商品房認購書指購房者與開發商簽訂的一份契約，而且獨立於正式房屋買賣契約。
基本介紹
- 中文名：認購書
- 外文名：Subscribe book
- 含義：獨立於正式房屋買賣契約
- 根據：《契約法》
基本釋義,認購書問題,
基本釋義
認購書並不是購房過程中的必須的法律程式，在《契約法》上認購書視為要約契約。雖然認購書所約定的購買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購房契約。因此，最終的購房法律文本只有購房契約。即便購房者不簽認購書，開發商也無權要求購房者簽訂。
認購書並不是法律規定的必要環節，只是習慣做法。但認購書只要約定了所購房子的房號、單價、總價、付款方式等內容，並經買賣雙方簽訂，也同樣具備法律效力。只不過在實踐中，由於不同項目在認購書中規定的內容有多寡之別，印刷質量有優劣之分，對於一些印製簡單的認購書，購房者尤其是初次購房者重視程度還遠遠不夠。對其中約定的“幾日後定金不退”的條款也並未放在心上。很多情況下，簽完了認購書很快就後悔的情況相當普遍。
於是，由此而引發的糾紛就成為不少購房人的煩惱。對此，希望購房人能充分重視。
根據《中華人民共和國民法通則》有關規定，“認購書”是當事人的“預約”請求。即在訂立購房契約前，當事人約定將來簽訂契約的民事行為。因此，“認購書”在購房契約尚未簽訂前屬於預約契約。
認購書問題
在正式房地產買賣契約簽訂之前，買方一般先與發展商簽訂購房臨時認購書。《認購書》雖然是臨時的，但也具有法律效力。《契約法》規定：“當事人在簽訂正式的房地產買賣、租賃等契約前，又訂立《意向書》、《預訂書》等的，如確係雙方真實意思表示，權利義務內容不違反現行法律、法規的，該《意向書》、《預訂書》等對雙方均有約束力。”可見，臨時認購書是具有法律效力的，不可隨便簽訂，否則將會嚴重影響你的利益。簽署購房臨時認購書之前應注意：
要對開發商有個基本了解，做到“一看、二問、三查”。“一看”是看發展商的有關證件及資料，包括營業執照、土地使用權出讓契約書及補充協定、該塊土地的房地產證、房地產預售許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證等。“二問”是在看的過程中，可以對自己不甚清楚或有疑問的地方及時向發展商、代理商的銷售人員進行詢問。其次，還應當多問問同一樓盤的其他業主，包括不同時間購房的業主，以期核對別人所獲得的信息及看法與自己有何不同。在對某些購房所涉及的專業問題或法律問題不能肯定時，還可向律師等專業人士諮詢。“三查”是儘可能多地調查了解發展商及該樓盤的相關信息，包括發展商經營業績、資金狀況、商業信譽、以往售樓糾紛情況等。
要細審《認購書》條款。《認購書》中至少應對雙方達成一致的基本內容尤其是達成意向的房屋位置、面積、單價、總價等必須有明確的約定，否則《認購書》沒有產生效力的事實基礎。實際上，只要《認購書》具備契約主要條款並生效後，在與正式契約沒有衝突的情況下，他可以做主契約的補充。如小王買房時與發展商在《認購書》中約定收樓以商場首層銷售圖紙為準，如不符合上述的情況，則退回所付房款。隨後他與發展商簽訂了《商品房預售契約》並一次性支付房款。發展商通知收樓後，小王發現首層實際情況與《認購書》約定圖紙不符，但發展商說《認購書》僅是雙方就買賣達成的意向，在《商品房預售契約》簽訂後，《認購書》無效。發展商的說法是不對的，小王與發展商所簽訂的《認購書》是有效的。依據我國《契約法》有關規定，《認購書》是雙方自願簽訂的，內容沒有違反法律法規的規定，是有效的契約。雖然雙方在簽訂《認購書》後，又重新簽訂《商品房預售契約》，但《認購書》與《商品房預售契約》並沒有衝突，而且雙方並沒有確認終止所簽訂的《認購書》，故此《認購書》應作為雙方買賣契約的一部分。發展商違反《認購書》的約定，沒有按出售房屋圖紙所標明的狀況交付房屋給小王，即構成違約，小王最後向法院起訴。法院判決發展商退回小王已支付的房款和利息。
