南京市深化住房制度改革方案是為貫徹落實《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》和江蘇省人民政府《關於深化城鎮住房制度改革的方案》的精神，促進住房商品化、社會化，加快住房建設，結合本市情況，制定本方案。
基本介紹
- 中文名：南京市深化住房制度改革方案
- 發布單位：81005
- 發布日期：1995-11-12
- 生效日期：1995-12-01
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】
南京市深化住房制度改革方案
（1995年11月12日南京市人民政府令第47號）
為貫徹落實《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》和江蘇省人民政府《關於深化城鎮住房制度改革的方案》的精神，促進住房商品化、社會化，加快住房建設，結合本市情況，制定本方案。
一、奮鬥目標
本世紀末，全市人均居住面積達到9平方米，住房成套率達到80%；住房租金原則上達到占雙職工家庭平均工資的15%；通過完善住房公積金制度、積極推進租金改革、穩步出售公有住房、試行住房包乾使用，搞活住房存量，搞好住房增量，初步建立具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系；初步建立規範的房地產交易市場和發展社會化的房屋維修、管理市場；發展住房金融和住房保險，初步建立政策性和商業性並存的住房信貸體系。
本世紀末，全市人均居住面積達到9平方米，住房成套率達到80%；住房租金原則上達到占雙職工家庭平均工資的15%；通過完善住房公積金制度、積極推進租金改革、穩步出售公有住房、試行住房包乾使用，搞活住房存量，搞好住房增量，初步建立具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系；初步建立規範的房地產交易市場和發展社會化的房屋維修、管理市場；發展住房金融和住房保險，初步建立政策性和商業性並存的住房信貸體系。
二、基本內容
（一）完善住房公積金制度
1、實施原則。住房公積金是一種義務性的長期儲金。所有黨政機關、社會團體和企事業單位及其職工均應當按照“個人存儲、單位資助、統一管理、專項使用”的原則繳存住房公積金。單位和職工繳存的住房公積金均歸個人所有，存入個人公積金帳戶。所有實行住房公積金的單位，不論隸屬關係，都應當服從統一管理，參加全市房改住房基金的統一運轉。虧損企業也應當建立住房公積金。特困企業、嚴重虧損企業的公積金必須按規定報市、區房改辦審批後方能作緩繳處理。
凡違背上述原則的單位，不得享受房改的各項優惠政策。
2、繳存標準。住房公積金由在職職工個人及其所在單位，按上年度職工個人工資和單位職工工資總額的一定比例逐月繳存。1995年度個人和單位住房公積金的繳存率分別為5%。今後，建立住房公積金每年繳存基數的動態調整機制，並適時調整繳存率。
3、使用範圍。住房公積金是個人住房基金，首先確保職工個人用於購、建、大修住房的支取，政策性住房抵押貸款；其次用於經濟適用住房建設的貸款；第三用於單位購建職工住房的政策性貸款和保值增值。職工離、退休時，本息餘額一次結清，退還職工本人。職工的住房公積金本息免徵個人所得稅。住房公積金要專款專用，嚴禁挪作他用。財政、審計、監察部門要加強監督。
4、資金來源。企業為職工繳存的住房公積金，從企業提取的住房折舊和其他劃轉資金中列支，不足部分經財稅部門核定，在成本、費用中列支。行政事業單位為職工繳存的住房公積金，首先立足於原有住房資金的劃轉，不足部分，金額預算的行政事業單位由財政預算撥付；差額預算的事業單位按差額比例分別由財政預算撥付和比照企業開支渠道列支；自收自支事業單位比照企業開支渠道列支。
