基本介紹
- 中文名：煙臺市城鎮住房制度改革試行方案
- 單位：81511
- 發布日期：1987-07-20
- 生效日期：1987-08-01
煙臺市城鎮住房制度改革試行方案
為了改革舊的城鎮住房制度，逐步推行住宅商品化，制定本方案。
一、改革的指導思想
這次城鎮住房制度改革的指導思想是，從我國國情和我市實際情況出發，通過把公房租金標準提高到準成本租金水平，同時發給職工相應數量住房券的辦法，將住宅由實物分配轉向貨幣分配，初步改革長期以來低房租高補貼的分配製度，逐步把住宅的生產、分配、交換、消費納入有計畫的商品經濟軌道，使住宅資金能夠實現良性循環，形成比較合理的消費結構和產業結構，加快住宅建設和經濟建設的發展。
為此，改革要堅持如下原則：（一）根據財政經濟狀況量力而行。在起步階段通過“一手發出去，一手收回來”的空轉辦法，舊房產權單位實收房租仍維持原來的低租水平，同時只是對公有住宅的租金進行改革，把改革的代價控制在國家、地方和企業財力允許的範圍內，兼顧各方面的利益，使改革的步子能夠邁得開，走得動。（二）充分考慮到職工家庭經濟承受力和民眾心理承受力。一方面堅定不移地貫徹“多住房多拿錢”的原則，另一方面又要保證多數家庭不過多地增加支出，使改革能夠得到大多數人的擁護而順利起步。（三）在有限條件下邁大步，一開始就從根本上衝破舊制度的框架。即以改革公房租金為突破口，由現行低租金一步提高到準成本租金，在質上體現住宅的商品屬性，在量上達到住宅商品化的初步要求；調動職工買房的積極性，使租售價格比較接近住宅簡單再生產的需要，並利用商品原則抑制不合理的需求膨脹，從制度上糾正住房分配的不正之風。
住房制度改革是一項複雜的系統工程，需要有計畫，分階段地推進。初步構想，“七五“期間基本完成由準成本租金向成本租金的過渡，“八五”、“九五”期間基本達到商品租金。目前的改革只是在有限範圍內起步，舊房由空轉逐步向實轉過渡，新房全部實轉，進入良性循環。隨著改革的深化，全體職工都將參加改革，所有住宅全部進入實轉，準成本租金過渡到商品租金，實現改革的最終目標。
二、改革的範圍
（一）改革的實施範圍：芝罘區範圍內的中央、省、市、區屬的單位和居民。不含鎮及鎮所在地的鎮屬單位和居民。
（二）住房券的發放範圍：在改革範圍內改革前住公房（簡稱舊房）的固定職工、契約制職工、離退休職工；按國務院國發〔1978〕104號檔案規定享受40%生活補貼的退職職工；經勞動部門批准，在常年性生產（工作）崗位上頂崗位生產（工作）的城市戶口的計畫內臨時工；街道居委會編制內的工作人員；被聘用到國營、縣以上集體單位的停薪留職人員；帶薪服役的軍人；職工配偶系農村戶口，在改革範圍內住公房的職工；原是國營和縣以以上集體單位正式職工的勞教人員（須經過審查批准），均屬發券範圍。
住自有住宅和租賃私人住宅的職工，住集體宿舍的單職工（不含家在本市區暫住集體宿舍的），配偶是農村戶口而本人住單位集體宿舍的職工，住工商公司房產的職工，住非租賃公房及臨時安置動遷戶房的職工，暫不列入發券範圍。
凡改革後住進新建公房（簡稱新房）的職工（含配偶一方在外地的職工），分別由外地所在單位和本地所在單位，按本方案規定的計券工資基數和發券係數計發人民幣。
駐煙部隊參與地方改革問題，另與部隊商定。在具體辦法確定以前，暫按以下辦法處理：1、部隊住地方房產的幹部、職工，視同住戶一方在外地的職工對待；2、地方住部隊房產的職工，不發住房券。
住自有住宅和租賃私人住宅的職工，住集體宿舍的單職工（不含家在本市區暫住集體宿舍的），配偶是農村戶口而本人住單位集體宿舍的職工，住工商公司房產的職工，住非租賃公房及臨時安置動遷戶房的職工，暫不列入發券範圍。
凡改革後住進新建公房（簡稱新房）的職工（含配偶一方在外地的職工），分別由外地所在單位和本地所在單位，按本方案規定的計券工資基數和發券係數計發人民幣。
駐煙部隊參與地方改革問題，另與部隊商定。在具體辦法確定以前，暫按以下辦法處理：1、部隊住地方房產的幹部、職工，視同住戶一方在外地的職工對待；2、地方住部隊房產的職工，不發住房券。
