為推進上海市舊住房綜合改造工作，進一步改善市民居住條件，提高居住環境質量，根據有關法律、法規、規章的規定，制訂了《上海市舊住房綜合改造管理暫行辦法》。
基本介紹
- 中文名：上海市舊住房綜合改造管理暫行辦法
- 時間：2015-12-08
第一章總則
第一條（目的和依據）
為推進本市舊住房綜合改造工作，進一步改善市民居住條件，提高居住環境質量，根據有關法律、法規、規章的規定，制訂本辦法。
第二條（定義）
舊住房綜合改造是指對城市規劃予以保留、建築結構較好、但建築標準較低的住房進行綜合改造並完善配套設施的行為。
第三條(適用範圍）
本辦法適用於本市行政區域範圍內城鎮舊住房綜合改造及其管理。
本市歷史文化風貌區內的保留建築、經市政府批准的優秀歷史建築及其保護範圍、建設控制範圍內的改造，按照相關法規執行。
第四條（改造原則）
舊住房綜合改造應當遵循業主（公房承租人）自願、政府扶持、因地制宜、分類改造的原則。
第五條（改造內容）
舊住房綜合改造內容包括：
（一）將廚衛不獨用的舊住房通過改造使其獨用成套；
（二）對涉及擴建或加層的舊住房進行“平改坡”綜合改造。
舊住房綜合改造實施中，可以根據本辦法規定的規劃技術要求，增加居住小區停車場（庫）、物業管理用房、小區公共配套設施等內容。
第六條（管理機構）
上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱“市房地資源局”）是本市實施舊住房綜合改造的管理部門。區縣房屋土地部門負責本轄區內舊住房綜合改造項目實施的具體管理。
上海市城市規劃管理局（以下簡稱“市規劃局”）是本市舊住房綜合改造規劃管理的主管部門。區縣規劃部門負責本轄區內舊住房綜合改造項目實施的規劃管理。
各區縣政府統籌協調推進本行政區域範圍內的舊住房綜合改造工作。
第二章改造程式
第七條（計畫立項）
區縣房屋土地部門負責編制本轄區內的舊住房綜合改造實施計畫，經市房地資源局批准後，列入全市舊住房綜合改造年度項目計畫，並抄送市發展改革委、市建設交通委和市規劃局。
第八條（徵詢意見和委託改造）
舊住房綜合改造年度項目計畫下達後，區縣房屋土地部門應當告知公有房屋產權單位或居住小區的業主委員會，由公房產權單位或業主委員會徵求全體公房承租人或業主的意見。在徵得三分之二以上公房承租人或業主同意後，公房產權單位或業主委員會可以委託建設單位具體實施有關改造工作。
第九條（編制改造項目規劃設計方案）
建設單位應當向區縣規劃部門申請核提規劃設計要求，並按照規劃設計要求和消防、環保、衛生、民防等其他有關技術標準，編制改造項目規劃設計方案。
改造項目規劃設計方案應當明確改造項目的範圍、建築改造和環境改造內容、相關技術指標等。
第十條（編制改造實施方案）
建設單位應當依據綜合改造項目計畫、改造項目規劃設計方案，編制該項目的綜合改造實施方案。
實施方案應當包括主要改造內容、改造資金的承擔方式等。
第十一條（聽取意見和簽訂協定）
建設單位應當將改造項目規劃設計方案和綜合改造實施方案在改造項目範圍內進行公示，聽取意見。
改造項目規劃設計方案和綜合改造實施方案徵得改造範圍內三分之二以上業主或者公房承租人同意後，建設單位應當與相關的房屋所有權人簽訂改造協定；改造協定的房屋屬公有房屋的，還應當由公房產權單位與公房承租人簽訂改造協定。該協定可依照本市房地產登記有關規定辦理相關登記手續。
第十二條（規劃審批）
改造協定簽訂後，建設單位應當將改造項目規劃設計方案報經區縣規劃部門審批，並申請《建設工程規劃許可證》。涉及消防、環保、衛生、民防等其他技術標準的，應當徵求有關部門的意見。
第十三條（建設工程施工許可證）
改造項目施工前，建設單位應當向建設部門申請建設工程施工許可證。
第十四條（竣工驗收）
改造項目竣工後，建設單位應當向規劃、房屋土地等相關部門申請竣工驗收。
改造項目的工程質量由建設單位組織有關部門按照規定進行驗收。
建設單位應當將改造項目的竣工檔案報送城建檔案館（辦）存檔。
第十五條（房地產登記）
