農村土地產權制度

農村土地產權制度是土地流轉的基礎和前提。土地產權是土地制度與政策的一個核心問題，土地歸屬決定土地制度的基本社會性質。《土地管理法》及相關法規對土地利用和管理等進行嚴格的規範，根本目的是在堅持因地制宜、科學規劃原則的基礎上，嚴格限制農用地轉為建設用地，落實耕地總量動態平衡的目標，實現土地利用方式由粗放型向集約型轉變，促進區域社會經濟的持續發展和土地的持續利用。 土地產權是指存在於土地之中的排他性權利，包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、地役權等多項權利。土地產權也像其他財產權一樣，必須有法律的認可並得到法律的保護，即土地產權只有在法律的認可下才能產生。

基本介紹

• 中文名：農村土地產權制度
• 核心問題：土地產權
• 規定：《土地管理法》等
• 區域：中國大陸

土地所有權

含義

土地所有權是受國家法律的保護下，土地所有者在法律規定的範圍內自由使用和處理其土地的權利。”土地所有權包含三層含義：其一，土地所有者可以自由使用和處理其所有的土地並有權獲得收益;其二，得到法律的確認和保護;其三，權利在法律範圍內行使，即權利受法律的限制。

歸屬

《中華人民共和國憲法》和《土地管理法》規定，我國土地所有制為社會主義土地公有制，包括社會主義全民所有制和社會主義勞動民眾集體所有制兩種形式。據有關資料，在我國現有耕地面積中，屬於國家所有的占6%，屬於集體所有的占94%;在現有森林面積中，70%以上屬於國家所有，20%多屬於集體所有。
《土地管理法》第二條規定:“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動民眾集體所有制。”第八條規定:“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。”第九條規定:“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬於國家所有，即全民所有;由法律規定屬於集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。”

流轉

《土地管理法》總則第二條也規定:“國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行徵用。”第四十三條規定:“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。”
雖然法律規定了農村土地歸農民集體所有，但是國家有權強制轉移這種所有權。這種所有權的轉移是單向的，補償標準是由國家規定的。所以農民集體所擁有的這種土地所有權，不具有“排斥其他一切人，只服從自己一個人的意志”這種所有權所必需的特徵。

確認

《土地管理法》第十一條規定:“農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。““確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業法》的有關規定辦理。”《森林法》第三條規定:“國家所有的和集體所有的森林、林木和林地，個人所有的林木和使用的林地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，發放證書，確認所有權或者使用權。國務院可以授權國務院林業主管部門，對國務院確定的國家所有的重點林區的森林、林木和林地登記造冊，發放證書，並通知有關地方人民政府。”《草原法》第十一條規定:“集體所有的草原，由縣級人民政府登記，核發所有權證，確認草原所有權。依法改變草原權屬的，應當辦理草原權屬變更登記手續。”

土地使用權

土地使用權的含義

土地使用權是依法對一定土地加以利用並取得收益的權利，是土地使用制的法律體現形式。土地使用權是與土地所有權有關的財產物權，可以買賣、繼承、租賃和抵押。
土地使用權的設定必須依法律而成立，任何人無論以何種方式取得土地使用權都必須得到法律的認可，否則為非法占用他人土地。土地使用權的取得分有償和無償兩種形式。通過競爭的方式獲得農村土地承包經營權，一般是有償的土地使用權;通過家庭承包方式獲得集體經濟組織的使用權通常是無償的。同時，土地使用權的設定是有期限的，如《土地管理法》規定農村耕地集體組織內部家庭承包經營的承包期是30年。黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關於推進農村改革發展若干重大問題的決定》，明確了農村土地承包關係長久不變，土地使用權的轉讓活動在承包期內進行。

農村土地使用權的歸屬

《土地管理法》第九條規定:“國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。”第十一條規定:“農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。”
《土地承包法》總則第一條規定:“為穩定和完善以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，賦一予農民長期而有保障的土地使用權。”第三條規定:“國家實行農村土地承包經營制度。土地承包採取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以採取招標、拍賣、公開協商等方式承包。”依據上述法律，我國現有農村土地使用權主要在農民手裡，農民以戶為單位，通過與農村集體經濟組織或村民委員會簽訂承包契約獲得土地的使用權。

農村土地使用權的流轉

《土地承包法》第十條規定:“國家保護承包方依法、自願、有償地進行土地承包經營權流轉。”第十六條規定:“承包方享有下列權利:
(1)依法享有承包地使用、收益和土地承包經營權流轉的權利，有權自主組織生產經營和處置產品。

