新《城市房屋拆遷管理條例》發布有關部門答記者問是在2001年06月20日由最高人民法院發布的解讀檔案。
基本介紹
- 發布部門：最高人民法院
- 類別：答問
- 發布日期：2001年06月20日
- 效力級別：行政法規
問：為什麼要對原《城市房屋拆遷管理條例》進行修改？
曹：1991年6月1日起實施的《城市房屋拆遷管理條例》，對於規範房屋拆遷行為，加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目的順利進行，發揮了積極作用。但是，隨著改革的深入和社會主義市場經濟的發展，原《條例》的不少規定已經明顯不適應城市房屋拆遷工作的需要，主要有五個方面的問題：一是，原《條例》規定的對被拆遷房屋的所有人的補償標準過低，房屋所有人的積極性不高，對拆遷房屋產生牴觸情緒；二是，原《條例》規定的安置方式單一，對房屋使用人僅規定了實物安置一種方式，導致被安置人因對安置房屋地點等條件不滿，遲遲不搬遷，影響拆遷進度；三是，原《條例》將戶口因素作為確定安置面積的標準，在實踐中被一些人所利用，以謀取不正當的利益；四是，原《條例》有關強制拆遷的規定不明晰，條件比較模糊，手續複雜，在實踐中很難操作；五是，原《條例》對拆遷單位的拆遷補償安置資金運用缺乏有效的監管，有的拆遷人取得拆遷許可證後抽逃資金，導致安置房不能及時建設、補償安置資金不能及時到位的情況時有發生。為了適應城鎮住房制度改革的需要，保護拆遷當事人的合法權益，促進政府職能轉變，並與城市房地產管理法、土地管理法、契約法、行政訴訟法、行政複議法、行政處罰法以及城市房地產開發經營管理條例等有關法律、行政法規相銜接，國務院決定對原《條例》進行修改、完善。
問：《條例》修改的主要內容是什麼？
曹：《條例》修改的主要內容是：明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補償的原則是對房屋所有人進行補償，兼顧對房屋使用人的安置；保護房屋所有人的合法權益，將拆遷補償的標準由被拆遷房屋的重置價格結合成新結算，修改為根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定貨幣補償金額；進一步規範房屋拆遷的行政管理，明確管理程式；充實和完善法律責任，加大對違法行為的處罰力度。
問：為什麼要確立對房屋所有人進行補償，兼顧對使用人安置的原則？
宋：確立這樣一個原則，主要有以下幾點考慮：一是，適應了城鎮住房制度改革的需要。近幾年，我國城鎮住房制度改革取得了很大進展，住房實物分配體制已經基本被住房貨幣化分配體制所取代。存量可售公房的70％以上已經銷售給個人，商品房銷售中個人購房的比例達到90％以上。城市住房的產權結構已經從原來公房為主體轉變為個人擁有住房為主體。實行對房屋所有人補償，兼顧使用人安置的原則，就是適應了以個人擁有住房為主體的實際，同時又兼顧了承租戶的利益。二是，有助於理順貨幣補償條件下被拆除住房的財產關係，保護房屋所有人的合法權益。近年來，隨著市場經濟的發展，為了加快拆遷進度和適應老百姓不同的住房需求，相當多的城市開始實行貨幣化補償安置。但有的城市將貨幣補償安置資金的大部分給了房屋使用人，而房屋所有人卻得到很少。實際工作中，一些拆遷人甚至不徵求房屋所有人的意見，直接與房屋使用人達成拆遷補償協定，使房屋所有人的利益受到損害。實行對所有人補償，兼顧使用人安置的原則，可以保護房屋所有人的合法權益，理順房屋拆遷當事人之間的財產關係。
問：在對房屋所有人進行補償的情況下，如何保障房屋承租人，特別是目前大約30％尚未出售公房的承租人的利益呢？
宋：根據原《條例》規定，對於拆除出租住宅房屋應當實行產權調換，原租賃關係繼續保持。這樣規定，一方面，保護了承租人繼續租住住房的權利，但另一方面，卻限制了房屋所有人選擇補償方式的權利。因此，新修改的《條例》第二十七條第一款規定，拆除租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關係的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。這樣規定有兩層含義：一是，體現了對房屋所有人補償的原則，保障了房屋所有人選擇補償方式的權利，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換；二是，設定了拆遷人對被拆遷人給予補償的前提，即被拆遷人必須妥善安置承租人或者雙方協商一致解除租賃關係，才能獲得補償。房屋所有人不能拿到貨幣補償款就棄承租人於不顧。如果房屋所有人與房屋承租人對解除租賃關係達不成協定，為了保障房屋承租人的利益，《條例》第二十七條第二款進一步明確規定，對雙方達不成協定的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人訂立房屋租賃契約。這樣，既保證了對房屋所有人的補償，又使房屋承租人不會因拆遷而無房可住，防止產生社會不安定因素。
