基本介紹
- 中文名：他物權
- 外文名：Right over the property of another
- 介紹：他人所有的物上設定或享有的權利
- 源於：羅馬法
- 如：承包經營權
定義原理,定義介紹,特徵,相關立法,概述,立法現狀,局限性,局限成因,設定,概述,模式的特殊性,合意,公示,登記要件主義,
定義原理
物權簡介
物權可以分為自物權與他物權。
簡單的說，自物權就是權利人對於自己所有的物所排他享有的占有、使用、收益、處分的權利。而他物權則是指，權利人對於不屬於自己所有的物，而依據契約的約定或法律的規定所享有的占有、使用、收益的權利。他物權一般不包括處分的權利。因為只有享有所有權的人，才能合法行使處分權。他物權往往不能排他享有。
常見的他物權有：地役權、地上權、典權等等，此外，除了這些用益物權以外，所有的擔保物權也是他物權。
定義介紹
按羅馬法理論，他物權即所有權以外的一切物權均可納入他物權範疇，此類權利以他人的所有權為前提而存在。通常僅體現為物權某項權能或一部分，實質上是對所有權的限制，羅馬法上的他物權，一般包括地役權，永佃權，地上權，和質權四種，近代民法承襲了羅馬法的他物權概念及理論，但在其具體表現形式上則有越來越豐富的發展，學理上往往他物權稱為“不完全物權”或“限制物權”並將其具體劃分用益物權和擔保物權。
特徵
⑴他物權是在他人所有之物上設定的物權。
這是他物權與自物權的最本質區別。他物權不能在自己所有之物上設定，因為自己所有之物，是所有權的客體，而所有權是最完備的物權，所有人享有最完全的支配權，勿需也不能為自己設定他物權。離開他人所有之物，他物權無從設定。
⑵他物權是派生於所有權而又與所有權相分離的物權。
他物權是所有權的派生之權，並非是完全獨立的民事權利。它是根據對所有權所設定的債權而形成的，而且來源於所有權，因而將所有權稱之為母權，而將他物權稱之為子權。他物權雖然與所有權具有如此密切的關係，但它是在所有權權能與所有權發生分離的基礎上產生的民事權利，即指非所有人在所有人的財產上享有占有、使用或收益權，以及在特殊情況下依法享有一定的處分權。因而，這種物權具有相對獨立的性質。
⑶他物權是受限制的物權。
所有權是最完備的物權，不受任何限制。他物權則屬於限制物權。他物權的受限制，表現在兩個方面：
一是，他物權受所有權的限制。在一般情況下，他物權只是以所有權的一定權能為內容，因而仍受所有權的支配，不能完全任意行使；即使是以所有權的占有、使用、收益和處分四項權能為內容的他物權，也必須受所有權的支配；
二是，他物權也限制所有權的行使。在所有權的客體物上又設定他物權，其結果是使所有權的行使受到限制，不再是完全不受限制的自物權。依所有權的權能分離的內容不同，亦即他物權的內容不同，所有權所受限制的程度也不相同。
⑷他物權是依法律規定或契約約定而發生的物權。
他物權並非自由發生。其發生的途徑或稱方法有兩種：
一是依照法律規定，如留置權等他物權；
二是由契約約定，如抵押權、典權等他物權。
他物權無論是由法律規定還是契約約定，其具體內容均由法律所規定，並為強制性規定，因而他物權是法定物權。
相關立法
概述
新中國成立以後，全部否定原國民黨政府的立法，創建自己的法律體系。在他物權建設上，始則全盤借鑑原蘇聯的立法經驗，把蘇聯法作為社會主義法律的典範，因而在長達40年的時間中，不承認物權的概念，只提財產所有權的概念，並且以國家所有權和集體所有權為核心，根本不提他物權。繼之在改革開放以後，清除"左"的思潮，為適應有計畫的商品經濟發展需要，部分地承認他物權制度，但極力避免使用資產階級法律中用過的概念，創造了一些含糊不清的法律概念；同時片面強調中國特色，使他物權制度過於雜亂。
立法現狀
中國現行的他物權制度，是通過民法通則的規定和司法解釋這兩部分建立的，主要為三個部分：
⑴以”與財產所有權有關的財產權"概念，設立用益物權制度。民法通則第五章第一節從第80條至第83條，分別規定了土地使用權、農村土地承包經營權、國有資源使用權（含採礦權）、全民所有制企業經營權和相鄰權。
⑵以債務擔保方式，設立擔保物權制度。民法通則在第五章第二節"債權"中，規定抵押權和留置權，其中抵押權包含質權在內，因而實際上的擔保物權包括抵押權、質權和留置權。
⑶通過大量的司法解釋，詳細規定在中國現實民事流轉中存在的典權制度。這種典權制度目前只限於房屋一種不動產適用，對於房屋以外的土地等不動產，不適用典權制度。此外，最高人民法院通過司法解釋，還確認了地上權制度。
局限性
從中國現行的他物權立法現狀看，中國已經初步建立了他物權體系，且已有了一定的規模，具有相當的特色。但是，實事求是地研究、分析這一立法體系，還存在相當多的局限性。這些局限表現在：
⑴他物權體系設定不科學
他物權是民法的一個完整、嚴密、科學的法律制度。從《德國民法典》開始，他物權立法就改變了分散規定的體例，完全納入到物權法體系之中，分成用益物權和擔保物權兩大系列，並為後世立法所遵循。在中國民法通則之中，人為地將他物權分割開來，將用益物權編入財產權之中，將擔保物權編入債權之中。這種立法例雖有《法國民法典》可循，但事實證明，《法國民法典》對他物權的規定是不盡科學的。擔保物權具有嚴格的物權性，它不可能也不應該成為債權法的組成部分。強行將擔保物權納入債權法的體系，割裂了他物權的科學體系，破壞了用益物權與擔保物權以至他物權與整個物權體系的內在邏輯聯繫。
⑵他物權的基本概念稱謂不明確、不準確
表現在：
其一，在立法上沒有使用他物權的概念，僅使用"與財產所有權有關的財產權"的概念。後一個概念不能概括他物權的全部內涵和外延，實際上指的是用益物權的某些內容。這樣，在立法上就沒有與財產所有權即自物權相對應的概念。
其二，用"與財產所有權有關的財產權"的概念稱謂用益物權，既不準確，也不嚴謹。它不能反映用益物權的法律特徵，不能概括用益物權的全部內容，且表述累贅、拗口，不符合法律概念的表述習慣。