改造中屬加層的房屋、新增小區停車場（庫）、物業管理用房、小區公共配套設施等，應當辦理初始登記。根據協定歸建設單位所有的部分，由建設單位申請登記；歸公房產權單位的部分，由公房產權單位申請登記；歸全體業主共有的部分，可由建設單位一併提出登記申請，由登記機構在房地產登記中記載，不頒發房產證。
除第一款情況外，改造後的房屋建築面積發生變化的，建設單位應當委託具有測繪資質的機構進行重新測繪，並按照本市房地產登記的有關規定申請辦理建築面積的變更登記。整個項目變更登記後，原房屋所有權人根據協定辦理相應的建築面積變更登記。加層部分出售後，按規定辦理相關的房地產登記手續。
第三章有關技術規定
第十六條（建築間距）
舊住房綜合改造項目的建築間距按照下列規定執行：
（一）改造範圍內建築與改造範圍外建築之間的建築間距，應當符合《上海市城市規劃管理技術規定》（以下簡稱《規劃技術規定》）的標準；改造前的建築間距不符合《規劃技術規定》的，改造時不得再減小原建築間距；
（二）改造範圍內建築之間的建築間距，按照《規劃技術規定》中有關浦西內環線以內地區的規定標準折減10%執行；
（三）改造後的建築底層改為非居住用途的，計算建築間距時可將底層高度扣除，但不得再按照第（二）項的規定進行折減；（四）改造後的建築間距不得低於消防間距標準。
第十七條（建築退讓）
舊住房綜合改造項目的建築退讓，按照《規劃技術規定》中有關建築退讓的規定執行。改造前的退讓距離不符合《規劃技術規定》的，改造時不得再減小原退讓距離。
第十八條（高度控制）
舊住房綜合改造項目需要加層的，一般只能在原建築上增加一層。確有特殊情況，經市規劃局、市房地資源局和項目所在地區縣政府共同審核，在符合相關技術條件的前提下，可以增加兩層。
加層部分的建築層高應與原建築標準層層高一致。
舊住房綜合改造範圍內，24米以上的建築不得進行加層、擴建。
第十九條（結構安全）
舊住房綜合改造項且涉及加層、擴建或改變主體承重結構的，建設單位應當委託有資質的房屋質量檢測單位進行房屋結構和使用功能改變的檢測。檢測結果作為房屋改造設計的依據。
第二十條（房屋面積要求）
舊住房綜合改造除與住戶有約定的外，不得減少原住戶房屋居住面積。加層部分的房屋參照本市《住宅設計標準》執行。
第二十一條（廚衛基本條件）
舊住房成套改造應當按戶配置獨用的廚房間和衛生間。
廚房間可採用封閉式或通過式，應當具備通風條件，並預留設定燃氣灶、水斗、熱水器的位置。
衛生間應當敷設上下水管，設定地漏，並預留坐廁、淋浴位置。衛生間不得設定在廚房上部。
第二十二條（屋頂水箱）
舊住房綜合改造中，應當對有條件的屋頂水箱進行改造，以提高用水質量。
第二十三條（電錶）
舊住房綜合改造應當按戶設定計量電錶，每戶配電標準不低於4千瓦。
第二十四條（防火抗震要求）
舊住房綜合改造不得降低耐火等級，並不得將悶頂作為居住、儲藏等使用空間。應當使房屋建築的防火條件、抗震性能有所改善。
第二十五條（環境整治要求）
舊住房綜合改造應當統籌各項配套設施建設，有條件的項目應當增設停車位、戶外活動場地等設施，並實行圍牆透空透綠。空調室外機及所附滴水管、晾衣架以及其他附著於外牆的設施應當統一設定。
第四章其他規定
第二十六條（租金調整）
經改造後的成套公房，公房承租人應當按照獨用成套公房的租金標準支付租金。
第二十七條（調整安置）
舊住房綜合改造後，由於原居住部位調整使用功能，原公房租賃關係無法繼續履行的，公房產權單位可以另行安置原公房承租戶，重新建立租賃關係；也可以進行貨幣補償，終止原租賃關係。選擇貨幣補償的公房承租戶在同等價格條件下，可以優先購買該改造範圍內的增量房屋。
第二十八條（改造經費來源）
舊住房綜合改造費用應當採取多方籌資的辦法予以解決。
公有住房改造的費用可從房屋租金、改造後新增房屋出售收入、改造範圍內公有住房出售後的淨歸集資金等中列支。
第二十九條（新增房產權屬）
舊住房綜合改造增加的物業管理用房、小區公共配套設施歸全體業主所有；小區停車場（庫）及加層增量部分權屬由建設單位與業主協定約定。
第三十條（施行日期）
本辦法自2006年1月1日起施行。