5、管理制度。按照責權利一致的原則，建立“中心”（即南京市住房基金管理中心，下同）負責、銀行辦理、稅務支持、財政監督、管理小組決策的住房公積金管理體制。“中心”負責住房公積金的歸集、支付、核算和管理，每年與市財政局共同編制住房公積金的使用計畫，並經市住房公積金管理小組審定後執行。“中心”對住房公積金實行專戶管理，住房公積金的金融業務由“中心”委託政府指定的專業銀行辦理。
（二）積極推進租金改革
1、提租規劃。1995年度按雙職工家庭平均工資的5%計租。今後每年以上年度的雙職工家庭平均工資為基數，逐年遞增2個百分點計租，至2000年住房租金原則上達到占雙職工家庭平均工資的15%，
2、提租範圍。政府房產管理部門直接管理的公有住房和黨政機關、社會團體、企事業單位自行管理的公有住房。
3、提租標準。1995年度公有住房月租金調整到平均每平方米使用面積0．84元。實際租金按房屋結構、地段、層次、朝向、設備等因素適當調節。
4、住房補貼。從本方案實施之月起，職工（含離退休職工）按職工本人1994年度月平均工資或月離退休費工資基數的1．5%計發住房補貼。原住房補貼一律取消。
5、新房新制。對職工承租新建公有住房和騰空的舊住房仍實行分房繳定金制度。定金標準為每平方米使用面積20至40元，歸繳存人所有，享有低息，不計複利，五年後由產權單位一次還本付息。
6、減免政策。1937年7月6日及以前參加革命工作，享受離休待遇的幹部或已故離休幹部的配偶，今後一處住房提租後，新增租金全額免繳；1937年7月7日及以後參加革命工作，享受離休待遇的幹部或已故離休幹部的配偶，建國前參加革命工作並享受供給制待遇的退休工人或已故退休工人的配偶，今後一處住房提租後，按戶減收50%的租金。建國後參加工作享受退休待遇的職工，今後一處住房提租後，按戶減收20%的租金；民政部門確認的社會救濟戶和非在職優撫戶，市總工會確認的特困企業的特困職工，今後一處住房提租後，房租酌情全額免繳或限額減免；住房在規定標準之內的職工家庭，提租後，生活確有困難的，由單位酌情給予生活補助。
7、租金管理。租金收入歸產權單位所有，納入城市或單位住房基金，專項用於住房維修、管理、建設和住房制度改革。
（三）穩步出售公有住房
1、售房原則。凡具有本市城鎮常住戶口、以自住為目的中低收入的職工，均可向房屋產權單位申請購買住房。職工購買公有住房堅持自願的原則，每戶限購一套成本價住房。新建公有住房和騰空的舊住房實行先售後租，並優先出售給住房困難戶。
2、售房範圍。城鎮成套公有住房原則上均須向符合購房條件的職工出售。已列入近期規劃拆遷、改造的住房及舊城區三層以下（含三層）的住房；別墅、庭院式住房；地處臨街宜改造為營業用的住房；產權有爭議或涉及落實房產政策的住房；具有紀念意義或已列入文物保護的住房以及市政府認為不宜出售的住房暫不出售。
3、售房價格。向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價。成本價由住房的征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金7項因素構成。
1995年度出售公有住房的成本價為每平方米建築面積700元。實際售價根據住房所處地段、結構、層次、朝向等因素進行調節。
1998年出售公有住房的成本價與南京市經濟適用住房的成本價並軌。
4、折扣政策
（1）現住房折扣。職工購買現已住用的公有住房，可適當給予折扣。成本價的現住房折扣率1995年為5%。今後每年遞減1個百分點，至2000年全部取消。
