樓盤指由具備開發資質的開發商承擔設計、建設並聚集在某一處進入市場上銷售的房子。樓盤一般指商品房。一般指正在建的或正在出售的樓房。
基本介紹
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基本定義
樓盤，是香港不動產買賣時，對物業的稱呼，一個樓盤可以是一個單位、一幢大廈或一個屋 苑；甚至一幅地皮、一個泊車位、樓花期貨等。樓盤的資訊包括建築面積平方米，有裝修、景觀、層數、地點、價錢、房間數目，會所設施，甚至實用率。前稱資料未必是法例規定，不實陳述時有可能。大樓盤或藍籌樓盤指其交易量高、價格穩定、轉手易且快，鐵路沿線。通常成為炒樓者至愛。
樓盤行情
以廣州為例，“國五條”細則出台，廣州的調控落地政策也將在近期出台。相對二手樓市場的恐慌情緒，廣州一手樓市場依然火熱。2013年4月清明節前後，傳統上不適合買樓，因此開發商都趕在清明節前大力推貨，買家也搶著入市。而從近期熱銷樓盤來看，不少市中心樓盤較年前有了不小的漲幅。
商業樓盤
商業樓盤概念
- 商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射範圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理範圍。
- 全過程商品管理：是指一個零售商從分析顧客的需求入手，對商品組合、定價方法、促銷活動，以及資金使用、庫存商品和其它經營性指標做出全面的分析和計畫，通過高效的運營系統，保證在最佳的時間、將最合適的數量、按正確的價格向顧客提供商品，同時達到既定的經濟效益指標。
- 市場化經營、商場化管理：指採取“整體規劃、招租經營、統一管理、自收自付”，各櫃相對自主經營，並以規範化的商場管理形成專業特色的經營管理模式。
- 精細化管理：是以"精確、細緻、深入、規範"為特點的全面化的管理模式。全面化是指精細化管理的思想和作風貫徹到整個企業的所有管理活動中。精細化管理包括：精細化的操作、精細化的控制、精細化的核算、精細化的分析、精細化的規劃。
- 購物中心交通規劃：購物中心交通規劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購物中心，另一部分是購物中心自身用地範圍內的交通組織和規劃，以及建築內部的人流組織。
- 購物中心的人流
購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物中心的運動；另一
種是從購物中心到購物中心的運動。
- 購物中心的車流
購物中心的車流包括購物車流、貨運車流和公共運輸車流。交通組織的原則是分流，讓購物交通和後勤貨運交通各行其道。
- 一次商裝：指商場為其所經營的各種業態提供基礎的物業基礎、條件及硬體環境，主要涉及天、地、柱、牆、水、電氣、空調、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。
- 二次商裝：指以一次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁櫃、櫃檯、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。
- 水平交通：是指同一水平面或樓層內的通道。
- 垂直交通：是指不同標高空間或樓層的垂直聯繫如樓梯、電梯和自動扶梯。
- 劃分防火分區：在建築中采有耐火性能較好的分隔物將建築物空間分隔成若干區域的防火技術措施。
- 劃分防煙分區：是通過設定擋煙設施將煙氣控制在一定範圍內，以便用排煙設施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進行。
- 購物空間：購物空間是在整個空間中，由貨櫃和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進行銷售活動的現場。
- 交通空間：包括商場內的通道、樓梯、自動扶梯及電梯，其位置、數量、布置及寬度等既能使急需型購物者迅速到達購物場所，又能使顧客輕鬆完成瀏覽觀賞的行為。
- 商品展示空間：從常規的櫃架到地台、牆面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創造出視覺焦點。
- 服務空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、暫存處等。
- 休閒空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場所在地，點綴以綠化小品，既滿足了顧客的需求，也促進了消費。
