房地產稅制

房地產稅制是指與房地產有直接關係的各種稅收制度，是國家調控房地產市場經濟活動的有力槓桿。其中，房地產是指廣義的房地產，即作為財產的房地產和附著在其上的各種權益的總稱。中國稅收制度中涉及房地產的主要包括10個稅種，即營業稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、契稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產稅、個人所得稅、企業所得稅、印花稅。

基本介紹

• 中文名：房地產稅制
• 含義：房地產有直接關係的各種稅收制度
• 含有：10個稅種
• 作用：國家調控房地產市場經濟活動

基本信息

房地產稅制是指與房地產有直接關係的各種稅收制度，是國家調控房地產市場經濟活動的有力槓桿。鑒於房地產市場的經濟活動既對國家總體經濟的健康發展產生重要影響，又與普通公眾的生活息息相關，因此房地產稅制構成了中國稅收制度中一個十分值得關注的方面。其中，房地產是指廣義的房地產，即作為財產的房地產和附著在其上的各種權益的總稱。

主要內容

中國稅收制度中涉及房地產的主要包括10個稅種，即營業稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、契稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產稅、個人所得稅、企業所得稅、印花稅。

房地產流動階段涉及的稅種有：購置房地產應繳納的稅種，主要包括契稅和印花稅；出售房地產應繳納的稅種，主要包括營業稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅；出租房地產應繳納的稅種，主要包括營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅和城市維護建設稅。

房地產保有階段涉及的稅種主要有房產稅、城鎮土地使用稅和耕地占用稅。

（一）營業稅

1、建築業營業稅

建築業營業稅是指對中國境內提供應稅建築勞務而就其營業額徵收的一種流轉稅。這裡的建築業是指建築安裝工程業，包括建築、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業。建築業營業稅適用3%的稅率。

應納稅額=營業額X稅率

建築業的總承包人將工程分包或者轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉包人的價款後的餘額為營業額。

2、房地產營業稅

房地產營業稅的納稅人是指在中華人民共和國境內從事轉讓土地使用權、銷售不動產、房屋租賃和房地產中介服務的單位和個人。房地產營業稅適用5%的稅率，但個人出租住房，在3%稅率的基礎上減半徵收營業稅。

（二）印花稅

房屋買賣時雙主簽訂的房地產買賣契約屬“產權轉移書據”，雙方均須按萬分之五的稅率繳納印花稅，但個人出租、承租住房簽訂的租賃契約免徵印花稅。

（三）個人所得稅

房地產個人所得稅的納稅人是指在中國境內居住的公民個人和有從中國境內取得的應稅所得的外籍人員。

房地產個人所得稅的徵稅對象包括個體工商戶的房地產開發、經營所得，房地產租賃轉讓所得。

稅率：

1、個體工商戶以每一納稅年度從事房地產開發投資、經營總收入扣除成本、費用以及損失後的餘額為計稅所得額。個體工商房從事房地產開發投資經營所得，適用5%——35%的五級超額累進稅率。

2、房地產租賃所得，以1個月內取得的收入為一資。每次收入不超過4000元的，減除費用800元，4000元以上的減除20%的費用，以其餘額為應納稅所得額。納稅人出租房屋取得的租賃所得，在計算徵稅時，除可依法扣除規定的費用外，還可準予扣除出租房屋按照國家有關規定已繳納的稅金和教育費附加以及實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完，準予下一次繼續扣除。直到扣完為止。

房地產租賃所得，適用20%的比例稅率。但對個人按市場價格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暫減按10%的稅率徵收個人所得稅。

3、房地產轉讓以轉讓收入總額減除原值和合理費用後的餘額為應納稅所得額。房地產轉讓所得適用20%的比例稅率。

稅收優惠：

對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。

對出售自有住房並擬在現住房出售後1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免除。具體辦法是： 出售住房應繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務機關繳納，購房金額大於或等於原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小於原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，餘額作為個人所得稅繳入國庫。

（四）企業所得稅

房地產企業所得稅的納稅人是指符合企業所得稅暫行條例規定的直接負有納稅義務的實行獨立核算，有生產經營所得和其他所得的各種性質的房地產開發、投資企業。

房地產企業所得稅的徵稅對象是應稅所得額，包括房地產生產經營所得和其他所得。

比較

與國外房地產稅制的比較：國外對房地產的課稅主要分3大類別。一是對保有房地產進行課稅。二是對轉讓房地產的收益（或所得）徵稅。三是對取得土地、房屋所有權課稅。

主要差別：

1、房地產稅制的結構的差異

國外房地產稅收體系較完整，且以房地產保有稅類為主。中國的明顯特點是：房地產開發流通環節稅費多，負擔重，房地產保有環節課稅少，負擔輕。

2、稅率差異

對稅率水平的確定，各國通常採用較為靈活的方式，尤其是保有環節的稅收，其稅率既有按法定標準（中央統一制定的稅率標準 ）設計的，也有地方政府根據本地需要自行確定的具體稅率。如澳大利亞各州徵收的土地稅。

3、計稅依據差異

大多數國家選擇了以房地產的價值 為該環節房地產稅收的計稅依據，也就是以房地產的資本價值或評估價值為基礎。如加拿大、美國、日本等都將土地和建築物的資本價值納入稅基。

中國現行房產稅暫行條例規定，房產稅的計稅依據有兩種：從價計稅和從租計征。前者的計稅依據是以房產賬面原值扣除一定比例後的余值；後者是以房產出租租金收入為計稅依據。城鎮土地使用稅則以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。

4、房地產稅收管理制度

各國都非常重視房地產稅收的立法，一般都規定了規範、嚴謹可行的房地產稅法體系。同時，相關的稅法條文規定得非常具體、明確、可操作性很強。大多數已開發國家和一部分開發中國家還建立了財產登記制度。中國還缺乏嚴密的財產登記制度。