（2）工齡折扣。每戶購房時，按一人工齡計算，每一年工齡給予成本價1．2%的折扣。工齡可以新分房職工、承租人或其同戶籍中工齡最長的一人計算，但該工齡最長者及其配偶遷至他處時不得重複享受。工齡按建立公積金制度以前的工齡計算。
（3）成新折扣。以成本價購買舊住房，成新折扣按住房折舊年限50年計算，每使用一年成新折扣為2%，使用年限超過30年的按30年計算。經過大修或設備更新的舊房，按有關規定必須經評估確定。
5、付款方式。購房職工原則上一次付清房款，經批准也可分期付款或申請政策性抵押貸款。凡一次付清購房款的給予一次付款折扣，折扣率按照購房政策性貸款利率與銀行儲蓄存款的利率的差額確定。1995年度為應付購房款的19%。實行分期付款的，首期付款不得低於實際售價的50%，分期付款的期限最長不超過10年，分期交付的部分計收利息，單位不得貼息，利率按政策性貸款利率確定。
6、產權管理。職工購買公有住房，必須由市房產管理局和土地管理局分別核發房屋所有權證和土地使用權證。
職工以市場價購買的公有住房，產權歸個人所有，可依法進入市場，按規定交納有關稅費後，收入歸個人所有。
職工以成本價購買的公有住房，產權歸個人所有，使用5年後可依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費後，收入歸個人所有。職工以成本價購買的公有住房依法進入市場時，在同等條件下，原售房單位和政府房產管理部門有優先購買權。
7、政策銜接。本方案實施前已出售的公有住房，凡1993年底前按市政府20號令規定的價格和辦法購買的，仍擁有部分產權；凡未執行20號令規定的，不予確權，待糾正並補齊全部差價款後，方可申辦、核發房屋所有權證，擁有部分產權。1994年1月1日以後出售的，一律執行本方案規定的售房政策。
購房職工如自願補足原標準價購房與成本價購房的差價款，也可享有全部產權。
職工按市政府寧政發[1990]122號、[1993]38號文規定購買的經濟適用住房，享有全部產權。
8、稅費減免。產權單位按成本價向職工出售的公有住房，新房按零稅率計征固定資產投資方向調節稅，新舊房均免收交易管理費。職工以成本價購買公有住房，暫免徵房產稅、土地使用稅和一次性契稅，免收交易管理費。
9、房款管理。國有住房的出售收入按住房產權關係和一定比例上繳同級財政，其中行政單位、全額預算事業單位上繳85%（高層住宅上繳80%）；差額預算事業單位上繳60%；自收自支事業單位上繳30%。上繳財政的售房收入全額納入城市住房基金；留歸單位的售房收入全額歸入單位住房基金。售房款的管理實行專戶存儲、權屬不變、統一管理、監督使用的原則，售房款要全部用於住房建設和住房制度改革，嚴禁挪用。
10、維修管理。公有住房出售後，室內維修由購房職工負責；共用部位、共用設施的維修管理由原產權單位或委託物業管理公司負責。原產權單位按售房款15%（高層20%），購房職工按成本價1%的比例提取費用作為共用部位、共用設施的維修基金，專戶存儲，由原產權單位或委託物業管理公司負責管理、監督使用。不足部分按產權人各自所占房屋建築面積的比例分攤。
（四）試行住房包乾使用
1、包乾使用範圍。住房包乾使用主要適用於成套現住房。除政府規定不宜包乾使用的住房以外，均可試行住房包乾使用。新建住房暫不試行包乾使用。
2、包乾使用期限。包乾使用期分別為6年期和10年期。包乾使用手續必須於1996年6月底前辦理完畢。
3、包乾使用費用。包乾使用費平均按每平方米使用面積6年期為50元，10年期為100元，並按房屋結構、地段、層次、朝向等因素進行調節。包乾使用費由房屋承租人一次交付房屋產權單位。包乾使用期內，承租人不再繳付房屋租金。
