基本介紹
- 中文名：房屋公攤面積
- 全稱：分攤的公用建築面積
- 面積計算：邊長以m為單位，取至0.01m
- 計算公式：建築面積=套內建築面積+公攤面積
基本簡介,面積計算,計算公式,公攤案例,面積風險,面積測算,
基本簡介
可分攤的公用建築面積即公攤面積為：1.大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房;2.每套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)，為牆體面積水面投影面積的一半。
面積計算
（1）房地產面積的測算，均指水平投影面積的測算。
（2）各類面積的測算，必須獨立測算兩次，其較差應在規定的限差以內，取中數作為最後結果。
（3）邊長以m為單位，取至0.01m；面積以m2為單位，取至0.01m2。
（4）量距應使用經鑑定合格的捲尺或能達到相應精度的儀器或工具。
（5）樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。
2房地產面積測算的方法
面積測算的方法有很多，根據面積測算數據資料的來源，可分為解析法和圖解法兩大類。房地產面積的測算，主要採用解析法，房屋面積一般採用幾何圖形法量算，用地面積大多採用界址點坐標法測算，也可以用圖解法測算。
（1）解析法測算面積。解析法測算面積是根據實地測量的數據，例如：邊長、角度或坐標等通過計算公式求得面積值。解析法測算面積主要包括界址點坐標解析測算面積和幾何圖形法量算面積。
（2）圖解法測算面積。圖解法測算面積是根據已有的房地產畋，採用各種不同的測量儀器量算出面積。包括求積儀法、稱重法、模片法、光電面積量算儀法等。
（二）土地面積測算
1、土地面積測算的意義
土地面積測算是土地利用現狀調查的重要組成部分，是取得土地數據資料的關鍵步驟。通過面積量算，為各級行政單位、各土地權屬單位量算出土地總面積和各類土地面積，因此，量算工作是準確掌握土地資源數據的重要技術手段。
2、丘的測量要求
丘是指地表上一塊有界空間的地塊。丘有獨立丘和組合丘之分，一個地塊只屬於一個產權單位時稱為獨立丘；一個地塊屬於幾個產權單位時稱為組合丘。一般以一個單位、一個門牌號或一處院落的房屋用地單元劃分為獨立丘，當用地單元的權屬混雜和面積過小時，則劃為組合丘。丘的權屬界線是界止點的連線，按照《房產測量規範》的規定，界止點分為三級；精度要求按《房產測量規範規範》執行。
3、不計入用地面積的範圍
（1）無明確使用權屬的冷巷、巷道或間距地；
（2）市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地；
（3）公共使用的河灘、水溝、排水溝；
（4）已徵用、劃撥或屬於原房地產證記載範圍，經規劃部門核定需要作市政建設的用地；
（5）其他按規定不計入宗地的面積。
（三）房屋面積的測算一般規定
1、建築面積的定義
房屋建築面積是指房屋外牆（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建築。
房屋使用面積是指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋內牆面水平投影計算。房屋產權面積是指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建築面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。
3、計算建築面積的有關規定
（1）計算全部建築面積的範圍
優美的環境
優美的環境①永久性結構的單層房屋，按一層計算建築面積；多層房屋按各層建築面積的總和計算。
②房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建築面積。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。依坡地建築的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按期高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。
③穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的迴廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。
④房屋天面上，屬永久性建築，層高在2.20m以上樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平面積計算。
⑤挑樓、全封閉的陽台，按其圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。
⑥地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上，按其外牆（不包括採光井、防潮層及保護牆）外圍水平面積計算。
⑦有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
⑧玻璃幕牆等作為房屋外牆的，按其外圍水平投影面積計算。
⑨屬永久性建築有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算。
⑩有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫面積計算建築面積。
計算公式
建築面積=套內建築面積+公攤面積
公攤面積=套內建築面積×公攤係數
公攤係數=建築總公攤面積÷建築總套內面積
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台面積
公攤面積=套內建築面積×公攤係數
公攤係數=建築總公攤面積÷建築總套內面積
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台面積
公攤案例
北京的王女士，買一套二手房，房產證上寫著65平，後經她要求測量，發現實際面積比房產證上的大了11平，真是讓人驚訝。業主知道後，要求補交7.5萬……為什麼會發生這樣的事呢？房子的的面積究竟怎么測，誰測？經了解這樣的情況並不少見，比如單位房一般公攤小，有贈送面積，但並未納入房產證，所以房子面積比房產證大，還有其他商業房，比房產證小是不見怪的。尤其是二手房交易要注意，簽契約的時候，最好規定是按照房產證的面積為準。或者提前測量，再簽契約。