- 櫃檯：櫃檯是供營業員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設備，櫃檯或全部用於展示商品，或上部展示商品，下部用於貯藏。
- 貨架：貨架是營業員工作現場中分類分區地陳列商品並少量儲存商品的設施。
- 租賃商鋪：產權人將一定時間內的商鋪使用權與承租人交易，取得或分時段取得現金收益；對承租人而言，承租人用現金或分時段的租金付出取得一定時間內的商鋪使用權利。
- 轉租商鋪：商鋪最終使用人並非與商鋪權利人直接建立租賃關係，而是通過轉租人取得使用商鋪的權利，商鋪最終使用人與轉租人發生權利、義務關係。
- 關係行銷：是指企業與消費者、分銷商、零售商和供應商建立一種長期、信任、互惠的關係，而為了要做到這一點，企業必須向這些個人和組織承諾和提供優質的產品、良好的服務以及適當的價格，從而與這些個人和組織建立和保持一種長期的經濟、技術和社會的關係紐帶。
- 滲透行銷：是一種與顧客之間的溝通，這種溝通就是走進顧客的世界，從他們的角度出發的一種互動的交流，使自己和顧客的目標逐漸一致，達到統一。
- 誠信行銷：是在市場行銷活動中，企業和消費者始終堅持信息對稱原則，企業誠實經營，保證行銷活動的公開、公平與公正，以維護和增進全社會和人民的長遠利益，以求得企業的長期發展。
- 行銷創新:是根據行銷環境的變化情況，並結合企業自身的資源條件和經營實力，尋求行銷要素某一方面或某一系列的突破或變革的過程。
- 項目運營組：指根據項目運作需要，合理配備經營、管理、行銷、物業等各方面專家人員組成專門負責項目，進駐項目現場，負責項目各周期的具體工作的運營團隊。
- 專家顧問團：指根據項目運作需要，組成經營、管理、行銷、物業等各方面的顧問專家團隊，從外圍對項目組進行指導、監督，以保證項目正常、順利、良好的運營。店面：是商店建築物本身的整體物質面貌，包括商店招牌，入口處、櫥窗、商店規模及高度、建築材料等內容。是商家通過門面向消費者呈現最基本的形象。
- 系列廣告策略：就是預定的時間裡連續發布由統一設計形式或內容的系列廣告，以加深廣告印象增強廣告效果。
- 商鋪：經營者為顧客提供商品交易、服務或感受體驗的場所。
- 商業街商鋪：商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓裡面的鋪位都屬於商業街商鋪。
- 市場類商鋪：在這裡特指在各種用於某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇中的店鋪位。
- 社區商鋪：指位於住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。
- 交通設施商鋪：指諸如捷運站、火車站、飛機場等交通設施裡面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。
- 商鋪投資：指進行商鋪購買、租賃的行為。
- 商鋪投資回收周期：指商鋪投資者以一次資本投入，然後在長期租賃經營中回收投資的時間跨度。
- 轉租：指投資者從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式，目的也不是為了自己經營，而是為了出租的投資方式。
- 物流中心：是公司最佳化分銷渠道、完善分銷網路、進行業務重組的結果，同時也是第三方物流理論得到套用的產物。
- SP：銷售促進或營業推廣、銷售推廣。指在給定的時間和預算內，在某一目標市場中所採用的能夠迅速產生激勵作用，刺激需求，達成交易目的促銷手段和措施。
- 價格折扣策略：挑戰者的一個主要進攻策略是以較低的價格向顧客提供與市場領導者相類似的產品。
- 廉價產品策略：用很低的價格向顧客提供質量普通或質量不高的產品和服務。
- 聲望策略：市場挑戰者可以開發出比市場領導者品質更優的產品，並且標定更高的價格。48.產品繁衍策略：挑戰者可以通過推出大量不同式樣的產品，向顧客提供更多的選擇來追逐領導者。
- 集客：指為商業經營的目的而針對消費者生活需求，充分利用商業設施，最大限度地吸引消費者，使他們有計畫地在此消費金錢及時間。
- 市場定位：是指為使產品在消費者心目中相對於競爭產品而言占據清晰、特別和理想的位置而進行的安排。
- 行銷組合：是指企業為了在目標市場製造它想要的反應而混合採用的一組可控制的戰術行銷手段。
- 市場行銷實施：是指為實現戰略行銷目標而把行銷計畫轉變為行銷行動的過程。
- 市場行銷控制：包括估計市場行銷戰略和計畫的成果，並採取正確的行動以保證實現目標。
- 差異化行銷：是指企業根據市場區隔原則，通過差異分析方法對總體市場環境和個體市場環境的分析和比較，找出對自己企業最有利的差別利益。