問：新的拆遷補償方式、標準與原《條例》規定的補償方式、標準有什麼區別？為什麼要這樣調整？
宋：原《條例》規定，拆遷補償實行產權調換、作價補償，或者產權調換和作價補償相結合的形式。產權調換的面積按照所拆房屋的建築面積計算。作價補償的金額按照所拆房屋建築面積的重置價格結合成新結算。這樣規定，是與原先以實物安置使用人為主的情況相適應的。但是，對於房屋所有人來說，作價補償的金額往往不足以在市場上購買相應的房屋。新修改的《條例》第二十四條規定：“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”第二十五條規定：“實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當按照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價”。根據上述規定，貨幣補償和產權調換都要考慮到房屋的區位、用途、建築面積等因素。可見，按照新的規定，貨幣補償與產權調換實際是等價的。此外，新修改的《條例》在確定了新的補償標準的同時，取消了原《條例》將戶口因素作為確定安置面積的標準的規定。對拆遷補償安置方式、標準作這樣的調整，適應了各地推行貨幣化補償安置的客觀要求，為規範各地貨幣化補償安置的做法提供了基本的法律依據。由於各地經濟發展水平不平衡，房地產市場發育程度不盡相同，新修改的《條例》第二十四條規定，貨幣補償的具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。新修改的《條例》對拆遷補償安置的規定，可以避免住房實物安置中被拆遷人經常遇到的延期回遷與安置、過渡期太長、影響正常的生活、學習和工作等問題，有利於社會穩定；被拆遷人可以自行選擇購房的標準、地點，有利於轉換住房機制；有利於簡化拆遷程式，便於對拆遷當事人的監督。
問：新修改的《條例》在規範房屋拆遷管理程式，促進政府職能轉變方面有哪些新的規定？
曹：主要有四個方面新的規定：一是，取消了拆遷方式中的統一拆遷。目的是適應轉變政府職能的要求，把政府管理與市場主體剝離開，政府要依法行政，管好政府該管的事情；建設單位要依法從事建設活動。二是，體現了政府對拆遷中屬於民事關係的行為原則上不干預的原則。對於拆遷當事人之間的民事行為，應當根據雙方的協定，按照民法通則、契約法等法律去規範。三是，對於一些涉及拆遷當事人合法權益，可能影響社會穩定的問題，新修改的《條例》則增加了若干條規定，要求房屋拆遷管理部門加強管理。四是，進一步規範了拆遷的行政管理程式。新修改的《條例》為了規範行政管理程式，約束房屋拆遷管理部門的管理行為，保護拆遷當事人的合法權益，對房屋拆遷許可證審批程式和時限、延長拆遷期限的審批時限以及達不成拆遷補償安置協定進行裁決的程式和時限等作了明確規定。
問：新修改的《條例》在充實和完善法律責任，加大對違法行為的處罰力度方面有哪些新的規定？
曹：主要有三個方面新的規定：一是，對損害被拆遷人合法權益的行為，規定了行政處罰。二是，依據《行政處罰法》，對違法行為明確了處罰種類和罰款幅度，加大了處罰力度。三是，明確了城市房屋拆遷管理部門及其工作人員應承擔法律責任的具體行為。
問：《條例》發布施行後，如何保證《條例》得到嚴格的貫徹執行？
宋：為了保證新修改的《條例》得到嚴格的貫徹執行，要深入學習、廣泛宣傳《條例》，使房屋拆遷當事人自覺按照《條例》的規定辦事，保護自己的合法權益；要按照《條例》要求，依法行政，規範拆遷行政管理行為。各級房屋拆遷管理部門要認真履行《條例》賦予的各項管理職責；要加大《條例》的執法力度，做到有法必依，執法必嚴，違法必究。各省、自治區、直轄市應當根據新修改的《條例》，儘快修改地方法規和規章，制定有關的實施辦法。
問：新修改的《條例》實施之前，拆遷補償安置應當如何執行？
曹：新修改的《條例》實施之前，各地的拆遷補償安置仍應當執行原《條例》，新修改的《條例》對實施之前的拆遷補償安置行為沒有溯及力
