，建築業日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。佛羅里達州位於美國東南端，地理位置優越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰結束後，這裡迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由於佛羅里達的地價一直遠低於美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。許多美國人來到這裡，迫不及待地購買房地產。隨著需求的增加，佛羅里達的土地價格開始逐漸升值。尤其在1923年—1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。一股炒賣房地產的狂潮越來越洶湧澎湃。據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每三位居民就有一位專做地產買賣。當時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了”！在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。然而好景不長，到1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪為乞丐。據說美國商界大名鼎鼎的“麥當勞教父”雷·克洛克，當年也因此一貧如洗，此後被迫做了17年的紙杯推銷員。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。
大蕭條
大蕭條日本房地產泡沫
東京都一地的地價超過了美國全國地價總和
20世紀30年代以後的60年間，世界房地產領域基本上沒有出現大的波瀾，但進入90年代後，日本的房地產泡沫再度震驚了世界。
20世紀80年代後期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協定”，決定同意美元貶值。美元貶值後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。
受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
所有泡沫總有破滅的時候。1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到，日本經濟也未能徹底走出陰影。無怪乎人們常稱這次房地產泡沫是“二戰後日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。
房地產泡沫
東南亞、香港房地產泡沫：香港業主平均損失267萬港元
繼日本之後，泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞國家的房地產泡沫也是一次慘痛的經歷，而其中以泰國尤為突出。20世紀80年代中期，泰國政府把房地產作為優先投資的領域，並陸續出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地產市場的繁榮。海灣戰爭結束後，大量開發商和投機者紛紛湧入了房地產市場，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產泡沫的出現。與此同時，大量外國資本也進入東南亞其他國家的房地產市場進行投機性活動。遺憾的是，當時這些國家沒有很好地進行調控，最終導致房地產市場供給大大超過需求，構成了巨大的泡沫。在金融危機爆發以前的1996年，泰國的房地產業已處於全面危險的境地，房屋空置率持續升高，其中辦公樓空置率竟達50%。隨著1997年東南亞金融危機的爆發，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，並直接導致各國經濟嚴重衰退。
就在香港的房地產泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。1998年—2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產階級居住社區“太古城”，樓價就從最高時的1.3萬港元每平方英尺下跌到四五千元。據專家計算，從1997年到2002年的5年時間裡，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。而對於普通香港市民而言，房地產泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。
可以說，發生在上個世紀的3次房地產大泡沫，對當時和後來的世界經濟發展造成了深遠的影響。它們給世界經濟造成了慘痛的損失，也留下了寶貴的經驗教訓，而這些教訓在世界各國房地產熱高燒不退的今天顯得尤為珍貴。