- 形象差異化：即企業實施通常所說的品牌戰略和CI戰略而產生的差異。
- 市場差異化：指由產品的銷售條件、銷售環境等具體的市場操作因素而生成的差異。大體包括銷售價格差異、分銷差異、售後服務差異。
- 同質市場：是指消費者對產品的需示大致相同，如消費者對大米、食鹽等的需求差異極小。
- 異質市場：指消費者對產品的需求差異很大，如不同的消費者對服裝的質量、款式、花色品種、價格等需求差異性很大。
- 產品定位：這種定位是針對產品屬性而言，是行銷者在目標市場上為本企業產品確定一個恰當的位置，用以標識自己的產品，以示區別於競爭者的產品。
- 價格定位：指行銷者把產品、服務的價格定在一個什麼樣的水平上，這個水平是與競爭者相比較而言的。
- 品牌定位：是以產品定位為基礎的品牌訴求方式。
- 63.促銷定位：促銷定位有兩層含義：一層是促銷方式的選擇定位，即人員推銷、營業推廣、廣告、公共關係等方式的選擇及其組合；另一層含義是在選擇了特定的促銷方式後，又怎樣確定實現這個方式的具體手段或媒體。64.行銷戰略定位：就是通過規劃，制定企業發展的宗旨、目標，使企業的資源和能力與不斷變化著的行銷環境相適應的過程，這種定位表現為制定一個企業行銷的長期性、全局性、方向性的動態發展規劃。
- 區別行銷：是指公司根據不同顧客、品牌特點，利用差異化策略，抓住一部分高利潤消費者，與他們建立更多的信賴和忠誠，銷售一小部分高利潤消費者的產品。
- 定製行銷：是指根據顧客的個性特點和差別化需求，為顧客"量體裁衣"，提供差別化需求商品和服務需求。
- 一對一行銷：是針對不同顧客的性質及購買經驗，"一對一"地提供個人化商品和服務。
- 撇脂定價法則：是將新產品價格定得較高，儘可能在產品壽命周期之初賺回最大利潤。
- 犧牲商法：指通過部分商品的低價賠本銷售來擴大企業的知名度，留給消費者深刻的企業形象和商業信譽，從而達到招徠顧客、留住回頭客，實現整體經營利潤最大化的行銷手法。
- 無縫行銷：為了提高整條行銷渠道的服務質量，從而為消費者創造更有價值的服務，行銷渠道中的各成員組織打破原有的組織邊界，在多層面的基礎上相互協作，就如同在職一個企業的團隊中一樣工作的行銷方法。
- 越軌行銷：是在不違規的情況下通過假裝無知、製造危機、無事生非、小題大做、故弄玄虛、異想天開等行為，製造轟動性社會效應，用最小的投入，為企業和產品贏得揚名的機會。
- 直銷：是行銷者不受傳統行銷通路的限制，通過媒體直接與顧客溝通，進而產生互動式的反應或交易。
- 實時行銷：是指企業在經營過程中，把消費者當作夥伴，利用現代發達的信息技術，經常性地與消費者進行對話，直接了解消費者的需求意圖，讓消費者積極參與到商業企業經營、管理、服務等活動中來，從而縮短消費者與商業企業間的距離，取得行銷的成功。
- 商業組織體系建設
- 商業制度體系建設
根據不同商業企業的管理的特點和需要，制定商業企業的各項規章制度和管理辦法，有效地控制和管理商業企業的各個崗位、程式、環節和各方面的工作，確保管理的有序、規範。
- 商業流程設計
對現代商業的商品流、票據流、資金流、信息流進行合理地設計，確保流通環節的簡潔、規範和通暢。
- 商業招商招租
為商業企業提供主力店、次主力店、國內外品牌的招商、精品店鋪招商及配套功能區的招商。
- 商業經營管理
根據不同商業項目的規模、業態和定位，導入商業管理模式，對商業項目進行全面、有效的經營管理。
- 商業行銷策劃
根據商業企業的市場競爭狀況和經營狀況，進行商業行銷戰略設計、策略制定、廣告及行銷推廣方案的實施，進行文化行銷、服務行銷、CS整合行銷。
- 商業管理診斷
針對商業企業在不同的管理階段存在的問題進行調查分析、診斷研究並提供問題解決方案、管理模式設計、管理升級。
- 消費市場調查
對商業項目所在的社會經濟發展狀況、商業經營及競爭狀況、居民的購買力及消費水平、商品品牌資源及人們的消費行為進行專業的市場調查，為商業項目的功能規劃、業態定位、市場定位、以及為企業的經營策略、發展戰略提供依據。
- 品牌代理
為國內外知名品牌制定品牌拓展計畫、推廣計畫，進行品牌形象設計，提供國內、外知名品牌的銷售管理或代理服務。
- 商業連鎖發展規劃
研究各類業態的商業連鎖發展趨勢，結合國內實際情況，建立各類專業連鎖店的標準化設計和規範運作體系。
- 商業市場調查
對商業市場的競爭狀況、商業經營、各商場的商品布局、物業現狀進行全面的專業調查，並提交專業的市場調查報告，有效地指導商業項目的業態及市場定位和規劃設計。
- 功能規劃設計
根據商業企業的整體規模、市場現狀、開發目標，進行項目的功能定位、功能布局以及各功能項目的關聯性控制。
- 商業業態定位
根據當地的市場條件和商業項目的規模、面積、物業現狀，進行業態定位及市場定位，科學的確定項目的經營形態和目標市場。