其三，在立法上沒有使用擔保物權的概念，抵押權（含質權）和留置權缺少其上屬的概念，無法與用益物權相對應。
⑶現行的用益物權體系既不合理，亦不完整
最典型的用益物權體系，應當包括地上權、地役權、水佃權、德國瑞士法上規定的用益權和中國法固有的典權。在中國現行用益物權體系中，沒有設立地役權、永佃權，地上權和典權雖然在司法實務上予以適用，但立法未明文規定。已設立的土地使用權、國有資源使用權，有的屬於地上權，有的與用益權相類似。關於土地承包經營權，實際上相當於永佃權。國營企業經營權是一個獨具特色的用益物權，但依作者所見，這種權利具有過渡的性質，待國營企業完全實行股份化以後，這種權利是否還有存在的必要，不無疑問。按其性質，與用益權接近。
⑷現行司法解釋規定的典權適用範圍過窄
典權原則上適用於一般不動產，包括土地、房屋，以及在他人不動產上設定的用益物權。中國目前只準許房屋可以出典，範圍很窄。在中國，集體所有的土地可應準許出典；取得土地使用權（包括地上權和用益權）和農村土地承包權（永佃權）者，也應當準許其出典。民法通則第80條、第81條規定的土地，國有或集體所有的林地、草原、荒地、灘涂不得設定抵押的規定，均因《憲法修正案》關於準許土地使用權等有償轉讓的規定失去其效力，依此，對土地及土地使用權設典，當無問題。
局限成因
中國現行他物權立法之所以出現上述局限，其原因主要在於以下幾點：
⑴過於輕視法律的繼承性
社會主義的法律代替舊的資產階級的法律，無疑意味著新法對舊法的否定。新中國建立自己的法制，也必須摧毀舊的法制體系。但是這種否定和摧毀，並不否認新法與舊法之間存在著歷史的聯繫性和繼承性。新的法制一方面否定舊法的歷史類型，體現法在本質上的變化；另一方面又批判地吸收舊法中的積極因素，使之成為新法的組成部分。只有這樣，法律才能夠從低級向高級發展。正如恩格斯所說："在法國，革命同過去的傳統完全決裂；它掃清了封建制度的最後遺蹟，並且在民法典中把古代羅馬法——它差不多完滿地表現了馬克思稱為商品生產的那個經濟發展階段的法律關係——巧妙地運用於現代的資中主義條件；它運用得如此巧妙，以致這部法國的革命的法典，直到現在還是包括英國在內的所有其他國家在財產法方面實行改革時所依據的範本。"史達林對此說得更為明確，他說："如果舊制度的某些法律可以被利用來為爭取新秩序而鬥爭，那就應當也利用舊法制。"馬克思主義經典作家的上述論述，充分說明了法律繼承的必要性，同時也證明，在各個法律部門中，最具有繼承性的，就是民法，其中包括他物權立法。
新中國的法制建設，顯然沒有充分認識到法的繼承性特點，始則徹底廢除舊中國的民法傳統，繼之在民事立法上採取虛無主義的態度，以民事政策代替民事立法。在他物權問題上，在長達30多年的時間裡，採取全盤否定的態度，沒有從舊法關於他物權的規定中吸收其合理的、進步的因素。在制定民法通則的過程中，對他物權立法採取"猶抱琵琶半遮面"的態度，不敢借鑑、繼承民國民法及外國民法中的合理因素。對此，不能不說是他物權立法局限的一個重要原因。
⑵不能徹底破除原蘇聯民事立法思想的影響
新中國在建國初期既然全盤廢除舊法體系，那么只能借鑑當時蘇聯的立法，把蘇聯的法律當成社會主義法律的典範加以仿效，盲目照搬。原蘇聯民事立法只承認所有權，不承認他物權。基於此，中國的民事政策、法律亦只承認所有權，否認他物權，民法理論同樣如此。
至民法通則之前的民法草稿中，每一部草稿均未設他物權的條文。改革開放以後，實行經濟體制改革，逐步認識到他物極對經濟體制改革和經濟發展的必要性、迫切性，對於他物權立法已經有了足夠的認識，但在立法上還是不能徹底破除蘇聯立法的影響，既不敢提他物權的概念，又不敢採用他物權立法的格局，而是造出令人費解的法律概念和雜亂的各種權利來。
歸根結底，還是一種"左"的思潮沒有徹底根除的結果。在中國民事立法和民法理論中，"左"的思想可謂根深蒂固，尤以物權領域為甚。在其影響下，認為物權制度不僅僅是體現於一定的民事法律關係之中，更重要的是保護和鞏固不同社會的經濟基礎，為不同階級的利益服務。而他物權，有的原是為維護封建剝削制度服務，而資產階級學者強調他物權中的人對物的關係。是迴避和抹殺了體現在物權中的階級關係。在這樣的思想影響下，對他物權乃至物權本身均採取小心翼翼的態度，是完全可以理解的。在制定民法通則之時，"左"的束縛狀態有所改變，但並未徹底肅清，其中的局限性，則正是舊思想、舊體制所遺留的痕跡。
⑶中國他物權立法局限的根本原因
在於對社會主義社會經濟制度認識的局限。
社會主義社會的經濟制度究竟是什麼性質，在認識上經歷了一個痛苦的探索過程。依照馬克思主義原理，社會主義是在資本主義高度發展至壟斷階段，再也無法繼續發展的社會矛盾中產生。而中國的社會主義制度卻脫胎於半殖民地、半封建，生產力發展落後，商品經濟不發達的社會。按照社會發展的客觀規律，社會經濟不可能突然發生飛躍，達到共產主義初級階段的計畫經濟。在長達30多年的時間裡，人們誤認為中國的經濟是計畫經濟，因而也就沒有必要建立與市場經濟相適應的包括他物權在內的物權法律制度。
在改革開放的實踐中，人們逐步認識到了中國社會主義的客觀基礎，初步認識到了中國的經濟性質不是計畫經濟，提出了有計畫的商品經濟是中國經濟的基本屬性的論斷，使對中國社會經濟性質的認識比較地接近於客觀真實。在這樣的認識指導下，《中共中央關於經濟體制改革的決定》指出："根據馬克思主義的理論和社會主義的實踐，所有權和經營權是可以適當分開的。"這種所有權和經營權適當分開的法律形式，就是民法的他物權制度。基於對有計畫的商品經濟的認識而建立的中國他物權立法，一方面實現了他物權立法從無到有的歷史轉折，另一方面也導致了他物權立法的不科學、不完備。只有真正認識中國社會經濟的社會主義市場經濟的性質，才能夠真正創建完善的、科學的他物權制度。
設定
概述