美國房產
巴菲特指出，美國房市已開始好轉，由他主理的伯克希爾哈薩維公司(Berkshire Hathaway Inc.)已從中受益，部分與房市有關的子公司業務甚至出現兩位數成長。
巴菲特曾說，美國經濟只有在房地產市場改善後，才會真正復甦。
對於美聯儲現任主席伯南克，巴菲特給予最強力的背書。他認為伯南克“做得非常好”，且沒有別人比他更適合這個位置。巴菲特並說，若獲下任總統挽留，伯南克應該願意留任。不過，他表示，美聯儲的資產負債表不斷擴張令他有點憂心。
巴菲特認為，美國在短期內很有可能落入財政懸崖，但事實上人人都知道如何解決國債問題，國會要做的就是採取行動。他認為，共和黨總統候選人羅穆尼在第一場辯論的表現，給予他創造第一印象的二次機會。
巴菲特預期，總統大選的結果將取決於“誰能請出最多俄亥俄居民出來投票’。但不論最後是誰贏得大選，他認為美國經濟在未來四年內將有所改善。
巴菲特也透露，在上周加碼投資富國銀行(Wells Fargo)，因該行股票下跌後相對便宜。
巴菲特之前接受攝護腺癌治療，療程結束了一個多月，他24日說感覺不錯。82歲的巴菲特說，這一療程相當累人。他接受六周放射線治療，於9月結束療程。
辦房產證
1、確定開發商已經進行初始登記
開發商辦理初始登記是自己辦理房產證的必要前提條件。根據《商品房銷售管理辦法》第34條的規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將其需要辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。通常主管部門辦理初始登記所需時間大約為20～60日不等，因此在收房入住後的兩三個月之後，可以向開發商詢問辦理初始登記的情況，也可以到本地的房地產交易信息網站進行查詢。為確保自己的利益，在《購房契約》中應對開發商辦理初始登記的時限加以約定，尤其是開發商辦理初始登記的最後期限以及辦理完畢後的“及時通知義務”等，明確不及時辦理應當承擔的賠償責任。
2、到管理部門領取並填寫《房屋（地）所有權登記申請表》
申請表填寫之後需要開發商簽字蓋章。有的開發商手中會有現成的蓋好章的表格，只需到開發商處領取並填寫就行了。可以事先向開發商詢問，房產證應該在哪個部門辦理，然後直接向該部門諮詢，省去奔波之苦。
3、拿測繪圖（表）
由於測繪表是登記部門確定房產證上標註面積的重要依據，因此是必需的材料之一。可以到開發商指定的房屋面積計量站申請並領取測繪表，或者帶身份證直接到開發商處領取，也可以向登記部門申請對房屋面積進行測繪。
4、領取相關檔案
在前面詢問相關部門時，一定要明確需要領取哪些必要的申請檔案，一次齊全。這些檔案包括購房契約、房屋結算單、大房產證複印件等。填寫好的申請表需要請開發商審核並蓋章。
公共維修基金一般由房產所在地區的小區辦收取，部分城市已經開始由銀行代收公共維修基金，繳納的方法可以詢問開發商的辦事人員。需要注意的是，無論是小區辦收取還是銀行代收，都必須保留好繳納憑證，這兩筆款項的繳納憑證是辦理房產證的必需檔案，一旦遺失會影響獲得房產證。
6、提交申請材料
材料主要包括以下幾種：
⑴蓋章的申請表；
⑵房屋買賣契約；
⑶簽訂預售契約的買賣雙方關於房號、房屋實測面積和房價結算的確認書；
⑷測繪表、房屋登記表、分戶平面圖兩份；
⑸專項維修資金專用收據；
⑹契稅完稅或減免稅憑證；
⑺購房者身份證明（複印件核對原件）；
⑻房屋共有的提交共有協定；⑼銀行的提前還貸證明。
7、按照規定時間領取房產證
次貸危機
背景資料
關於房產引起的次貸危機什麼是美國次貸危機 在美國，貸款是非常普遍的現象，從房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無處不在。當地人很少全款買房，通常都是長時間貸款。可是我們也知道，在這裡失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，他們怎么買房呢?因為信用等級達不到標準，他們就被定義為次級貸款者。
從2000年，那個時候貸款公司漫天的廣告就出現在電視上、報紙上、街頭，抑或在你的信箱裡塞滿誘人的傳單：
“你想過中產階級的生活嗎?買房吧！”
“積蓄不夠嗎?貸款吧！”
“沒有收入嗎?找阿牛貸款公司吧！”
“首付也付不起?我們提供零首付！”
“擔心利息太高?頭兩年我們提供3%的優惠利率！”
“每個月還是付不起?沒關係，頭24個月你只需要支付利息，貸款的本金可以兩年後再付！想想看，兩年後你肯定已經找到工作或者被提升為經理了，到時候還怕付不起！”
“擔心兩年後還是還不起?哎呀，你也真是太小心了，看看現在的房子比兩年前漲了多少，到時候你轉手賣給別人啊，不僅白住兩年，還可能賺一筆呢！再說了，又不用你出錢，我都相信你一定行的，難道我敢貸，你還不敢借?”
