明光公寓

明光公寓位於上海市虹口區柳營路127弄，由建江房產開發，1998年建成，屬板樓結構，共有3棟高層建築、236戶居民。小區物業由上海建江房地產發展有限公司負責，物業費為1.25元/平方米·月。周邊配套涵蓋柳營路國小、魯迅中學、農工商超市等，並鄰近軌道交通3號線、4號線。

作為老舊小區，明光公寓存在停車位短缺問題，2019年通過錯峰共享停車項目新增462個泊位緩解矛盾。小區曾因業委會缺失、電梯老化等問題引發管理困境，經社區治理後逐步改善。2025年3月參考均價為50,058元/平方米，戶型以二居室為主，面積在70至144平方米之間。

基本介紹

• 物業類型：住宅
• 建成時間：1998年 
• 開發商：建江房產
• 物業費：1.25元/平方米·月 
• 容積率：3.66
• 車位配比：1：0.25

地理位置與歷史

明光公寓位於虹口區涼城板塊柳營路127弄，原屬閘北區域（現靜安區）。小區由建江房產開發，上海建江房地產發展有限公司負責管理，1998年建成交付。早期規劃中部分地塊後被改建為燈飾城，導致小區出入口變更為北寶興路71號。

2022年5月，廣中路街道在明光公寓設立臨時疫苗接種點，提供綜合接種服務。小區地址存在“127號”與“127弄”兩種表述，繫上海地址門牌與弄堂編號差異所致，實際指向同一地理位置。

建築與戶型

小區含3棟板樓，建築類型為高層和小高層，總戶數236戶。戶型以二居室為主，面積區間70.0-123.74平方米，部分房源達144.89平方米，南北通透，中高區採光良好。2025年3月參考均價50,058元/平方米，近三個月成交價格在373萬至600萬元之間。

房源建造年份存在1998年與2000年差異，系不同樓棟分期建設所致。2025年掛牌房源總價最高達620萬元，單價50,407元/平方米。

物業管理

物業費自1998年起按1.25元/平方米·月標準收取，經虹口區物價局核准。2012年因物業費拖欠糾紛，法院判決業主需補繳費用。業委會曾空缺17年，導致電梯維修、衛生管理滯後，經社區治理後於2015年重建業委會，引入志願者隊伍改善環境。

配套設施

教育方面對口柳營路國小，鄰近魯迅中學及上海大學延長校區。商業配套包括農工商超市、大潤發大寧店，醫療資源涵蓋鐵道醫院和中醫醫院。休閒設施有閘北公園，內部配套網球場、健身房。周邊景觀包括中山公園。

交通方面鄰近軌道交通3號線、4號線，公交線路包括柳營路北寶興路站。2019年通過共享百聯虹口購物中心停車場300個泊位緩解停車難，月費500元。

市場數據

2025年涼城板塊小區均價53,154-65,275元/平方米，明光公寓以50,058元/平方米掛牌均價位列商圈第72名。近三個月成交記錄顯示，75.25平方米房源成交價373萬元，144.89平方米房源達600萬元。在售房源面積70.0-123.74平方米，總價300萬-510萬元。

社區治理

2018年因開發商遺留問題，頂樓水箱操作間被違規占用，經街道整治恢復公共空間。群租問題曾突出，2015年清退57戶群租戶。物業管理糾紛頻發，經法院調解後繳費率提升。