中國物權法理論主要是以所有權為中心展開對物權變動的討論，而忽視了他物權設定的特殊性。他物權的設定與所有權的移轉存在著諸多區別，原則上他物權應通過物權設定的契約加公示方法才能設定。不動產他物權設定的模式一般應採取登記要件主義。 [關鍵字]他物權，公示方法，登記要件主義，登記對抗主義
物權的設定是交易的基礎，物權的變動則是交易的表現形態，兩者都是交易不可或缺的環節，因而正確選擇物權變動模式直接關係到交易秩序的建構以及交易安全的保護問題。然而長期以來，中國物權法理論主要是以所有權為中心而展開對物權變動的討論，而忽視了他物權設定的特殊性。在中國物權立法中，明確他物權設定的原則對於確定他物權設定的規則與效力都是非常有意義的。
模式的特殊性
傳統物權變動理論都是以所有權變動作為研究的重心，沒有充分考慮到他物權設定中的一些特殊性。從比較法上看，基於法律行為的物權變動立法模式主要有三種，即意思主義、形式主義和折中主義。一般認為，這三種模式性質上屬於物權變動模式。由於他物權的設定也屬於物權變動的一種類型，所以它既適用於所有權變動，也適用於他物權的變動。1以所有權為中心構建物權變動模式，其原因在於一方面所有權是所有物權變動的基礎與核心，一切交易都是以所有權的界定為前提，交易的最終實現可能導致所有權的變動或者權能分離，所以所有權的變動基本概括了物權變動的目的。另一方面他物權變動有可能會導致所有權內容與效力的變動，他物權的設定是在所有權之上設定了負擔，並使所有權的權能發生分離。
他物權的設定是指基於法律行為而在他人之物上設定限制物權。其特點在於：首先，他物權的設定原則上以他人之物為客體。由於所有權是所有人一般地、全面地支配其客體的物權，而他物權是所有權權能與所有權相分離的產物，因此他物權的客體是他人之物。2原則上，所有人無需在自己的物上為自己設定他物權，除非發生了他物權與所有權的混同而消滅他物權將不利於所有人，此時所有人才對自己的物享有他物權。3當然，有些國家（如德國）物權法，允許所有人在自己的物上設定抵押權即所有人抵押制度，但這終究是一種例外情形。4其次，他物權的設定必須原則上要有設定行為，並且需要完成一定的公示程式。在絕大多數情況下，他物權的設定必須基於當事人的合意即雙方法律行為，例如抵押契約、質押契約、國有土地使用權出讓契約等。只是在極少數情況下，存在通過單方法律行為設定他物權的情形，如以遺囑設立居住權。另外，在實施一定的法律行為之後必須完成一定的公示方法才能最終完成物權的設定。上述他物權設定製度的特殊性，與所有權變動制度之間存在較大的差別。而這些差異使得他物權的設定在立法模式上與所有權變動有所不同：
1關於是否存在設定的問題
他物權的設定是他物權產生過程中的一個獨有概念。在物權法中 ，只有他物權才存在設定問題。因為他物權的產生是一個權利從無到有的過程。雖然他物權的設定基於雙方當事人的合意而在他人所有權的基礎上產生，但是他物權不是一種繼受取得，而是原始取得。而所有權的取得並不是一種設定行為，通常都是通過轉讓、繼承等方式繼受取得，或者通過生產、添附等方式原始取得。一般來說，所有權並不必然依賴於他人的物權而產生，換句話說，並不是在他人所有權基礎上再另外設定一個所有權，因為根據所有權絕對的排他性原則，不可能在同一個物上出現兩個所有權，所以也就不存在所有權設定問題。而他物權恰恰是建立在他人所有權之上的，必然存在設定問題。
2關於所有人意志的體現
他物權的設定是所有權權能分離的結果，所有權的存在是他物權設定的前提，這就決定了他物權在設定過程中應當最大限度地尊重所有權人的意志和利益，不經過所有人同意而直接依法產生他物權是極為例外的情形，必須有足夠充分的理由。易言之，在物權法定原則的範圍內，所有權人的意志對設定他物權的類型和內容具有至關重要的作用。明確這一點對於理解中國許多他物權具有重要意義，例如土地使用權內容包含了國家禁止土地閒置以及在閒置情況下非法改變土地用途，不少人認為這種改變屬於國家行政權的行使，實際上這些條款表明的是國家作為所有人設定他物權時要體現其意志。而所有權的類型和內容都是相對單一固定的，因此所有人的意志在所有權的內容和類型中並無決定作用，而直接受制於法律規定。這種法律規定在各國的立法中也並無太大差異。
3關於依法律行為而產生物權的問題
他物權設定是產生他物權的重要方法，他物權的產生既可以基於法律行為也可以基於法律的直接規定，如法定抵押權、留置權等他物權均基於法律的規定直接產生，無需當事人的意思表示或合意。但總的來說，基於法律行為而設定他物權是他物權產生的常態，而依法律規定產生他物權則屬於例外情形。就前者而言，因為他物權是在所有權的基礎上產生的 ，沒有所有人的意思表示原則上就不能產生他物權，所以他物權的設定應當採取“合意（或意思表示）加公示”的方式完成。假如他物權的設定完全依法律規定，不僅漠視所有人的意志，而且會損害所有人的利益，導致財產秩序的混亂，也不能發揮物盡其用的效果。正是因為此種原因，所以法律行為在他物權設定中具有極為廣泛的適用範圍。
在所有權的取得中，不存在依法律行為設定所有權的情況。依據法律行為發生所有權變動，實際上只是所有權的移轉問題，此乃所有權繼受取得的一般原因。所有權移轉的法律行為與設定他物權的法律行為在性質上是有區別的。一般而言，所有權移轉的法律行為大多是買賣等典型的交易行為，主要受契約法調整；而設定他物權的法律行為，儘管也要適用契約法的一般原則，但設定行為是與物權的產生直接聯繫起來的，所以它不僅是一個單純的契約問題，還應該受到物權法的規範。例如，就抵押契約而言，它既是設立抵押權的前提條件，抵押契約又常常確定了抵押權的內容，這就不是一個單純的契約，所以在擔保法中也規定了抵押契約，即歸屬於物權法內容。雖然中國物權立法和實務尚不承認物權行為理論，但設定他物權的契約具有導致他物權產生的直接法律後果，與一般的債權契約應該是有所區別的。因此物權法應當就農村承包經營契約、地役權的設定契約、抵押契約、質押契約等作出特別規定。
4.關於意思自治原則的適用