在這樣的誘惑下，無數美國市民毫不猶豫地選擇了貸款買房。
阿牛貸款公司短短几個月就取得了驚人的業績，可是錢都貸出去了，能不能收回來呢?公司的董事長——阿牛先生，那也是熟讀美國經濟史的人物，不可能不知道房地產市場也是有風險的，所以這筆收益看來不能獨吞，要找個合伙人分擔風險才行。於是阿牛找到美國經濟界的帶頭大哥——投行。這些傢伙可都是名字響噹噹的主兒（美林、高盛、摩根），他們每天做什麼呢?就是吃飽了閒著也是閒著，於是找來諾貝爾經濟學家，找來哈佛教授，用上最新的經濟數據模型，一番鼓搗之後，弄出幾份分析報告，從而評價一下某某股票是否值得買進，某某國家的股市已經有泡沫了，一群在風險評估市場裡面騙吃騙喝的主兒，你說他們看到這裡面有風險沒?用腳都看得到！可是有利潤啊，那還猶豫什麼，接手搞吧！於是經濟學家、大學教授以數據模型、老三樣評估之後，重新包裝一下，就弄出了新產品——CDO（註：Collateralized Debt Obligation，債務抵押債券），說穿了就是債券，通過發行和銷售這個CDO債券，讓債券的持有人來分擔房屋貸款的風險。光這樣賣，風險太高還是沒人買啊，假設原來的債券風險等級是6，屬於中等偏高。於是投行把它分成高級和普通CDO兩個部分，發生債務危機時，高級CDO享有優先賠付的權利。這樣兩部分的風險等級分別變成了4和8，總風險不變，但是前者就屬於中低風險債券了，憑投行三寸不爛“金”舌，當然賣了個滿堂彩！可是剩下的風險等級8的高風險債券怎么辦呢?於是投行找到了對沖基金，對沖基金又是什麼人，那可是在全世界金融界買空賣多、呼風喚雨的角色，過的就是刀口舔血的日子，這點風險小意思！於是憑藉著老關係，在世界範圍內找利率最低的銀行借來錢，然後大舉買入這部分普通CDO債券，2006年以前，日本央行貸款利率僅為1.5%；普通CDO利率可能達到12%，所以光靠利息差對沖基金就賺得盆滿缽滿了。這樣一來，奇妙的事情發生了，2001年末，美國的房地產一路飆升，短短几年就翻了一倍多，這樣一來就如同阿牛貸款公司開頭的廣告一樣，根本不會出現還不起房款的事情，就算沒錢還，把房子一賣還可以賺一筆錢。結果是從貸款買房的人，到阿牛貸款公司，到各大投行，到各個銀行，到對沖基金人人都賺錢，但是投行卻不太高興了！當初是覺得普通CDO風險太高，才扔給對沖基金的，沒想到這幫傢伙比自己賺的還多，淨值一個勁地漲，早知道自己留著玩了，於是投行也開始買入對沖基金，打算分一杯羹了。這就好像“老黑”家裡有餿了的飯菜，正巧看見隔壁鄰居那隻討厭的小花狗，本來打算毒它一把，沒想到小花狗吃了不但沒事，反而還越長越壯了，“老黑”這下可蒙了，難道餿了的飯菜營養更好，於是自己也開始吃了！這下又把對沖基金樂壞了，他們是什麼人，手裡有1塊錢，就能想辦法借10塊錢來玩的土匪啊，拿著搶手的CDO還能老實?於是他們又把手裡的CDO債券抵押給銀行，換得10倍的貸款，然後繼續追著投行買普通CDO。嘿，當初可是簽了協定，這些CDO都歸我們的！！！投行心裡那個不爽啊，除了繼續悶聲買對沖基金之外，他們又想出了一個新產品，就叫CDS（註：Credit Default Swap，信用違約交換）好了，華爾街就是這些天才產品的床：不是都覺得原來的CDO風險高嗎，那我投保好了，每年從CDO裡面拿出一部分錢作為保金，白送給保險公司，但是將來出了風險，大家一起承擔.保險公司想，不錯啊，眼下CDO這么賺錢，1分錢都不用出就分利潤，這不是每年白送錢給我們嗎?幹了！ 對沖基金想，不錯啊，已經賺了幾年了，以後風險越來越大，光是分一部分利潤出去，就有保險公司承擔一半風險，幹了！ 於是再次皆大歡喜，CDS也賣火了！但是事情到這裡還沒有結束：因為“聰明”的華爾街人又想出了基於CDS的創新產品！我們假設CDS已經為我們帶來了50 億元的收益，我新發行一個“三毛”基金，這個基金是專門投資買入CDS的，顯然這個建立在之前一系列產品之上的基金的風險是很高的，但是我把之前已經賺的50億元投入作為保證金，如果這個基金髮生虧損，那么先用這50億元墊付，只有這50億元虧完了，你投資的本金才會開始虧損，而在這之前你是可以提前贖回的，首發規模500億元。天哪，還有比這個還爽的基金嗎?1元面值買入的基金，虧到0.90元都不會虧自己的錢，賺了卻每分錢都是自己的！評級機構看到這個天才構想，簡直是毫不猶豫：給予AAA評級！ 