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曹：1991年6月1日起實施的《城市房屋拆遷管理條例》，對於規範房屋拆遷行為，加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目的順利進行，發揮了積極作用。但是，隨著改革的深入和社會主義市場經濟的發展，原《條例》的不少規定已經明顯不適應城市房屋拆遷工作的需要，主要有五個方面的問題：一是，原《條例》規定的對被拆遷房屋的所有人的補償標準過低，房屋所有人的積極性不高，對拆遷房屋產生牴觸情緒；二是，原《條例》規定的安置方式單一，對房屋使用人僅規定了實物安置一種方式，導致被安置人因對安置房屋地點等條件不滿，遲遲不搬遷，影響拆遷進度；三是，原《條例》將戶口因素作為確定安置面積的標準，在實踐中被一些人所利用，以謀取不正當的利益；四是，原《條例》有關強制拆遷的規定不明晰，條件比較模糊，手續複雜，在實踐中很難操作；五是，原《條例》對拆遷單位的拆遷補償安置資金運用缺乏有效的監管，有的拆遷人取得拆遷許可證後抽逃資金，導致安置房不能及時建設、補償安置資金不能及時到位的情況時有發生。為了適應城鎮住房制度改革的需要，保護拆遷當事人的合法權益，促進政府職能轉變，並與城市房地產管理法、土地管理法、契約法、行政訴訟法、行政複議法、行政處罰法以及城市房地產開發經營管理條例等有關法律、行政法規相銜接，國務院決定對原《條例》進行修改、完善。
問：《條例》修改的主要內容是什麼？
曹：《條例》修改的主要內容是：明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補償的原則是對房屋所有人進行補償，兼顧對房屋使用人的安置；保護房屋所有人的合法權益，將拆遷補償的標準由被拆遷房屋的重置價格結合成新結算，修改為根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定貨幣補償金額；進一步規範房屋拆遷的行政管理，明確管理程式；充實和完善法律責任，加大對違法行為的處罰力度。
問：為什麼要確立對房屋所有人進行補償，兼顧對使用人安置的原則？
宋：確立這樣一個原則，主要有以下幾點考慮：一是，適應了城鎮住房制度改革的需要。近幾年，我國城鎮住房制度改革取得了很大進展，住房實物分配體制已經基本被住房貨幣化分配體制所取代。存量可售公房的70％以上已經銷售給個人，商品房銷售中個人購房的比例達到90％以上。城市住房的產權結構已經從原來公房為主體轉變為個人擁有住房為主體。實行對房屋所有人補償，兼顧使用人安置的原則，就是適應了以個人擁有住房為主體的實際，同時又兼顧了承租戶的利益。二是，有助於理順貨幣補償條件下被拆除住房的財產關係，保護房屋所有人的合法權益。近年來，隨著市場經濟的發展，為了加快拆遷進度和適應老百姓不同的住房需求，相當多的城市開始實行貨幣化補償安置。但有的城市將貨幣補償安置資金的大部分給了房屋使用人，而房屋所有人卻得到很少。實際工作中，一些拆遷人甚至不徵求房屋所有人的意見，直接與房屋使用人達成拆遷補償協定，使房屋所有人的利益受到損害。實行對所有人補償，兼顧使用人安置的原則，可以保護房屋所有人的合法權益，理順房屋拆遷當事人之間的財產關係。
問：在對房屋所有人進行補償的情況下，如何保障房屋承租人，特別是目前大約30％尚未出售公房的承租人的利益呢？
宋：根據原《條例》規定，對於拆除出租住宅房屋應當實行產權調換，原租賃關係繼續保持。這樣規定，一方面，保護了承租人繼續租住住房的權利，但另一方面，卻限制了房屋所有人選擇補償方式的權利。因此，新修改的《條例》第二十七條第一款規定，拆除租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關係的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。這樣規定有兩層含義：一是，體現了對房屋所有人補償的原則，保障了房屋所有人選擇補償方式的權利，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換；二是，設定了拆遷人對被拆遷人給予補償的前提，即被拆遷人必須妥善安置承租人或者雙方協商一致解除租賃關係，才能獲得補償。房屋所有人不能拿到貨幣補償款就棄承租人於不顧。如果房屋所有人與房屋承租人對解除租賃關係達不成協定，為了保障房屋承租人的利益，《條例》第二十七條第二款進一步明確規定，對雙方達不成協定的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人訂立房屋租賃契約。這樣，既保證了對房屋所有人的補償，又使房屋承租人不會因拆遷而無房可住，防止產生社會不安定因素。