雖然中國實行物權法定原則，對於他物權的類型和內容予以固定，但是當事人就他物權的具體內容仍然享有很大的協商空間。只要他物權的設定主要涉及當事人雙方的私人利益，而不過多地關涉國家利益和公共利益，法律沒有必要對當事人的決策作出過多的干預。這是因為，一方面，他物權的變動原則上是意思自治的產物，只要不損害第三人利益與社會公共利益，當事人完全可以憑藉自己的意思於法律規定的範圍內決定是否設定某種他物權。另一方面，只有通過所有權人和他物權人的具體約定，才能明確他物權的具體內容。他物權是在所有權基礎之上產生的，它既是所有權權能分離的結果，也是對所有權的限制，因此在法律沒有特別規定時，只有當他物權人與所有權人達成合意時才能導致所有權的權能與原所有權人發生分離，也才能形成對所有權的限制。所有權人基於自己的意願而對所有權作出限制，他物權的設定符合其意思，因此要求他物權設定存在合意能夠最大限度地保護所有權人的利益。此外，尊重當事人的意思自治，也可以使他物權人藉助於物權設定契約有效地制約所有權人，如通過約定他物權的期限可以防止所有權人提前撤銷他物權。所以，存在他物權設定的合意，能夠既尊重所有人的利益，又維護他物權人的利益，並最為充分地提高對物的利用效率、物盡其用，實現當事人利益的最大化。
5.關於對公示方法的要求
所有權的取得包括原始取得和傳來取得。原始取得通常是指不以他人既存的權利為依據而取得物權，例如物還沒被任何人取得，而直接由所有人基於生產等方式而取得。5這就決定了所有權的取得並不要求採取某種公示方法。而他物權的設定除了法律有特別規定之外，6通常要求應當完成特定的公示方法。就動產物權的變動而言，動產所有權的移轉和動產他物權的設立都要採取交付的方式，但對於交付的內容要求並不完全一樣。動產所有權的移轉可以採取現實交付、簡易交付、占有改定和指示交付等觀念交付方式。而動產他物權的設定原則上只能採取現實交付方式，即只有在完成了占有移轉之後才能設定動產他物權。
認識他物權設定的特殊性，無論對於完善中國物權變動的立法模式，還是對促進物權理論的發展都不無意義。一方面，目前學界對於物權變動的討論大都以所有權為中心而展開，集中於以所有權的變動為原型進行討論，從而忽視了他物權設定的特殊性， 這就導致理論上過度強調物權法定原則，忽略了在他物權設定中意思自治的作用，尤其是沒有充分地強調所有權人的意志在他物權設定過程中如何得到具體體現，不利於充分保障所有人的意志和利益。另一方面，在物權變動的模式選擇上，我們只是考慮到了物權變動的一般模式，而這種模式主要是以所有權為參照系設定的，這就難以顧及他物權的特殊性。例如，物權的變動模式應當法定化，從所有權的取得方式應當法定化來說這一點毫無疑問是正確的，但是在他物權的設定當中，因為通常要通過法律行為來實現，要注重他物權設定契約對物權法定的補充，如果一概強調物權變動的法定化，特別是內容的法定，就有可能在他物權的制度設計方面不能充分考慮到他物權設定契約中所應當具有的意思自治空間，將物權的變動完全變成了法律干預的領域，極大地損害財富的創造功能。第三，他物權設定契約與所有權移轉契約具有較大的區別，二者作為物權變動構成要件的重要性是不同的，且要分別適用不同的法律規則，明確這一點對於完善物權立法不無意義。例如，中國物權法草案中規定動產所有權的轉讓和動產質權的設立都要採取交付的方式，交付可以採取現實交付和簡易交付、占有改定和指示交付方式。7此種規定有欠妥當，因為觀念交付的方式可以適用於動產所有權的轉讓，但不應當適用於動產質權的設立。因而對動產所有權的取得和動產他物權的設定不作區分，不利於中國物權立法的完善。
合意
他物權設定原則上要有設定他物權的合意。8所謂合意是指當事人就是否設定他物權以及他物權的內容等方面達成一致的意思表示。法律在他物權的設定方面給予了當事人較為廣泛的意思自治和行為自由，主要表現在如下方面：第一，對於是否設定他物權和設定何種他物權，當事人具有廣泛的選擇餘地。各國物權法上都承認了相當數量的他物權，允許當事人自由選擇加以設立。他物權的類型越多，當事人發揮特定物的使用價值和交換價值的方式也就越多。第二，他物權的內容在一定程度上也應由當事人決定。在現代物權法中出現了物權法定的緩和趨勢，主要體現在法律允許當事人通過其合意確定物權的具體內容，例如中國擔保法就允許當事人就抵押物的名稱、數量、質量、抵押擔保的範圍等內容進行約定。9儘管物權立法中有關某些物權內容的規定絕大多數是強制性的，不允許當事人通過協定加以改變，但是物權法定並不絕對排除當事人的約定，相反，當事人對於物權內容的約定，可以彌補法律規定的不足。第三，就公示方法的選擇，原則上當事人設定他物權時不得選擇公示方法，例如設定抵押必須採取登記的方式，質押必須採取交付和移轉占有的方式，然而由於動產擔保的發展，當事人在動產擔保的公示方法上已經享有廣泛的選擇自由。第四，在他物權的實現方式上當事人也享有越來越多的自由。例如，抵押權的實現是否可以直接通過執行程式拍賣變賣，而不通過複雜的審理程式，應當允許當事人通過契約約定。再如關於抵押權的實現是採取變賣還是拍賣的方式也可以由當事人在抵押契約中約定。當然，強調他物權設定的合意並非要否定物權法定原則，也不是說他物權完全應由當事人意思自治決定，而只是意味著當事人有權在物權法定原則的框架內實現意思自治。物權法定主義本身並不排斥當事人在物權設定和變動方面的意思自治，此種意思自治的存在也不構成對交易安全的妨害。因為，當事人的約定不能排除法律關於物權的種類以及基本內容確定方面的強行性規則，當事人也不能自由地創設與物權法規定的不同基本類型，且物權法定主義中還包含了對公示要件的要求，通過與公示要件的結合，他物權設定的合意並不會損害交易秩序的安全。