結果這個“三毛”可賣瘋了，各種養老基金、教育基金、理財產品，甚至其他國家的銀行也紛紛買入。雖然首發規模是原定的500億元，可是後續發行了多少億，簡直已經無法估算了，但是保證金50億元卻沒有變。如果現有規模5000 億元，那保證金就只能保證在基金淨值不低於0.99元時，你不會虧錢了。當時間走到了2006年年底，風光了整整5年的美國房地產終於從頂峰重重摔了下來，這條食物鏈也終於開始斷裂。因為房價下跌，優惠貸款利率的時限到了之後，先是普通民眾無法償還貸款，然後阿牛貸款公司倒閉，對沖基金大幅虧損，繼而連累保險公司和貸款的銀行，花旗、摩根相繼發布巨額虧損報告，同時投資對沖基金的各大投行也紛紛虧損，然後股市大跌，民眾普遍虧錢，無法償還房貸的民眾繼續增多……最終，美國次貸危機爆發。
經濟發展
1、什麼是經濟發展？
簡單的講經濟發展就是有錢，但錢從何來？錢只能印出來。那么到底是什麼使印鈔機不停的運轉？假設一個島上有1000口人，與世隔絕，人與人之間交換物品過活，但有時候你手裡用來交換的東西不一定就是對方想要的，怎么辦？於是人們就用都喜歡的金銀作為交換的東西，於是交換方便了。但金銀要磨損，攜帶也不方便，當交換活動頻繁時，發現這個東西太繁瑣，限制了交換活動，於是為了解決這個問題，想了一個辦法，就是由島上的管理者發行一種符號，用它來代替金銀，於是鈔票出現了。剛開始這種鈔票可以隨時得兌換金銀。大家都很放心，因為鈔票就是金銀。可是島上金銀的產量太小，當人們的交換活動更加頻繁時，鈔票不夠用了，只能暫停交換。暫停交換的後果就是大家不生產別人想要的東西了，因為雖然別人用，但交換不出去，套用的話說就是經濟發展減速了。於是大家想了一個辦法，成立一家錢莊，這個錢莊是大家的，由錢莊來發行鈔票，印出的鈔票借給想用錢的人，然後這個人有錢了再還給錢莊。於是銀行就出現了。銀行的出現，能保證交換活動更持續的進行，大家都拚命的生產，島上的東西越來越多，銀行根據產品的生產數量，不停的印製鈔票，以保證交換能更深入的進行。後來人們的交換活動更頻繁了，一家錢莊太少了，於是出現了很多錢莊，總要有個管錢莊的吧，於是指定一家錢莊管理其他錢莊，並且鈔票只能由這家錢莊印刷，然後通過其他錢莊借給用錢的人，中央銀行就這么也出現了。
對外貿易
2、什麼是對外貿易？
有一天島上的人發明了船，於是就到處划船跑，發現了另一個島嶼，那上面也有人，也有鈔票，也像自己島上這么活動。但自己島上生產的東西多，那個島上生產的東西少，1元錢在自己的島上能買1斤大米，那個島上的一元錢只能買半斤大米，於是另外島上的錢來這個島上買東西時只能2元換1元才行。於是匯率出現了。算好匯率後，他們開始互相買賣東西到對方島上，這就是對外貿易。對外貿易豐富了人們的生活生產需要，使交換活動到了一個空前的高潮。
通貨膨脹
3、什麼是通貨膨脹？
由於島上生產的產品太多了，以至於沒法準確估計到底該發行多少鈔票，發行多了的時候，因為沒有那么多產品可買，產品就開始漲價，發行少了呢就開始降價，為了保證價格穩定，央行要求各錢莊要把一部分錢放在央行裡面用來調節產品的價格，根據價格情況多放和少放。這就是存款準備金率。可是有一部分聰明人開始怎么才能把錢弄到自己手上，他在海邊撿了一顆石子，說這個石子值100萬快錢，把它賣給了一個人，這個人覺得整個島上的錢加一起也沒有100萬啊，怎么辦，於是向錢莊借，錢莊也沒有這么多錢，於是把印鈔機打開，印了這100萬，借給了他買了這個石子.然後這個人開始賣這個石子，100萬賣給了第二個人，由於第一個賣石子的人把錢花了，所以島上的錢多了，所以這一百萬可以籌集到，多買些產品就有了。但當把這個石子以200萬轉讓的時候，錢莊只能又印了100萬鈔票，就這樣鈔票越印越多，可是當這個石子不停的流動轉讓時，大家並不覺得島上的錢多，產品價格還是原來的那樣。可是當這個石子不流通或流通的慢時，大家覺得錢多了，可是如果當持有石子的人把它扔到大海里，那就等於島上憑空多出N多個100 萬來，怎么辦，央行最害怕的就是這顆石子沒了。它沒了島上產品的價格就會飛漲，就會通貨膨脹。那么持有石子的人就綁架了島上的經濟。
4、房價能綁架中國經濟嗎？
