房產抵押貸款是指借款人以已購商品住房抵押，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務，滿足其購買住房、車位、大額耐用消費品、汽車和住房裝修等多種需求的人民幣貸款。
基本介紹
貸款介紹,申請條件,金額期限,貸款資料,手續流程,期限,利率,加息後,基準利率,住房抵押,房貸風險,個人貸款,利率調整,其他貸款,
貸款介紹
房產抵押貸款，一般需要通過專業的房地產擔保公司來辦理，房產抵押貸款已經成為居民個人不動產理財的一個重要手段，通過抵押貸款的方式貸出資金以滿足臨時的消費需求甚或企業經營需求，以期盤活居民手中持有的不動產，而且在各種融資渠道中，房產抵押貸款依舊是成本最低的方式之一。
申請條件
1、具有中華人民共和國國籍和完全民事行為能力的自然人;
2、持有有效的身份證明檔案;
3、具有穩定、合法的收入來源;
4、抵押房產有房地產證，產權明晰，可上市流通;
5、銀行規定的其他條件;
金額期限
1、商品住宅的抵押率最高可達 70% ;
2、寫字樓和商鋪的抵押率最高可達 60% ;
3、工業廠房的抵押率最高可達 50% ;
4、最長期限可達30年;抵押包括商鋪、辦公樓、住宅、別墅、廠房、倉庫等等
貸款資料
1.借款人的有效身份證、戶口簿；
房產抵押貸款流程
房產抵押貸款流程3.已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結婚證；
4.借款人的收入證明（連續半年的工資收入證明或納稅憑證當地）；
5.房產的產權證；
6.擔保人（需要提供身份證、戶口本、結（未）婚證等）
7.第二住所證明（保證一旦拍賣借款人的房子借款人得有地方住）
注意：
1.必須有抵押物才能貸款，而且貸款金額和貸款期間利息總和不能超過抵押物評估價值的1/2；
2.有長期穩定的足以支付每月貸款本息的收入來源；
3.擔保人;
一般貸款下來要1個月左右
手續流程
1.借款人貸款前：填寫住房抵押申請書，並提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明;借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明檔案;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明;抵押房產的估價報告書、鑑定書和保險單據;購建住房的契約、協定或其他證明檔案;貸款銀行要求提供的其他檔案或材料。
2.銀行對借款人的貸款申請、購房契約、協定及有關材料進行審查。
4.借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款契約並進行公證。
5.貸款契約簽訂並經公證後，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房契約或協定指定的售房單位或建房單位。
6. 借款人在申請貸款之前沒有信用卡逾期情況，如果之前有過貸款的必須沒有不良還款記錄。
7. 借款人有固定工作和穩定收入，具備還款能力
期限
一般個人類的貸款，最長為5年；逐月分期還款，沒有一次性還本的.
利率
一、短期貸款
六個月以內(含六個月) 4.86%
六個月至一年(含一年) 5.31%
二、中長期貸款
一至三年(含三年) 5.40%
三至五年(含五年) 5.76%
五年以上 5.94%
加息後
最新利率
2010年最新貸款基準利率表
各項貸款 單位：%
六個月 5.10
一 年 5.56
一至三年 5.60
三至五年 5.96
五年以上 6.14
基準利率
年限 | 年利率(%) | 月利率(%) | 月還款額（元） | 本息總額（元） |
6個月 | 4.86% | 到期一次還本付息 | ||
1 | 5.31% | |||
2 | 5.40% | 4.50 | 440.51 | 10572.18 |
3 | 5.40% | 4.50 | 301.51 | 10854.29 |
4 | 5.76% | 4.80 | 233.75 | 11220.07 |
5 | 5.76% | 4.80 | 192.21 | 11532.84 |
6 | 5.94% | 4.95 | 165.45 | 11912.10 |