承認他物權設定的合意並不是說此種合意就是物權行為或者物權行為的組成部分。設定他物權的合意與物權行為的不同之處表現在：設定他物權的契約屬於債權契約的一種具體類型，它仍然包含在債權契約之中，應當適用契約法的一般規則。就這一點來看，它與物權行為是不同的。所謂獨立於設定他物權契約的物權行為，其實不過是設定他物權契約的履行行為而已。中國物權立法從未承認在債權契約之外存在著所謂物權契約，無論是物權行為和債權行為還是負擔行為和處分行為，它們都集中在一個契約當中，物權變動只是債權合意得到實現的結果而已。在債權契約訂立的同時並不單獨存在一個所謂的物權合意，更不發生物權行為的無因性問題。不過，強調設定他物權契約與物權行為的區別，並不意味著否認二者法律效果之間的區別。如前所述，設定他物權契約應當適用契約法的一般規則，但是否發生他物權設定的物權變動效果，則需要根據物權法的規則做出判斷。還需強調，由於設立他物權的契約具體體現為一方處分財產、另一方享受利益的法律效果，它將導致所有權的某些權能的讓渡，因此設定他物權的契約也不同於普通的債權契約。
從現實意義上來說，強調他物權設定需要當事人的合意，意味著他物權的設立不應採取由行政機關單方審批的形式來完成，即僅通過審批是不能設立他物權的，這對於完善他物權設定的立法具有重要意義。長期以來，存在著一種流行的觀點，認為他物權的設定不一定要強調設定他物權的合意，只要完成了一定的公示方法仍然可以產生他物權。這種觀點對中國物權立法產生了影響。以海域使用權的設定為例，海域使用管理法第19條規定：“海域使用申請經依法批准後，國務院批准用海的，由國務院海洋行政主管部門登記造冊，向海域使用申請人頒發海域使用權證書；地方人民政府批准用海的，由地方人民政府登記造冊，向海域使用申請人頒發海域使用權證書。海域使用申請人自領取海域使用權證書之日起，取得海域使用權。”由此導致了實踐中海域使用權的設定大都採取審批加登記的方式，只要申請人向有關部門提交申請書，獲得批准並辦理了登記手續，就可以獲得準物權。實際上，如果承認海域使用權是一種類似於土地使用權的他物權，那么僅僅有政府審批而沒有契約是不能導致他物權的設定的。雖然自然資源的使用應當受到政府的監管與控制，這一點與普通的他物權確有不同，但是，以審批取代他物權設定的合意並不是科學合理的，在審批之外還應當要求政府作為民事主體，與海域使用權申請人訂立海域使用契約，其主要理由在於：
1審批代替合意將使得由此設立的權利不再是民事權利，而轉為行政權利性質。審批本身不能形成契約，其本質上是一種行政行為。審批機關的批准不是完全建立在與他人協商的基礎之上的。如果以審批代替契約，那么由此設立的權利內容將完全由行政機關決定，行政機關可以隨意撤銷權利或變更權利人，此種權利會變得很不穩定。而且由於登記機關與審批機關常常是同一的，當事人與批准機關之間沒有合意，權利人就根本沒有辦法控制登記的變更，更無從保護自己的他物權。
2有了設立物權的合意可以為當事人的意思自治留下空間。這樣，一方面可以強化當事人之間的平等協商地位，反映他物權設定的民事性質，即使是政府作為設定人一方，也應該與另外一方處於平等的法律地位，不能夠凌駕於另外一方之上。要嚴格區分政府對他物權行使的監督職能和在他物權設定中的契約當事人地位。另一方面，要求設定他物權必須具有雙方當事人的合意，有利於政府最大限度地通過契約實現其監管職能，充分發揮國有資產的效用。反之，如果完全以審批取代合意，單憑政府部門一方的批准行為即可設立他物權，將無法最大限度發揮他物權的效用。
3欠缺他物權設定的合意既無法確定他物權使用的方式、範圍，也無法對權利進行界定。作為一種物權類型，他物權的內容及其期限等必須有所明確，如果沒有契約具體明確雙方的權利義務關係，極容易發生各種不必要的糾紛。例如就海域使用權而言， 其用途各不相同，方式也不盡一致，這些用途、方式又很難在證書上有所體現，因此必須通過契約來具體界定。還有一些權利按其性質對轉讓的條件有所限制，而沒有契約就無法嚴格限制這些轉讓條件。
4沒有契約就無法確定違約責任。審批機關取消或更改權利人的他物權之後，他物權人無法追究該機關的違約責任；反之，一旦權利人不使用或者不合理地使用自然資源，則審批機關也只能採取行政處罰，而不能追究其違約責任，由此將在物權法體系中混淆違約責任與行政處罰的關係，對第三人的利益造成不測損害。例如，依據中國現行法，如果土地使用權人不按照出讓契約的約定對土地進行開發利用，有關主管機關可以收回該土地使用權。當土地使用權人已經將土地使用權抵押給第三人時，如果將該收回行為的性質認定為違約責任，那么第三人的抵押權不受影響；反之，如果將其理解為 行政處罰，則第三人的抵押權也將一併歸於消滅，這顯然不利於維護第三人的合法權益。
5沒有當事人的物權合意而經行政機關的審批行為直接發生物權變動的方式將不可避免地損害權利人的利益，可能會導致公權力任意侵害私權的現象。例如，根據中國漁業法，漁業權的設定與轉讓不需要當事人的合意而只能通過行政機構的審批，漁業權人與漁業管理部門發生糾紛時只能通過行政訴訟的途徑才能得到救濟。10當行政人員濫用職權造成漁業權人損害時，受害人就很難通過民事訴訟得到救濟。
6以審批代替物權的合意既不利於他物權有效進入市場，發揮物的最大效用，也容易產生各種腐敗行為。他物權本質上是一種財產權，只有在交易中才能實現其價值的最大增值。他物權設定的合意可以最好地體現他物權的市場價格，形成資源的最最佳化配置。而採取審批的方式，完全由行政機關自行決定何人取得他物權，既無法使這些他物權的價值得到充分體現，導致國有資產實質上的流失，也會引發各種腐敗現象。
公示
