上海市城市規劃管理技術規定（土地使用建築管理）:檔案發布,檔案內容,

《上海市城市規劃管理技術規定（土地使用建築管理）》是上海市人民政府為了加強本市城市建設規劃管理，保證城市規劃的實施，提高城市環境質量而制定的管理規定。

基本介紹

中文名：上海市城市規劃管理技術規定（土地使用建築管理）
發布文號：上海市人民政府令第12號
發布單位：上海市人民政府
發布時間：2003年10月18日

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檔案發布

（2003年10月18日上海市人民政府令第12號發布，根據2010年12月20日上海市人民政府令第52號公布的《上海市人民政府關於修改〈上海市農機事故處理暫行規定〉等148件市政府規章的決定》修正並重新公布）

檔案內容

第一章總則

第二章建設用地的區劃分類和適建範圍

第三章建築容量控制指標

第四章建築間距

第五章建築物退讓

第六章建築物的高度和景觀控制

第七章建築基地的綠地和停車

第八章特定區域

第九章附則

表一各類建設用地適建範圍表

表二建築密度和建築容積率控制指標表

表三建築容積率折減率表

附錄一名詞解釋

附錄二計算規則

附錄三建築間距和離界距離圖示

第一章總則

第一條為了加強本市城市建設規劃管理，保證城市規劃的實施，提高城市環境質量，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《上海市城鄉規劃條例》和上海市城市總體規劃，制定本規定。

第二條本規定適用於本市範圍內各項建設工程。本市舊住房綜合改造、零星建設工程、臨時建設、郊區村民建房等按有關規定執行。

特定區域內的建設工程，適用本規定第八章的規定。

第三條各項建設工程的建設，應當按照經批准的詳細規劃執行；尚無經批准的詳細規劃的，應按中心城分區規劃、新城總體規劃、中心鎮總體規劃和本規定執行。

編制詳細規劃涉及建築管理內容的，應當符合本規定的要求。

第二章建設用地的區劃分類和適建範圍

第四條本市建設用地，按其主要用途和功能分區的基本原則，參照《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GBJ137—90）分類如下：

（一）居住用地；

（二）公共設施用地；

（三）工業用地；

（四）倉儲用地；

（五）市政設施用地；

（六）綠地。

第五條居住用地（R），指居住小區、居住街坊、居住組團和單位生活區等各種類型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小區及小區級以下公共服務設施用地、道路用地和綠地。

（一）第一類居住用地（R1），指以低層住宅為主、建築密度較低、綠地率較高且環境良好的用地；

（二）第二類居住用地（R2），指以多層住宅為主的用地；

（三）第三類居住用地（R3），指以高層住宅為主的用地。

第六條公共設施用地（C），指居住區及居住區級以上的行政、經濟、文化、教育、衛生、體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地。

（一）行政辦公用地（C1），行政、黨派和團體等機構用地；

（二）商業金融業用地（C2），商業、金融業、服務業、旅遊業和市場等用地；

（三）文化娛樂用地（C3），新聞出版、文化藝術團體、廣播電視、圖書展覽、遊樂等設施用地；

（四）體育用地（C4），體育場館和體育訓練基地等用地，不包括學校等單位內的體育用地；

（五）醫療衛生用地（C5），醫療、保健、衛生、防疫、康復和急救設施等用地；

（六）教育科研設計用地（C6），高等院校、中等專業學校、科學研究和勘測設計機構等用地。不包括中學、國小和幼托用地，該用地應歸入居住用地（R）。

第七條工業用地（M），工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施等用地。

（一）第一類工業用地（M1），對居住和公共設施等環境基本無干擾和污染的工業用地；

（二）第二類工業用地（M2），對居住和公共設施等環境有一定干擾和污染的工業用地；

（三）第三類工業用地（M3），對居住和公共設施等環境有嚴重干擾和污染的工業用地。

第八條倉儲用地（W），指倉儲企業的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地。

（一）普通倉庫用地（W1），指儲存一般貨物的普通倉庫用地；

（二）危險品倉庫用地（W2），指儲存易燃、易爆和劇毒等危險品的專用倉庫用地。

第九條市政公用設施用地（U），市級、區級和居住區級的市政公用設施及其附屬的建築物（含構築物，下同）和管理維修設施等用地。

（一）供應設施用地（U1），供水、供電、供燃氣和供熱等設施用地，不包括電廠、煤氣廠用地（納入工業用地）；

（二）交通設施用地（U2），指公共客運交通、貨運交通和其他交通設施用地；

（三）郵電設施用地（U3），指郵政、電信等設施用地；

（四）環境衛生設施用地（U4），指雨污水泵站、污水處理廠及糞便垃圾集運、堆放、處理等設施用地；

（五）施工與維修設施用地（U5），指房屋建築工程、設備安裝工程、市政工程、綠化、地下構築物等施工及養護維修設施等用地；

（六）其他市政公用設施用地（U6），如：消防、防汛等設施用地。

第十條綠地（G），市級、區級和居住區級的公共綠地和生產防護綠地（包括其範圍內的水域）。

（一）公共綠地（G1），指向公眾開放，有一定遊憩設施或裝飾作用的綠化用地，包括各類公園和街頭綠地；

（二）生產防護綠地（G2），指用於園林生產、隔離、衛生和安全防護等的綠化用地。

第十一條各類建設用地的劃分應遵循土地使用相容性的原則，按經批准的詳細規劃執行。尚無經批准的詳細規劃的，應按中心城分區規劃、新城總體規劃、中心鎮總體規劃和本規定表一《各類建設用地適建範圍表》（以下簡稱《表一》）的規定執行。