（三）計算住房券的工資基數：執行行政事業工資標準的職工，以基礎工資、職務工資、工齡補貼之和為基數；執行企業工資標準的職工，以標準工資加五元副食品補貼為基數；帶薪服役的軍人，以其原標準工資為基數；在國外工作的人員，以國內的標準工資為基數；未參加工資改革的行政事業和企業離退休職工，以離退休時的標準工資加十七元補貼和五元副食品補貼為基數；工資改革後的離退休職工，行政事業單位的，以離退休時的基礎工資、職務工資、工齡補貼之和為基數，企業以標準工資加五元副食品補貼為基數；按國發〔1978〕104號檔案規定享受40%生活補貼的退職職工，以計算退職費的標準工資加五元副食品補貼為基數；計畫內臨時工，以煙臺市勞動局規定的工資標準為基數；街道居委會工作人員，以芝罘區政府規定的工資標準為基數；被聘用到國營、縣以上集體單位的停薪留職人員，由聘用單位按其停薪留職前的標準工資為基數；勞教人員由原工作單位按其勞教前的標準工資為基數計券。
上述提租發券範圍的基礎數據為：
公房承租房數： 68，085戶
發券職工人數： 139，745人
公房總使用面積： 2，345，430平方米
原個人月自負租金總額： 152，322元
月新租金總額： 2，744，153元
月計券工資總額： 11，038，063
上述提租發券範圍的基礎數據為：
公房承租房數： 68，085戶
發券職工人數： 139，745人
公房總使用面積： 2，345，430平方米
原個人月自負租金總額： 152，322元
月新租金總額： 2，744，153元
月計券工資總額： 11，038，063
三、房租標準、發券係數和運轉程式
（一）房租標準的確定：
住宅每平方米建築面積造價按203．34元計算。租金由五項因素構成：1．折舊期60年，減2%殘值；2．修繕費，每平方米建築面積每年2．1元；3．投資利息，年息3%；4．管理費，為前三項因素之和的10%；5．稅金，占租金的12%。五項因素合計，每平方米使用面積每月準成本租金1．28元，是成本租金1．53元的83．7%，是商品租金2．4元的53%。
計算各類住宅租金採取“基本租金加減法”。首先，統一確定1．28元為基本租金，其住宅標準有七項：平頂防水屋面或瓦屋面；窗上一玻一紗，內室有門；水、電、廁到戶；水泥地面、抹灰牆面和頂棚；一磚（含）以上或大板外牆；一炕、一灶、暖氣到戶。然後，按照住房的居住條件，對超過基本租金住宅標準的，按項目增加租金；對達不到基本租金住宅標準，按項目減少租金。增減項目的租金，多數按準成本價格計算，個別較高檔裝修項目，按商品價格計算。按照“基本租金加減法”計算後，市區實際平均租金為1．17元/立方米。
住宅每平方米建築面積造價按203．34元計算。租金由五項因素構成：1．折舊期60年，減2%殘值；2．修繕費，每平方米建築面積每年2．1元；3．投資利息，年息3%；4．管理費，為前三項因素之和的10%；5．稅金，占租金的12%。五項因素合計，每平方米使用面積每月準成本租金1．28元，是成本租金1．53元的83．7%，是商品租金2．4元的53%。
計算各類住宅租金採取“基本租金加減法”。首先，統一確定1．28元為基本租金，其住宅標準有七項：平頂防水屋面或瓦屋面；窗上一玻一紗，內室有門；水、電、廁到戶；水泥地面、抹灰牆面和頂棚；一磚（含）以上或大板外牆；一炕、一灶、暖氣到戶。然後，按照住房的居住條件，對超過基本租金住宅標準的，按項目增加租金；對達不到基本租金住宅標準，按項目減少租金。增減項目的租金，多數按準成本價格計算，個別較高檔裝修項目，按商品價格計算。按照“基本租金加減法”計算後，市區實際平均租金為1．17元/立方米。
（二）發券係數的確定：
1、測算的平均數據：
職工平均住房使用面積：16．78平方米
職工平均月計券工資額：78．99元
原職工平均月自負房租額：1．09元
平均單位面積月新租金額：1．17元/平方米
2、發券係數的計算公式：
平均單位面 職工平均 原職工平均
積月租金額×使用面積－月負房租額
發券係數=────────────────×100%
職工平均月計券工資額
1．17×16．78－1．09
=───────────────×100%=23．5%
78．99
此公式的基本原理是：月發券總額等於月提租總額。即發放給職工的住房券，通過相應的住宅租金收回來。
3、職工發券額的計算
發券額=計券工資額×23．5%
1、測算的平均數據：
職工平均住房使用面積：16．78平方米
職工平均月計券工資額：78．99元
原職工平均月自負房租額：1．09元