“在物權法中，物權變動效力之產生具有雙重構成要件：一個法律行為之要素與一個事實的且能為外部所認識的程式。”11所以強調他物權設定的特殊性，除了需要明確合意的重要性外，還要看到公示在設定他物權中的重要地位。與所有權的變動相比較，他物權的設立過程更注重公示要件，理由在於：一方面，他物權是在他人之物上設定的權利，不像所有權一樣屬於一種完全的物權，他物權設定本身便構成了對所有權的限制，此種限制的範圍和內容都應當公示，以便使第三人知悉，否則將危害交易安全。例如抵押權的產生將導致抵押物所有權之上形成一種負擔，任何人購買此財產時，就必須了解其上之負擔，否則很可能會遭受欺詐；另一方面，他物權類型眾多，在決定其權利的內容上當事人的意思自治空間也較大，因此只有通過適當的公示方法才能讓第三人知曉特定財產上存在的他物權類型以及該類型的他物權所對應的當事人利益關係，如此方能使他物權人享有對抗第三人的效力。還要看到，既然他物權是絕對權，權利人得向任意第三人主張權利，則該權利必須具有適當的信息提供機制，這就是公示制度。“物權的絕對性與物權之目的相適應，物權的權利狀態及其變動，對任何人而言均應清楚可見。非常明顯，債的關係僅涉及當事人雙方，產生基於知情的請求權，因為它不對當事人發生效力，本質上也不涉及當事人利益，故而不需要對外表現。與此相反，物權應受任何人尊重，須能為第三人所知悉。故而，物權法中有公示原則或者得知悉原則。故此，動產的占有，土地及土地上權利的公開登記，即土地登記，使得物權容易為人所知悉。”12
法律對物權變動的效果的產生，並不僅僅滿足於當事人單純的法律行為上的意思表示，而必須要滿足一定的公示要件，如果比較他物權的設定與所有權的取得，可以看出他物權設定在公示方法上更為嚴格。儘管在法律上，所有權的取得方法原則上應當法定，任何所有權的取得必須要符合法律的方式，但這並不意味著任何所有權的取得都必須完成一定的公示方法。有人認為物權應當公示就意味著對於自己打造的家具、製造的陶器都必須公開讓別人知道，這事實上是毫無必要的，因為所有權完全可以通過各種事實行為取得，而不需要公示。所謂物權應當公示，主要是指所有權的變動以及他物權的設定等事實應向社會公開，使第三人知道，而並不要求所有權的取得都要公示。即使就不動產所有權變動而言，由於目前中國仍強調對權利人的保護，因此在一些不動產所有權變動雖未登記的情況下，法律也給予受讓人以保護。例如，在商品房買賣契約已經履行完畢且買受人實際占有了該商品房時，即便未及時辦理所有權移轉登記，買受人依然對該商品房享有具有物權效力的權利。13有些學者 將此種權利稱為事實物權。14
在採取公示要件主義的情況下，如果當事人之間僅就物權的變動達成合意，而沒有完成公示要件 ，當事人之間在性質上仍然只是一種債的關係，並沒有形成物權關係，不能產生物權變動的效果。
在他物權設定過程中，公示方法的選擇取決於權利的客體，在他物權設定中應當針對不同的客體選擇不同的公示方法。下面討論三種不同的情況：
1動產他物權設定的公示方法
如果他物權的客體為動產，那么原則上應當採取交付的方式，但對於某些特殊的動產物權也可以採取登記的方式，如民用航空器抵押權、船舶抵押權等。15就動產的公示而言，之所以公示的方法原則上採用交付的方式，理由在於：在大工業生產的背景下，動產均為批量生產的產品，因而不具有典型的或者獨一無二的特徵，此動產與彼動產很難區分，在交易中也可以相互替代，這就決定了以登記作為動產物權的公示方法在實踐中存在較大的困難。不過需要注意的是，隨著間接占有等觀念交付方式的出現，占有的公示作用也在一定程度上被降低，考慮到他物權設定對公示的強烈要求，因此以交付作為公示只能以實際占有的移轉作為公示的要件，而不能將占有改定等非直接占有移轉的交付方式運用於他物權的設定當中。例如，在動產質權的設定中不能採取占有改定的方式，因為此種方式一則導致質權人喪失了實際占有的權能，二則將對交易安全構成威脅。16所以最高人民法院的《擔保法解釋》第 88條規定：“出質人以間接占有的財產出質的，質押契約自書面通知送達占有人時視為移交。占有人收到出質通知後，仍接受出質人的指示處分出質財產的，該行為無效。”再如，雖然理論上動產質權的設定也可以採取指示交付的方式，但由於這樣可能會出現將來質權人無法請求返還該質物的情形，因此實踐中以這種方式設定動產質權的情形極為少見。17這就是說，在他物權的設定中常常需要的是現實交付，因為只有在現實交付之後才能形成權利繼受人的實際占有，並形成一種新的權利外觀。18所以，如果沒有實際占有，也就沒有完成權利的全部公示。
2不動產他物權設定的公示方法
不動產物權變動的公示方法原則上採取登記方式。如前所述，就所有權的取得而言，未必都要採取登記的方式，而就不動產他物權設定而言，一般應當採用登記方式，例如土地使用權設定應當採取登記的方法。如果沒有登記，當事人之間只能夠產生債權的效力。
需要指出的是，在確定中國物權法上不動產他物權設立的公示方法時，應當考慮中國城鄉二元結構的背景。由於中國農村仍然是一種社會學意義上的熟人社會，彼此對對方的不動產狀況較為了解，採用登記作為公示方法的必要性相對較低，尤其是登記的成本過高，對於農民而言仍然是一種不小的負擔，所以在相當長的時間內，對於農村土地以及土地之上的一些物權（如土地承包經營權、宅基地使用權）的設定和移轉，不需強制性要求必須採用登記的方法。當然從長遠來看，隨著農村市場化程度的提高，承包經營權和宅基地使用權也會進入市場流通，此時物權將會發生變動， 就有必要規定登記作為公示方法，以加強對交易安全的保護。這就形成一個兩難的狀況，一方面城鄉二元結構的背景決定了我們難以對土地承包經營權等他物權的設定進行登記，另一方面又要允許和放鬆對這些權利進入市場的限制，如何協調這二者之間的關係，是中國物權立法必須要解決的一個難題。我認為，物權法可以不必強行要求當事人設定承包經營權等他物權必須採取登記的方式，但應當鼓勵當事人在交易承包經營權時，自願採取登記等公示方法，尤其是可以考慮登記對抗說，賦予受讓人一種對抗轉讓人的物權，從而保持財產關係的穩定性。在今後條件成熟的情況下，可以逐步從登記對抗主義過渡到登記要件主義，使中國不動產物權變動模式在登記要件主義的原則下達成統一。19