《上海市人民政府批轉市房地局關於加快舊住房成套改造實施意見的通知》（滬府發〔1997〕12號）同時廢止。
第一條（目的和依據）
為推進本市舊住房綜合改造工作，進一步改善市民居住條件，提高居住環境質量，根據有關法律、法規、規章的規定，制訂本辦法。
第二條（定義）
舊住房綜合改造是指對城市規劃予以保留、建築結構較好、但建築標準較低的住房進行綜合改造並完善配套設施的行為。
第三條(適用範圍）
本辦法適用於本市行政區域範圍內城鎮舊住房綜合改造及其管理。
本市歷史文化風貌區內的保留建築、經市政府批准的優秀歷史建築及其保護範圍、建設控制範圍內的改造，按照相關法規執行。
第四條（改造原則）
舊住房綜合改造應當遵循業主（公房承租人）自願、政府扶持、因地制宜、分類改造的原則。
第五條（改造內容）
舊住房綜合改造內容包括：
（一）將廚衛不獨用的舊住房通過改造使其獨用成套；
（二）對涉及擴建或加層的舊住房進行“平改坡”綜合改造。
舊住房綜合改造實施中，可以根據本辦法規定的規劃技術要求，增加居住小區停車場（庫）、物業管理用房、小區公共配套設施等內容。
第六條（管理機構）
上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱“市房地資源局”）是本市實施舊住房綜合改造的管理部門。區縣房屋土地部門負責本轄區內舊住房綜合改造項目實施的具體管理。
上海市城市規劃管理局（以下簡稱“市規劃局”）是本市舊住房綜合改造規劃管理的主管部門。區縣規劃部門負責本轄區內舊住房綜合改造項目實施的規劃管理。
各區縣政府統籌協調推進本行政區域範圍內的舊住房綜合改造工作。
第二章改造程式
第七條（計畫立項）
區縣房屋土地部門負責編制本轄區內的舊住房綜合改造實施計畫，經市房地資源局批准後，列入全市舊住房綜合改造年度項目計畫，並抄送市發展改革委、市建設交通委和市規劃局。
第八條（徵詢意見和委託改造）
舊住房綜合改造年度項目計畫下達後，區縣房屋土地部門應當告知公有房屋產權單位或居住小區的業主委員會，由公房產權單位或業主委員會徵求全體公房承租人或業主的意見。在徵得三分之二以上公房承租人或業主同意後，公房產權單位或業主委員會可以委託建設單位具體實施有關改造工作。
第九條（編制改造項目規劃設計方案）
建設單位應當向區縣規劃部門申請核提規劃設計要求，並按照規劃設計要求和消防、環保、衛生、民防等其他有關技術標準，編制改造項目規劃設計方案。
改造項目規劃設計方案應當明確改造項目的範圍、建築改造和環境改造內容、相關技術指標等。
第十條（編制改造實施方案）
建設單位應當依據綜合改造項目計畫、改造項目規劃設計方案，編制該項目的綜合改造實施方案。
實施方案應當包括主要改造內容、改造資金的承擔方式等。
第十一條（聽取意見和簽訂協定）
建設單位應當將改造項目規劃設計方案和綜合改造實施方案在改造項目範圍內進行公示，聽取意見。
改造項目規劃設計方案和綜合改造實施方案徵得改造範圍內三分之二以上業主或者公房承租人同意後，建設單位應當與相關的房屋所有權人簽訂改造協定；改造協定的房屋屬公有房屋的，還應當由公房產權單位與公房承租人簽訂改造協定。該協定可依照本市房地產登記有關規定辦理相關登記手續。
第十二條（規劃審批）
改造協定簽訂後，建設單位應當將改造項目規劃設計方案報經區縣規劃部門審批，並申請《建設工程規劃許可證》。涉及消防、環保、衛生、民防等其他技術標準的，應當徵求有關部門的意見。
第十三條（建設工程施工許可證）
改造項目施工前，建設單位應當向建設部門申請建設工程施工許可證。
第十四條（竣工驗收）
改造項目竣工後，建設單位應當向規劃、房屋土地等相關部門申請竣工驗收。
改造項目的工程質量由建設單位組織有關部門按照規定進行驗收。
建設單位應當將改造項目的竣工檔案報送城建檔案館（辦）存檔。
第十五條（房地產登記）
改造中屬加層的房屋、新增小區停車場（庫）、物業管理用房、小區公共配套設施等，應當辦理初始登記。根據協定歸建設單位所有的部分，由建設單位申請登記；歸公房產權單位的部分，由公房產權單位申請登記；歸全體業主共有的部分，可由建設單位一併提出登記申請，由登記機構在房地產登記中記載，不頒發房產證。