問：新的拆遷補償方式、標準與原《條例》規定的補償方式、標準有什麼區別？為什麼要這樣調整？
宋：原《條例》規定，拆遷補償實行產權調換、作價補償，或者產權調換和作價補償相結合的形式。產權調換的面積按照所拆房屋的建築面積計算。作價補償的金額按照所拆房屋建築面積的重置價格結合成新結算。這樣規定，是與原先以實物安置使用人為主的情況相適應的。但是，對於房屋所有人來說，作價補償的金額往往不足以在市場上購買相應的房屋。新修改的《條例》第二十四條規定：“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”第二十五條規定：“實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當按照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價”。根據上述規定，貨幣補償和產權調換都要考慮到房屋的區位、用途、建築面積等因素。可見，按照新的規定，貨幣補償與產權調換實際是等價的。此外，新修改的《條例》在確定了新的補償標準的同時，取消了原《條例》將戶口因素作為確定安置面積的標準的規定。對拆遷補償安置方式、標準作這樣的調整，適應了各地推行貨幣化補償安置的客觀要求，為規範各地貨幣化補償安置的做法提供了基本的法律依據。由於各地經濟發展水平不平衡，房地產市場發育程度不盡相同，新修改的《條例》第二十四條規定，貨幣補償的具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。新修改的《條例》對拆遷補償安置的規定，可以避免住房實物安置中被拆遷人經常遇到的延期回遷與安置、過渡期太長、影響正常的生活、學習和工作等問題，有利於社會穩定；被拆遷人可以自行選擇購房的標準、地點，有利於轉換住房機制；有利於簡化拆遷程式，便於對拆遷當事人的監督。
問：新修改的《條例》在規範房屋拆遷管理程式，促進政府職能轉變方面有哪些新的規定？
曹：主要有四個方面新的規定：一是，取消了拆遷方式中的統一拆遷。目的是適應轉變政府職能的要求，把政府管理與市場主體剝離開，政府要依法行政，管好政府該管的事情；建設單位要依法從事建設活動。二是，體現了政府對拆遷中屬於民事關係的行為原則上不干預的原則。對於拆遷當事人之間的民事行為，應當根據雙方的協定，按照民法通則、契約法等法律去規範。三是，對於一些涉及拆遷當事人合法權益，可能影響社會穩定的問題，新修改的《條例》則增加了若干條規定，要求房屋拆遷管理部門加強管理。四是，進一步規範了拆遷的行政管理程式。新修改的《條例》為了規範行政管理程式，約束房屋拆遷管理部門的管理行為，保護拆遷當事人的合法權益，對房屋拆遷許可證審批程式和時限、延長拆遷期限的審批時限以及達不成拆遷補償安置協定進行裁決的程式和時限等作了明確規定。
問：新修改的《條例》在充實和完善法律責任，加大對違法行為的處罰力度方面有哪些新的規定？
曹：主要有三個方面新的規定：一是，對損害被拆遷人合法權益的行為，規定了行政處罰。二是，依據《行政處罰法》，對違法行為明確了處罰種類和罰款幅度，加大了處罰力度。三是，明確了城市房屋拆遷管理部門及其工作人員應承擔法律責任的具體行為。
問：《條例》發布施行後，如何保證《條例》得到嚴格的貫徹執行？
宋：為了保證新修改的《條例》得到嚴格的貫徹執行，要深入學習、廣泛宣傳《條例》，使房屋拆遷當事人自覺按照《條例》的規定辦事，保護自己的合法權益；要按照《條例》要求，依法行政，規範拆遷行政管理行為。各級房屋拆遷管理部門要認真履行《條例》賦予的各項管理職責；要加大《條例》的執法力度，做到有法必依，執法必嚴，違法必究。各省、自治區、直轄市應當根據新修改的《條例》，儘快修改地方法規和規章，制定有關的實施辦法。
問：新修改的《條例》實施之前，拆遷補償安置應當如何執行？
曹：新修改的《條例》實施之前，各地的拆遷補償安置仍應當執行原《條例》，新修改的《條例》對實施之前的拆遷補償安置行為沒有溯及力
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