凡須改變規劃用地性質、超出《表一》規定範圍的，應先提出調整規劃，按規劃調整的有關規定程式和許可權批准後執行。

第三章建築容量控制指標

第十二條建築基地的建築容量控制指標（含建築密度和建築容積率，下同），應按照本章有關規定執行。

第十三條建築基地面積大於3萬平方米的成片開發地區，必須編制詳細規劃，經批准後實施；未編制詳細規劃的，不予審批。

成片開發地區的詳細規劃，應先確定建築總容量控制指標；在不超過建築總容量控制指標的前提下，成片開發地區內各類建築基地的建築容量控制指標可參照本規定表二《建築密度和建築容積率控制指標表》（以下簡稱《表二》）的規定適當調整。

第十四條建築基地面積小於或等於3萬平方米的居住建築和公共建築用地，其建築容量控制指標在經批准的詳細規劃或中心城分區規劃中已經確定的，應按批准的規劃執行。

尚無經批准的上述規劃的，其建築密度控制指標應按《表二》的規定執行；其建築容積率控制指標，應按《表二》規定的指標折減百分之五至百分之二十（見本規定表三《建築容積率折減率表》）執行。

第十五條《表二》規定的指標為上限。單個建築基地的具體建築容量，城市規劃管理部門應結合現狀情況、服務區位、交通區位、環境區位和土地價值等因素，進行綜合環境分析後確定。

第十六條《表二》適用於單一類型的建築基地。對混合類型的建築基地，其建築容量控制指標應將建築基地按使用性質分類劃定後，按不同類型分別執行；對難以分類執行的建築基地和綜合樓基地，應按不同性質建築的建築面積比例和不同的建築容量控制指標換算建築容量綜合控制指標。

第十七條對未列入《表二》的科研機構、大中專院校、中國小校、體育場館以及醫療衛生、文化藝術、幼托等設施的建築容量控制指標，應按經批准的詳細規劃和有關專業規定執行。

第十八條建築基地未達到下列最小面積的，不得單獨建設：

（一）低層居住建築為500平方米；

（二）多層居住建築、多層公共建築為1000平方米；

（三）高層居住建築為2000平方米；

（四）高層公共建築為3000平方米。

建築基地未達到前款規定的最小面積，但有下列情況之一，且確定不妨礙城市規劃實施的，城市規劃管理部門可予核准建設：

（一）鄰接土地已經完成建設或為既成道路、河道或有其他類似情況，確實無法調整、合併的；

（二）因城市規劃街區劃分、市政公用設施等的限制，確實無法調整、合併的；

（三）農村地區的村鎮建設，因特殊情況，確實難以達到前款規定面積的。

第十九條原有建築的建築容量控制指標已超出規定值的，不得在原有建築基地範圍內進行擴建、加層。

第二十條中心城內的建築基地為社會公眾提供開放空間的，在符合消防、衛生、交通等有關規定和本章有關規定的前提下，可按下表的規定增加建築面積。但增加的建築面積總計不得超過核定建築面積（建築基地面積乘以核定建築容積率）的百分之二十。

核定建築容積率FAR	每提供1平方米有效面積的開放空間，允許增加的建築面積（平方米）
小於2	1.0
大於、等於2，小於4	1.5

核定建築容積率由城市規劃管理部門按《表二》和本章的有關規定確定。

開放空間的條件和計算方法由市城市規劃管理部門另行制定。

第二十一條建築物之間因公共運輸需要，架設穿越城市道路的空中人行廊道的，應符合下列規定：

（一）廊道的淨寬度不宜大於6米，廊道下的淨空高度不小於5.5米；但穿越寬度小於16米且不通行公車輛的城市支路的廊道下的淨空高度可不小於4.6米。

（二）廊道內不得設定商業設施。

凡符合前款規定的廊道，其建築面積可不計入建築容量控制指標範圍。

第四章建築間距

第二十二條建築間距應符合本章的規定，並同時符合消防、衛生、環保、工程管線和建築保護等方面的要求。

建築間距圖示見附錄三。

第二十三條根據日照、通風的要求和本市建設用地的實際使用情況，居住建築的間距應符合下列規定：

（一）居住建築與居住建築平行布置時的間距：

1.朝向為南北向的〔指正南北向和南偏東（西）45度以內（含45度），下同〕，其間距在浦西內環線以內地區不小於南側建築高度的1.0倍，在其他地區不小於1.2倍。

2.朝向為東西向的〔指正東西向和東（西）偏南45度以內（不含45度），下同〕，其間距在浦西內環線以內地區不小於主朝向一側遮擋建築高度的0.9倍，在其他地區不小於1.0倍，且其最小值為6米。

