基本介紹
操作方法,作用特徵,定價原則,上市交易,積極意義,試點地區,
操作方法
共有產權住房，其主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，然後以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭；配售時，保障對象與地方政府簽訂契約，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。
共有產權住房
共有產權住房共有產權的做法是把產權先定下來，因為沒有謀利空間，避免了“開寶馬住經適房”和“經適房抽籤六連號”等問題。不同的困難程度，可以有不同的產權的比例。打通了銀行、公積金貸款的貸款助購渠道，讓申購群體能夠更加便利地買房。
政府與購房者產權比例是共有產權住房的焦點所在，也是未來調整的空間所在。試點地區不斷最佳化共有產權比例調節機制，個人出資比例可在50%至95%之間由購房者根據家庭支付能力自由選擇。
作用特徵
共有產權住房有兩個直接作用，一個是通過共有產權的方式，使得部分民眾自己支付一部分錢解決住房問題；另一個是規範經濟適用房和限價商品房制度，遏制在購置型的保障房裡的牟利空間，使得買房子是解決住房問題，而非投機牟利。它還能在一定程度上平抑高房價。
共有產權住房上市交易，避免重蹈經濟適用房、限價房出現的套利現象，就顯得尤為重要。
與以往的經濟適用房、限價房不同，共有產權住房是一種有限產權住房。政府和購買者將共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承擔土地和房屋貶值帶來的風險。從制度設計上看，有限產權與完全產權的住房相比，本身就使投資獲利的空間大為減少。申購價格上基本與市場價格同步，更是大大壓縮了非法牟利的空間。
如果共有產權住房購買者在回購政府產權的時候，只要市場評估價降低幾個百分點，即可獲得巨大的經濟利益。同樣，政府收購個人產權時，如評估價虛高，也存在利益輸送的問題。共有產權住房必須建立起公開透明的運作機制，從申請、分配、售後監管和退出等各個環節，設立防火牆。從試點城市的實踐看，如何確定政府與個人的產權份額，以及如何約定上市交易的分配份額，壓縮投機牟利空間，正是探索的難點與重點。
定價原則
3、通過收購、回購、配建等方式取得的共有產權住房：銷售基準價格參照前款規定並考慮折舊等因素確定。
上市交易
（僅向經審核符合條件的輪候對象銷售）
1、滿5年的，允許上市轉讓，同等條件下地方人民政府有優先收購權；
2、不足5年需出售的，由地方人民政府回購，禁止上市交易；
3、共有產權住房上市交易的，交易金額由住房保障對象與地方人民政府或投資人按產權比例分配。
積極意義
有利於抑制房價上漲
隨著共有產權房供應量的逐漸增加，其在改善樓市結構、“對沖”高房價等方面的效應將逐漸凸顯。以北京市為例，2013年下半年北京推出2萬套共有產權性質的自住型商品房，2014年將供應5萬套，占全年商品房銷售的50%左右，可大大改變住房供給結構，同時，自住型商品房價格比周邊市場價低30%左右，將對2014年北京市場房價起到較大的緩衝作用。
共有產權住房
共有產權住房共有產權房緩解了一部分中低收入家庭的經濟壓力，保障了其擁有房產的權利，一定程度上有助於抑制房價上漲。另外，作為住房保障和供應體系的一部分，共有產權房體現了社會公平性。共有產權房將為轉換房地產調控方式起到積極作用。
共有產權住房的本質是政府住房公共政策在商品住房領域的體現。共有產權住房一方面為居民提供了相對較低價位的普通商品房，使其“買得起，住得上”；另一方面，改善和最佳化了熱點城市商品住房供給結構；共有產權住房還緩解了一線和熱點二線城市房價上漲的壓力，在一定程度上能夠平抑房價，疏解高房價的困擾。
試點地區
全國6城試點共有產權住房 居民與政府合夥買房
申請
上海自2010年以來，已連續4次降低申請共有產權房的準入門檻，截止2014年，3人及以上家庭人均月可支配收入線已放寬到5000元。截至2014年一季度，累計簽約購房家庭約有6.7萬戶，基本做到當年申請、當年選房。
江蘇淮安在2007年即推行共有產權經濟適用住房，住房限定套型面積(家庭人口3人控制在60平方米左右，最高不得超過90平方米)。淮安已經申購的共有產權房將近900套，政府向符合條件的家庭發放供應券，兩年內有效。