7 | 5.94% | 4.95 | 145.80 | 12247.04 |
8 | 5.94% | 4.95 | 131.12 | 12587.75 |
9 | 5.94% | 4.95 | 119.76 | 12934.19 |
10 | 5.94% | 4.95 | 110.72 | 13286.33 |
11 | 5.94% | 4.95 | 103.36 | 13644.14 |
12 | 5.94% | 4.95 | 97.27 | 14007.57 |
13 | 5.94% | 4.95 | 92.16 | 14376.58 |
14 | 5.94% | 4.95 | 87.80 | 14751.12 |
15 | 5.94% | 4.95 | 84.06 | 15131.14 |
16 | 5.94% | 4.95 | 80.82 | 15516.58 |
17 | 5.94% | 4.95 | 77.98 | 15907.38 |
18 | 5.94% | 4.95 | 75.48 | 16303.49 |
19 | 5.94% | 4.95 | 73.27 | 16704.85 |
20 | 5.94% | 4.95 | 71.30 | 17111.37 |
21 | 5.94% | 4.95 | 69.54 | 17523.01 |
22 | 5.94% | 4.95 | 67.95 | 17939.68 |
23 | 5.94% | 4.95 | 66.53 | 18361.31 |
24 | 5.94% | 4.95 | 65.24 | 18787.83 |
25 | 5.94% | 4.95 | 64.06 | 19219.16 |
26 | 5.94% | 4.95 | 63.00 | 19655.22 |
27 | 5.94% | 4.95 | 62.02 | 20095.93 |
28 | 5.94% | 4.95 | 61.13 | 20541.21 |
29 | 5.94% | 4.95 | 60.32 | 20990.98 |
30 | 5.94% | 4.95 | 59.57 | 21445.14 |
住房抵押
最新加息後住房抵押貸款利率調整表
中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。
調整前利率 | 調整後利率 | |
一、城鄉居民和單位存款 | ||
（一）活期存款 | 0.36 | 0.36 |
（二）整存整取定期存款 | ||
三個月 | 1.71 | 1.91 |
半年 | 1.98 | 2.20 |
一年 | 2.25 | 2.50 |
二年 | 2.79 | 3.25 |
三年 | 3.33 | 3.85 |
五年 | 3.60 | 4.20 |
二、各項貸款 | ||
六個月 | 4.86 | 5.10 |
一年 | 5.31 | 5.56 |
一至三年 | 5.40 | 5.60 |
三至五年 | 5.76 | 5.96 |
五年以上 | 5.94 | 6.14 |
2011抵押貸款利率
一、短期貸款 | |
六個月（含） | 5.60 |
六個月至一年（含） | 6.06 |
二、中長期貸款 | |
一至三年（含） | 6.10 |
三至五年（含） | 6.45 |
五年以上 | 6.60 |
四類房產不能辦理抵押貸款
●未結清貸款的房產
抵押消費貸款的房產必須是沒有任何抵押且無貸款的房產。如果是有抵押的房產或者此房產正處於按揭狀態當中，銀行已經擁有此房產的他項權利，借款人再對此房產進行抵押，銀行不是允許的。因為兩家銀行無法同時擁有一處房產的他項權利，為此借款人不能夠使用抵押消費向銀行申請貸款。
●部分已購公房
已購公房中有兩種情況不能辦理抵押消費貸款，一種是無法提供購房契約或購房協定的已購公房，因為如果在購房契約中有原單位有優先購買權的條款，銀行無法取得他項權利，所以銀行也無法操作此套房產的抵押消費貸款;另一種是已購公房中不能提供央產房上市證明的央產房，因為這樣的房產不能夠上市進行交易，也就無法操作該項業務。
●未滿五年的經濟適用房
對於小產權房產，如果居住人沒有取得房產證的話，對房產只有使用權而沒有所有權，沒有取得此套房產的所有權證書，所以這類房產就不能上市交易，無法到建委做抵押，更不可能辦理抵押消費貸款。