（二）居住建築與居住建築垂直布置時的間距：

1.南北向的間距，在浦西內環線以內地區不小於南側建築高度的0.7倍，在其他地區不小於0.8倍，且其最小值為6米。

2.東西向的間距，在浦西內環線以內地區不小於南北朝向建築高度的0.7倍，其他地區不小於0.8倍；同時不小於另一建築高度的0.5倍，且其最小值為6米。

3.建築山牆寬度小於、等於16米的，其間距按垂直布置的居住建築控制；建築山牆寬度大於16米的，其間距按平行布置的居住建築控制。

（三）居住建築與居住建築既非平行也非垂直布置時的間距：

1.當兩幢建築的夾角小於、等於45度時，其最小間距按平行布置的居住建築控制；

2.當兩幢建築的夾角大於45度時，其最小間距按垂直布置的居住建築控制。

第二十四條多、低層居住建築底層有商店或其他非居住用房的，其間距計算不得扣除底層高度。

第二十五條多、低層居住建築的山牆間距不小於較高建築高度的0.5倍，且其最小值為4米。對按此規定不能滿足消防間距或通道要求的，應按消防間距或通道要求控制。

第二十六條在第一類居住用地的低層獨立式住宅地區及其緊鄰地區進行新建、改建的，其間距不得小於南側建築高度的1.4倍。

第二十七條高層居住建築與低層獨立式住宅的間距，在規定範圍內保證受遮擋的低層獨立式住宅的居室冬至日滿窗日照的有效時間不少於連續兩小時；與其他居住建築的間距，應保證受遮擋的居住建築的居室冬至日滿窗日照的有效時間不少於連續一小時（第二十七條、第三十條有關建築日照的計算規則由市城市規劃管理部門另行制定），並應符合下列規定：

（一）高層居住建築與高層居住建築平行布置時的間距：

1.南北向的，不小於南側高層建築高度的0.5倍，且其最小值浦西內環線以內地區為24米，其他地區為30米。

2.東西向的，不小於較高高層建築的0.4倍，且其最小值為24米。

（二）高層居住建築與多、低層居住建築平行布置時的間距：

1.高層居住建築與其北側多、低層居住建築的間距不小於高層建築高度的0.5倍，且其最小值浦西內環線以內地區為24米，其他地區為30米。

2.高層居住建築與其東（西）側多、低層居住建築的間距不小於24米。

（三）高層居住建築與高層居住建築垂直布置時的間距：

1.南北向的間距，高層居住建築與其北側高層居住建築的間距不小於南側高層建築高度的0.3倍，且其最小值為20米。

2.東西向的間距，高層居住建築與其東（西）側高層居住建築的間距不小於較高高層建築高度的0.3倍，且其最小值為20米。

3.建築山牆寬度大於16米的，其間距按平行布置的居住建築控制。

（四）高層居住建築與多、低層居住建築垂直布置時的間距不小於20米。

（五）高層居住建築與高、多、低層居住建築既非平行也非垂直布置時的間距：

1.當兩幢建築的夾角小於、等於45度時，其最小間距按平行布置的居住建築控制；

2.當兩幢建築的夾角大於45度時，其最小間距按垂直布置的居住建築控制。

（六）高層居住建築的山牆與高、多、低層居住建築的山牆間距不小於13米。

高層居住建築與高、多、低層居住建築的間距符合本條規定的，可不受第二十三條和第二十六條規定的限制。

第二十八條在符合第二十三條至第二十七條規定的前提下，南北向平行布置的低層居住建築之間的最小間距為6米，低層居住建築與其北側多層居住建築的最小間距為8米，多、低層居住建築與其北側高層居住建築的最小間距為13米。

按第二十三條規定計算出的多、低層居住建築的間距如大於第二十七條規定計算出的多、低層居住建築與高層居住建築的間距的，在同等條件下可按較小的間距控制，但須符合第二十七條規定的日照條件。

第二十九條非居住建築與居住建築的間距，應符合下列規定：

（一）非居住建築位於居住建築南側或東西側的，其間距按第二十三條至第二十八條的規定控制；

（二）非居住建築（第三十條所列的非居住建築除外）位於居住建筑北側的，其建築間距按第三十一條的規定控制；

（三）非居住建築的山牆與居住建築的山牆間距，按第二十五條、第二十七條的規定控制。

第三十條醫院病房樓、休（療）養院住宿樓、幼稚園、託兒所和大中國小教學樓與相鄰建築的間距，應保證被遮擋的上述建築冬至日滿窗日照的有效時間不少於3小時；浦西內環線以內地區，其間距應保證冬至日滿窗日照的有效時間不少於2小時。

第三十一條非居住建築(第三十條所列的非居住建築除外)的間距，應符合下列規定：

（一）高層非居住建築平行布置的間距：

1.南北向的，不小於南側建築高度的0.4倍，且其最小值為24米。

2.東西向的，不小於較高建築高度的0.3倍，且其最小值為18米。

（二）高層非居住建築與多層非居住建築平行布置時的間距最小值為13米。

（三）多層非居住建築平行布置時的間距最小值為10米。

（四）低層非居住建築與高、多、低層非居住建築平行布置時的間距按消防間距的規定控制，但最小值為6米。

以其他形式布置的非居住建築的間距，按消防間距的規定控制。

第五章建築物退讓

第三十二條沿建築基地邊界和沿城市道路、公路、河道、鐵路、軌道交通兩側以及電力線路保護區範圍內的建築物，其退讓距離應符合本章規定，並同時符合消防、環保、防汛和交通安全等方面的要求。