- 樓層定位
根據商業項目的面積、形狀、層數，合理確定各樓層的商品經營類別、面積、區位，確定各樓層服務設施的配套及分布。
- 動線設計
對商業企業的客流動線、物流動線、人流（員工）動線、車流交通進行平面和立體的設計。89.環境設計
對商業企業的室內共享空間、燈光效果、商業氛圍、購物環境以及外立面、外廣場、櫥窗、廣告位進行設計和諮詢。
- 一次裝修諮詢
對商業項目一次裝修中的天、地、柱、牆、暖通、給排水、強電、弱電、消防、安防、廣播、配套設施方面的設計、建設進行顧問諮詢。
- 二次商裝指導管理
對二次商裝過程中的櫃檯、貨架、壁櫃、LOGO、燈光、道具等進行標準設計、專業指導和規範管理。
樓盤命名
概念
計畫經濟時期沒有房地產產品概念，住房由國家分配，所建樓盤也基本上沒有名稱， 有的只是“××廠（所）家屬院”、“××廠（所）福利區”，每幢樓相互之間以“×號樓”區別。房地產進入市場初期，樓盤逐漸有了自己的名稱，如“緯街商住樓”、“庫鈔街綜合樓”、“太白小區”、“西塔小區”、“青龍小區”、“朝陽新村”……等，這些名稱基本上是以街道、區位、建築標誌來命名，不是來自於市場化，而帶有濃厚的計畫經濟色彩。隨著市場經濟的發展，房地產市場競爭日趨激烈，各種行銷手段層出不窮，智慧財產權、市場形象的重要性日益凸現。樓盤名稱作為房地產的商標、業績的標識，日益被開發商、政府、置業者所重視，每個樓盤或住宅區隨即都有了經過政府部門或專門機構正式批准備案認可的公開名稱。可以說，樓盤命名已成為房地產行銷不可或缺的利器，其作用也是其他行銷手法所無法取代的。
意義
1．市場核心定位的反映
隨著策劃機構介入，房地產開發日趨規範，在樓盤的市場定位完成以後，樓盤命名就是市場核心定位的反映。樓盤名稱或文化底蘊深厚，或意味深長，或灌輸新居住理念，或反映地域特徵，或展示品牌形象，或訴說親情溫馨，總之與樓盤定位緊密相關。
2．市場的第一驅動力
樓盤名稱是面向市場的第一訴求。一個極具親和力、給人以審美愉悅的樓盤名稱，可讓客戶產生第一印象，並會強化置業者的第一印象，雖然未必起決定性的作用，但富有內涵的案名，至少可吸引目標客戶對樓盤本身的關注，以至於引發現場看房的欲望。成功的案名使全程策劃與行銷戰略事倍功半。
3．給置業者的心理暗示
案名的第一印象，貫穿於房地產行銷的始終，甚至在整個看房、選房、簽約的過程中，都發揮著潛移默化的作用，它的功能性、標識性、親和力都會給顧客以強烈的心理暗示與鼓動。
4．開發商給置業者的承諾
樓盤名稱實際上是開發商為自己樓盤向置業者的公開承諾，開發商既要使樓盤屬性、功能與樓盤名稱相一致，而且要保證名實相符——案名引發置業者美麗的憧憬與樓盤的現實存在相一致。
5．樓盤市場品牌的昭示
好的樓盤名稱有橫空出世與非同反響之感，當它或的職業者的喜愛和認同時，就可以起到促進銷售的效果，甚至可以成為品牌，這對於大型住宅區分期開發樓盤的後期銷售至關重要，意義重大。
樓盤均價
目前市場上確實存在用“均價”來吸引購房人的廣告。一些開發商在樓盤推廣時，打出的均價，可能並不是這個項目現在推出的幾棟樓的整體均價，而是其中“均價”最低的那棟樓的價格。這樣價格的樓，社區中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區中其他樓中的戶型沒有什麼兩樣，無論是樓層位置還是朝向、通風、採光都不是最差的，只是可能沒有景觀，或者由於樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。 “均價”，顧名思義當然是這個樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但“均價”不是簡單的最高價與最低價的算術平均值，而是發展商根據當前的市場情況制定的，以收回成本並獲得利潤的價格。
一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準：是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，在給每一戶定價前，先要定出要銷售的小區中每一棟樓的均價，在這裡就要套用到價差係數，它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的係數，得出這棟樓的銷售平均價。
而每一個單元戶型的價格，則是根據各個戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置）差以及每個戶型的朝向、採光、通風等的不同定出係數（好朝向、好位置的戶型當然係數就高），再用這棟樓擬定的均價與係數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。因此，你在挑房時就會產生用“均價”的價格，買不到自己合適的房子。