(2)承包地被依法徵用、占用的，有權依法獲得相應的補償。

(3)法律、行政法規規定的其他權利。”第三十四條規定:“土地承包經營權流轉的主體是承包方。承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的方式。”第三十六條規定:“土地承包經營權流轉的轉包費、租金、轉讓費等，應當由當事人雙方協商確定。流轉的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。”第三十七條規定:“土地承包經營權採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面契約。採取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意;採取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發包方備案。”
農業用地使用權流轉受到一定的約束。《土地承包法》第三十三條規定:“土地承包經營權流轉應當遵循以下原則:

(1)平等協商、自願、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉。

(2)不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途。

(3)流轉的期限不得超過承包期的剩餘期限。

(4)受讓方須有農業經營能力。

(5)在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。”

土地他項權

土地抵押權

土地抵押權是土地受押人對於土地抵押人不轉移占有並繼續使用收益而提供擔保的土地，在債務不能履行時可用土地的拍賣價款優先受償的擔保物權。土地受押人稱為土地抵押權人。
設定土地抵押權時，作為標的物的土地並不發生轉移，它仍為土地抵押人占有使用，只是當抵押人到期不能履行債務時，抵押權人有權將土地拍賣並優先受清償。抵押人如果按規定的方式和期限償還債務，則土地如期回到抵押人手中，抵押權則自動消失。
《中華人民共和國擔保法》規定了抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等地的土地使用權可以抵押。我國《土地承包法》第四十九條規定:“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法採取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。”我國農村土地抵押權的標的是土地使用權，而不是土地所有權。目前我國可用於抵押的農村土地使用權，主要包括國有土地使用權和承包的“四荒”使用權。
　

土地租賃權

土地租賃權是指土地所有權人或土地使用權人通過契約將土地占有權、狹義的土地使用權和部分收益權轉讓給他人。這時，該他人就稱為土地租賃權人，即承租人。
土地租賃權人具有土地的占有權和使用權、續租權、優先購買權、對地產受讓人的對抗權(即土地使用權買賣不能破租，未到期的租賃行為仍然有效)。土地租賃權人不擁有對土地的部分處分權，承租人對土地的使用條件是依土地出租人的意志而規定的。在一般情況下，土地租賃權人未經出租人同意不能將自己承租的土地再以任何方式轉移出去。土地租賃人為取得土地租賃權就必須向出租方繳納地租，無論出租方是土地所有者還是土地使用者。
土地租賃依租賃契約而成立，因此出租方和承租方之間必須簽訂租賃契約。租賃契約不得違背國家的法律、法規。我國法律沒有規定土地可以無期限租賃，而只規定實行有期限租賃。目前在農村，土地轉包實為一種有期限的土地租賃，出租方是土地承包者，即集體土地使用權人，其除收取承租人繳納的地租外，還履行自己與集體的承包契約。
農村土地租賃不得改變用途。《土地管理法》第六十三條規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”

地役權

土地所有權人(包括土地使用權人)為了利用自己的土地而有限地利用他人土地的權利就是地役權。地役權一般涉及兩個地塊，且這兩塊土地分屬於兩個所有權人，其中一塊土地向另一塊土地提供服務。地役權包括:建築支持權、採光權、眺望權、取水權。地役權主要權可以由於棄權、解除、失效和某些道路通行權等。《物權法》第一百五十七條規定:“設立地役權，當事人應當採取書面形式訂立地役契約。”第一百六上三條規定:“土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。”
　

地上權

地上權是在他人土地上設定其使用土地的權利。地上權人的權利是占有土地，在為建築物、工作物等必需範圍內，有土地使用權。地上權可以處分，如讓與他人，作為抵押權標的物等。地上權人的主要義務是向土地所有人支付地租。
目前與農村土地發生地上權關係的主要是電力部門。《中華人民共和國電力法》第十六條和第三十五條規定的電力設施維持權，即在他人土地上架設、使用和維護輸電線路和變電設施，並排除土地所有人、使用人實施任何可能危及電力設施安全的建築、種植、堆放等行為的權利，即具有地上權的性質。

土地發展權

土地發展權是發展土地的權利，具體說，土地發展權就是變更土地使用性質之權，如農地變更為城市建設用地。土地發展權是隨著土地利用方式的多樣性及相應土地收益的巨大差異性而出現的。我國農村的土地發展權歸國家所有。