中國的房地產已經使中國央行發行了太多的人民幣，如果房價下降，等於把那顆石子投進了海里，那么多印出來的錢會使中國產品價格飛漲，會發生嚴重的通貨膨脹。看似房價與石子毫無相干，可是他們的屬性是一樣的，就是價格和價值嚴重的背離。實際上房地產的崩盤受害最大的並不是中國的商業銀行，而是整箇中國經濟體系。為什麼go-vern-ment遲遲沒有把房價降下來，不是降不下來，如果真想降房價，只需要一道政令，房地產價格會在一夜之間土崩瓦解。可是後果誰能承擔，嚴重通貨膨脹誰來負責？房地產業已經綁架了中國的經濟，是無可置疑的，是客觀實在的，沒有人能改變。不管誰是總理，廉潔也好，貪污也好，都希望社會和諧，可這是一個棘手的問題。
5、房價和通貨膨脹有關係嗎？
可更棘手的問題還不僅僅在這裡。如果降房價，面對的是馬上的通貨膨脹，可不降房價，那么面對的就是更嚴重的通貨膨脹，何去何從？所以最可靠的辦法就是穩定房價，然後在社會產品增加時，減少貨幣的投放量，加上其他政策如加息、增加商業銀行準備金率、縮小信貸規模等輔助手段，來使中國經濟軟著陸，這是最好的辦法，我們看到的一切政令也是這個邏輯。不信的話，可以查閱一下go-vern-ment發布的一系列調控房地產業的措施。可是為什麼房價不穩定而且更加的瘋長呢？難道是開發商與go-vern-ment在博弈嗎？告訴你在中國沒有人能和party叫板，幾個肚子大點的開發商是沒有這個實力的。實際上是幕後的另一隻黑手在和中國go-vern-ment博弈，這支黑手就是外資，以美國為代表的帝國主義攫取中國人民血汗的黑手。
高漲原動力
6、房價高漲的原動力是什麼？
使房價上漲的動力很多，房價上漲對其有利的人就是動力之一，比如：為了GDP和個人利益的地方go-vern-ment、為了賺錢的開發商、炒房族、以至於買了房的所謂"房奴"都是是房價上漲的動力，可是最大的原動力不是這些，是外資，是美國的以攫取超額利潤的各大財團。開發商作為商人，為了賺取高額利潤不是什麼傷天害理的事情，可是各行各業都有商人，難道想賺就有嗎？那除非是神話。房地產業的開發商也一樣，不是他們想賺多少就有多少的。根據價值規律，當商品的價格和價值嚴重背離時，會有一種趨向正常價格回歸的力量鉗制價格的上漲，可是在中國的房地產業，這種規律似乎不起作用，一個重要的原因是忽視了一個參考範圍的原因，如果以中國經濟本身而言確實打破了這個規律，可是的情況是有一股力量在維持著房地產業的價格，即托市，那么誰在托市呢？誰能在房地產業失控能得到巨額利潤的人就是托市的人。討論這個問題前，現看一下中國的外匯儲備情況。中國的外匯儲備在近幾年迅速由1.2千億突破萬億，並且還在迅速的增長，難道是中國人民奮發圖強，掙來的嗎？這個不需要證明，看中國的GDP增幅就知道，外匯儲備的增長速度明顯大於GDP的增幅。顯然不是掙來的，那么除了掙來的一部分，那么就是所謂的“國際熱錢”的湧入，而國際熱錢的湧入的目的只有一個，就是要取得高額的回報.國際熱錢進入中國市場後，首先要兌換成人民幣，那么一下子哪有這么多人民幣呢？只有一個辦法就是讓印鈔機沒日沒夜的工作，然後這筆錢用來托住已是燙手山芋的房地產市場，就是拚命的投資房地產業，當房地產價格因背離價值而向下波動時，通過托市再把它抬高，反覆如此，給人的表象就是房產價格決沒有偏離價值。導致房價越漲越高。而開發商呢，他們一到房子將要賣不出去的時候，就有人出高價買下來，他們怎么會降價，如果沒有這部分資金在運作，別說是開發商聯盟，就是全國只有一個開發商，價格也會降下來，沒有人買了，難道等房子發霉嗎？那么外資持有這么多高價房產做什麼？不怕砸到手裡嗎？不怕！為什麼呢？在這個資本運作的過程中，有一個冤大頭在最底下接著呢，是誰呢？就是中國的商業銀行，由於火爆的房地產市場，一流的流通性，沒有看到任何萎縮的跡象，放了貸款就盈利，為什麼不貸款呢？沒有理由不放貸款。加之中國老百姓買房的心情，外資可以輕易的把高價房轉嫁到中國的銀行和消費者身上，連炒房的農民都能賺到一杯羹，職業的外資會賠錢嗎？那么房價一直漲下去，會怎樣呢？
漲價影響
7、房價一直漲下去，開發商會笑還是會哭？什麼情況下會笑？什麼情況下會哭？