房貸風險
個人房貸風險種類及產生原因
借款人方面的風險
個人借銀行（包括住房資金管理機構）的錢用於住房消費，如果不按期還錢便產生了風險，風險產生的原因有兩種：主觀原因和客觀原因。前者是指借款人有意賴賬、詐欺、假借款、惡意不還錢；後者是借款人因失業、傷殘、死亡、離異等原因導致借款人不能如期還錢。
開發項目的風險
開發商經營不善，或挪用資金，造成項目不能完工，形成“爛尾”，借款人購買並用來抵押的房產成了“空中樓閣”；借款人購買的房產存在較大質量問題。這些情況將導致個人貸款的相關契約難以履行，使借款人和貸款行的權益受到侵害。
銀行方面風險
對借款人情況審查不嚴；對開發商銷售情況、工程進度、售房款監管賬戶和保證金賬戶的資金流向情況控制不夠；缺乏與房屋土地部門必要的聯繫，抵押登記不落實；檔案管理不嚴，丟失重要契約單據，由此造成銀行貸款風險。
住房抵押眼下難成主要擔保方式
據業內人士介紹，防範借款人貸款風險的擔保方式有3種：抵押、質押和保證。在借貸前，還要充分了解借款人貸款的真實目的（自己住或者是投資）、收入來源及家庭狀況，通過設定合理的擔保方式防範。從實用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押應該是最主要的擔保方式。質押有動產質押和權利質押兩種方式。借款人要找到與住房價值量大體相當並獲得貸款人認可的動產幾乎不可能；以權利作為質押，貸款人要求的權利只限於存款單和債券，現實中擁有與住房價值大體相當的存款及有價證券的人要么是人少，要么就是不用申請貸款了，有足夠代償能力的單位或個人為他人借款做保證人，非親非故的情況下，一般人不願意承擔這種風險。由此可知，住房抵押應該作為最主要的防禦貸款風險的手段。
在我國開展個人住房抵押貸款的初期，由於當時住房緊張，法律也不健全，擔心個人出現風險後，無法使借款人遷出，向法院抗訴，要求強制執行，但法院考慮到社會穩定，往往不受理這種訴訟。以住房作抵押，客觀上難以防範風險。其次，由於目前我們的房地產行政管理不能適應市場發展的需要，住房產權證辦理緩慢，沒有產權證，辦不成抵押登記，抵押就做不成。
防範風險需購房者提高法制觀念 防範個人住房抵押貸款風險最根本辦法是逐步建立完善法律體系，提高個人法制觀念，對惡意不還款的人，要有處置力度。政府要對土地的供應加強計畫管理，進而保證住房供應量的穩定、房價的穩定；對開發企業的資質要嚴格審查，保證住房質量達到標準；要建立完善的貸款程式；通過優質服務，提高貸款的效率，而不是簡單地簡化貸款程式。對個人住房貸款實施全過程的管理，特別是貸後管理，建立完善的貸款保證體系。建立住房抵押、質押、保險、擔保機制，利用市場機制來分散和轉移貸款風險。
個人貸款
個人經營性銀行貸款
個人經營性貸款是以企業法人或股東的房產做抵押，所獲資金用於企業經營的貸款。
貸款優勢
1、貸款額度高，最高可達房產評估值的7成；
2、按季還息，一次還本；
3、按實際使用金額計息；
4、不限定貸款用途，無需提供消費證明；
5、手續快捷簡便，5-10個工作日即可批貸
銀行要求
1、企業正常經營；
2、所提供房產為大產權(可上市流通)
個人所需資料
1、借款人及配偶身份證，戶口本，結婚證。
3、第二套安置居所證明（房產證）
4、收入證明
企業所需資料
1、營業執照正本及副本
2、組織機構代碼證書正本
3、稅務登記證
5、貸款卡
6、公司章程
7、法人身份證及公司其他股東身份證
8、企業銀行對帳單（最近三月）
9、上年度財務報表，近三個月財務報表
10、董事會決議
11、公司情況介紹及用款說明
企業貸款基準利率表
年限 | 年利率(%) | 月利率(%) | 月還款額（元） | 本息總額（元） |
6個月 | 4.86% | 到期一次還本付息 | ||
1 | 5.31% | |||
2 | 5.40% | 4.50 | 440.51 | 10572.18 |
3 | 5.40% | 4.50 | 301.51 | 10854.29 |
4 | 5.76% | 4.80 | 233.75 | 11220.07 |
5 | 5.76% | 4.80 | 192.21 | 11532.84 |
6 | 5.94% | 4.95 | 165.45 | 11912.10 |