4、包乾使用維修。包乾使用期內，分戶門內的維修，由承租人負責。共用部位和共用設施的維修，由產權單位負責。
5、包乾費的使用。回收的公有住房包乾使用費套用於房屋的維修、管理和建設。
6、包乾使用管理。公有住房包乾使用期內，房屋所有權不變，承租人必須與房屋產權單位簽訂包乾使用契約，遵守國家公房管理的有關規定，不得擅自轉租、轉讓和改變使用性質，不得損壞房屋結構和設備。
（五）建設經濟適用住房
1、實行優惠政策。經濟適用住房的開發建設，必須明確建設目標，制定到2000年的建設規劃和實施計畫，並超前規劃若干塊住宅小區用地，合理布局，分階段開發。經濟適用住房建設用地，經批准原則上採取行政劃撥方式，對經濟適用住房建設項目，在計畫、規劃、拆遷、稅費等方面予以政策扶持，金融單位在信貸等方面予以支持。
2、統一組織實施。根據中共中央中發[1993]6號檔案關於房地產開發企業必須承擔20%經濟適用住房建設任務的規定，由市主管部門統一計畫、統一組織，按建設項目的性質、比例，將經濟適用住房切塊分解到各開發企業進行建設。各開發企業建設的經濟適用住房，必須按南京市住房制度改革辦公室（以下簡稱市房改辦）制定的分配安置計畫和市政府規定的價格出售給住房困難戶和中低收入的職工。市房改辦負責制定全市的社會保障住房計畫及相關政策，市經濟適用住房發展中心負責經濟適用住房建設的組織實施工作，近期內著重解決好住房困難戶的住房問題。
3、多種形式建房。各單位要充分發揮各方面積極性，多方籌集資金，利用自有土地，鼓勵集資建房和合作建房，繼續發展住房合作社，以解決中低收入職工的住房問題。
（六）實行住房社會化管理
1、實行住房物業管理。成立多形式、多體制、多層次的房產物業管理公司，運用現代化管理方法和維修養護技術，以經濟手段對房屋及其配套設施實行社會化管理；物業管理公司是實行獨立核算、自主經營、自負盈虧的經濟實體，實行有償服務，合理收費，取之於民，用之於民。房屋產權人或承租人要服從管理機構的統一管理。市房產管理局是物業管理的主管部門，負責制定相關的管理規定，並進行業務指導。
2、實行住房保險機制。公有住房出售後，產權人可向保險公司申請住房保險，由保險公司承擔住房保險責任；申請政策性抵押貸款的必須辦理住房抵押貸款綜合保險。
（一）完善住房公積金制度
1、實施原則。住房公積金是一種義務性的長期儲金。所有黨政機關、社會團體和企事業單位及其職工均應當按照“個人存儲、單位資助、統一管理、專項使用”的原則繳存住房公積金。單位和職工繳存的住房公積金均歸個人所有，存入個人公積金帳戶。所有實行住房公積金的單位，不論隸屬關係，都應當服從統一管理，參加全市房改住房基金的統一運轉。虧損企業也應當建立住房公積金。特困企業、嚴重虧損企業的公積金必須按規定報市、區房改辦審批後方能作緩繳處理。
凡違背上述原則的單位，不得享受房改的各項優惠政策。
2、繳存標準。住房公積金由在職職工個人及其所在單位，按上年度職工個人工資和單位職工工資總額的一定比例逐月繳存。1995年度個人和單位住房公積金的繳存率分別為5%。今後，建立住房公積金每年繳存基數的動態調整機制，並適時調整繳存率。
3、使用範圍。住房公積金是個人住房基金，首先確保職工個人用於購、建、大修住房的支取，政策性住房抵押貸款；其次用於經濟適用住房建設的貸款；第三用於單位購建職工住房的政策性貸款和保值增值。職工離、退休時，本息餘額一次結清，退還職工本人。職工的住房公積金本息免徵個人所得稅。住房公積金要專款專用，嚴禁挪作他用。財政、審計、監察部門要加強監督。