在中國go-vern-ment近幾年來密集的幾十道金牌的調控下，房價還是如脫了韁的野馬一樣狂奔不止。暫且不論何時能停止上漲的勢頭，畢竟房價在還是上漲的，所以我們就看看房價上漲不止會帶來什麼。首先：由於GDP上漲，中國go-vern-ment為了維持上文說的"保持產品交換的繼續"要不斷地投放人民幣，即開動印鈔機。只要房地產這個石子還沒有投入到大海里去，還有一定的流通性，那么就不會有通貨膨脹的發生。其次：開發商會在這個過程中也賺取巨大的利潤。再次：能看到的是，炒房族會賺錢、所謂的買房的"房奴"會增值。都賺錢！可是在這個過程中到底誰虧了呢？錢從哪裡來呢？如果你是有炒股的經驗就會知道，如果投資價格和價值背離的商品，你賺的錢就是別人賠的錢，那么套用到房地產上，就是買房自住的人，看似增值，那是鏡中月、水中花，你不變現就不是你的。再有就是當價格完全回歸真實價值的時候，有時甚至會到真實價值之下，被高價房套住的投資者。還有一個就是開發商！為什麼說開發商也有賠錢呢？大家知道商人的本性是賺錢，賺取利潤。如果一個商人投機一次就永遠都不做這個生意了，他是賺錢了，可他不是商人，這種商業行為沒有意義。由於商人的本性，所以賺來的錢會繼續擴大再生產，在能賺錢的領域不斷的加大投資。這個道理從生活中就可看出來，越是做大生意的人總喊沒錢，因為要更大的流動資金來維持其擴大再生產的需要。所以一旦房價回歸真實的價值之時，就是有一大批開發商崩潰之日。這個是不以任何人的意志和任何行為為轉移的。如果有開發商逃離房地產業的角斗場，那么跑得慢的就是最後的輸家。如果都不跑，就像擊鼓傳花一樣，最後拿到接力棒的就是接盤者。有句話叫："出來混遲早是要還的"。也許只不過是方式不一樣，看誰的運氣好而已。可是卻沒有任何的開發商賠錢的跡象，有的是開發商不斷的賺錢，老百姓送錢都來不及。只是因為房價還在上漲，房產還在不斷的流動。一個巨大的問題來了，這樣不斷上漲的房價何時是個頭啊？
中國的影響
8、坐在華爾街辦公室的財團們是如何吸乾中國山區一個農民的血汗的？
毛主席說過："帝國主義沒有睡大覺，而是天天在蠢蠢欲動，在圖謀不軌，想達到他們的罪惡目的。誠然他們的氣焰的確沒有以前那么囂張，但他們確實在活動著。"是不是冷戰結束就代表著人類的和平得以實現呢？"一句上帝面前人人平等"就能掩蓋帝國主義噬血的本質嗎？人人平等的理念是對的，但它只不過是帝國主義用來欺騙人們的伎倆罷了，說到和做到永遠是兩碼事。國際財團通過國際熱錢湧入中國，使人民幣加大發行量，然後通過房地產炒作，把中國的國內價格水平無限制的提高，GDP的增長又一次使人民幣的發行量被迫提高。國際財團心黑手狠，雙管齊下，目的就是使中國經濟熱到燙手，熱到讓每箇中國人為之瘋狂。我們暫不去關心這個過程，我們放眼未來，看看這一過程的結果是什麼樣呢？換句話說財團的目的是什麼呢？很明顯，中國人最不願意看到的事情，就是財團們最樂見的結果。先做個假設，比如國際熱錢在投資的中國房地產領域裡上演最後的瘋狂後，然後把房產成功解套全部變現，如果此時人民幣兌美元的匯率達到美國預期最高時，匯率是熱錢逃離時需要相乘的那個倍數，會發生什麼誰都能想到，所有熱錢會一夜之間全部兌換美元逃離。財團們會賺得溝滿壕平，中國市場上除了錢就是錢，能遮住天的大把人民幣將成為中國人民的噩夢.這是中國人最不願意看到的事情，也是財團最樂見的結果。美國不斷的通過政治、貿易等手段逼迫人民幣升值，而中國go-vern-ment遲遲不升值或小範圍的升值，遠遠沒有達到美國go-vern-ment的預期，這是在出口處的中美之間的博弈。美國逼迫人民幣升值的狼子野心昭然若揭！順便提一句，如果真的這個升值預期達到了，中國樓市將重演日本上世紀90年代崩盤的歷史。只是那時中國經濟也會像日本一樣進入一個連續低迷不振的不歸路。在這種攸關民族生存的問題上，go-vern-ment會坐視不管嗎？就算是退一步來講，一個完全不負責任的go-vern-ment遇到這種情況，因為這個資本運作同時也極大侵犯了go-vern-ment的利益，也會拚命反搏的。那么中國go-vern-ment會以什麼樣的方式來化解這一"經濟危機"呢？
流拍後果
房地產開發中，成本是定價的根本，市場供需是定價的依據，產品品質和行銷是提高效益的保障。另一層面，城市土地一級市場的活躍程度，象徵著地產商、投資者對這個城市發展的信心。許多時候，土地拍賣狀況成為未來一段時期樓市的風向標。
例如：幾年前龍華、寶安中心區的土地拍賣價格翻倍上漲，預告了關外大盤價格的同比上漲；而進入08年，深圳推出的十幾塊關外邊遠新地，除振業和一不出名開發商外，其餘盡數流拍。難道是深圳的發展速度和經濟景氣度下降了嗎？或許，與股市一樣，“政策市”成了影響市場預期的主要因素。