面積風險
新啟用的《商品房買賣契約》中有附屬檔案標明了"公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明"，但只列明了應分攤的部位及其構成，具體數據仍不確定，所以仍然存在著開發商讓業主多攤的可能性。這裡我們總結了幾招，提供給購房者參考。
第一招：索取公攤數據；
在簽訂購房契約時，讓發展商出示有關計算公攤面積的數據，包括整幢建築的建築面積、套內建築面積之和、不應分攤的建築面積等基本數據，也可以要求發展商列明公攤公用建築面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業主可以通過數據求出公攤面積，以明確自身的權益。
第二招：查閱有關資料；
業主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關檔案，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其檔案等等。
第三招：在購房契約中約定公攤面積。
《商品房買賣契約》第三條和附錄二中有關公共部位和公用房屋分攤建築面積的條款，購房人應當在契約中約定公攤面積的數字，並在附屬檔案二"有關公共部分與公用房屋公攤建築面積構成說明"中，詳細約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關共有建築分攤部位變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。一旦發生糾紛，購房者就可以以契約約定來保障自己的利益。
萬一真的發生了糾紛，唯一的選擇就是訴之法律，避免浪費不必要的人力和精力。當然，我們期望的是，隨著法律的不斷健全，政府監督力度的不斷加強，發展商誠信意識的不斷增強，普通購房者的權益能得到更好的保障。
面積測算
1、突出牆面和在房屋內的承重結構柱的面積計算
在高層建築中，因結構需要，在下面幾層（商業區和辦公區）可能有與牆體相連和屋內獨立的承重結構柱，其面積計入該柱平面位置所在的套內建築面積中（分零攤位除外），這意味著此面積還要去分攤其它的共有面積。此種處理方法的弊端在於承重結構柱是出於整棟建築的結構需要而設計，並不為某一戶專用，把其面積計入該戶套內建築面積不符合產權人的客觀利益。《房產測量規範》明確規定有“套內建築面積由套內使用面積、套內牆體面積、套內陽台建築面積三部分組成”，由此可見把承重結構柱納入套內面積是不符合國標精神的，而規範中並沒有明確承重結構柱由哪些範圍來分攤，因而我們採取上述處理方法也是不得已而為之。建議：承重結構柱的設立是出於整棟建築的結構考慮，應由整棟房屋共同分攤。
2、關於自然層的認定
《房產測量規範》中規定“樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算”，這就要求必須對自然層有明確的定義。《房產測量規範與房地產測繪技術》一書中對自然層作了如下定義：房屋自然層數是指房屋的樓板和地板結構分層的層數，因此，複式（或躍層）結構中上層應算自然層數。由此引發了一些值得探討的問題：
（1）戶外樓梯、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井的面積會大幅度（甚至成倍）增加，勢必會加大複式房（或躍層）權利人的共有面積分攤量。而對於住宅來說，一戶房屋在梯道上只有一個入戶門、一個垃圾道開口，只因是複式（或躍層）就加算梯間、垃圾道等的面積有些欠妥。
（2）當一棟房屋中複式（或躍層）結構與錯層同時出現時，外牆面積如何計算。如圖二中A部分為複式結構而上下為錯層，顯然外牆是在複式結構處算兩層其他部位算一層，如果複式與錯層情況複雜，則外牆面積計算的難度會大大增加，同時也不利於圖形和數據的計算機處理。這種情況我們在實際工作中已多次遇到，我們都沒有把複式結構（躍層）的上部算作自然層，這樣相關矛盾也都迎刃而解了。
3、共有面積被分攤到不同功能區或樓層的計價差異問題
這是從房屋面積測算工作而引發的思考。隨著國家住宅商品化的深入和房地產市場的日益活躍，房屋的產權關係越來越複雜，由傳統的單一產權向多元產權轉化。因此共有面積計價與共有面積計算和分攤呈現出的矛盾越發突出：如地下室的銷售價格往往比地上部分低得多，當其為共有面積被分攤到不同功能區或樓層時，其價位也被確定為與該功能區或樓層的價位一致。若同時被攤位和住宅分攤，則會出現同為地下層共有面積而價位差異畸形的情況。顯然，這種計價方法對權利人利益是一種極大的侵害，但是又十分隱蔽。故特提出如何從面積計算的角度出發來解決這一矛盾與各位探討。
4、非住宅共有建築面積的分攤方法
針對非住宅共有面積關係複雜、分攤方法不易把握，特提出“先整體後局部，分次計算”的方法。
從設計角度考慮，對非住宅而言，一般情況下其設計功能的最小單位為層，因此，把分攤的最小單位劃定為層是合理的。這樣，不管每層內權利人是否確定，都能保持其前後分攤界定的一致性。在以層為最小單位進行分攤前，先以房屋劃分的功能區為單位對整棟公用的共有面積進行分攤，再以層為最小單位進行對功能區內共有面積的分攤，在這之後當出現因購房者的使用需求而修建割斷，形成樓層內新的共有面積時，為能進一步明確各權利人應分攤的面積，應進行第三次分攤，即用割斷本層的套內建築面積去分攤因割斷產生的共有面積。若功能區內各層結構完全相同則可省去分層分攤的一步，這樣並不會影響計算的結果。用這種方法處理有兩個明顯的好處：
1、計算過程清晰明了，易於過程表達和判讀；
2、在遇到按權利人購買力分割銷售時，不會影響已發證房屋的權屬登記面積。
5、空走樓梯的面積計算
在一些綜合樓宇中，經常會出現下面幾層（一般是非住宅）通往上部功能區（一般為住宅）的樓梯（含步行梯和電梯）連續空走的情況，即該樓梯在下面幾層不開門而直接通過。如果嚴格按照“誰使用，誰分攤”的原則進行分攤無疑無端加大上部功能區的共有面積。從使用功能來看，空走樓梯確定是只為上部功能區使用；而從設計角度看，它的出現是出於為上部功能區使用者出入方便和非住宅部分便於管理的需要而專門設計的。因此我覺得樓梯空走部分由其經過的功能區和其服務功能區共同分攤較為合理。
房屋面積計算是一項政策性極強的專業技術工作，房屋面積的準確與否涉及到千家萬戶的切身利益。因此，一個房產軟體開發公司，在軟體開發推廣與套用房產軟體方面，有理由了解技術細則並以之指導工作，這是至關重要的。