第三十三條沿建築基地邊界的建築物，其離界距離按以下規定控制，但離界距離小於消防間距時，應按消防間距的規定控制。

（一）各類建築的離界距離，按下表規定的建築物高度的倍數控制，但不得小於最小距離。

（二）界外是居住建築的，除須符合本條第（一）項離界距離的規定外，須同時符合第四章建築間距的有關規定。

（三）界外是公共綠地的，各類建築的最小離界距離按照本條第（二）項居住建築的離界距離控制，且建築高度應同時符合第六章的有關規定。

（四）地下建築物的離界間距，不小於地下建築物深度(自室外地面至地下建築物底板的底部的距離)的0.7倍；按上述離界間距退讓邊界，或後退道路規劃紅線距離要求確有困難的，應採取技術安全措施和有效的施工方法，經相應的施工技術論證部門評審，並由原設計單位簽字認定後，其距離可適當縮小，但其最小值應不小於3米，且圍護樁和自用管線不得超過基地界限。

相鄰新建高層商業辦公建築地下室按規劃應設定連線通道的，通道寬度不小於4米，淨高度不小於2.8米，並由相關建設單位負責實施各自基地的通道部分。

建築類別離界距離建築朝向		居住建築（含第三十條規定的建築）				非居住建築
		建築物高度的倍數		最小距離(米)		建築物高度的倍數	最小距離(米)
		浦西內環線以內	其他地區	浦西內環線以內	其他地區
主要朝向(見附錄三)	低層	0.5	0.6	6		-	3
	多層			9		-	5
	高層	0.25		12	15	0.2	12
次要朝向(見附錄三)	低層	0.25		2		-	-按消防間距控制
	多層			4		-	按消防間距控制
	高層	0.2		12		-	6.5

註：1.建築山牆寬度大於16米的，其離界距離按主要朝向離界距離控制。

2.低層獨立式住宅主要朝向離界距離按照0.7倍控制。

第三十四條沿城市道路兩側新建、改建建築，除經批准的詳細規劃另有規定外，其後退道路規劃紅線的距離不得小於下表所列值。

道路寬度後退距離（米）建築高度	D≤24米	D>24米
h≤24米	3	5
24<h≤60米	8	10
60<h≤100米	10	15
h>100米	15	20

註：h——建築高度；D——道路規劃紅線寬度

第三十五條新建影劇院、遊樂場、體育館、展覽館、大型商場等有大量人流、車流集散的多、低層建築（含高層建築裙房），其面臨城市道路的主要出入口後退道路規劃紅線的距離，除經批准的詳細規劃另有規定外，不得小於10米，並應留出臨時停車或回車場地。

第三十六條沿城市高架道路兩側新建、改建、擴建居住建築，其沿高架道路主線邊緣線後退距離，不小於30米；其沿高架道路匝道邊緣線後退距離，不小於15米。

第三十七條道路交叉口四周的建築物後退道路規劃紅線的距離，多、低層建築不得小於5米，高層建築不得小於8米（均自道路規劃紅線直線段與曲線段切點的連線算起）。

第三十八條建築物的圍牆、基礎、台階、管線、陽台和附屬設施，不得逾越道路規劃紅線。

地下建築物後退道路規劃紅線的距離，按第三十三條第一款第（四）項的規定執行。

在規定的後退道路規劃紅線的距離內，不得設定零星建築物；雨蓬、陽台、招牌、燈飾等可外挑，但其離室外地面的淨空高度不得小於3米。

第三十九條在村鎮、城鎮範圍以外的公路規劃紅線兩側應劃定隔離帶，除規劃另有規定外，隔離頻寬度的具體規定如下：

（一）國道、快速公路，兩側各50米；

（二）主要公路，兩側各20米；

（三）次要公路及以下等級公路，兩側各10米。

公路紅線和隔離帶內，不得新建、改建、擴建建築物，但可耕種或綠化；經城市規劃管理部門批准，可開挖溝渠、埋設管道、架設桿線、開闢服務性車道等。

沿穿越村鎮、城鎮的公路兩側新建、改建、擴建建築物，可按村鎮、城鎮規划進行管理，但建築物後退公路規劃紅線的距離不得小於5米。

第四十條沿河道規劃藍線（城市總體規劃確定的長期保留的河道規劃線）兩側新建、擴建建築物，其後退河道規劃藍線的距離除有關規劃另有規定外，不得小於6米。

第四十一條沿鐵路兩側新建、擴建建築工程，應符合以下規定：

（一）高速鐵路兩側的建築工程與軌道中心線的距離不得小於50米；鐵路幹線兩側的建築工程與軌道中心線的距離不得小於20米；鐵路支線、專用線兩側的建築工程與軌道中心線的距離不得小於15米；鐵路兩側的圍牆與軌道中心線的距離不得小於10米，圍牆的高度不得大於3米。