4、資金來源。企業為職工繳存的住房公積金，從企業提取的住房折舊和其他劃轉資金中列支，不足部分經財稅部門核定，在成本、費用中列支。行政事業單位為職工繳存的住房公積金，首先立足於原有住房資金的劃轉，不足部分，金額預算的行政事業單位由財政預算撥付；差額預算的事業單位按差額比例分別由財政預算撥付和比照企業開支渠道列支；自收自支事業單位比照企業開支渠道列支。
5、管理制度。按照責權利一致的原則，建立“中心”（即南京市住房基金管理中心，下同）負責、銀行辦理、稅務支持、財政監督、管理小組決策的住房公積金管理體制。“中心”負責住房公積金的歸集、支付、核算和管理，每年與市財政局共同編制住房公積金的使用計畫，並經市住房公積金管理小組審定後執行。“中心”對住房公積金實行專戶管理，住房公積金的金融業務由“中心”委託政府指定的專業銀行辦理。
（二）積極推進租金改革
1、提租規劃。1995年度按雙職工家庭平均工資的5%計租。今後每年以上年度的雙職工家庭平均工資為基數，逐年遞增2個百分點計租，至2000年住房租金原則上達到占雙職工家庭平均工資的15%，
2、提租範圍。政府房產管理部門直接管理的公有住房和黨政機關、社會團體、企事業單位自行管理的公有住房。
3、提租標準。1995年度公有住房月租金調整到平均每平方米使用面積0．84元。實際租金按房屋結構、地段、層次、朝向、設備等因素適當調節。
4、住房補貼。從本方案實施之月起，職工（含離退休職工）按職工本人1994年度月平均工資或月離退休費工資基數的1．5%計發住房補貼。原住房補貼一律取消。
5、新房新制。對職工承租新建公有住房和騰空的舊住房仍實行分房繳定金制度。定金標準為每平方米使用面積20至40元，歸繳存人所有，享有低息，不計複利，五年後由產權單位一次還本付息。
6、減免政策。1937年7月6日及以前參加革命工作，享受離休待遇的幹部或已故離休幹部的配偶，今後一處住房提租後，新增租金全額免繳；1937年7月7日及以後參加革命工作，享受離休待遇的幹部或已故離休幹部的配偶，建國前參加革命工作並享受供給制待遇的退休工人或已故退休工人的配偶，今後一處住房提租後，按戶減收50%的租金。建國後參加工作享受退休待遇的職工，今後一處住房提租後，按戶減收20%的租金；民政部門確認的社會救濟戶和非在職優撫戶，市總工會確認的特困企業的特困職工，今後一處住房提租後，房租酌情全額免繳或限額減免；住房在規定標準之內的職工家庭，提租後，生活確有困難的，由單位酌情給予生活補助。
7、租金管理。租金收入歸產權單位所有，納入城市或單位住房基金，專項用於住房維修、管理、建設和住房制度改革。
（三）穩步出售公有住房
1、售房原則。凡具有本市城鎮常住戶口、以自住為目的中低收入的職工，均可向房屋產權單位申請購買住房。職工購買公有住房堅持自願的原則，每戶限購一套成本價住房。新建公有住房和騰空的舊住房實行先售後租，並優先出售給住房困難戶。
2、售房範圍。城鎮成套公有住房原則上均須向符合購房條件的職工出售。已列入近期規劃拆遷、改造的住房及舊城區三層以下（含三層）的住房；別墅、庭院式住房；地處臨街宜改造為營業用的住房；產權有爭議或涉及落實房產政策的住房；具有紀念意義或已列入文物保護的住房以及市政府認為不宜出售的住房暫不出售。
3、售房價格。向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價。成本價由住房的征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金7項因素構成。
1995年度出售公有住房的成本價為每平方米建築面積700元。實際售價根據住房所處地段、結構、層次、朝向等因素進行調節。
1998年出售公有住房的成本價與南京市經濟適用住房的成本價並軌。
