貸款買房流程

貸款買房就是以房屋抵押的形式向銀行貸款購買房屋，指購房人以在住房交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用於支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息。其貸款買房流程也就是從事貸款買房這一系列活動的具體操作步驟。

基本介紹

• 中文名：貸款買房流程
• 國家：中國
• 行業：貸款
• 類別：流程

綜述

買房是指向房地產商或者其他開發單位購買商品住房，或者向其他房產業主購買二手住房，通過廣告獲取房子的詳細信息，然後比對後決定購買。獲取房產信息的渠道有戶外廣告，報紙廣告，網路廣告，朋友介紹等。

買房流程

第一環節：著手準備買房

買房首先要根據資金實力、還款能力等估算自己的實際購買力，並根據工作生活的需要，確定房屋的區位、面積、價格、樓層、朝向等。

第二環節：挑選房源

這一環節是準備工作的延續，可以從報紙、電視、網路或相關房地產網站上查詢，購房者需要綜合三種媒體的優勢，全面細緻考察房源信息。

第三環節：實地看房

選房是個技術含量很高的活兒。選房前你要對容積率、綠化率、公攤、戶型方面的基礎知識有所了解。

如購買的是現房，可以直觀地看到房屋的結構、戶型，但如果是期房則只能以戶型圖來作為選房依據。這個時候，購房者一定要學會看戶型圖。

一般來說，選房要從房子六個方面來考慮是否買房。六個方面包括：地段、價格、周邊市政規劃、環境配套、房屋結構和朝向、物業管理。

第四項環節：談判簽定買賣契約

確定目標後，就進入了和售房人實質性接觸的談判階段。談判簽訂買賣契約這一環節是購房過程中最重要的環節，買賣雙方必須把自身的權利和義務落實到文字上，特別是有關房屋的面積、付款方式、物業狀況等關鍵條款。

第五環節：辦理貸款

目前二手房可以辦理商業貸款[1]。根據自身的財力和所購房屋的各種條件綜合考慮貸款的額度、年限等。由中介公司協助按銀行的有關規定辦理貸款手續。

第六環節：辦理產權過戶

原來賣方的名字要更換成新的買房人的名字。要在中介公司的指導下準備齊相關的資料，然後權證人員協助辦理產權過戶手續。

第七環節：驗房入住

驗房入住一定要把所購房屋的水、電、煤氣、有線電視費、供暖費、物業費等費用結清，買賣雙方和中介公司都要在物業交割單上籤字備檔。

挑選房源

一、價格買房

需要、考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當然，最好還是聽聽專家建議。

二、位置

好位置的房子通常具有以下特徵：1．城市上風上水。2．交通便捷。3．城市化水平高。4．生活便利。5．環境宜人，自然、人文景觀優雅。

三、面積

根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》的規定，房屋銷售仍按建築面積計算價格，那么單元住宅的銷售面積怎樣測算？商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建築面積(以下簡稱套內建築面積)與應分攤的公用建築面積之和。

四、室內格局

1.一般回考慮再次裝修，室內有無橫穿的大梁或回水管道要先看清楚，因為梁底的高度將直接影響到吊頂的高度，否則將暴露橫樑。

2.注意整個室內格局力求方方正正，避免有三角形（尖角形）等不規則形狀出現，也應避免室內中央有拄穿過。因為會影響家具布置，造成的浪費面積多。

3.對房內各功能居室的配置安排及行走動線，要做仔細考量。

4.主臥室應有良好的隔音和充足的光線儘量避免與鄰棟建築的門窗相對，以免破壞機密性，給生活造成不便。

5.廚房與衛生間應選擇明衛與明廚，因為自然通風與採光對廚房與衛生間的潔淨乾燥效果是最佳的。

6.浴廁應考慮自然通風與採光，位置應處在隱密次要處。

五、戶型結構

1.根據使用選擇戶型

住宅的戶型按平面組織可分為：獨幢公寓、二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳等。按剖面變化可分為：複式，躍層式，錯層式等。消費者在挑選時，應結合平面、剖面一起考慮。

2.各地戶型各有差異

由於歷史的原因，各地的房產戶型存在著差異，相比上海、深圳等城市，北京的戶型設備確實是相對落後。其中主要是兩方面的原因：首先是北京對限高、樓距等要求十分嚴格，出於容積率的考慮，開發商為了儘可能多出面積的考慮，只好犧牲了戶型的合理性。

