基本介紹
基本定義,比較,開徵難度,優勢,目標作用,抑制投資,效果,爭議焦點,學者觀點,物業稅,徵收與高房價,保有稅方案,
基本定義
繼重慶宣布擬征特別房產消費稅後，上海擬開徵住房保有稅。該項工作由上海市住房保障和房屋管理局牽頭負責，目前基本方案已定。 中央財經領導小組辦公室在兩會後赴滬，調研如何貫徹國務院關於房地產調控四項措施。中國社科院金融所專家透露，上海制訂的方案是徵收住房保有稅，也是對房產保有環節徵稅，其所起到的市場調節作用與物業稅相同。但因物業稅作為基本稅種需要立法等多項工作的配合，又受制於目前房屋和土地分離的物權矛盾，才選擇了房產保有稅這種方式。
比較
眾所周知，房產和地產都是物業的組成部分，房產稅、地產稅均屬於物業稅的範疇，而且它們都被歸類於財產稅。財產稅是對以納稅人所擁有或支配的財產，作為課稅對象的一類稅種的統稱。房產稅是政府向房產所有人或支配者徵收的一種財產稅，房產稅一般以房屋交易價格或出租房屋的租金收入按比例徵收。一般房價中包含了房屋及其所屬土地兩部分的價值，按照財產稅的原理，從價計征的房產稅就要求納稅人應同時擁有房產和地產的所有權或支配權。在房產和地產均可私有的國家或地區，業主既有房產又有地產，那么從價計征的房產稅就沒有稅收理論上的問題，這時的房產稅其實是物業稅的別名。但在中國，房產雖可屬個人，但地產則屬國家或集體，即個人沒有土地的所有權。業主雖然通過支付土地使用權出讓金，獲得了一定期限的土地使用權，但卻沒有支配權。以往發生的行政拆遷以及以後可能的司法拆遷，即可使業主被迫失去其物業，這就證明業主擁有的是不完全物業。向僅有住房產權的業主徵收隱含土地產權的“房產稅”——實際上的物業稅，難免有明修棧道，暗度陳倉之嫌。讓人為不屬於自己的、不能自由支配的財產去繳納財產稅，在稅收理論上是說不通的，在實踐中也可能帶來混亂。
與從價計征的房產稅不同，住房保有稅是參照住房的套數、面積、人均面積等住房的使用要素來計稅的。它類似於車船使用稅依據車船的核定載客人數、氣缸排氣量、噸位、發動機功率等車船使用要素來計稅。因此，住房保有稅計稅時與土地所有權、土地價值、房屋價值沒有關係，這是它與房產稅、物業稅不同的地方。正因為如此，住房保有稅可成為房產所有權與土地所有權分離的國家或地區的政府，從住房獲取穩定稅源的稅種，並可作為調節住房供需平衡的工具。如果住房保有稅也嚴格依據房產的價值來計稅，那它就成為房產稅的別名了。
開徵難度
住房保有稅的基本方案已經確定，可能對存量房（即已被購買或自建並取得所有權證的房屋，一般是二手房）和增量房(即開發商投資新建造的商品房)一併徵收，而且會從購房套數、戶型大小等方面來區別自住需求與投資需求,其中自住需求可免稅。不過這裡面還有不少難題。比如是按照首套房免徵，還是人均多大面積以內免徵，是按照面積征還是按照房產價值徵收。如果按照房產價值徵收，那么郊區的大房子也許還沒市區的小房子價值高，住在市區的人可能會“吃虧”，如果按照人均面積的大小來決定徵收或者免徵，那么住郊區的大房子可能又會增加稅收負擔，如何體現稅收公平是個難題；另外房地產的價值每年都在變化，如果按照價值徵收，不可能按照買房時的價格一直徵收下去，勢必在每年徵收前都要花費大量人力物力來對房產價值重新評估，這也很麻煩。
優勢
一是完善了房地產稅收體系；
三是對房地產市場和房價也能起到調控的作用。
目標作用
抑制投資
開徵住房保有稅，增加持有房產的成本，對投資、投機需求可能會起到比較明顯的抑制作用，以前無論是營業稅還是所得稅，都是一次性徵收，而保有稅則是分階段的，按年征或是兩三年征一次，只要持有房產就要徵稅，而且對三套房、四套房還可以按累進稅率加增。對投資客來說，就需要掂量一下買房獲利的回報還值不值得，部分投資需求也就有可能被擠出市場。 開徵房產保有稅對抑制投資會有作用，但效果多大還要看稅率多少。從國外的通行做法來看，物業稅一般是房產評估價的1%左右，一般在0.8%、1%或1.2%，有的國家還會在房價基礎上打7折，再進行徵稅。如果上海按0.8%或1%徵收房產保有稅，稅率還是比較低的，如果房價每年漲幅能達到10%，保有稅也很難真正擋住投資和投機者的購房步伐。
效果