7 | 5.94% | 4.95 | 145.80 | 12247.04 |
8 | 5.94% | 4.95 | 131.12 | 12587.75 |
9 | 5.94% | 4.95 | 119.76 | 12934.19 |
10 | 5.94% | 4.95 | 110.72 | 13286.33 |
11 | 5.94% | 4.95 | 103.36 | 13644.14 |
12 | 5.94% | 4.95 | 97.27 | 14007.57 |
13 | 5.94% | 4.95 | 92.16 | 14376.58 |
14 | 5.94% | 4.95 | 87.80 | 14751.12 |
15 | 5.94% | 4.95 | 84.06 | 15131.14 |
16 | 5.94% | 4.95 | 80.82 | 15516.58 |
17 | 5.94% | 4.95 | 77.98 | 15907.38 |
18 | 5.94% | 4.95 | 75.48 | 16303.49 |
19 | 5.94% | 4.95 | 73.27 | 16704.85 |
20 | 5.94% | 4.95 | 71.30 | 17111.37 |
21 | 5.94% | 4.95 | 69.54 | 17523.01 |
22 | 5.94% | 4.95 | 67.95 | 17939.68 |
23 | 5.94% | 4.95 | 66.53 | 18361.31 |
24 | 5.94% | 4.95 | 65.24 | 18787.83 |
25 | 5.94% | 4.95 | 64.06 | 19219.16 |
26 | 5.94% | 4.95 | 63.00 | 19655.22 |
27 | 5.94% | 4.95 | 62.02 | 20095.93 |
28 | 5.94% | 4.95 | 61.13 | 20541.21 |
29 | 5.94% | 4.95 | 60.32 | 20990.98 |
30 | 5.94% | 4.95 | 59.57 | 21445.14 |
利率調整
最新加息後住房抵押貸款利率調整表
中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。
調整前利率 | 調整後利率 | |
一、城鄉居民和單位存款 | ||
（一）活期存款 | 0.36 | 0.36 |
（二）整存整取定期存款 | ||
三個月 | 1.71 | 1.91 |
半年 | 1.98 | 2.20 |
一年 | 2.25 | 2.50 |
二年 | 2.79 | 3.25 |
三年 | 3.33 | 3.85 |
五年 | 3.60 | 4.20 |
二、各項貸款 | ||
六個月 | 4.86 | 5.10 |
一年 | 5.31 | 5.56 |
一至三年 | 5.40 | 5.60 |
三至五年 | 5.76 | 5.96 |
五年以上 | 5.94 | 6.14 |
其他貸款
1.普通貸款限額和備用貸款承諾。普通貸款限額是一種以非正式協定約束的貸款形式。企業基於資金需求具有季節性和規律性的特點,與銀行訂立非正式協定，約定一個由銀行在指定期限內向企業提供貸款的最高限額，在此期限和貸款額度內，企業可隨時獲得銀行貸款。企業申請貸款額度時必須向銀行說明近期財務狀況，銀行則根據企業信用狀況和自身營運要求決定是否授信和執行協定。備用貸款承諾是以比較正式和具有法律效力的協定約定的貸款形式。企業與銀行簽訂正式的貸款協定，銀行承諾在指定期限和限額內向企業提供貸款並要求企業向銀行支付承諾費。
2.營運資本貸款和項目貸款。營運資本貸款是基於企業產品生產周期長、原材料儲備多、資金回流慢等特點,以產品銷售進度確定貸款期限和額度的貸款形式。項目貸款是以風險大、成本高的大型建設項目為對象的貸款,其特點是金額大、風險高、利率高,以項目的合理性和可行性作為決定貸款與否的依據,貸款債務的追索針對項目，而不是針對公司和企業。對於特大型的項目，通常由多家銀行組合,以銀行辛迪加或銀團形式提供貸款，以分散風險。
3.票據貼現。票據貼現與一般貸款比較，其特點表現在：
