水韻藍灣是由廣州市晟譽房地產開發有限公司開發建設的住宅小區，位於廣州市番禺區市橋草韻路1號（番禺大道沙灣大橋收費站東側）。項目始建於2010年，分多期開發，至2014年完成全部建設，包含普通住宅和別墅兩種物業類型。小區總建築面積約38萬平方米，容積率介於1.39-2.3之間，綠化率達35%，配備雅圖物業管理團隊。
地理位置距離番禺廣場捷運站約3.4公里，主要依賴公交出行，設有水韻藍灣站（番21B路、番28路）及草河村公交站（多條線路）。周邊覆蓋草河幼稚園、蜆涌俊賢國小等教育資源及番禺區中心醫院等醫療資源，生活配套以社區級商業為主，缺乏大型商場。房價方面，2025年二手房掛牌均價介於16862-21800元/㎡，較同期番禺區均價低30%以上，成交量呈下行趨勢。
基本介紹
- 位置：番禺區市橋草韻路1號
- 開發商：廣州市晟譽房地產開發有限公司
- 竣工時間：2010-2014年
- 物業類型：住宅/別墅
- 綠化率：35%
- 容積率：1.39-2.3
開發建設,建築規劃,配套設施,房產交易,權屬管理,
開發建設
項目由廣州市晟譽房地產開發有限公司開發，2010年啟動首期建設，2014年完成南區最後一期工程。總占地面積約17萬平方米，土地性質為國有建設用地，產權年限70年。建築布局採用塔樓與板樓結合的混合形態，包含15棟建築共684戶，其中普通住宅676套。
建築規劃
小區包含南北兩個區域，南區以2014年建成的別墅為主力產品：
- 住宅戶型：主力為70-76㎡兩室戶型，另有90.7㎡三室兩廳戶型
- 別墅產品：建築面積278-291㎡，地下室面積146-149㎡，毛坯交付
- 容積率差異：普通住宅區容積率2.3，別墅區降至1.39
- 停車配置：地上地下車位比例1:1.2，月租標準300-450元
配套設施
生活配套呈現"基礎覆蓋但層級較低"的特點：
- 教育：1所公辦國小（直線距離1.5公里內），1所民辦幼稚園
- 醫療：直線2公里內有市橋醫院橋南門診部，5公里覆蓋番禺區中心醫院
- 商業：依賴社區底商及草河村綜合市場，大型購物需至3公里外商圈
- 金融：農商銀行網點設定於670米範圍內
房產交易
2025年市場監測數據顯示：
- 二手掛牌：普通住宅20507元/㎡（環比降1.4%），別墅21800元/㎡
- 典型成交：71㎡兩室戶型成交價15525-16845元/㎡，90㎡三室戶型14890元/㎡
- 租賃市場：兩室戶型月租2600-2800元，空置周期約45天
- 歷史價格：2015年別墅成交價1.2-1.3萬元/㎡，2017年普宅漲至16995元/㎡
權屬管理
2024年不動產登記信息顯示：
- 南區4幢等22套房產完成抵押權註銷登記，原抵押給中國郵政儲蓄銀行的權證作廢
- 物業收費標準為2.5元/㎡·月，水電執行商用標準
- 小區業委會成立於2016年，物業由業主自管
