出讓地價是國有建設用地使用權轉讓過程中，基於土地未來預期收益和市場供需關係形成的價格評估體系。根據《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範》，其評估需遵循合法客觀、替代預期等原則，採用收益還原法、市場比較法、剩餘法、成本逼近法和公示地價係數修正法等多種方法綜合測算。出讓地價與土地出讓金的區別在於前者為完全市場化定價，後者包含政策因素。評估範圍涵蓋協定出讓、招拍掛出讓及補繳地價款等場景，並需考慮場地開發程度、容積率調整等特定技術要點。
基本介紹
- 定義：土地未來純收益的資本化價值總和
- 評估方法：收益還原法、市場比較法、剩餘法、成本逼近法和公示地價係數修正法
- 適用範圍：國有建設用地使用權出讓地價評估
- 制定部門：國土資源部土地利用管理司和中國土地估價師與土地登記代理人協會
- 更新周期：基準地價每3年全面更新
定義與目的,評估方法與程式,特定情況評估要點,相關概念與政策,
定義與目的
出讓地價指國有土地使用權在公開市場中形成的客觀合理價格，反映土地未來預期收益的資本化總和，包含熟地地價（完成基建）和生地地價（未完成基建）兩種類型。該定義由《建築學名詞》第二版於2014年公布。其評估目的是為土地出讓底價決策、補繳地價款核定等提供技術依據。
評估方法與程式
評估需採用至少兩種以下方法：
- 收益還原法：基於土地預期收益折現測算
- 市場比較法：參照類似土地交易案例修正定價
- 剩餘法：從開發後房地產價值倒推土地成本
- 成本逼近法：通過土地取得及開發成本計算
- 公示地價係數修正法：以基準地價為基礎修正
評估程式包括資料收集、現場勘查、方法選用、價格試算及結果確定五個階段，需形成包含評估過程、技術路線和決策建議的完整報告。
特定情況評估要點
- 未完成開發土地：需扣除未完成基礎設施開發的預期成本
- 協定出讓：參照市場比較法評估宗地區位修正值
- 容積率調整：按調整前後地價差額補繳價款
- 招拍掛出讓：需採用至少兩種評估方法（如收益還原法、市場比較法等）進行地價評估
相關概念與政策
- 與土地出讓金區別：出讓地價為市場價，土地出讓金包含政策定價成分
- 政策要求：市縣國土資源部門需在2014年《城鎮土地估價規程》框架下，每3年更新基準地價並組織出讓前評估.
- 截止2024年，最新技術規範仍以雙方法評估為強制性要求