（二）鐵路兩側的高層建築、高大構築物（水塔、煙囪等）、危險品倉庫和廠房與軌道中心線的距離須經鐵路主管部門審核後確定。

（三）在鐵路道口附近進行建設的，須符合鐵路道口管理的有關規定。

第四十二條沿磁懸浮交通線兩側新建、改建、擴建建築物，其後退軌道中心線距離除有關規劃另有規定外，不得小於50米。

沿地面和高架軌道交通兩側新建、改建、擴建建築物，其後退線路軌道外邊線外側距離除規劃另有規定外，不得小於30米。

沿地下軌道交通兩側新建、改建、擴建建築物，其後退隧道外邊線外側距離應符合軌道交通管理的有關規定。

第四十三條在電力線路保護區範圍內，不得新建、改建、擴建建築物。

（一）架空電力線路保護區，指導線邊線向外側延伸所形成的兩平行線內的區域。

1.一般地區沿架空電力線路兩側新建、改建、擴建建築物，其後退線路中心線距離除有關規劃另有規定外，不得小於以下距離：

500千伏，30米；

220千伏，20米；

110千伏，12.5米；

35千伏，10米。

2.中心城和郊區城鎮人口密集地區，沿架空電力線路兩側新建、改建、擴建建築物，其後退線路中心線距離應符合電力管理的有關規定。

（二）電力電纜線路保護區，指地下電力電纜線路向外兩側延伸所形成的兩平行線內的區域。其每邊向外側延伸的距離應不小於0.75米。

第四十四條沿城市道路兩側的貨運裝卸泊位應後退道路規劃紅線設定，或設於建築物底層。

第六章建築物的高度和景觀控制

第四十五條建築物的高度、面寬及建築景觀控制應符合本章的規定，並同時符合日照、建築間距、消防等方面的要求。

第四十六條中心城地區鼓勵建設9層至12層配設電梯的高層住宅。

新建多、低層住宅宜採用坡頂屋面。

新建住宅實行架空線入地敷設、圍牆透空透綠、空調器外機及附屬設施統一設定。

第四十七條在有淨空高度控制的飛機場、氣象台、電台和其他無線電通訊（含微波通訊）設施周圍的新建、改建建築物，其控制高度應符合有關淨空高度限制的規定。

第四十八條在文物保護單位和建築保護單位周圍的建設控制地帶內新建、改建建築物，其控制高度應符合建築和文物保護的有關規定，並按經批准的詳細規劃執行。尚無經批准的詳細規劃的，應先編制城市設計或建築設計方案，進行視線分析，提出控制高度和保護措施，經建築和文物保護專家小組評議後核定。

視線分析方法參見附錄二。

第四十九條沿城市道路兩側新建、改建建築物的控制高度，除經批准的詳細規劃另有規定外，應符合下列規定：

（一）沿路一般建築的控制高度（H）不得超過道路規劃紅線寬度（W）加建築後退距離（S）之和的1.5倍，即：H≤1.5（W+S）；

（二）沿路高層組合建築的高度，按下式控制：

A≤L（W+S）；

式中：A—沿路高層組合建築以1∶1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的總面積，L—建築基地沿道路規劃紅線的長度，W—道路規劃紅線寬度，S—沿路建築的後退距離。

計算方法見附錄二。

第五十條建築物的面寬，除經批准的詳細規劃另有規定外，按以下規定執行：

（一）建築高度小於、等於24米，其最大連續展開面寬的投影不大於80米；

（二）建築高度大於24米，小於、等於60米，其最大連續展開面寬的投影不大於70米；

（三）建築高度大於60米，其最大連續展開面寬的投影不大於60米；

（四）不同建築高度組成的連續建築，其最大連續展開面寬的投影上限值按較高建築高度執行。

第五十一條多、高層住宅的層高宜為2.8米，不應高於3.6米。

第五十二條沿城市道路的居住建築基地的圍牆高度不大於2.2米，並應透空設定，其建築後退道路紅線距離內應設定一定寬度的綠化帶。

第七章建築基地的綠地和停車

第五十三條各類建築基地內的綠地面積占基地總面積的比例（以下稱綠地率）必須符合《上海市綠化條例》規定的指標。

第五十四條計算綠地率的綠地面積，包括建築基地內的集中綠地面積和房前屋後、街坊道路兩側以及規定的建築間距內的零星綠地面積。

建築基地內的集中綠地面積，在居住用地中應不少於用地總面積的10%，在體育、醫療衛生和教育科研設計用地中應符合有關專業規定，在其他類別用地中應不少於5%。

居住小區內每塊集中綠地的面積應不小於400平方米，且至少有三分之一的綠地面積在規定的建築間距範圍之外。沿城市道路兩側的公共綠地或綠化隔離帶，不在建築基地範圍內的，不得作為小區集中綠地計算。但中心城範圍內，沿城市道路兩側的公共綠地，由開發單位實施的，可按50%比例納入建築基地面積，且增加的建築面積不得超過核定建築面積（原建築基地面積乘以核定建築容積率）的20%。

第五十五條一個街區內的集中綠地可按規定的指標進行統一規劃，統一設計，統一建設，綜合平衡。在符合整個街區集中綠地指標的前提下，可不在每塊建築基地內平均分布。集中綠地宜沿城市道路布局。

第五十六條位於浦西內環線以內的建築基地，確實難以達到規定綠化指標的，可將屋面地栽綠化面積（每塊面積不得小於100平方米）折算成地面綠地面積。其折算公式：

F=M×N

式中：F—地面綠地面積，M—屋面地栽綠化面積，N—有效係數（見下表）。

屋面標高與基地地面的高差（單位：米）	有效係數（N）
小於、等於1.5	0.70
大於1.5，小於、等於5.0	0.50
大於5.0，小於、等於12.0	0.30
大於12.0	0