4、折扣政策
（1）現住房折扣。職工購買現已住用的公有住房，可適當給予折扣。成本價的現住房折扣率1995年為5%。今後每年遞減1個百分點，至2000年全部取消。
（2）工齡折扣。每戶購房時，按一人工齡計算，每一年工齡給予成本價1．2%的折扣。工齡可以新分房職工、承租人或其同戶籍中工齡最長的一人計算，但該工齡最長者及其配偶遷至他處時不得重複享受。工齡按建立公積金制度以前的工齡計算。
（3）成新折扣。以成本價購買舊住房，成新折扣按住房折舊年限50年計算，每使用一年成新折扣為2%，使用年限超過30年的按30年計算。經過大修或設備更新的舊房，按有關規定必須經評估確定。
5、付款方式。購房職工原則上一次付清房款，經批准也可分期付款或申請政策性抵押貸款。凡一次付清購房款的給予一次付款折扣，折扣率按照購房政策性貸款利率與銀行儲蓄存款的利率的差額確定。1995年度為應付購房款的19%。實行分期付款的，首期付款不得低於實際售價的50%，分期付款的期限最長不超過10年，分期交付的部分計收利息，單位不得貼息，利率按政策性貸款利率確定。
6、產權管理。職工購買公有住房，必須由市房產管理局和土地管理局分別核發房屋所有權證和土地使用權證。
職工以市場價購買的公有住房，產權歸個人所有，可依法進入市場，按規定交納有關稅費後，收入歸個人所有。
職工以成本價購買的公有住房，產權歸個人所有，使用5年後可依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費後，收入歸個人所有。職工以成本價購買的公有住房依法進入市場時，在同等條件下，原售房單位和政府房產管理部門有優先購買權。
7、政策銜接。本方案實施前已出售的公有住房，凡1993年底前按市政府20號令規定的價格和辦法購買的，仍擁有部分產權；凡未執行20號令規定的，不予確權，待糾正並補齊全部差價款後，方可申辦、核發房屋所有權證，擁有部分產權。1994年1月1日以後出售的，一律執行本方案規定的售房政策。
購房職工如自願補足原標準價購房與成本價購房的差價款，也可享有全部產權。
職工按市政府寧政發[1990]122號、[1993]38號文規定購買的經濟適用住房，享有全部產權。
8、稅費減免。產權單位按成本價向職工出售的公有住房，新房按零稅率計征固定資產投資方向調節稅，新舊房均免收交易管理費。職工以成本價購買公有住房，暫免徵房產稅、土地使用稅和一次性契稅，免收交易管理費。
9、房款管理。國有住房的出售收入按住房產權關係和一定比例上繳同級財政，其中行政單位、全額預算事業單位上繳85%（高層住宅上繳80%）；差額預算事業單位上繳60%；自收自支事業單位上繳30%。上繳財政的售房收入全額納入城市住房基金；留歸單位的售房收入全額歸入單位住房基金。售房款的管理實行專戶存儲、權屬不變、統一管理、監督使用的原則，售房款要全部用於住房建設和住房制度改革，嚴禁挪用。
10、維修管理。公有住房出售後，室內維修由購房職工負責；共用部位、共用設施的維修管理由原產權單位或委託物業管理公司負責。原產權單位按售房款15%（高層20%），購房職工按成本價1%的比例提取費用作為共用部位、共用設施的維修基金，專戶存儲，由原產權單位或委託物業管理公司負責管理、監督使用。不足部分按產權人各自所占房屋建築面積的比例分攤。
（四）試行住房包乾使用
1、包乾使用範圍。住房包乾使用主要適用於成套現住房。除政府規定不宜包乾使用的住房以外，均可試行住房包乾使用。新建住房暫不試行包乾使用。
2、包乾使用期限。包乾使用期分別為6年期和10年期。包乾使用手續必須於1996年6月底前辦理完畢。