從江蘇淮安來看，通過政府產權分攤減輕購房人出資負擔，根據住房需求家庭的困難程度決定分攤比例，從5:5、6:4到7:3，困難家庭出資額最低不少於50%。
退出
針對政府退出的問題(即個人購買政府的份額)，江蘇淮安的操作辦法是，5年內以原價購買，5年至8年加同期貸款利息，8年後則按市場評估價購買或按比例分成轉讓收益，因家庭困難不能購回的，可以像原來的經適房一樣繼續使用。在湖北黃石，住共有產權住房戶如要購買超面積產權則需要按照市場價購買，住戶不願意購買，可永遠共同持有產權。
個人退出的問題，各地的指導原則是政府有優先權，即按照評估價回購個人的產權，或者在房屋再上市交易環節，按比例獲得增值收益。
共有產權住房
共有產權住房深圳的共有產權住房試點方案正在研究中，將在6月底前出台方案，2014下半年將有一個保障房項目採用共有產權方式。共有產權房實際上關鍵是要理清政府與個人所占份額，以及份額如何轉化的問題。正在研究中的深圳共有產權住房試點方案中，不僅在考慮其他城市已經出台的共有產權模式，還在考慮推出政府與個人、政府與企業、企業與個人這三類共有產權模式。
北京2013年推出自住型商品住房，最終明確為“共有產權性質的自住房”，價格低於周邊市場30%、面積以90平方米以下為主。首個項目約提供2000套房源，最終由6.53萬戶確認申購。
從試點看，共有產權住房供給主要面對中低收入者，但對於購房者也需要理性。上海市房管局就提醒，市民在申請共有產權房時，應當充分估量家庭的經濟承受能力、貸款申請資格、原住房置換等實際條件，做到量力而行。暫時無力購買共有產權保障房的，可選擇廉租住房或公共租賃住房等其他住房保障渠道解決住房困難問題。共有產權住房仍需進一步探索，且需要不斷對制度創新。
2017年8月3日至10日，北京市就《北京市共有產權住房管理暫行辦法》和《關於印發<北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）>的通知》徵求意見。14日市住建委公布此次公開徵求意見的情況反饋，進一步最佳化《辦法》和《導則》。
黃石市：打通由“租”到“有”的產權通道：公租房建設初期，主要是“以租為主、先租後售”，著眼於解決多數中低收入家庭住房問題；到中後期，則是“可租可售、租售並舉”。既穩定了公租房建設資金來源，也有利於調動保障對象的積極性，把政府在公租房管護中的無限責任轉化為有限責任，有效解決政策性住房“退出難”的問題。
全國城市試點
全國城市試點黃石的成功模式不僅在湖北有示範效應，在全國也有很強的可複製性。
上述6個城市在共有產權的路徑不同，比如北京以自住型商品房為代表的共有產權房，成都把經適房與限價房將並軌管理，統一為共有產權房等。雖然試點城市的方式不盡相同，但是住建部明確要把公平公正作為基本原則，解決中低收入等特定群體的住房問題為主要目的。
產權
試點地區不斷最佳化共有產權比例調節機制，個人出資比例可在60%至100%，由購房者按家庭支付能力自由選擇，目標是讓困難家庭支付部分經濟適用房的購房款就能先行改善居住條件，再逐步取得全部產權。江蘇淮安根據住房需求家庭的困難程度決定分攤比例，從5:5、6:4到7:3，困難家庭出資額不少於50%。
並軌
江蘇省推進共有產權住房 公租房廉租房正式並軌
江蘇省住建廳、省民政廳、省財政廳和省國土資源廳聯合擬定的《關於加快推進住房保障體系建設重點任務落實的通知》（下稱《通知》）2014年06月20日下發，要求將公租房與廉租房並軌運行，推進共有產權住房。《通知》首次提出政府可發放補貼支持保障對象購房，與保障對象出資形成共有產權。
《通知》要求完善經適房共有產權制度，將政府讓渡的土地收益、稅費減免等支持政策量化為政府持有的產權，與保障對象出資金額按比例形成共有產權。此前淮安、金壇等地已探索共有產權房。各地可發放購房補貼，支持符合準入條件的保障家庭通過市場解決其住房困難，將政府發放的補貼與保障對象出資形成共有產權；將危舊房片區住房困難群體納入共有產權制度實施範圍。
《通知》要求完善公共租賃住房制度。地方政府須出台《公共租賃住房管理辦法》；2014年起，將公租房與廉租房並軌運行，住房保障、發展改革、財政部門應共同出台公租房和廉租房並軌運營具體辦法。
供後管理
2016年《上海市共有產權保障住房供後管理實施細則》
為了進一步規範和加強本市共有產權保障住房供後房屋轉讓和使用行為管理（以下簡稱“供後管理”），根據《上海市共有產權保障住房管理辦法》（市政府令第39號），制訂本實施細則。