一方面，土地流拍影射了開發商對政府調控政策背景的觀望，甚至疑慮情緒；另一方面，土地質素不佳（基本在基礎設施不完善，遠離經濟發達區域的遠郊地區），即令品牌房企提不起興趣，又讓實力欠缺的中小開發商知難而退。
筆者發現，可能是關內及關口（近郊）大盤最後一次“上演”。同樣有關內土地供應八年僅靠歷史遺留土地支撐的原因，且開發成本和舊改難度逐年增加。
而如果今明兩年土地繼續流拍，則大盤可能會與“大戶型”一樣，在未來的深圳市場上成為稀缺品種。畢竟，單棟和小社區樓盤，戶型小且無法體現居住舒適度，在信貸不利於多次置業的前提下，難以滿足日益增長的常住人口自用和換房性需求。
讓我們回看以下品質型大盤加大戶型代表產品，如何完成其在市場上最後的絕唱。
2008特點
2008年房地產市場分析與2009年展望
2010狀況
一、房地產開發投資完成狀況
1-11月，全國房地產開發投資42697億元，同比增長36.5%，其中，商品住宅投資30022億元，增長34.2%，占房地產開發投資的比重為70.3%。11月當月，房地產開發投資4628億元，增長36.7%。
1-11月，全國房地產開發企業房屋施工面積38.43億平方米，同比增長28.6%；房屋新開工面積14.51億平方米，增長48.7%；房屋完工面積4.85億平方米，增長9.6%，其中，住宅完工面積3.93億平方米，增長7.1%。
1-11月，全國房地產開發企業完成土地置辦面積3.61億平方米，同比增長33.2%，土地置辦費8931億元，增長77.9%。
11月當月，房屋新開工面積1.34億平方米，同比下降17.4%；房屋完工面積6531萬平方米，下降0.7%，其中，住宅完工面積5350萬平方米，下降3.5%；土地置辦面積3302萬平方米，增長9.3%，土地置辦費924億元，增長67.4%。
二、商品房販賣狀況
1-11月，全國商品房販賣面積8.25億平方米，同比增長9.8%，增幅比1-10月進步0.7個百分點。其中，商品住宅販賣面積增長7.4%，辦公樓增長25.9%，商業營業用房增長35.2%。1-11月，商品房販賣額4.23萬億元，同比增長17.5%，增幅比1-10月進步0.2個百分點。其中，商品住宅販賣額增長12.8%，辦公樓和商業營業用房辨別增長48.4%和50.2%。
11月當月，全國商品房販賣面積10113萬平方米，同比增長14.5%，相對量比10月份增長834萬平方米，增長9.0%；全國商品房販賣額5286億元，同比增長18.6%，相對額比10月份增長210億元，增長4.1%。
三、房地產開發企業資金來源狀況
1-11月，房地產開發企業資金來源63220億元，同比增長31.2%。其中，本國存款11245億元，增長25.0%；套用外資656億元，增長59.0%；自籌資金23806億元，增長49.6%；其他資金27513億元，增長20.4%。在其他資金中，定金及預收款15935億元，增長19.4%；本人按揭存款7937億元，增長13.2%。
2013走勢
2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元(超過2011年中國GDP的10%)?存貨均值同比增加50.34%?增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點?平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元?創歷史新高。
北京師範大學金融研究中心主任鐘偉曾對媒體表示?據測算?2012年開發商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元?而2011年房地產全行業贏利也丌過5000億元左右。2013房價走勢分析如果2012年銷售額再下降?則房地產行業整體上將接近盈虧平衡的邊緣。
據此估計2013年房地產走勢?房地產企業撐丌了多長時間。如果房地產商能熬過2012?則房價走勢2013中國必然拉開大崩潰的序幕。
據中國統計局的最新數據顯示2013房價走勢分析?2012年1-2月份?全國房地產開發投資5431億元?同比增長27.8%?其中住宅投資3713億元?增長23.2%?全國房地產開發企業房屋施工面積394901萬平方米?同比增長35.5%?其中住宅施工面積297605萬平方米?增長32.8%。
