《瀋陽市出售公有住房辦法》在1994.12.21由瀋陽市人民政府頒布。
基本介紹
- 中文名：瀋陽市出售公有住房辦法
- 頒布單位：瀋陽市人民政府
- 頒布時間：1994.12.21
- 實施時間：1994.12.21
第一條 為貫徹落實《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》和《遼寧省深化城鎮住房制度改革總體方案》，推進住房商品化，正確引導消費，加快住房建設，特制定本辦法。
第二條 凡我市行政區劃內的新、舊直管公有住房和單位自管公有住房，除下列不宜出售的之外，均可出售。不宜出售的公有住房有：
（一）有產權糾紛的；
（二）列入近期改造規劃的；
（三）具有紀念意義或保留價值的；
（四）政府代管房產；
（五）適於改造為非住房的臨街住房；
（六）5成新以下（含5成新）的舊房；
（七）市政府認為其他不宜出售的住房。
第三條 新建、外購和騰退的二薦房，要先售後租，並優先出售給住房困難戶。
第四條 職工或居民按本辦法的規定，以成本價或標準價購買公有住房的控制面積，比照《遼寧省城鎮公有住房超標加租試行辦法》規定的標準執行。超過控制面積的部分，實行市場價。
第五條 出售公有住房，要堅持買房自願的原則。
第六條 產權單位暫不向無職工的居民家庭以標準價出售公有住房。
第七條 購買公有住房，女職工、女承租人享有與男職工、男承租人相同的權利。
第八條 職工或居民按本辦法的規定，以成本價或標準價購買公有住房，每個家庭只能享受一次。
第九條 出售新、舊自管公有住房，由市住房制度改革辦公室審批；出售新、舊直管公有住房，由市房產管理局審核，市住房制度改革辦公室批准。
出售維護正常的舊公有住房，由市住房制度改革辦公室和市房產管理局分別審核自管房和直管房的已竣工使用年限，作為售房單位計算折舊的依據。
經過大修、設備更新的舊房，交市房產評估中心評定成新，作為計算折舊的依據。
第十條 向高收入（夫妻雙方年工資收入2萬元以上，含2萬元）職工或居民家庭出售公有住房實行市場價。
向中低收入（夫妻雙方年工資收入2萬元以下）職工或居民家庭出售公有住房，同時實行成本價和標準價，購房人可自由選擇。
1994年新建磚混套房成本價為每平方米建築面積806元。成本價的7項價格構成因素是：征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建築安裝費、住宅小區基礎設施（包括煤氣、給水、排水、供電、供暖、道路、通訊設施）建設費、管理費、貸款利息、稅金。
1994年新建磚混套房標準價為每平方米建築面積539元。其中，負擔價330元，抵交價209元。
住房的實際售價。根據所處地段（標準價不計入）、結構、層次、朝向、設施和裝修標準等區別計價。地段調節，將差價直接計入成本價；結構、樓層、朝向和設施的調節，將係數代入實際售價公式；裝修標準調節，按實際面積單獨計算，不進入實際售價公式。
第十一條 舊房的成本價，按售房當年新房的成本價成新折扣計算。維護正常的舊房的折舊，直接以使用年限乘年折舊率2%計算。
舊房的標準價，由兩部分組成：舊房負擔價，按售房當年新房負擔價成新折扣計算；舊房抵交價，按住房竣工使用30年降低20%的比例折扣。維護正常的舊房的折舊，直接以使用年限乘年折舊率1．5%計算。
經過大修或設備更新的舊房，按有關規定評估確定成新。
住房折舊的年限一般為50年，使用年限超過30年的以30年計算。
第十二條 已竣工使用不滿1年的住房為新房（10成新），使用1年以上的住房為舊房。
第十三條 職工或居民購買現已住用的公有住房，享受現住房折扣待遇。1994年成本價住房的現住房折扣為成本價的3．7%；標準價住房的現住房折扣，為負擔價的5%。現住房折扣，以後逐年減少，2000年取消。
第十四條 職工購買公有住房，售房單位對職工建立住房公積金前的工齡給予工齡折扣，夫妻雙方合併計算。購成本價住房和標準價住房，每年工齡從每平方米售價中減收3．2元。