平均單位面積月新租金額：1．17元/平方米
2、發券係數的計算公式：
平均單位面 職工平均 原職工平均
積月租金額×使用面積－月負房租額
發券係數=────────────────×100%
職工平均月計券工資額
1．17×16．78－1．09
=───────────────×100%=23．5%
78．99
此公式的基本原理是：月發券總額等於月提租總額。即發放給職工的住房券，通過相應的住宅租金收回來。
3、職工發券額的計算
發券額=計券工資額×23．5%
（三）運轉程式
改革前的舊房（個人購買的除外）實行空轉，其住戶的住房券和租金採取“以證代券，差額結算，沉澱統籌，納入基金”的形式流轉。即在模擬動轉的基礎上，核定對每個職工戶應發的住房券和應交的新租金數，爾後各單位先按財政局核定的減免補助資金統籌額，繳現金存入銀行，作為兌現沉澱券的準備金。對收大於支或支大於收的，由承租人所在單位進行差額結算：增支的交現金，存入銀行，也做為沉澱券的準備金；沉澱的券（憑證）匯總向銀行結算後，做為個人的購建房基金；老房租仍劃轉原產權部門。
改革後租用新建住宅和購買公用住宅的職工，都由所在單位按統一券係數發人民幣，並代扣租金（如交租有餘，進入個人購建房基金）和歸還銀行貸款。資金來源，屬企業單位的進入成本，屬行政事業單位的列入經費支出。
改革前的舊房（個人購買的除外）實行空轉，其住戶的住房券和租金採取“以證代券，差額結算，沉澱統籌，納入基金”的形式流轉。即在模擬動轉的基礎上，核定對每個職工戶應發的住房券和應交的新租金數，爾後各單位先按財政局核定的減免補助資金統籌額，繳現金存入銀行，作為兌現沉澱券的準備金。對收大於支或支大於收的，由承租人所在單位進行差額結算：增支的交現金，存入銀行，也做為沉澱券的準備金；沉澱的券（憑證）匯總向銀行結算後，做為個人的購建房基金；老房租仍劃轉原產權部門。
改革後租用新建住宅和購買公用住宅的職工，都由所在單位按統一券係數發人民幣，並代扣租金（如交租有餘，進入個人購建房基金）和歸還銀行貸款。資金來源，屬企業單位的進入成本，屬行政事業單位的列入經費支出。
四、減免補助辦法
在住房制度改革中，對於發給的住房券全部交租後仍要增加較多支出（3．01元以上）的家庭，在堅持多住房多拿錢原則的前提下，考慮到目前職工收入較低的狀況和三十多年住房分配製度的歷史背景，以及其他特殊情況，根據財政和企業的承受能力，在一定時期內採取適當的減免補助政策，作為過渡辦法，緩解一部分職工的經濟壓力和心理壓力，保證住房制度改革的順利起步。
（一）減免補助範圍。減免補助辦法只適用於住在改革前舊房中的“舊住戶”。“舊住戶”中增支戶的四種情況，即增支三元以下的、配偶一方為農村戶口而在城市住公房的、一戶占有2套（含）以上住宅的和舊住戶換房的，不予減免補助。對建國前參加革命工作的老幹部，根據其參加工作的不同時期適當給予減免照顧。對新住戶中少數特別困難戶，可由所在單位通過福利性途徑解決。
（二）減免補助條件。確定增支戶的減免補助比例，以家庭住房使用面積和家庭人均計券工資水平作為兩個制約條件。工資越高，面積越大，減免補助比例越低，反之就越高。這樣，主要考慮家庭經濟承受能力，並從某種程度上限制住大房，儘量維護改革的積極作用。
（三）減免補助比例。用於舊住戶增支的減免補助資金控制在發券總額的7%以內。這一部分減免補助，將隨著住房資金理順逐步減少，以至取消。以後少數特別困難戶，可實行福利性補助。
（四）減免補助所需資金，屬企業單位進入成本，屬行政事業單位列入經費支出。
五、公有住宅出售
鼓勵職工購買住宅，是住房制度改革的重要目的之一。在改革起步階段，由於準成本租金與商品租金距離較大，加之傳統的消費觀念影響，人們對買房還有一個心理適應過程，單靠提高租金還不能完全調動職工買房的積極性，還必須在出售住宅方面採取一些必要的措施。
（一）合理確定住宅售價。住宅建設的各種費用應按各自的渠道解決，不應全部攤在個人購房價內。1、變現行的無償安置拆遷戶為有償安置，降低房價。2、由買房職工所在單位負擔開發費。3、個人買房由國家免徵住宅造價中的建築稅和營業稅。這樣，把住宅每平方米建築面積售價降到舊城改造區258．43元，新征地建設區256．51元。這是買全部產權的優惠價格。