房屋新開工面積20049萬平方米?增長5.1%?其中住宅新開工面積14832萬平方米?同期持平?2013房價走勢分析?房屋竣工面積10094萬平方米?增長45.2%?增速提高31.9個百分點?其中住宅竣工面積7936萬平方米?增長47.9%。房地產投資、施工、竣工面積均成快速增長趨勢。
房產交易
交易形式
房產主要包括住房房產和營業性房產。交易形式有：
⑴房產買賣：房地產交易的典型類型，房地產交易是實現房地產商品價值與使用價值的經濟過程，房產買賣不僅包含了房產占有的轉移，也包括了房產處分權的轉移。包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。
房地產權證封面
房地產權證封面⑶房產互換：房屋所有人或使用人之間，在相互自願的基礎上，按照有關政策和程式，以房產交換為主，貨幣補償為輔的以物易物的一種交易行為。
⑷房產抵押：通過第三方房產證辦理抵押貸款的，房產抵押須經所有有權人簽字。辦理比較複雜，一般很少使用。
禁售房類型
但不是所有的公有住房和經濟適用房都可以上市交易，千萬不要只貪圖便宜而買賣法律規定不得上市出售的房屋，這種房子主要有以下幾種類型：
⒈以低於房改政策規定的價格購買而且沒有按照規定補足房價款的；
⒉住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；
⒊處於戶籍凍結地區並已列入拆遷公告範圍內的；
⒋產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
⒌已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；
⒍上市出售後形成新的住房困難的；
⒎擅自改變房屋使用性質的；
⒏法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
國十條
2010年房地產“國十條”
2010年4月17日國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，發布《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知簡稱“新國十條”，具體如下：
（一）統一思想，提高認識。
（二）建立考核問責機制。
（三）實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。
（四）發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。
（五）增加居住用地有效供應。
（六）調整住房供應結構。
（七）確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。
（八）加強對房地產開發企業購地和融資的監管。
（九）加大交易秩序監管力度。
國務院各有關部門要根據本通知精神，加快制定、調整和完善相關的政策措施，各司其職、分工協作，加強對各地的指導和監督檢查。各地區、各有關部門要積極做好房地產市場調控政策的解讀工作。新聞媒體要加強正面引導，大力宣傳國家房地產市場調控政策和保障性住房建設成果，引導居民住房理性消費，形成有利於房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。
區別
房產指各種明確了權屬關係的房屋以及與之相連的構築物或建築物；地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發和待開發土地。中國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯繫，主要包括幾個方面：
1、實物形態上看，房產與地產密不可分；
2、從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；
3、從權屬關係看，房產所有權和地產所有權是聯繫再一起的。
差異包括幾個方面：
1、二者屬性不同；
2、二者增值規律不同；
3、權屬性質不同；
4、二者價格構成不同。