第五十七條新建建築基地的停車配置，應符合交通設計及停車庫（場）設定標準等有關規定。

新建居住建築基地，位於中心城地區的，汽車停車率應不小於0.6輛/戶，其中，浦西內環線以內地區的，應視周邊地區配套情況適當增加；郊區汽車停車率，應高於中心城地區20%。

第八章特定區域

第五十八條本章所稱特定區域，指在土地使用和建築管理上有特別要求，需作特殊規定的地區。

第五十九條本市特定區域包括下表所列地區。

地區			區域
中央商務區			浦東小陸家嘴和浦西外灘
主要公共活動中心	市級中心		市級中心市級中心（人民廣場、南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路、豫園商城、金陵東路商業街、上海站“不夜城”等）
	市級副中心		徐家匯副中心
			江灣五角場副中心
			花木副中心
			真如副中心
規劃保留保護區	風貌保護區	中心城	外灘歷史文化風貌保護區
			人民廣場歷史文化風貌保護區
			老城廂歷史文化風貌保護區
			衡山路-復興路歷史文化風貌保護區
			虹橋路歷史文化風貌保護區
			山陰路歷史文化風貌保護區
			江灣歷史文化風貌保護區
規劃保留保護區	風貌保護區	中心城	龍華歷史文化風貌保護區
			提籃橋歷史文化風貌保護區
			南京西路歷史文化風貌保護區
			愚園路歷史文化風貌保護區
			新華路歷史文化風貌保護區
		郊區	郊區歷史文化名鎮風貌保護區
	規劃保留區
大型公共綠地			外環綠帶
			楔形綠地
			大型片林、涵養林、防護林等生態公益林

旅遊風景區	佘山國家旅遊度假區
旅遊風景區	澱山湖風景區
其他重點地區	黃浦江沿岸地區
	蘇州河沿岸地區
	世博會地區
	生態敏感區和建設敏感區

市人民政府可視城市經濟、社會發展和環境保護需要，指定特定區域。

第六十條特定區域內的建設工程，應按經批准的詳細規劃執行。

特定區域的具體範圍和管理規定，由市城市規劃管理部門另行制定。

第九章附則

第六十一條本規定是實施《上海市城鄉規劃條例》的具體技術規定。違反本規定的行為，按《上海市城鄉規劃條例》的有關規定給予處罰。

第六十二條本規定施行前已取得《建設項目選址意見書》，或經核定規劃設計要求，或已取得《建設用地規劃許可證》的建設工程，仍按原規定執行。市政府另有規定的除外。

第六十三條本規定由上海市規劃和國土資源管理局負責解釋。

第六十四條本規定自2003年12月1日起施行。1994年8月1日上海市人民政府批准的《上海市城市規劃管理技術規定（土地使用建築管理）》同時廢止。

表一

各類建設用地適建範圍表

序號

用地類別建設項目

居住用地

公共設施用地

工業用地

倉儲用地

市政公用設施用地U

綠地

第一類R1

第二類R2

第三類R3

商貿辦公C1C

教科文衛 C3～C6

第一類M1

第二類M2

第三類M3

普通W1

危險品W2

低層獨立式住宅

√

○

其他低層居住建築

√

○

多層居住建築

√

○

高層居住建築

○

√

○

單身宿舍

√

○

居住小區教育設施(中國小、幼托機構)

√

○

居住小區商業服務設施

○

√

○

居住小區文化設施(青少年和老年活動室、文化館等)

○

√

○

居住小區體育設施

√

○

居住小區醫療衛生設施(衛生站、街道醫院、養老院等)

√

○

居住小區市政公用設施(含出租汽車站)

√

○

√

○

√

○

居住小區行政管理設施(派出所、居委會等)

√

○

√

○

居住小區日用品修理、加工場

√

○

√

○

小型農貿市場

√

○

√

○

小商品市場

√

○

√

○

居住區級以上(含居住區級、下同)行政辦公建築

√

○

居住區級以上商業服務設施

√

○

居住區級以上文化設施(圖書館、博物館、美術館、音樂廳、紀念性建築等)

○

√

居住區級以上娛樂設施(影劇院、遊樂場、俱樂部、舞廳、夜總會)