（二）出售有限產權住宅。在有條件的企業，可以買一部分房子，然後以全部產權優惠價的70%賣給本企業職工使用，職工有使用權和繼承權，但不準轉讓、出租、贈與和典當，如需出售，必須按使用年限減去折舊出售給本單位。
（三）向買房職工發放低息抵押貸款。職工買房首次應付款30%，餘額由銀行發放低息抵押貸款，銀行得視購房者實際償還能力，規定期限，分期付還，但必須在十年到十五年內還清本息。有條件的企事業單位，可給低收入職工貼息。
（四）購買全部產權和有限產權，首次付款超過30%的，每多10%，按購房款總額優惠2%。
（五）新建住宅實行先賣後租，先賣給個人後賣給單位。近期出售給個人的比例暫定為10%以上。
（六）舊房的出售，要結合逐步進入實轉有計畫地進行。既要實行優惠政策，鼓勵個人購買，又要防止賤價出售，搞新的不正之風。出售舊房由產權單位提出計畫，報房管部門平衡批准。
六、住宅基金制度
為了保證住宅生產、經營能有一個正常的資金渠道，應逐步建立市和企業及個人的住宅基金制度，把現在圍繞住宅發生的生產、流通、消費等資金集中起來，作為住宅基金，統一由銀行控制作為住宅信貸資金來源。
住宅基金的提取渠道：1、財政用於住房的撥款；2、企事業單位用於住房建設的自籌資金；3．企業原已進入成本的住房維修費、折舊費；4、留利比例較高的企業單位在獎勵基金項下提取的“職工購房基金”；5、各單位新房租金的一定比例；6、出售住宅收入的資金等。同時銀行要開展儲蓄業務，發行住房債券，吸收存款，擴大住宅周轉基金。
企業要逐步創造條件，疏導理順住房資金，使生產性固定資產資金同住房資金逐步分離，單獨核算，納入“住房周轉基金”，實現住房資金的合理化、固定化、規範化。
舊有住宅雖然提高了房租，但實行空轉，因此按原租金納稅；新建住宅按新租金徵稅，在改革期間稅金收入進入市住宅周轉基金。主要用於資金困難單位和個人購房的補助。
目前住宅生產、流通、消費領域的資金絕大部分來自地方、用於地方，但被各家專業銀行所分割占用，或與其他資金混用，難以保證住房資金周轉的需要。住房制度改革必須有金融體制改革的配合。為此，要成立煙臺住房儲蓄銀行，並與本方案配套出台，以便作為住房資金的結算中心和信貸中心，有效地組織社會閒散資金和住宅基金進行商品房建設和經營。
七、住宅小區管理
住房制度改革以後，必然出現房管部門直管住宅、單位自管住宅、私人住宅交叉於一個住宅小區甚至一棟樓內，現行的住宅管理和維修辦法已經不適用。為此，要改進小區管理。總的要求是：專業經營，統管統修，合理負擔，方便住戶，逐步形成一套經營型、服務型管理體制，向房產管理社會化、專業化發展。
（一）建立住宅小區服務公司。服務公司負責住宅小區的房產管理、房屋維修和道路、綠化、環境衛生、公共設施、社會治安的管理，以及其他便民服務等工作，逐步成為一個經營型、服務型機構。服務公司設監事會，監事會由住戶和產權單位選舉產生，負責監督服務公司的財務開支和維修服務質量，有權建議罷免公司領導成員。
（二）統籌小區管理維修經費。原則上將產權單位租金中的維修費和管理費，交給小區服務公司統一用於小區的住宅維修和其它管理。
八、其他
城鎮住房制度改革，是城市經濟體制的一項綜合性的重大改革，涉及到各單位和千家萬戶的切身利益，政策性很強，工作相當複雜。市區內各級、各單位都要把這項改革放到重要位置上，切實加強領導。要在改革中始終堅持實事求是、從實際出發和積極慎重的方針，把對改革的堅定性同嚴格的科學態度和求實精神結合起來，不斷地總結經驗，解決矛盾，把改革引向深入。要十分注意改革中的思想工作，十分注意關心民眾生活。要加強紀律，統一行動，各部門、各單位密切配合，共同把這一工作做好。
凡芝罘區房改範圍內的行政機關、人民團體、事業單位和企業單位，不論級別和隸屬關係，都要執行本方案及其配套政策和管理辦法。
本方案所指“改革前”為1986年11月1日（含）前，“改革後”為1986年11月2日（含）後，以此作為劃分新、舊住房和新、舊房的標準時間。
本方案自1987年8月1日起試行。
凡芝罘區房改範圍內的行政機關、人民團體、事業單位和企業單位，不論級別和隸屬關係，都要執行本方案及其配套政策和管理辦法。
本方案所指“改革前”為1986年11月1日（含）前，“改革後”為1986年11月2日（含）後，以此作為劃分新、舊住房和新、舊房的標準時間。
本方案自1987年8月1日起試行。