除中國農村現實生活的特殊性以外，應當在不動產他物權設定中採取嚴格的登記方式。這就是說，不動產他物權的設定原則上都應當採取登記的公示方法，否則不能夠取得物權的效力。例如，關於地役權是否需要登記以及登記的效力問題，學者之間存在不同的看法，物權法草案則規定採取登記對抗主義。20我認為，地役權的設定與農村不動產的市場化以及城鄉差別等問題不存在本質的聯繫 ，且城市和農村都有設定地役權的需要，因此，不能簡單地以在農村設定他物權具有特殊性而否定登記的必要性。地役權作為一種典型的他物權，只能在不動產上發生，如果不採取登記的方法，不能使第三人知悉土地上的負擔，將導致交易秩序的混亂。雖然地役權大多在農村發生，且主要在供役地和需役地之間，許多情況下不涉及第三人，但是，考慮到在城市由於不動產利用效率的提高以及對不動產權利行使的限制，也有設定地役權的必要，尤其是城市中的地役權跨越地域廣大，如鋪設管線等，突破了不動產“相鄰”的條件限制，如果採取登記對抗主義，當事人就不會積極辦理登記，從而使得地役權的效力弱化。因此，地役權的設定採取登記要件主義，21 有利於區分地役權和一般的債權並能夠 真正產生對抗第三人的效力。至於登記要件主義是否導致對權利人的保護不足，我認為，即使契約雙方沒有辦理登記，也不妨害在當事人之間發生債權的效力，而依照登記對抗主義給予當事人一個不能 對抗第三人的地役權是沒有必要的。
3權利他物權設定的公示方法
以權利為客體而設定他物權，比較特殊。對於權利質權的設定，大多數國家均要求除了設定合意之外，還需履行對債務人的通知義務。德國法上是通過將權利設立合意和登記相結合的方法來設立，如在債權上設定權利質權，22從而一方面明確設定權利他物權的原因關係，另一方面保護交易安全。根據中國擔保法的規定，權利物權的公示方法是多樣的，有交付權利憑證、登記、背書等多種方式。我們認為，考慮到權利作為客體的特殊性，只有採取類型化的方法，根據不同權利的特點來確定公示的方法。
公示方法是他物權設定的要件之一。按照物權法定和物權公示原則，公示方法屬於物權法的範疇，是否完成公示，原則上不應當影響到交易本身，而只是影響到物權的設立和移轉。就大陸法系關於公示效力的規定而言，無論是採取意思主義還是形式主義，無論是採用登記要件說還是登記對抗說 ，都要求將公示本身與契約的效力區分開。易言之，無論是否辦理登記，都不應當影響契約本身的效力，只不過影響到物權變動的效力而已。長期以來，中國立法和法務部門對物權變動產生了一種錯誤的觀念與做法，即為了強調登記的效力，而將登記與設定和移轉物權的契約本身的效力聯繫在一起 ，未經登記不僅導致物權不能發生變動，而且將導致契約本身不能生效。23例如，擔保法第41條規定，當事人以本法第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押契約自登記之日起生效。據此，未辦理登記手續將導致抵押契約無效。此種做法明顯混淆了契約的效力與物權變動的效力。事實上，公示本身是以合意的有效存在為出發點的，其指向的目標是物權變動，但其本身不能決定契約的效力，在中國物權立法中應當嚴格區分公示的效力與契約的效力。二者的相互關係如下：首先，公示是以合意為前提的，契約規定了物權變動的意思，但這種意思必須通過公示的方法對外披露出來，才能最終完成物權變動的後果。而物權變動的公示又必須以契約所規定的物權變動的內容為依據。一方面，在基於法律行為發生的物權變動的公示中，沒有合意的公示是不能發生物權移轉的效果的。例如，當事人一方向另一方交付某種財產，如果雙方之間並不存在著契約關係，債務本身並不存在，則此種交付不過是一種錯誤的交付，不能形成物權移轉的效果。另一方面，從原則上說，當事人的合意也不能直接產生物權變動的後果，即使物權變動只是在當事人之間發生的，不涉及到第三人，不能認為單純的當事人意思可以直接產生物權移轉的效果。24其次，公示方法的採用也可以體現他物權設定契約的內容。例如，抵押登記的內容與抵押契約關於抵押期限、被擔保的債權數額、抵押物的範圍應當是大體一致的。因此公示的內容在大多數情況下是與契約對於物權內容、類型的約定相一致的，契約約定的內容乃是公示的基礎。第三，契約的約定內容通過公示的形式獲得了物權效力，從而
具有對抗不特定第三人的對世性。
當然，在實踐中有可能出現契約約定和公示內容相背離的情況，例如，抵押登記的期限與抵押契約約定的期限不一致，或者登記的擔保的債權範圍與抵押契約約定的債權擔保範圍不一致，此時，公示的公信力就有可能發生作用。這就是說，如果公示的內容與契約的約定不一致，那么，第三人只能信賴公示的內容，而不能信賴契約的內容。因為只有公示的內容才是公開的信息，第三人可以查閱，而契約本身不具有公開性，第三人不可能知道契約的內容。因而，對於第三人對公示的信賴、基於因公示而產生的公信力應當予以保護。不過，在確認其公信力的前提下，如果不影響第三人的利益，也可以允許當事人基於契約的約定而要求重新辦理變更登記。
登記要件主義
關於物權變動模式，在大陸法系國家歷來存在著意思主義和形式主義之分。意思主義的物權變動模式僅憑當事人的債權意思即可產生物權變動的法律後果，在此之外無需其他任何要件。25在意思主義物權變動模式的基礎上，產生了登記對抗主義，認為物權變動僅以當事人的意思表示一致而發生，登記僅為對抗要件，換言之，如果不進行登記，已經變動的物權不具備完全的對世效力，只能夠在當事人之間產生物權變動的後果，但無法對抗第三人。26形式主義的物權變動模式是指，物權變動除了當事人的意思表示之外，還需要一定的形式。也就是說，要發生物權變動，除了要求當事人之間應當具有債權合意之外，還需要履行登記或交付的法定形式。27就不動產物權變動來說，必須要採取登記作為物權變動的公示方法。如果未履行法定的物權變動要件，只能夠在當事人之間產生債權效果，而無法產生物權變動效果。這兩種模式可以說各有利弊。