一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位於4層或5層；高層在6-8層，戶型位置多為東、西向；一梯二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差5%-8%，高層是在15%-20%之間。
樓盤戶型
小戶型
小戶型主要是指30m2~60m2戶型，一般做成單身公寓、一房一廳，或是小兩房。主要適合單身人士、情侶、孩子較小的三口之家等居住。
中戶型
中戶型主要指70m2～120m2的戶型，一般從兩室一廳到三室兩廳都有，能滿足兩三口之家的大多數空間需要。
大戶型
130m2以上面積就可算是大戶型，一般會設計成三房兩廳兩衛或更多房間，適合三口之家以上的大家庭居住。
樓盤術語
開盤
開盤是指樓盤建設中取得了“銷售許可證”可以合法對外宣傳預銷售了，為正式推向市場所進行的一個盛大的活動，就像某酒店開張營業了一樣。
均價
“均價”，顧名思義當然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但購房者會發現，用標著的“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距。“均價”到底是什麼樣的一個價格？
“均價”不是簡單的算術平均值，而是發展商根據當前的市場情況專門制定的，以收回成本並獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的小區中每一棟樓的均價，在這裡就要套用到價差係數，它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的係數，得出這棟樓的銷售平均價。
而每一個單元戶型的價格，則是根據各個戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置）差以及每個戶型的朝向、採光、通風等的不同定出係數（好朝向、好位置的戶型當然係數就高），再用這棟樓擬定的均價與係數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。
期房
期房在港澳地區稱做為買"樓花"，這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
從工程的角度來說，期房則是從開發商拿地，做好項目擴初設計方案以後一直到工程施工完成主體建築之前，都屬於期房。
現房
按國家銷售“現房”的規定，已經蓋好的房子，不等於是“現房”，已經有人入住的房子也不等於是“現房”，而已領房產證和土地使用證（現在只有部分房子擁有土地證，北京為例，新建的規劃到各區的現房都不擁有土地證，只有原來規市國土資源直接管理的才擁有土地證）的房子才叫“現房”。這種現房銷售已不再需要“銷售許可證”，而是要查看“房產證”，簽契約也不是必須使用商品房買賣標準契約。購買這種房子，對購房人有利的是可以做到眼見為實，但購房人的眼光可要敏銳點兒，千萬別心血來潮，買錯了“現房”比買期房更容易使自己陷入被動。
尾盤
尾盤一般指樓盤的銷售率達到70%左右時，對所剩單位的稱謂。
容積率
容積率是指一個小區的總建築面積與占地面積的比率。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。除了建築形態不同，有些開發商會通過其他方式提高得房率，在不額外增加公攤的程度上，從戶內設計方面儘量擴大使用面積，撒手鐧就是半封閉陽台和大飄窗。通常情況下，這部分贈送面積是不計入得房率的。但是在購房時業主還要諮詢清楚贈送面積是否計入得房率，以免在交房時因公攤引起不必要的糾紛
綠地率
綠地率（ratio of green space/greening rate）描述的是居住區用地範圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率（% ）。綠地率所指的"居住區用地範圍內各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區公園、小遊園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。
綠地率計算公式：城市綠地率=（城市各類綠地總面積÷城市總面積）×100%。
總建築面積
占地面積
占地面積是指建築物所占有或使用的土地水平投影面積，一般按底層建築面積計算。
