地價制度是指土地價格形成和交易過程中所涉及和必須遵守的基本制度的總稱。在建立以市場經濟為主導的社會主義經濟制度後，我國的土地才開始產生有形價格，而在《土地管理法》出台以前，土地是國家、集體和村民三級所有，這個時期土地不允許交易，也就沒有價格。
基本介紹
- 中文名：地價制度
- 外文名：Land price system
- 背景：我國土地價格評估、交易的特殊性
- 類型：基本制度
- 建立時期：自20世紀80年代後期
概述,定期公布基準地價、標定地價制度,土地價格評估制度,土地價格評估人員資格認證制度,土地成交價格申報制度,協定出讓土地使用權最低限價制度,政府行使優先購買制度,工業用地出讓最低價標準統一公布制度,城市地價動態監測制度,徵收土地增值稅,土地收回補償制度,
概述
在土地管理的深化和發展過程中，由全國人大、國務院、國土資源部等部門出台了《城市房地產管理法》、《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》等法律法規，在這些法律法規中逐步形成和完善了地價制度。
定期公布基準地價、標定地價制度
《城市房地產管理法》第三十二條規定，“基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定並公布。具體辦法由國務院規定。”基準地價和標定地價是城市政府管理地價的基本參照地價，也是房地產投資者進行投資決策的主要依據。為了確保城市基準地價的科學性，國家土地管理部門還要求省會城市及計畫單列市的基準地價成果要上報國土資源部進行審核與平衡。
土地價格評估制度
原國家土地管理局就在全國範圍內逐步建立土地估價制度，要求各城市必須開展土地定級和基準地價評估，並對政府出讓土地使用權進行交易底價評估。現在，土地估價已介入絕大多數土地交易，如土地出讓、土地轉讓、企業股份制改造、土地抵押、房產買賣等，農村土地也已開展基準地價評估和征地區片價評估。通過對城鄉土地基準地價評估和標定地價評估，為地價管理部門制定地價政策和對土地交易價格進行巨觀調控提供了依據。
《城市房地產管理法》規定“國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程式，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。”
《城鎮土地估價規程》強調，“土地估價目的是為保證國家土地所有權在經濟上的實現以及利用經濟手段強化土地資產管理；促進土地使用制度改革，有償出讓、轉讓國有土地使用權，加強國家對土地市場的管理、促進正常交易；為全面、科學、合理地使用城鎮土地提供依據”。
土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩餘法和基準地價係數修正法，此外，路線價法也是土地價格評估中常用的方法之一。
土地價格評估人員資格認證制度
《城市房地產管理法》規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。”
土地成交價格申報制度
《城市房地產管理法》規定，“國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報”。土地交易權利人轉讓土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報”。
協定出讓土地使用權最低限價制度
《城市房地產管理法》第十二條規定，採取雙方協定方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。土地使用權協定出讓最低價實質是政府協定出讓土地使用權的價格最低控制標準，主要適用於政府協定出讓土地。其作用在於：（1）防止地方政府壓價競爭，造成國有土地收益流失；（2）提高土地使用權出讓的透明度，便於實施監督；（3）便於土地使用者確定合理的投資方向。
《協定出讓建設用地使用權規定》第五條規定，協定出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和；有基準地價的地區；協定出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%。第十一條規定，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據國家產業政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮土地估價規程》的規定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策，合理確定協定出讓底價。
《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號) 規定，禁止非法壓低地價招商。省、自治區、直轄市人民政府要依照基準地價制定並公布協定出讓土地最低價標準。協定出讓土地除必須嚴格執行規定程式外，出讓價格不得低於最低價標準。違反規定出讓土地造成國有土地資產流失的，要依法追究責任；情節嚴重的，依照《中華人民共和國刑法》的規定，以非法低價出讓國有土地使用權罪追究刑事責任。
政府行使優先購買制度
《城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。
工業用地出讓最低價標準統一公布制度
《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》（國發〔2006〕31號）規定，國家根據土地等級、區域土地利用政策等，統一制訂並公布各地工業用地出讓最低價標準。工業用地出讓最低價標準不得低於土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和。工業用地必須採用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低於公布的最低價標準。
城市地價動態監測制度
城市地價動態監測是政府巨觀管理中土地市場動態監測制度的主要內容。城市地價動態監測是指根據城市土地市場的特點，通過設立地價監測點，收集、處理並生成系列的地價指標，對城市地價狀況進行觀測、描述和評價的過程。通過城市地價動態監測，可以調查城市地價的水平及變化趨勢，及時向社會提供客觀、公正、合理的地價信息，為政府加強地價管理和巨觀調控土地市場提供決策依據。
為了更好地了解市場地價狀況和制定地價政策，從1999年開始，國土資源部即著手在全國各城市建立地價監測系統。通過該系統將各城市的地價變化情況傳輸至國土資源部，國土資源部依此及時制定相應的地價管理政策，同時，利用監測數據編制全國地價指數，並定期發布。目前，全國主要大城市正在國土資源部的幫助下，建立本市的地價監測系統。
徵收土地增值稅
凡有償轉讓國有土地使用權、地上建築物及其他附著物並取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。土地增值稅的徵稅範圍包括國有土地、地上建築物及其他附著物。轉讓房地產是指轉讓國有土地使用權、地上建築物和其他附著物產權的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉讓房地產的行為。
土地收回補償制度
政府根據公共利益的需要，提前收回已出讓土地的土地使用權的補償。