中國立法和司法實踐究竟採取了何種立法體例，對此學理不無爭議。從現行立法來看，主要採取要件主義作為一般原則，例如土地管理法第12條規定，依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。28在中國物權法制訂過程中，對於物權法究竟應採納何種物權變動模式，學者間發生了激烈的爭論。有學者認為，中國實際採取了登記要件主義，即債權形式主義；29也有學者認為中國實際上採取的是登記對抗主義，即意思主義。30從物權法草案的規定來看，根據草案第9條的規定，在不動產物權的變動模式上原則上採取登記要件主義，但針對土地承包經營權、地役權等規定了登記對抗主義。這種模式是考慮到中國的城鄉二元結構社會背景而做出的選擇。然而，我認為，就不動產物權的變動模式而言，對於所有權的變動模式與他物權的設定模式不加區別，也並不完全妥當。這並不是說要就所有權的變動與他物權的設定設計兩套完全不同的模式，但是一定要考慮到其間的不同之處，並根據其不同的特點選擇科學的不動產物權變動模式。
就不動產所有權的變動而言，不必要採取完全的登記要件主義。考慮到實踐中大量的房屋都沒有辦理房屋登記手續而辦理了轉讓，如果固守登記要件主義，完全否認轉讓的效力，很可能出現在買受人受讓房屋很長一段時間以後，出讓人因房屋價格變動而惡意違約，要求收回房屋的情形，這就會使得長期形成的財產秩序受到衝擊。所以，有必要在法律上對此種轉讓的效力也予以承認，即使沒有辦理登記，這種轉讓也應當認為是合法的。對於是否發生物權變動的問題，可以根據城鄉的差異而分別考慮。一方面，對於城市的房屋而言，原則上未登記不發生物權變動的效果，但受讓人因交付而取得的占有權仍然應當受到保護。此種占有權雖然不是物權，但仍然應當具有對抗轉讓人和第三人的效力。此種效力並非完全來源於債權，也來源於合法占有權。另一方面，農村房屋的轉讓則可以考慮適用登記對抗主義。只要在房屋買賣契約成立之後，出賣人向買受人交付了房屋，就應當允許買受人享有一種對抗第三人的權利。
就不動產他物權的設定而言，則應當原則上採取登記要件主義，只是在例外情況下採取登記對抗主義。法律為了強制當事人辦理登記，將登記作為一種強行性的規範確立下來，如果當事人之間就他物權的設定只是達成了合意，而並沒有完成一定的公示要件，當事人只是設定了債權，而並沒有設定他物權，也就不能產生他物權設定的效力。所以，在中國當前的物權立法中，就他物權的設定原則上採取登記要件主義， 但考慮農村的特殊情況，可以作出適當的例外規定。對不動產他物權的設定原則上採用登記要件主義，這主要是基於以下考慮：
1。有助於維護交易安全和信用
“形式主義立法例，以登記交付為物權變動之生效要件， 不僅有保障交易安全之優點，且使當事人間就物權關係之存在與否以及變動之時期明確化，此項當事人間之內部關係與對第三人之外部關係亦完全一致。”31就他物權的設定而言，因為他物權是在他人的物上設立的權利，而不是在自己的物上設定的權利，其設定直接關係到第三人的利益以及經濟秩序，正是從這個意義上說， 強化登記在他物權設立中的重要地位，顯得尤其必要。如果沒有登記，就很容易產生占有人就是權利人的外觀，無法向第三人展示權利上的負擔以及權利的實際狀況。只有通過登記才能知曉其享有何種權利，才能對交易安全進行周密的保護。而他物權的設定直接關係到第三人的利益以及經濟秩序，正是從這個意義上說，強化登記在他物權設立中的重要地位，顯得尤其必要。如果採取登記對抗說，登記成為一種任意性的規範，則當事人就有可能因為不願意承擔登記的成本而不辦理登記， 這就使得他物權的設定不能公開透明，物權的財產關係因而處於紊亂的狀況。
2。有利於明晰產權
提高對不動產的利用效率。登記要件主義最大的優點就在於使物權關係變得明晰、透明、公開，防止出現產權權屬爭議。而登記對抗主義正如有學者所指出的，一方面認可不通過公示方法的採用就可以發生法律變動的效果，另一方面，交易關係的第三人又可以在採用登記方法以後，以前手未經登記為由主張物權變動無效，就會導致產權關係不明確。32此外，由於中國物權法將規定一些新型的他物權，如地役權、居住權等，這些權利類型在現在的實踐中還極少發生，隨著物權法的頒布，它們將逐步增多，因此有必要在其湧現之前就明確此種權利的狀態，以此保證他物權的設定和流轉。所以，從制度設定一開始起，就應當規定登記要件主義與之配套，否則無助於產權的明晰和交易安全。還要看到，隨著市場經濟的發展，對不動產的利用效率提高，在同一不動產上設定的他物權出現多樣化的趨勢，例如一塊土地，可以在其上設定地上權、地役權、空間利用權、礦藏資源開發權、地下空間使用權，並且土地使用權也可以按期限分割，分別設定十年和十年之後的土地使用權等。他物權形態複雜性是物權法發展的必然趨勢，這同樣對明晰產權提出了更高的要求，以減少因他物權複雜性和多樣性所產生的糾紛。這些都要求採納登記要件主義，向人們提供一種登記的激勵機制。33
3。有利於保護所有人的利益
強化登記在他物權設立中的地位，也是界分他物權和自物權的一種重要方式。只有通過對權利內容的登記，才可以使第三人知悉權利的實際內容是對他人之物享有的權利，還是對自己所有之物實際享有的權利。這樣，不僅僅宣示出他物權人，同時也宣示出不動產所有人，從而防止他物權人惡意處分所有人的財產。目前，就中國實踐而言，只對極少數不動產他物權，如有關土地使用權的設定採取了登記要件主義，而對於其他他物權的設定並沒有嚴格地規定公示的方法，這與中國物權法不完善、登記制度不健全有很大的關係。在物權法確認了完整的他物權體系之後，應當相應地規定登記要件主義，要求他物權的設定必須採取登記方法。34當然，對他物權的設定採取登記要件主義只是一般原則，並不妨礙法律對現實中的一些特殊情況做出例外規定，例如根據現行的立法和實踐做法，對於土地承包經營權和宅基地使用權並不嚴格要求辦理登記，在此情況下也可以成立他物權。35我認為，這在很大程度上是農村不動產市場商品化程度較低、流轉性不強造成的。隨著市場經濟的發展，法律會不斷承認土地承包經營權和宅基地使用權的可流通性，以後在條件成熟時，不妨逐步推行登記要件主義。
