新五條

樓市的快速回暖，最終引發了中央調控的加碼。昨日，中國政府網站公布了 “國十條”的“五條升級版”，其中對於“購買首套住房首付款比例調整到30%及以上”、“暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。 ”實行了全國一刀切的原則，並指出將加快推進房產稅改革試點工作，並逐步擴大到全國。

基本介紹

• 中文名：新五條
• 類型：條例
• 原因：樓市的快速回暖
• 政策特點：政策再緊縮

主要內容

1、各地要加大樓市巨觀調控的力度。立即研究制定貫徹落實“國十條”檔案的實施細則。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。嚴格實行問責制。

2、完善差別化的住房信貸政策。各商業銀行暫停發放第三套及以上住房貸款；對非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付比例不低於50%、貸款利率不低於基準利率1.1倍的規定。各商業銀行要加強對消費性貸款管理，禁止用於購買住房。

3、調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。加快推進房產稅改革試點工作，並逐步擴大到全國。

4、切實增加住房有效供給。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優惠政策。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

5、加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽契約”等行為。對房地產開發企業土地閒置、改變土地用途和性質、拖延開竣工、捂盤惜售等違法違規行為，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地。

政策特點

樓市調控政策再收緊

雖然“五條升級版”的出台，是為了進一步貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展。但是記者發現，升級版本部分內容卻超出“國十條”範疇。

在今年4月出台的“國十條”中，規定“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。 ”而且本次升級版本已經成為全國一刀切的政策，已經被明確為“各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。 ”

在首套房的首付比例上，“國十條”規定為“對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭 （包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低於30%；”而在本次升級版本中，已經沒有了這些面積等方面的界定，直接成了“對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上”。

對於近期市場出現的通過消費貸款買房的所謂“灰色通道”現象，本次升級版本也加以限制，要求“各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用於購買住房。 ”而北京早前出台的“國十條”細則中的限房令，在昨日出台的升級版本中也有所體現。升級版本將“國十條”中規定的“地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。 ”再次細化為“上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。 ”

作為市場一直關注的房產稅問題，本輪升級版本最終給予了明確，“加快推進房產稅改革試點工作，並逐步擴大到全國。 ”同時，升級版本還明確了“加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查。 ”

市場看法

購房者喜憂參半 開發商看低“銀十”成交量

相比4月新政，本次“五條升級版”全部嚴格之前的調控，特別是在房貸領域，這使得目前躍躍欲試的購房者感到喜憂參半。而部分開發商對昨日的““五條升級版””深感擔憂，一位開發商在接受記者採訪時直言，剛剛打破的觀望潮有可能又會再現。“這個政策，對於購房者而言，實際上是給我們吃了定心丸，而現在蠢蠢欲動的投資客應該可以偃旗息鼓了吧。 ”聽聞樓市“五條升級版”後，購房者小華向記者歡喜地說道。他直言，最近一直在看房，在4月新政後，還設定了心理價位，但是8-9月的樓市迅速回暖，讓他有點措手不及。 “原本一些開發商給的優惠，現在都在逐步縮小，但是此番政策出台後，開發商為了維持成交量的上揚，應該會在價格上有所體現吧。 ”小華如是說。

相對於小華的歡喜。同樣近期一直在看房的楊先生就有些鬱悶了。 “我是典型的‘被三套’的對象，自己原來的一套房賣了，老婆和丈母娘名下有一套房，原本準備買一套靠近中環的房子，現在根據這個政策來看，徹底沒戲，只能暫時蝸居在丈母娘家裡了。 ”楊先生無奈地說道。他坦言，現在只能希望政府部門對於“被三套”的改善型購房者與投資客有所區別。

“現在我們正在開會討論這個政策，之前定的一些行銷方案可能要有所修改。 ”昨日晚間，滬上一位房地產公司行銷總監向記者說道。在簡短的採訪中，該人士坦言政策出台在預料之中，現在上海基本上三套已經停貸了，首套房的首付比例也基本在30%，因此實際上的影響並不大，但是對市場預期的影響將會產生。 “剛剛打破的觀望潮有可能又會再現。成交量上揚的趨勢會有所減緩。 ”

業內分析

出台“新五條”政策 防止信心反轉

對於在“十一”博弈關鍵期出台“新五條升級版”政策，業內人士坦言，此舉意在表明政府要給市場一個預期，即一定要調控規範好房地產市場，抑制高房價。

北京科技大學經濟管理學院教授趙曉認為，在十一博弈關鍵期出台政策乃最佳時機。上半年調控見效，最成功的一點是漲價的預期被管理住了，但現在對調控的信心正在喪失，因此只是落實上半年的政策是不行的，必須出新政以安撫民心。同時也防範可能的樓價報復性反彈。

中國社科院金融研究所研究員易憲容則坦言，要調控房地產市場，最關鍵的是抑制個人投機炒作，而暫停發放三套及以上住房貸款作用是比較大的。 “炒房者的目的就是以更高的價格把房子賣出去，停止發放房貸，炒房者就覺得負擔很重，會儘快把手頭的房子出手，不出手就麻煩了，房子一出手，這邊又沒有人接，這個價格一定是往下走，越是往下走的時候，越是沒有人接手。房價下跌這個是必然趨勢。 ”

對於購房者關心的房價問題，上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭向記者指出，在本輪調控下，房地產市場將出現再度降溫，十月份的市場表現將比九月份差一些。今年第四季度，重點城市的商品住宅成交量估計將比8-9月份略有回落，房價上漲的動力減退，基本上將會以盤整為主基調。

而浦東改革與發展研究院房地產經濟研究中心主任李戰軍則表示，這只是一個短期政策，是為了壓制房價問題，短期來看，對市場交易量有很大影響，但對交易價格不會有影響。開發商會因此延緩開發節奏，減少市場供應量，縮小開發戰線，但調控在資金鍊上對開發商的影響並不會很大。

“新五條”改變市場預期 部分房企將放緩推盤

今年以來，中央反覆在公開場合強調房地產調控從嚴的基調，對房地產回暖的強勁勢頭卻未激起一絲波瀾，在1月全國百城房價環比上漲、春節樓市繼續飄紅、房價上漲勢頭再起的情況下，2月20日，國務院常務會議公布的五大措施（即“新五條”），無疑將放緩房地產市場的全面上行趨勢。
在“新五條”中注意到對於房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。近年來，地方政府年度住宅用地供應計畫難以完成的現象十分普遍，一線城市表現尤為突出，北京已經連續3年未能完成土地供應，土地供應減少將造成商品住宅供應的困局，並成為房價上漲的助推器。此次提到的有效供應，除了加快中小戶型項目的供地外，預計對於捂盤惜售等現象將愈發從嚴治理。
但從供應轉化為有效供應還需要一段時間，對於開發商而言，在拿地不容易的情況下，很難將手中的項目降價出售。”宋延慶的擔憂在於，針對供應量長期處於短期的一線城市來說，開發商的應對之策更多的是通過減少推貨量來度過市場的糾結期，而在價格方面則是能撐多久就撐多久。
　　

“新五條”遏制房價上漲