3、包乾使用費用。包乾使用費平均按每平方米使用面積6年期為50元，10年期為100元，並按房屋結構、地段、層次、朝向等因素進行調節。包乾使用費由房屋承租人一次交付房屋產權單位。包乾使用期內，承租人不再繳付房屋租金。
4、包乾使用維修。包乾使用期內，分戶門內的維修，由承租人負責。共用部位和共用設施的維修，由產權單位負責。
5、包乾費的使用。回收的公有住房包乾使用費套用於房屋的維修、管理和建設。
6、包乾使用管理。公有住房包乾使用期內，房屋所有權不變，承租人必須與房屋產權單位簽訂包乾使用契約，遵守國家公房管理的有關規定，不得擅自轉租、轉讓和改變使用性質，不得損壞房屋結構和設備。
（五）建設經濟適用住房
1、實行優惠政策。經濟適用住房的開發建設，必須明確建設目標，制定到2000年的建設規劃和實施計畫，並超前規劃若干塊住宅小區用地，合理布局，分階段開發。經濟適用住房建設用地，經批准原則上採取行政劃撥方式，對經濟適用住房建設項目，在計畫、規劃、拆遷、稅費等方面予以政策扶持，金融單位在信貸等方面予以支持。
2、統一組織實施。根據中共中央中發[1993]6號檔案關於房地產開發企業必須承擔20%經濟適用住房建設任務的規定，由市主管部門統一計畫、統一組織，按建設項目的性質、比例，將經濟適用住房切塊分解到各開發企業進行建設。各開發企業建設的經濟適用住房，必須按南京市住房制度改革辦公室（以下簡稱市房改辦）制定的分配安置計畫和市政府規定的價格出售給住房困難戶和中低收入的職工。市房改辦負責制定全市的社會保障住房計畫及相關政策，市經濟適用住房發展中心負責經濟適用住房建設的組織實施工作，近期內著重解決好住房困難戶的住房問題。
3、多種形式建房。各單位要充分發揮各方面積極性，多方籌集資金，利用自有土地，鼓勵集資建房和合作建房，繼續發展住房合作社，以解決中低收入職工的住房問題。
（六）實行住房社會化管理
1、實行住房物業管理。成立多形式、多體制、多層次的房產物業管理公司，運用現代化管理方法和維修養護技術，以經濟手段對房屋及其配套設施實行社會化管理；物業管理公司是實行獨立核算、自主經營、自負盈虧的經濟實體，實行有償服務，合理收費，取之於民，用之於民。房屋產權人或承租人要服從管理機構的統一管理。市房產管理局是物業管理的主管部門，負責制定相關的管理規定，並進行業務指導。
2、實行住房保險機制。公有住房出售後，產權人可向保險公司申請住房保險，由保險公司承擔住房保險責任；申請政策性抵押貸款的必須辦理住房抵押貸款綜合保險。
三、組織領導
（一）加快住房建設和推進城鎮住房制度改革是各級政府的重要職責。各級政府要加強領導，健全機構，全面規劃，精心組織，兼顧長期目標和近期任務，加快推進城鎮住房制度改革。
（二）市、區住房制度改革領導小組及工作機構要根據國務院和省政府的統一政策，會同有關部門，抓緊完善政策法規和配套細則，實行分類指導，協調解決深化改革中的矛盾和問題。政府各有關職能部門要各司其職，各盡其責，相互配合，確保城鎮住房制度改革順利實施。
（三）所有單位，不論隸屬關係，均須執行本方案的規定和市政府的統一部署，不得各行其是，擅自決策。
（四）有條件的大中型企業，要加快房改步伐，加大房改力度，要結合企業經營機制轉換和勞動工資制度改革，建立現代企業制度，把住房開發建設、分配、管理和維修服務等社會職能逐步從企業中分離開來，加快住房的商品化、社會化。
（五）要認真做好房改的宣傳工作。各級宣傳部門和新聞單位要加強正確輿論引導，廣泛宣傳加快城鎮住房制度改革的目的、意義、政策和實施步驟，引導職工轉變觀念，積極參與住房制度改革。