從市場反應來看，房地產交易成本的增加，卻往往被賣房人轉嫁到買房人頭上，抑制房價的效果並不明顯。住房保有稅和交易環節的稅種不同，它是長期徵收、逐漸增加的房產持有成本，所以不會出現立竿見影轉嫁成本的問題。
決定房價的根本還在於供求關係，如果在商品房供不應求的情況下，不管開徵多少稅，都很難把房價控制住。所以房產保有稅如果要開徵，稅率的確定很重要。上海商品房空置現象比較突出，轉讓的二手房中20%是毛坯房，也即一直空置的房產，房主買房就是為了等升值後賺取差價的。而房產保有稅如果徵收，這部分房主考慮到持有成本的增加，會將空置的房子出租來獲得收益，會豐富租賃市場房源，也會對住房需求起到一個平衡作用。
爭議焦點
無法阻擋房價上漲
其次，因為以人均30平方米為標準，將涉及到幾乎全體民眾，這也就意味著保有稅不可能大額度徵收。交太多，可能傷民，交太少，又對房地產調控起不到作用。
起征點應該提高
湖南華菱置業有限公司總經理方平：遏止部分消費者買房“貪大”、不顧自身能力的現象，這是個好辦法。但如果把30平方米作為保有稅的起征點，起點太低。如果執行，需要交保有稅的並不只是有錢人，而是把大多數普通市民包括在內。如以50平方米為標準，還說得過去。這個起征點應該提高，畢竟3口人住120平方米的房子是合理的。此外，保有稅的徵收應該對照個人所得稅，按梯度往上走，這樣比較科學。
流通環節稅應相應減低
21世紀不動產長沙區域分部總經理陳子文：在西方已開發國家，房地產稅收“輕交易，重保有”，這是一個發展趨勢。但國內的現實是，流通環節稅收最重，而保有環節最輕。如果國家決定徵收不動產保有稅，那么應當相應減少流通環節的稅收。繳納保有稅沒有與流轉稅降低配合的話，帶來的負擔太重，可能讓房地產市場陷入萎靡。 中國的人均住宅面積是28平方米多，照此看來，大部分中國人民都需要繳納保有稅。而以國外的情況來看，需要繳納高額住宅保有稅的人群應該不超過10%。衡量標準也是一個問題，國外是以房子的面積為標準，而非人均面積。
學者觀點
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，對住房保有環節徵稅實質上與物業稅大同小異，對於現在過高的房價一定會起到抑制作用，尤其是對於熱情高漲的投資客，保有稅的徵收無疑是一大有利舉措。同時，尹主任也表示，物業稅或對擠壓房地產市場泡沫起到一定影響。房地產界知名專家、上海財經大學教授、上海威斯頓不動產管理學院院長印堃華教授明確表示，“不贊同”開徵住房保有環節稅，他認為，住房保有環節稅將會推高房價。他表示，目前的市場環境不適合徵收住房保有環節稅。作為沒有土地所有權的房屋所有者，只是土地的“租戶”，而西方物業稅的徵收對象則是土地所有權，不應該對“租戶”進行徵稅，這是不合理的。住房所有環節稅是在對房價“做加法”，從歷來市場反應規律來看，這一層稅收也將會轉嫁到房價中，變相推高房價。同時，印教授還表明，投機、投資性需求推高房價只是市場的表象，目前房地產市場房價高漲的根源是市場需求和供應嚴重不平衡。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成中國指數研究院副院長陳晟：住房“保有稅”是房產稅的一種，不能單純的當作物業稅來看待。物業稅是針對所有項目的，保有稅僅僅是針對保有過程。徵稅的目的不在於抑制房價，而是降低過於依賴土地收入的發展模式。土地財政實際上是預支了未來若干年的土地收益總和。這種透支必然影響資本、資源的合理配置，損害地方經濟協調發展。"住房保有稅徵收的稅基和稅率決定了它對當下樓市的影響。"陳晟說。
物業稅
徵收與高房價
住房保有稅其對象主要是針對第二套以上非改善型住房。“住房保有稅”的開徵，對投資者購買多套房產的欲望有一定的影響。一旦實施，樓市的成交量將在現有商品住宅成交量(一二手合計)270萬平米的基礎上，銳減兩至三成。稅收的徵收在短期內或減少購買需求，但同期由於存量明顯減少，而供應量又難有明顯增加，保障性住房短期內也難撼動商品房的根本地位，因此從傳導機制上來說，“住房保有稅”短期來看對樓價影響不大。