√

○

居住區級以上體育設施

○

√

○

居住區級以上醫療衛生設施

○

√

○

特殊病院精神病院、傳染病院——需單獨選址

○

辦公建築、商辦綜合樓

○

√

○

一般旅館

○

√

○

√

○

旅遊賓館

○

√

○

商住綜合樓

√

○

高等院校、中等專業學校

√

職業學校、技工學校、成人學校和業餘學校

○

√

○

科研設計機構

○

√

對環境基本無干擾、污染的工廠

○

√

○

√

○

對環境有輕度干擾、污染的工廠

○

√

○

對環境有嚴重干擾、污染的工廠

√

普通儲運倉庫

√

○

√

○

危險品倉庫

√

農、副、水產品批發市場

√

○

√

社會停車場、庫

○

√

○

√

○

√

○

加油站

○

√

○

汽車修理、專業保養場和機動車訓練場

√

客、貨運公司站場

√

施工維修設施及廢品場

√

○

污水處理廠、殯儀館、火葬場

√

○

√

○

其他市政公用設施

√

○

√

○

√

○

註：√允許設定；×不允許設定；○允許或不允許設定，由城市規劃管理部門

根據具體條件和規劃要求確定。

表二

建築密度和建築容積率控制指標表

區位建築容量類型		中心城（外環線以內地區）				中心城外（外環線以外地區）
		內環線以內地區		內外環線之間地區		新城		中心鎮		一般鎮和其它地區
		D	FAR	D	FAR	D	FAR	D	FAR	D	FAR
低層獨立式住宅		20%	0.4	18%	0.35	18%	0.3	18%	0.3	18%	0.3
其他低層居住建築		30%	0.9	27%	0.8	25%	0.7	25%	0.7	25%	0.7
居住建築（含酒店式公寓）	多層	33%	1.8	30%	1.6	30%	1.4	30%	1.0	30%	1.0
居住建築（含酒店式公寓）	高層	25%	2.5	25%	2.0	25%	1.8	30%	1.0	30%	1.0

商業、辦公建築（含旅館建築、公寓式辦公建築）	多層	50%	2.0	50%	1.8	50%	1.6	40%	1.2	40%	1.2
商業、辦公建築（含旅館建築、公寓式辦公建築）	高層	50%	4.0	45%	3.5	40%	2.5	40%	1.2	40%	1.2
工業建築（一般通用廠房）倉儲建築	低層	60%	1.2	50%	1.0	40%	1.0	40%	1.0	40%	1.0
	多層	45%	2.0	40%	1.6	35%	1.2	35%	1.2	35%	1.2
	高層	30%	3.0	30%	2.0	-	-	-	-	-	-
公共綠地	按照建設部《公園內部用地比例》的規定執行

註：1.D-建築密度，FAR-建築容積率；2.本表僅適用於未編制詳細規劃的、小於或等於3萬平方米的單一基地；3.本表規定的指標為上限。

表三

建築容積率折減率表

建築基地面積（平方米）	折減率（J）百分比
小於、等於1000平方米	20
大於1000，小於、等於3000平方米	15
大於3000，小於、等於7000平方米	10
大於7000，小於、等於15000平方米	5
大於15000，小於、等於25000平方米	10
大於25000，小於、等於30000平方米	15

附錄一名詞解釋

1.建築容積率（容積率）

指建築物地面以上各層建築面積的總和與建築基地面積的比值。

2.建築密度

指建築物底層占地面積與建築基地面積的比率（用百分比表示）。

3.低層建築

指高度小於、等於10米的建築，低層居住建築為一層至三層。

4.多層建築

指高度大於10米，小於、等於24米的建築，多層居住建築為四層至八層。

5.高層建築

指高度大於24米的建築，高層居住建築為八層以上（不含八層）。

6.公寓式辦公建築

指單元式小空間劃分，有獨立衛生設備的辦公建築。

7.辦公建築

指非單元式小空間劃分，按層設定衛生設備的辦公建築。

8.商業建築

指綜合百貨商店、商場、經營各類商品的專業零售和批發商店，以及飲食等服務業的建築。

9.商住綜合樓

指商業和居住混合的建築。

10.商辦綜合樓

指商業和辦公混合的建築。

11.裙房

指與高層建築緊密連線，組成一個整體的多、低層建築。裙房的最大高度不超過24米，超過24米的，按高層建築處理。

12.汽車停車率

指居住區內汽車的停車位數量與居住戶數的比率。

13.公寓式酒店

指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建築處理。

14.酒店式公寓

指按酒店式管理的公寓，按居住建築處理。

15.舊住房綜合改造

指舊住房平改坡、成套率等的綜合改造。

16.日照有效時間

日照的有效時間根據建築物朝向確定（見下表）。建築物朝向的角度超過日照有效時間表規定角度範圍的，不作日照分析。

日照有效時間表

建築物朝向	日照有效時間	建築物朝向	日照有效時間
正南向	9∶00～15∶00
南偏東1°～15°	9∶00～15∶00	南偏西1°～15°	9∶00～15∶00
南偏東16°～30°	9∶00～14∶30	南偏西16°～30°	9∶30～15∶00
南偏東31°～45°	9∶00～13∶30	南偏西31°～45°	10∶30～15∶00
南偏東46°～60°	9∶00～12∶30	南偏西46°～60°	11∶30～15∶00
南偏東61°～75°	9∶00～11∶30	南偏西61°～75°	12∶30～15∶00
南偏東76°～90°	9∶00～10∶30	南偏西76°～90°	13∶30～15∶00

註：朝向角度取整數,小數點四捨五入。

附錄二計算規則

1.建築面積計算

按國家有關建築面積的計算規則計算。對高度在2.2米以下（含2.2米）的設備層，可不計建築面積；對設備層兼作避難層的，其高度可適當放寬。

2.建築容積率計算

（1）在計算容積率時，地下室的建築面積不計；屋頂層建築面積不超過標準層建築面積1/8的不計；半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1米的不計。