（六）要嚴肅房改紀律，嚴格執行國務院、省政府的統一政策和市房改方案的規定。各級政府監察等職能部門要加強紀律監督、檢查，對不執行國家統一政策、市房改方案規定、低價售房、變相增加優惠條件和以權謀私等違紀違法行為要嚴肅查處。
（一）加快住房建設和推進城鎮住房制度改革是各級政府的重要職責。各級政府要加強領導，健全機構，全面規劃，精心組織，兼顧長期目標和近期任務，加快推進城鎮住房制度改革。
（二）市、區住房制度改革領導小組及工作機構要根據國務院和省政府的統一政策，會同有關部門，抓緊完善政策法規和配套細則，實行分類指導，協調解決深化改革中的矛盾和問題。政府各有關職能部門要各司其職，各盡其責，相互配合，確保城鎮住房制度改革順利實施。
（三）所有單位，不論隸屬關係，均須執行本方案的規定和市政府的統一部署，不得各行其是，擅自決策。
（四）有條件的大中型企業，要加快房改步伐，加大房改力度，要結合企業經營機制轉換和勞動工資制度改革，建立現代企業制度，把住房開發建設、分配、管理和維修服務等社會職能逐步從企業中分離開來，加快住房的商品化、社會化。
（五）要認真做好房改的宣傳工作。各級宣傳部門和新聞單位要加強正確輿論引導，廣泛宣傳加快城鎮住房制度改革的目的、意義、政策和實施步驟，引導職工轉變觀念，積極參與住房制度改革。
（六）要嚴肅房改紀律，嚴格執行國務院、省政府的統一政策和市房改方案的規定。各級政府監察等職能部門要加強紀律監督、檢查，對不執行國家統一政策、市房改方案規定、低價售房、變相增加優惠條件和以權謀私等違紀違法行為要嚴肅查處。
四、附則
（一）與本方案配套的《南京市住房公積金管理細則》、《南京市公有住房提租和補貼實施細則》、《南京市公有住房租金標準》、《南京市出售公有住房實施細則》、《南京市公有住房出售收入管理細則》、《南京市公有住房包乾使用實施細則》、《南京市分房繳定金實施細則》、《南京市職工個人政策性住房抵押貸款暫行辦法》，和本方案同步實施。實施細則在執行中，可根據情況發展適時完善。
（二）本方案實施後，每年7月1日至次年6月30日為房改年度。當年6月底前由市房改辦會同財政、稅務、房產、物價部門公布下年度的住房公積金繳交率、租金標準、公有住房出售的成本價及各種折扣率。
（三）有關軍隊人員居住地方公有住房和地方人員居住軍產房的，均執行國務院和中央軍委制定的房改政策和規定。
（四）市屬五縣根據國務院、省政府的統一政策和本方案的精神，結合本縣實際情況，制定深化住房制度改革方案及配套細則，經報批後實施。
（五）本方案自1995年12月1日起實施。原有的房改政策和規定，凡與本方案不一致的，以本方案為準。
（六）本方案及實施細則授權市房改辦負責解釋。
（一）與本方案配套的《南京市住房公積金管理細則》、《南京市公有住房提租和補貼實施細則》、《南京市公有住房租金標準》、《南京市出售公有住房實施細則》、《南京市公有住房出售收入管理細則》、《南京市公有住房包乾使用實施細則》、《南京市分房繳定金實施細則》、《南京市職工個人政策性住房抵押貸款暫行辦法》，和本方案同步實施。實施細則在執行中，可根據情況發展適時完善。
（二）本方案實施後，每年7月1日至次年6月30日為房改年度。當年6月底前由市房改辦會同財政、稅務、房產、物價部門公布下年度的住房公積金繳交率、租金標準、公有住房出售的成本價及各種折扣率。
（三）有關軍隊人員居住地方公有住房和地方人員居住軍產房的，均執行國務院和中央軍委制定的房改政策和規定。
（四）市屬五縣根據國務院、省政府的統一政策和本方案的精神，結合本縣實際情況，制定深化住房制度改革方案及配套細則，經報批後實施。
（五）本方案自1995年12月1日起實施。原有的房改政策和規定，凡與本方案不一致的，以本方案為準。
（六）本方案及實施細則授權市房改辦負責解釋。