離退休職工購房計算工齡的時間，按國家規定的離退休年齡計算。
夫妻在兩地工作，一方申請購買公有住房，另一方的工齡可以計入購房工齡。
喪偶的單身職工購買公有住房，配偶生前的工齡可計入購房工齡。
職工在外商投資企業工作期間的工齡，不計入購房工齡。
第十五條 購買新、舊公有住房，一次付清房款，1994年給予購房人一次付款折扣率20%的待遇。
分期付款，首次交付實際售價的50%；其餘50%的付款期是：購成本價住房8年，購標準價住房5年，逐年均衡交付。分期交付的部分，按政策性抵押貸款利率計收利息，單位不得貼息。
購房職工可以根據自己的需要，按照市住房資金管理中心的有關規定申請職工購建房政策性抵押貸款；也可以向建設銀行和工商銀行瀋陽市分行房地產信貸部申請經營性購建房抵押貸款。
第十六條 自1995年起，市住房制度改革辦公室會同有關部門逐年測定成本價、標準價以及工齡折扣、現住房折扣等數據，報省人民政府批准後公布執行。
第十七條 根據住房的不同情況，實際售價（單位：元/平方米建築面積）的計算公式是：
（一）成本價計算公式
1．新建空房實際售價=（成本價±地段調節差價－工齡折扣）×（1±各項調節係數之和）×（1－一次付款折扣率）
2．現住新房實際售價=〔（成本價±地段調節差價－工齡折扣）×（1±各項調節係數之和）－成本價×現住房折扣率〕×（1－一次付款折扣率）
3．騰退舊房實際售價=（成本價±地段調節差價－工齡折扣）×（1－年折舊率×已竣工使用年限）×（1±各項調節係數之和）×（1－一次付款折扣率）
4．現住舊房實際售價=〔（成本價土地段調節差價－工齡折扣）×（1－年折舊率×已竣工使用年限）×（1±各項調節係數之和）－成本價×現住房折扣率〕×（1－一次付款折扣率）
（二）標準價計算公式
1．新建空房實際售價=（標準價－工齡折扣）×（1±各項調節係數之和）×（1－一次付款折扣率）
2．現住新房實際售價=〔（標準價－工齡折扣）×（1±各項調節係數之和）－負擔價×現住房折扣率〕×（1－一次付款折扣率）
3．騰退舊房實際售價=（標準價－工齡折扣）×（1－年折舊率×已竣工使用年限）×（1±各項調節係數之和）×（1－一次付款折扣率）
4．現住舊房實際售價=〔（標準價－工齡折扣）×（1－年折舊率×已竣工使用年限）×（1±各項調節係數之和）－負擔價×現住房折扣率〕×（1－一次付款折扣率）
第十八條 樓房每戶建築面積的計算方法是：將一棟樓各戶使用面積分別核定後相加，計算出總使用面積；用總使用面積去除總建築面積得出換算係數；再以換算係數去乘各戶的使用面積即可求出。計算公式是：
換算係數=總建築面積÷總使用面積
戶建築面積=戶使用面積×換算係數
丈量核定使用面積，必須按建設部（84）城住公字第27號檔案的規定執行。
第十九條 職工或居民以成本價購買的公有住房，產權歸個人所有。住用5年後可依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費後，收入歸個人所有。
職工或居民以標準價購買的公有住房，購房人擁有部分產權，個人產權的比例按售房當年標準價占成本價（含地段調節差價）的比重確定。計算公式為：
個人產權比例=標準價÷（成本價±地段調節差價）
標準價住房可以繼承，住用5年後可依法進入市場；在同等條件下，原售房單位有優先購買、租用權；原售房單位撤銷的，市房產管理部門有優先購買、租用權；在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費後，售房、租房收入按照單位和個人的產權比例進行分配。
第二十條 個人出資購買解困住房、集資合作住房，按本辦法實行成本價和標準價。棚戶區改造住房和動遷回遷安置住房，結合棚戶區改造和動遷安置的實際，參照本辦法實行成本價和標準價。