3.室外景觀成新寵

客戶在購房時，住宅的面積、居室數、朝向、內部布局都是應該考慮的重要因素，但目前客戶挑選住房時有一個新的趨勢，即客戶選房時對居室朝向有逐漸淡化的傾向，而對室外景觀的重視程度正日漸加強。如果室外景觀優美，即使傳統上讓為較差的朝北戶型也會受到認可。

4.先廳後臥，順序選擇

在購房時考慮居室各部分的優先順序是：第一看起居室（廳）是否好用，包括廳的面積、布局等；第二是主臥室的合理性，如面積、採光條件、居室私密性；第三是相對獨立的餐廳的功能；第四考慮的是廚房的環境，一個寬敞好用的廚房，往往比次臥室更為客戶所看重；第五才是次臥室（書房、客房）；最後考慮陽台。

六、朝向

在中國，挑選住宅商品房的客廳，以朝南為最佳。其它朝向的優劣順序大致為東南、東、西南、北、西。其次，消費者應挑臥室的朝向。一套房內，臥室一般有二三間，其朝向也不會完全一致。而且在大多數情況下是有好有差。

七、樓層

低層建築一般為一至二層。多層建築一般為三至七層。高屋建築一般為八至三十層。超高層建築一般為三十層以上。因此，這就為建築層數的挑選提供了可能和廣闊的天地。

在挑選底層時一定要看各排水管道、系統是否經過特殊處理；如果底層四周下水道管處理不當、化糞池處理不當，往往會造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。底層也最容易接受地面環境的影響，如果地面植物繁茂、景色優美，底層的住戶當然是“近水樓台先得月”。

八、設施

一個好的家園，環境應該是乾淨、整潔、方便，有樹、有花、有草，車、人各行其道，訪客停車方便。

園林建設可以發揮業主的積極性，如一樓的住戶可在開發商以樹籬或其他方式標出的花園內種樹、種花、種草，不僅可以美化環境，突出個性，而且不用花開發商和以後的物業管理一分錢。

至於會所，當然是很必要的，高檔社區更少不了。但是，會所體量應與項目大小相匹配，也就是利用率和維護費用的問題。

另外，會所內容也很重要。除其他設施外，有兩樣設施必不可少，特別是對高檔家園而言：一是健身設施，包括健身器械室，還有可用於健美操等的室內空間；二是室內游泳池。

九、設計

1.房屋間距窄。

過於狹窄的房屋間距，造成採光不足，通風不良，也影響了住房的私密性。

2.面積短缺。

買商品房的短斤少兩現象，百姓是十分痛恨的，因為短斤少兩造成了大的損失，短少幾平方米的面積，在大中城市是好幾萬元，在小城市也是好幾千元，況且在物業管理費中也是以此面積來決定費用檔次的，這樣造成的損失會更大。

3.室內設計欠科學。

在購買住房時，消費者普遍希望其所購住房能充分利用面積，設施配套也適當合理。而事實上，一些開發商開發的住宅，往往讓消費者大失所望。開發商在這上面應多動動腦筋，從消費者的角度去設計。

4.公共空間少。

主要反映在綠地面積和建身地域少兩方面上。有的住宅設計時由於沒有預留綠化面積，環境不好，沒有一定的公共空間，做做操都沒有地方。住在這樣的住宅里，何談生活質量的提高？