（2）半地下室在室外地面以上部分的高度超過1米的，按下式計算建築面積：

A’=KA

式中：A’—折算的建築面積，K—半地下室地面以上的高度與其層高之比，A—半地下室建築面積。

（3）市政設施用地選址確有困難的，可在浦西內環線以內的建築基地內，設定為地區服務的市政公用設施（如變電站、電話局等）。設定在擬建建築物內的，在計算容積率時，可不計該設施的建築面積；單獨設定的，在計算容積率時，可不計該設施的建築面積和占地面積，但在計算建築密度時，必須計入該設施占地面積。

（4）商住綜合樓的容積率控制指標，按不同性質的建築面積比例換算合成，其建築密度按照表二中商業、辦公建築的建築密度指標規定執行。高層商住綜合樓商業用房的建築面積應至少占總建築面積的10%，不足10%的，其容積率和建築密度的控制指標按高層居住建築的規定執行；多層商住綜合樓商業用房應至少占兩層以上（含兩層），僅設底層商店的，其容積率和建築密度控制指標按多層居住建築的規定執行。

（5）高、多層民用建築底層設架空層用作通道、停車、布置綠化小品、居民休閒設施等公共用途的，其建築面積可不計入建築容積率，但應計入總建築面積。架空層不得圍合封閉改作他用或出售、出租。

（6）在浦西內環線以內，建設基地範圍內，有部分用地被劃入規劃城市道路用地範圍，且上述道路用地是建設單位負責拆遷並無償提供作城市道路用地的，則可適當增加允許建造的建築面積。具體計算方法可比照本規定第五十四條。

已取得建設用地規劃許可證或建設工程規劃許可證，或已簽訂國有土地使用權出讓契約的建設基地，如後來因規劃道路紅線調整造成建設基地面積縮小的，其已批准的建築面積允許不變。

3.建築基地面積計算

（1）建築基地邊界

建築基地應與控制性詳細規劃相銜接，限定在單個街坊範圍以內。建築基地四至邊界應以城市道路、河流等自然邊界和相鄰建築基地邊界為界限。

街坊內建設用地性質不同類的，應在控制性詳細規劃中細分地塊，每一建築基地不應大於9萬平方米。

（2）建築基地面積

建築基地面積以城市規劃管理部門正式劃定用地範圍的面積為準。

不計入建築基地面積的用地，主要包括：3000平方米以上公共綠地和居住小區以上級公共綠地；獨立的公益設施和公共服務設施用地，如中學、國小和幼托用地；獨立的市政設施用地，如10KV以上變電站、污水泵站等；城市規劃劃定的有關控制線範圍內的用地；城市道路用地。

中心城範圍內，由開發單位實施的沿城市道路設定的公共綠地，公共綠地總面積的50%可以納入建築基地面積，但增加的建築面積不得超過核定建築面積（原建築基地面積乘以核定建築容積率）的20%。

4.建築間距計算

（1）除另有規定外，建築間距是指兩幢建築的外牆面之間的最小的垂直距離。

（2）建築物有每處不超過3米長（含3米）的凸出部分（如樓梯間），凸出距離不超過1米，且其累計總長度不超過同一面建築外牆總長度的1/4者，其最小間距可忽略不計凸出部分。居住建筑陽台累計總長度（突出於山牆面之外或轉彎到山牆面上的陽台長度可不計）不超過同一建築外牆總長度1/2的（含1/2），其最小間距仍以建築外牆計算；超過1/2的，應以陽台外緣計算建築間距。

（3）坡度大於45度的坡屋面建築，其建築間距是指自屋脊線在地面上的垂直投影線至被遮擋建築的外牆面之間最小的垂直距離。

（4）建築後退基地邊界地距離和建築間距應同時符合規定。因基地條件限制不能同時符合規定的，經與相鄰地塊產權人協定並經規劃管理部門核准，在確保滿足建築間距的條件下，可適當縮減基地邊界後退距離，但必須符合消防規定。

5.建築高度計算

（1）本規則僅適用於確定建築間距、退界距離和後退道路時的建築高度計算。其他規定對建築高度有限制的（如機場、氣象台、微波通道、安全保密、日照分析、視線分析等），按建築物的最高點計算。

（2）在計算建築間距時，建築高度按下列規定計算：

平屋面建築：挑檐屋面自室外地面算至檐口頂，加上檐口挑出寬度（圖略）；有女兒牆的屋面，自室外地面算至女兒牆頂（圖略）。

坡屋面建築：屋面坡度小於45度（含45度）的，自室外地面算至檐口頂加上檐口挑出寬度（圖略）；坡度大於45度的，自室外地面算至屋脊頂（圖略）。

水箱、樓梯間、電梯間、機械房等突出屋面的附屬設施，其高度在6米以內，且水平面積之和不超過屋面建築面積1/8的，不計入建築高度。

6.沿路建築高度

（一）沿路一般建築高度的控制。（圖略）

H≤1.5（W+S）

（二）沿路高層組合建築高度的控制。（圖略）

A≤L（W+S）

7.建築高度控制視線分析方法

根據優秀歷史建築和文物保護單位的周圍環境，選擇適當視點確定視線走廊，進行視線分析。視點的距離應大於或等於3H，且其視角不小於60度。因現狀條件限制難以按3H視點距離控制高度的，視點距離可適當縮小，但不得小於2H。（圖略）

8.建築面寬控制。（圖略）

上海市城市規劃管理技術規定（土地使用建築管理）

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