同意轉租是指房屋承租人取得了房屋出租人的同意所進行的轉租。出租人可以在承租人轉租前表示同意，也可以在轉租後予以追認。
基本介紹
- 中文名：同意轉租
- 定義：出租人的同意所進行的轉租
- 法律後果：出租人不能向次承租人行使權力
- 容易出現問題：次承租人所承擔義務過少
法律後果,相關問題,協定,案例分析,
法律後果
(1)承租人與次承租人之間的關係。同意轉租中的承租人為轉租人，其與次承租人之間的關係與一般租賃關係並無區別。
(2)出租人與承租人之間的關係。出租人與承租人之間的關係不因轉租而受影響，承租人就次承租人應負責的事由所產生的損害向出租人負賠償責任，出租人的租金請求權以及解約權應向承租人行使。《契約法》第224條第1款規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃契約繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”
(3)出租人與次承租人之間的關係。出租人與次承租人之間並不存在直接的權利義務關係，次承租人不能直接向出租人履行義務，出租人也不能直接向次承租人行使權利。
相關問題
同意轉租的成立要件：一是承租人與次承租人之間的轉租契約存在；二是承租人徵得出租人同意。在司法實踐中出現爭議最多的是第二個要件的認定問題，對此主要有以下幾點爭議：
(1)出租人採用何種方式同意。根據建設部《城市房屋租賃管理辦法》第28條的規定，轉租契約必須經出租人書面同意，並應依法辦理登記備案手續。但是在審判實踐中，不能以此規章的規定作為認定轉租是否有效的依據。對於出租人同意的方式，《契約法》沒有明確規定，根據《民法通則》以及《契約法》的立法精神，民事法律行為以不要式為原則，以要式為例外。因此，出租人的同意，不以書面形式為必要。至於發生糾紛時，是否可以舉證，則屬於另一個問題。從實踐的角度看，如果出租人明知承租人已將房屋轉租，在合理期限內又無異議，甚至有時還有事實上的協助行為，如代轉交鑰匙等，則可以認定為默示的同意。
(2)出租人的同意能否撤回。原則上不能撤回，因為同意權是基於照顧出租人利益而設立的，出租人同意是單方法律行為。如果可以隨意撤回，則不利於交易關係的穩定和對承租人與次承租人利益的保護。
(3)出租人同意的內容。①房屋的用途同意。如果為概括性同意，承租人和次承租人應該依誠實信用和公序良俗原則來轉租和使用房屋；如果為特別同意，承租人只能在出租人同意使用的範圍內轉租。②轉租的期限。根據國外的立法和民法的基本原理分析，轉租契約的期限應不長於租賃契約的期限。但如果出租人以明示的方式同意轉租期限可以超出租賃期限，基於私法自治原則，除法律有明文禁止，應認定為有效。也就是說，轉租的期限原則上不得超過原租賃契約的期限，但是當事人另有約定的除外。
協定
同意轉租的協定
本協定由雙方_________(公司名，地址；以後指物主)和______(公司名，地址；以後指承租人)簽署並達成於200__年，__月__日。基於200__年，__月日簽訂的租約，出租方將位於的房產租予承租方，該租約_____(日期)到期。
據此，雙方簽訂以下協定：
1、允許承租人在___至___(日期)內將上述房產進行轉租。
2、任何及所有的轉租租戶應該遵守上述租約中所訂立的關於承租人的義務和協定，租約中認可的條款將在整個轉租期內持續並充分有效。
3、任何及所有的合法轉租者需要填好出租方提供的標準租賃申請表，並且必須符合租賃常規要求的人品、職業和信用等條件。
4、如果在有必要通過法律手段認可本協定任何條款的情況發生時，勝訴方有權挽回所支付的合理律師費和其他開銷。
5、本轉租協定不對上述租約中承租者的義務、責任或職責進行豁免。
在見證下，雙方將從上述生效日起執行本協定。
______________
______________(落款)
案例分析
案例一：
2007年6月，蔣某與孫某簽訂以房屋租賃契約。契約約定：孫某將某小區二室一廳的公寓一套租給蔣某，租期2年，蔣某按每月2500元支付租金。契約簽訂後，蔣某隨即入住該公寓。過了半年，蔣某覺得以自己每月5000元的工資，獨自租一套公寓不太划算。碰巧，最近有許多大學生在小區尋找出租房。於是，蔣某將公寓裡較小的兩間房間轉租給了大學生甲某與乙某，每月租金1000元。其間，甲某睡覺時誤將一床單點燃，造成公寓天花板嚴重污損。過了半年，孫某得知蔣某將公寓轉租的事情後找蔣某交涉，蔣某認為房子已由自己整體承租下來了，自己有使用和處分權。孫某交涉未果，向法院起訴，請求法院宣告蔣某轉租行為無效，並要求蔣某賠償房屋污損的損失。
專家解答：本案中，在沒有得到出租人的同意和追認的情況下，蔣某是否有轉租房屋的權利，這是解決本案的關鍵所在。民法上的租賃是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的民事法律行為。由租賃的定義可以看出，租賃是出租人與承租人之間發生的雙務法律關係，出租人有依約交付租賃物的義務，而承租人有支付租金和按照協定的規定合理使用租賃物的義務。契約法第224條第2款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除契約。”依據該規定，對於蔣某未經出租人許可，擅自轉租的行為，孫某可以解除租賃契約。至於甲某失火引起的公寓污損的損失，是該由甲某承擔還是蔣某承擔，涉及到訴訟根據的選擇問題。孫某可以以甲某侵犯自己財產權為由，要求甲某賠償損失。此外，契約法第224條第l款規定：“承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃契約繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償。”因此，孫某也可基於租賃契約的約定，以蔣某違約為由，要求蔣某承擔房子污損的違約責任。
根據契約法第122條的規定，因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照契約法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。因此，蔣某可以在上述途徑中選擇對其最有利的方式維護自己的權利。