第二十一條 本辦法發布前，職工和居民按照市政府不同時期規定的價格和政策購買的公有住房、解困住房、集資合作住房和青年公寓，均按售房或建房當年被批准的售價占當年成本價（不含地段調節差價）的比重確定產權的性質和產權比例：售價達到成本價的，為成本價住房；達到原標準價的，為標準價住房，並明確單位和個人的產權比例。
上述擁有標準價住房的職工或居民，自願按購房或交款當年的成本價補足房價款和利息後，原購住房變為成本價住房。
第二十二條 本辦法發布前，售房單位未按售房批覆檔案執行，發給職工買房補貼沖減房價，或增加、擴大優惠政策變相降價出售的公有住房，在確定個人產權比例時，不以售房當年的標準價，而是以購房職工實際支付的平均每平方米購房款（計入規定的一次付款折扣）作為計算依據；計算產權比例的成本價，不計入地段調節因素。
第二十三條 1994年1月1日至本辦法發布前，未經市住房制度改革辦公室批准出售的公有住房，必須按本辦法規定的售價和政策進行規範。
第二十四條 職工或居民購買公有住房（含解困住房、集資合作住房、棚戶區改造住房和動遷回遷安置住房），付清購房款後，要持購房證明等有關檔案到房產交易管理部門和房產產權監理部門辦理住房交易手續和產權產籍轉移手續，同時要辦理相應的土地使用權變更登記手續，並根據成本價和標準價住房的不同，領取個人產權的房屋所有權證或部分產權（註明產權比例）的房屋所有權證。
第二十五條 1993年底前，由單位出具的購房證明，均應經市住房制度改革辦公室重新核定；購房人持重新核定的購房證明，按第二十四條的規定辦理有關手續。
第二十六條 向職工或居民出售新、舊公有住房，按有關政策減免稅費。
第二十七條 職工或居民購買公有住房後，不交納房租，職工仍享受公有住房提租發放的住房補貼。
第二十八條 職工購買公有住房，採暖費仍按現行規定辦理。
第二十九條 公有住房出售後的維修、管理，按《瀋陽市公有住房售後維修管理實施細則》（沈政發〔1993〕56號）的規定執行。
第三十條 職工或居民購買的公有住房，均可調可換。
（一）通過房產中介機構調換。
（二）在不超過購房控制面積的前提下，在單位內部調換。辦法是：個人按調換房當年的新房（舊房）成本價或標準價，補齊原購住房面積的結構差價和成新差價；增加的面積，按新房（舊房）成本價或標準價交納購房款，計入工齡折扣。
第三十一條 職工或居民購買公有住房後，遇有政府批准的動遷，應無條件服從，按動遷政策進行回遷安置。回遷時，個人按動遷當年的成本價或標準價補齊返還面積的結構差價和成新差價；安置面積內增加的面積，按新房成本價或標準價交納購房款。
第三十二條 國有住房的出售收入，按住房產權關係和國家規定的比例上交同級財政和留歸單位，分別納入各級住房基金；其他公有住房的出售收入，歸單位所有，納入單位住房基金。出售公有住房的收入，要全部用於住房建設和住房制度改革，嚴禁挪用。按規定留歸各產權單位（含中央、省、駐沈單位和軍辦企業）的出售公有住房的收入，一律存入市住房資金管理中心在建設銀行和工商銀行瀋陽市分行房地產信貸部開設的專戶，集中存儲，監督使用；資金的所有權不變，保證支付，並按同期銀行存款利率計付利息；產權單位支取存款，須經市住房制度改革辦公室審批。
第三十三條 職工或居民家庭騙取優惠政策兩次購房的，取消其家庭成員以成本價或標準價購買公有住房的資格。
第三十四條 職工購房弄虛作假，騙取工齡優惠的，取消原來應該享受的全部工齡折扣。
第三十五條 房產管理部門和各單位，違反本辦法的規定，未經批准擅自出售公有住房，增加或擴大優惠政策變相降價出售公有住房，以及工作人員弄虛作假、以權謀私，各級監察部門要嚴肅查處，追究主管領導和經辦人員的責任。
第三十六條 本辦法由市住房制度改革辦公室負責解釋。
第三十七條 本辦法自發布之日起執行。《瀋陽市出售公有住房實施細則》（沈政發〔1993〕53號）即行廢止。我市過去發布的有關檔案，凡與本辦法牴觸的，一律以本辦法為準。