除第一款情況外，改造後的房屋建築面積發生變化的，建設單位應當委託具有測繪資質的機構進行重新測繪，並按照本市房地產登記的有關規定申請辦理建築面積的變更登記。整個項目變更登記後，原房屋所有權人根據協定辦理相應的建築面積變更登記。加層部分出售後，按規定辦理相關的房地產登記手續。
第三章有關技術規定
第十六條（建築間距）
舊住房綜合改造項目的建築間距按照下列規定執行：
（一）改造範圍內建築與改造範圍外建築之間的建築間距，應當符合《上海市城市規劃管理技術規定》（以下簡稱《規劃技術規定》）的標準；改造前的建築間距不符合《規劃技術規定》的，改造時不得再減小原建築間距；
（二）改造範圍內建築之間的建築間距，按照《規劃技術規定》中有關浦西內環線以內地區的規定標準折減10%執行；
（三）改造後的建築底層改為非居住用途的，計算建築間距時可將底層高度扣除，但不得再按照第（二）項的規定進行折減；（四）改造後的建築間距不得低於消防間距標準。
第十七條（建築退讓）
舊住房綜合改造項目的建築退讓，按照《規劃技術規定》中有關建築退讓的規定執行。改造前的退讓距離不符合《規劃技術規定》的，改造時不得再減小原退讓距離。
第十八條（高度控制）
舊住房綜合改造項目需要加層的，一般只能在原建築上增加一層。確有特殊情況，經市規劃局、市房地資源局和項目所在地區縣政府共同審核，在符合相關技術條件的前提下，可以增加兩層。
加層部分的建築層高應與原建築標準層層高一致。
舊住房綜合改造範圍內，24米以上的建築不得進行加層、擴建。
第十九條（結構安全）
舊住房綜合改造項且涉及加層、擴建或改變主體承重結構的，建設單位應當委託有資質的房屋質量檢測單位進行房屋結構和使用功能改變的檢測。檢測結果作為房屋改造設計的依據。
第二十條（房屋面積要求）
舊住房綜合改造除與住戶有約定的外，不得減少原住戶房屋居住面積。加層部分的房屋參照本市《住宅設計標準》執行。
第二十一條（廚衛基本條件）
舊住房成套改造應當按戶配置獨用的廚房間和衛生間。
廚房間可採用封閉式或通過式，應當具備通風條件，並預留設定燃氣灶、水斗、熱水器的位置。
衛生間應當敷設上下水管，設定地漏，並預留坐廁、淋浴位置。衛生間不得設定在廚房上部。
第二十二條（屋頂水箱）
舊住房綜合改造中，應當對有條件的屋頂水箱進行改造，以提高用水質量。
第二十三條（電錶）
舊住房綜合改造應當按戶設定計量電錶，每戶配電標準不低於4千瓦。
第二十四條（防火抗震要求）
舊住房綜合改造不得降低耐火等級，並不得將悶頂作為居住、儲藏等使用空間。應當使房屋建築的防火條件、抗震性能有所改善。
第二十五條（環境整治要求）
舊住房綜合改造應當統籌各項配套設施建設，有條件的項目應當增設停車位、戶外活動場地等設施，並實行圍牆透空透綠。空調室外機及所附滴水管、晾衣架以及其他附著於外牆的設施應當統一設定。
第四章其他規定
第二十六條（租金調整）
經改造後的成套公房，公房承租人應當按照獨用成套公房的租金標準支付租金。
第二十七條（調整安置）
舊住房綜合改造後，由於原居住部位調整使用功能，原公房租賃關係無法繼續履行的，公房產權單位可以另行安置原公房承租戶，重新建立租賃關係；也可以進行貨幣補償，終止原租賃關係。選擇貨幣補償的公房承租戶在同等價格條件下，可以優先購買該改造範圍內的增量房屋。
第二十八條（改造經費來源）
舊住房綜合改造費用應當採取多方籌資的辦法予以解決。
公有住房改造的費用可從房屋租金、改造後新增房屋出售收入、改造範圍內公有住房出售後的淨歸集資金等中列支。
第二十九條（新增房產權屬）
舊住房綜合改造增加的物業管理用房、小區公共配套設施歸全體業主所有；小區停車場（庫）及加層增量部分權屬由建設單位與業主協定約定。
第三十條（施行日期）
本辦法自2006年1月1日起施行。
《上海市人民政府批轉市房地局關於加快舊住房成套改造實施意見的通知》（滬府發〔1997〕12號）同時廢止。
上海市房屋土地資源管理局
上海市城市規劃管理局
二○○五年十二月八日
上海市城市規劃管理局
二○○五年十二月八日
