套內面積

套內面積全名套內建築面積，是由以下三部分組成的：套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。銷售房屋，如果按套內面積計算，對業主和開發商都有一定的有利因素。

對業主來說，按套內面積銷售的方式比較直觀、比較透明，也比較好操作。只要有一點數學常識的人，他都可以計算，這個差別不是太大。那么建築面積計算就比較複雜，需要專業的人員來做這個事情。

基本介紹

• 中文名：套內面積
• 全名：套內建築面積
• 組成：三部分
• 行業：房地產
• 優點：比較直觀、比較透明

科學分類

套內的使用面積

房屋套內建築面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2)由房屋套內使用面積，套內牆體面積，套內陽台建築面積三部分組成；建築面積：建築面積=套內建築面積+分攤的公用部位面積；套內建築面積計算公式：套內建築面積=套內使用面積+陽台面積+牆體面積。套內使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：

a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室等空間面積的總和。

時常出現套內面積相關糾紛

b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井所占面積。

d.內牆面裝飾厚度計入使用面積。

套內牆體面積

套內牆體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3)是套內使用空間周圍的維護或承重牆體或其他承重支撐體所占的面積，新建住宅各套（單元）內使用空間周圍的維護或承重牆體，有公用牆和非公用牆兩種。

其中各套之間的分隔牆和套與公共建築空間的分隔以及外牆(包括山牆)等共有牆，均按水平投影面積的一半計入套內牆體面積。套內自有牆體按水平投影面積全部計入套內牆體面積。

新建住宅各套（單元）之間的分隔牆，套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）均為公用牆，公用牆牆體按水平投影面積的一半計入套內牆體面積。非公用牆牆體按全部的水平投影面積計入套內牆體面積。內牆面裝修厚度均計入套內牆體面積。

套內陽台建築面積

套內陽台建築面積(GB/T50353-2013)均按陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積1/2計算

銷售

優點

對他來說，如果他產生懷疑或者是他對這個問題有糾紛的時候，他就需要花費很多的精力；對開發商來說，再也不必向業主解釋太多面積差異的產生原因，減少了雙方的誤會，避免了因面積糾紛產生的投訴。所以說，這種計算方式對雙方都有利，有效保護了購房者的利益，避免了開發商多計算公共面積增加利潤。

還有，物業管理費和供暖費等都按照建築面積收取，而公攤的建築面積顯然是不需要供暖的，這樣就等於是向業主多收取了供暖費等費用。利用套內面積銷售就解決了這個問題。

存在問題

北京實施按套內面積賣房後，因為公攤面積的成本完全被轉移到套內面積的價格上，造成兩個影響，一是套內面積的定價與其他按建築面積計價的樓盤相比，缺乏可比性，二是開發商容易故意把公攤面積做小，以降低成本。

套內面積

評論

一直以來，大多數地方住宅銷售都是按照建築面積計價，而非按照套內建築面積計價。也正因為如此，在住宅銷售過程中，容易出現開發商有意增大購房者所應承擔的公攤建築面積現象，對購房者實行面積欺詐，損害與侵犯購房者利益。而購房者即便感覺分攤的公共建築面積與實際不太相符，由於難以自行進行測量，難以獲得有效證據，因而也只能自認倒霉，無奈地忍受開發商的盤剝。或者由此而引發房產糾紛，引發社會矛盾。

如果像北京市這樣實行住宅銷售按照套內建築面積計價，由於購房者可以自行對套內建築面積進行測量與覆核，因而可以抑制開發商對購房者多計算面積的行為發生，有利於減少面積欺詐現象出現，有利於維護消費者的權益。

在原有住宅銷售按建築面積計價情形下所以容易出現面積欺詐現象，是由於在原有計價辦法之下，在公攤的建築面積計算上存在著信息不對稱現象，即開發商對公攤的建築面積情況一清二楚，而購房者卻對其真實情況一無所知，這樣一來開發商就很容易利用其信息掌握上的優勢對購房者實行面積欺詐，以損害購房者利益為代價不道德地增加自身利益。而像北京市這樣實行住宅銷售按套內建築面積計價，讓購房者能夠自行測量與覆核住宅面積，有利於破除開發商與購房者在住宅面積計算上的信息不對稱格局，從而能對開發商實施面積欺詐行為起到制約作用。

注意事項

1、面積誤差超3%購房人有權退房

套內建築面積包括套內房屋的使用面積、套內牆體面積和陽台建築面積這三部分。《北京市城市房地產轉讓管理辦法》明確規定，可以分攤的公用建築面積隨套內建築面積權利份額一併轉讓；竣工後套內實測面積與預測面積發生誤差時，按契約約定的方式處理，契約未約定或者約定不明的，當面積誤差比絕對值超過3%的，購房人有權退房。

套內面積漫畫

2、公攤面積不大可能縮小

關於公共設施的大小、樓梯寬窄、電梯多少，國家建築技術規範都有相關規定，公攤面積不大可能縮小。今後還要在建築規範審批上嚴格把關，對必須有的配套設施、區域等嚴加審核。開發商用套內面積計價，同時也提供建築面積的具體數據。

3、套內面積並非自己能量

對於業主來講，套內面積並不是房間的面積，還包括牆體的面積，假如按套內面積算的話，有些業主不知就裡，拿著尺子一量，發現自己的面積不對，還會發生新的糾紛。套內面積並不是一般的消費者者拿著一把尺就能準確算出來的。關鍵是要委託專門的部門準確地測量面積。

4、不公攤部位為業主所有

該辦法第十三條明確規定，房地產轉讓時，相應的公共部分、公共設備的權利份額一併轉讓；按國家和本市有關規定可以單獨轉讓的地下車庫等附屬建築物，不隨同轉讓的應當在房地產轉讓契約中載明，沒有載明的視為一併轉讓，也就是說不公攤的面積可視做買房人所有。

5、測繪單位承擔誤差責任

按套內建築面積賣房，開發商照樣應該把公攤部位、用途以及預售面積告知買房人。按《辦法》規定，開發商在預售商品住宅之前，應當公示有資質的測繪單位出具的預售面積測繪技術報告書和公用建築面積分攤情況，公示分攤的內容有：被分攤部位的名稱、用途、所在位置、面積；參與分攤的商品房名稱、用途、所在位置、面積、分攤係數；不分攤的部位。買房人有權查詢面積實測技術報告書。一旦房屋面積與事實不符合，如果是由於測繪技術引起的，測繪單位承擔法律責任。

相關知識

附：房屋的共有建築面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

房屋共有建築面積系指各產權業主共同占有或共同占有或共同使用的建築面積。

共有建築面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。

共有建築面積還包括套與公共建築空間之間分隔牆，以及外牆(包括山牆)水平投影面積一半的建築面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。