十、質量

為了便於客戶檢查房屋質量，這裡附上一則驗查房屋質量的簡易方法，你不妨記住並逐條檢查看一看。 　門

1.大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊

2.門插是否插入得太少？門間隙是否太大（特別是門鎖的一邊）

3.門四邊是否緊貼門框？門開關時有無特別聲音

4.窗台下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。

5.窗邊與混凝土接口有無縫隙？

6.開關窗戶是否太緊？可否妥當關上？

7.窗戶玻璃是否完好？

地板

1.地板有無鬆動？爆裂？撞凹？行走時是否吱吱作響？

2.地板間隙是否太大？

3.柚木地板無大片黑色水漬？

4.地腳線接口是否妥當？有無鬆動？

頂棚

1.頂棚有無水漬？裂痕？特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長黴菌。

牆身

2.牆身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？

3.牆身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲？牆角接位有無水漬？裂痕？

4.牆身、牆角接位有無水清？裂痕？

廚廁

1.廁、浴具有無裂痕？裂痕有時細如毛髮，要仔細觀察。

2.坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？

3.浴缸、面盆與牆或拒的接口處防水是否妥當？

4.廚房瓷磚、馬賽克有無疏鬆脫落及凹凸不平？磚縫有無滲水現象？

5.廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？

6.水池龍頭是否妥當？下水是否順暢？

7.廚房、浴廁地漏下水是否快速妥當？

8.廚櫃櫃身有無變形？門能否順利開合？

其他 　 　1.壁櫃門是否牢固周正？

2.試一下全部開關、插座及總電閘有無問題？

3.試煤氣熱水器開關是否妥當？

驗收房屋

通常情況下，房屋驗收的條件有：　買房

房屋必須有質檢站核發的房屋質量合格證明。按照有關規定，房屋交付使用前，必須要經區級房屋質檢站驗收合格，才能允許住戶居住。在查驗此合格證件後，住戶自己也要對房屋進行質量檢查，發現問題要及時解決。

凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前6米、樓後3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。要做到煤氣表、電錶（單元表）、水錶三表到戶。室內清掃乾淨，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理乾淨，無污物，達到窗明地淨，地漏、雨水等處無堵塞雜物。

高層住宅樓生活供水系統，必須具有衛生防疫部門核發的用水合格證。需要注意的是，北京地區的水質嚴重超標，有些小區生活用水全部是靠自己打井取水，為了保險起見，這樣的小區在驗收房屋時，最好自己采些水樣帶回去，送給有關部門檢驗，如果水質確實不符合生活用水標準，就應想辦法及早解決

高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發安全運行合格證。

高層住宅樓消防供水系統，必須經消防部門檢驗合格。

房屋應按圖紙、檔案要求達到設備齊全，功能可靠，手續完備。

注意事項：

1.檢查房屋有無裂縫。

2.檢查房屋有無傾斜。

3.檢查房屋有無滲漏。

4.檢查牆面、地面。

5.檢查衛生間、廚房地面是否做過找坡處理。

6.檢查門窗。

選擇誤區

環境=綠化率

住宅小區環境包括的內容絕不僅僅是綠化覆蓋率不低於33%，它包括綠化硬質鋪裝，圍牆、大門、活動設施，各種指示標牌、水景、浮雕、雕塑、燈光設施、音響設施等，而這些內容又必須與住宅建築形成一個有機的聯合體。

單就綠化而言，也不是簡單的綠了就可以了，而必須考慮喬木、灌木、藤本、草本、花冠木的適當配植以及與四季相適應的種植方式，而硬質鋪裝及活動設施應充分考慮其使用功能，如無障礙設計就有規範的嚴格規定，藝術品的陳設則要更多考慮其文化涵義和藝術品位。從學科來說，環境則涉獵土建、園林綠化、藝術、市政等許多工程領域，而這些都得由有豐富經驗的設計人員將它們有機組合起來。

小區景觀“中看”就行

強調人的主體性是對人本身的一種尊重，這並不是一句空話，許多具體的工作就體現了這一點。如活動設施的設定主要考慮老人、孩子的戶外活動，它的尺度應與人體工程學諸尺度相適應，從材料的色彩、質地和化學性質上都要考慮人與其相接觸時的舒適性和安全性以及使用的耐久性。

小區裡的景觀不只是供居民觀賞的，它必須與居民的休閒活動相匹配，也就是說居民可以徜徉其中，能夠實實在在地使用這些景觀設施，比如小區的集中空地做出高低錯落的構築物應該形成或大或小、或公共或私密的活動空間，以滿足不同活動的使用要求，開闊的場地可以供居民集體晨練或舉辦民眾文娛活動，而相對隱蔽的小空間則可以給居民提供閱讀、交談的場所。所以說景觀不僅是給人看的，同時也應該是給人用的。