要試圖根本性減少業主持有多套房產，就要徵收高於物業增值的稅收。以一套100萬元的住宅為例，一年至少要徵收5萬元以上的稅收。所以，“住房保有稅”的作用主要取決於稅率和納稅環節。從目前在房產方面已實施的稅收來說，稅收的作用更多的是收入再分配，因此稅率都相對溫和。
保有稅方案
衣食住行是人的基本需求，那么以住房為標的物的稅收政策，就需考慮住房的居住屬性。當還有相當多的人處於住不起房的情況下，征繳住房保有稅須以保障民生為出發點，其主要目的是平衡住房供需關係，引導有限、緊張的社會資源和土地資源投向保障性住房和經濟適用性住房的建設。以人均住房面積為依據來征繳住房保有稅就能達到上述目的。以下通過數學公式加以說明，首先是參數：
a=納稅人名下所有住房面積數的總和 （當一套住房有多位產權共有人時，該套房的保有稅納稅義務一般由共有產權人一致推舉的業主承擔，如果業主間不能達成一致，則由稅務部門指定。該業主的產權應大於一定的比例（如>20%），或其擁有該套房的產權的比例是最多的業主之一。住房面積計算時不用區別自住房與投資房、存量房和增量房的不同，不需認定是否空置房，不用區分是否是首套房還是二套房、三套房等。如果一個納稅人在多個地區負有繳納住房保有稅的義務，可按其在各地擁有的住房面積在其總面積中所占的比例，向相應的稅務部門繳納相應比例的稅額。比如一個人在甲地有200平方米的房產，在乙地有300平方米的房產，那么他應向甲地稅務部門繳納五分之二的稅額，向乙地稅務部門繳納五分之三的稅額。）
c=人均免稅面積 （以保障基本的民生需求為底線，可參考保障性住房和經濟適用房的標準。不同地區間、不同時代可有差別。）
d=a/b-c （徵稅面積。該公式的計算值若小於、等於零不徵稅，大於零才徵稅。對開發商和中介機構所擁有的住房計算徵稅面積時，令d=a。）
P=(a- b*c)*l（稅額。若a- b*c小於、等於零不徵稅，大於零才徵稅。對開發商和中介機構所擁有的住房計算徵稅面積時，令b*c=0。）
該公式對稅額的統計可逐日進行，以適應人口、住房情況的每天變化。實行該方案時，由納稅人（包括開發商、中介機構）向稅務部門申報其名下所有的住房信息，以及納稅人和共同居住人的身份信息。如有人口、住房等情況發生變化，需重新申報。同時，全國的房產部門將其掌握的住房登記信息和公安部門相關的戶口信息通過網路設施與稅務部門相聯，稅務部門就可天天跟蹤住房及戶口的最新變化。每天由計算機系統自動核對納稅人申報的信息，並檢查同住人員是否符合稅額計算條件。由於有計算機和網路系統的支持，這些工作不會大量增加人力負擔。若核查與申報不一致，則需通知納稅人做出解釋或令其重新申報。如果納稅人不申報或申報不實，稅務部門就按其在房產部門登記的所有房產信息，以其一個人來算應稅住房面積，直至其如實申報為止。
該方案把開發商和中介機構也納入徵稅範圍，是為了抑制開發商捂盤惜售的行為，促其建設適銷對路的樓盤，推動他們積極推銷手中的樓盤，避免其待價而沽的行為，減少人為的住房供應緊張的因素。自然，需給開發商的新樓盤一定的免稅期。
該方案將促使人們在買房時，不但要考慮是否買得起房，還要考慮是否住得起房、養得起房。它以稅收手段引導人們開發和使用經濟適用房。使有限的社會資源、土地資源能更多的投向可保障大多數人基本民生需求的住房建設。
該方案將使炒房者擁有的住房越多，其稅賦也就越重，而且會持續增加，由此將大幅提高其炒房的經濟成本。炒房者之所以能通過炒房獲取暴利，是因為存在著住房供應不足這個根本原因。有人說炒房者增加的稅賦成本將會轉嫁到消費者身上，從而推動房價上升，就是基於這個因素。但只要政府堅定地、大力推動及實施保障房和經濟適用房的建設，滿足消費者基本的住房需求，又有多少消費者會選擇炒房者的高成本的住房呢？如此，炒房者的炒房成本將難以轉嫁，其炒房活動的積極性自然會受到抑制，從而達到平抑房價的效果。為加強保障房的開發、供應，可考慮把征繳的房產保有稅優先甚至全部用於保障房的建設。
對比其它的征繳住房保有稅方案，該方案比較公平、比較容易實施。擁有多套房的家庭，其人均住房面積不一定多；而僅有一套住房的家庭，其人均住房面積則不一定少。因此比起依據家庭擁有的住房套數來征繳住房保有稅，該方案顯得更公平、更合理，並且政策調控時將會更細膩、更平滑，執行起來更簡便易行，還可避免有人為謀取利益而玩拆散家庭的把戲。