過多追求環境個性

居住區中的環境設計應該是豐富多彩的，會有許多視覺上、使用上的興奮點，而這些點必須有一個內在的秩序將它們統一組織起來，形成既獨立存在又集中有序的畫面，否則就是一盤散沙，而這一切的最終目的是為居民服務，而非設計師表現個人色彩的場所。環境設計是一門綜合的學科，從歷史上看，西方在城市公共環境的設計中有許多不朽的典範及相關理論，而東方則在造園藝術中有著獨到的意匠，就像油畫與國畫一樣以不同的手法創造不同形式，但同樣是美的生活圖景，當今的環境設計則應是博採眾長，繼承傳統來為今天的生活很好地服務。

簽訂認購書

認購書籤訂必須的流程：

認購書主要內容包括：

1． 認購物業；

2． 房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等；

3． 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；

4． 認購條件，包括認購書應注意事項、定金、鑑定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。

在簽定完認購書後，銷售方還應給購房人發放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個細節，購房人只有明白其中內容，才能順利簽定購房契約，其內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委託他人簽約時有關委託書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關稅費的說明。

產權證辦理

房屋買賣當事人簽訂的商品房預、出售契約或房屋買賣契約依法生效後30日內雙方應到房地產產權登記部門辦理房地產產權證。

產權證辦理的基本程式？

1、買賣雙方至產權登記部門，上交辦理產權證的相關資料： 　 　商品房：個人身份證、房屋登記申請表、購房證明書刊號、商品房購銷契約書（或預售契約書）、房屋分戶平面圖、繳款發票、交易監證文書。 　 　拆遷安置房：個人身份證、房屋登記表、房屋拆遷證明書、房屋拆遷產權交換 　證明書或購房證明書、原房屋產權註銷證明、房屋拆遷安置補償結算單、房屋分戶平面圖、繳款發票。

單位新建房：法人資格證明（法人代碼證明或營業執照、房屋登記申請表、建設項目批文、征地批文或用地許可證、征地紅線圖、建設許可證、建築紅線圖、建設設計防火審核意見書、竣工平面圖、房屋總平面圖、房屋分層平面圖、竣工驗收報告）。 　 　個人新建房屋：個人身份證、房屋登記申請裝、建築許可證、建築紅線圖、建設設計防火審核意見書。

2、申請人上交資料後，房屋產權登記部門會開出收件收具，註明領證日期，領證日期一般距交件日期10天3個月左右。

3、產權登記部門將對所收資料進行審核，如發現申請人所交資料不全等特殊情況．會按房屋登記申請表所上所用申請人電話通知申請人．並順延辦證時間．

注意事項

一、交易時確定賣方雙證齊全，買賣契約是必須由產權證上所有共有人親自簽字才會生效，應防止代簽或漏簽。

二、整個交易過程中涉及的各項費用並非一次性收取的，因此事前一定要儘量明確所有明細費用，以避免中途添加各項雜費。

三、選擇威望較高知名人士或正規房地產中介機構作為交易雙方的資金、房屋交割的監管方，確保交錢後能順利過戶，或過戶後房與款兩清。

四、購買方需注意所購買房屋是否在抵押狀態中，以確定交易及入住時間。買賣交易後貸款時間拖得過長會帶來許多不必要的麻煩。

五、購買方在交易前確定清楚貸款[2]所需要條件及費用，防止買賣交易後因貸款問題所造成的交易損失。

六、交房時的物業登記及相關水、電、有線電視、煤氣等等的過戶及房屋情況要一一查清，以防交房後發現這些問題而產生付費上的扯皮應交稅費。

買房應繳稅費

契稅：指由於土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交易或贈與等發生房地產權屬轉移時，向產權承受人徵收的一種稅賦。

營業稅：指對銷售房地產的單位和個人，就其營業額按率計征的一種稅賦。 營業稅附加：指對繳納營業稅的單位和個人，就其實繳的營業稅為計稅依據而徵收的城市維修建設稅與教育費附加。

房產稅：指以房屋為徵稅對象，按照房屋的原值或房產租金收入的一定比例向產權所有人徵收的一種稅賦。印花稅：指對在經濟活動中或經濟交往中書面確立的或領受的房地產憑證徵收的一種稅賦。

個人所得稅：指個人將擁有合法產權的房屋轉讓、出租或其他活動並取得收入，就其所得計算徵收的一種稅賦。