基本介紹
- 中文名：按揭房
- 外文名：mortgaging housing
- 特徵：房屋產權抵押給了銀行，產權人不得擅自出售房屋
- 風險：通過轉按揭方式轉讓按揭房
- 分類：轉按揭交易和非轉按揭交易
- 按揭形式：法定式按揭和公義式按揭
主要特徵,分類,轉按揭,條件,交易過程,風險,如何防範風險,非轉按揭,採用原因,實質,風險,如何防範風險,還款情況,一般情況,震後還款,保險理賠,離婚歸屬,
主要特徵
按揭房特徵介紹按揭：又分為法定式按揭和公義式按揭兩種形式。法定式按揭：是指交現有的房地產轉讓給按揭權人作為還款保證；公義式按揭是將未來的房地產（如樓花）轉讓給按揭權人作為還款保證。
分類
轉按揭
條件
這種轉讓方式需具備以下幾個條件：
2.下家具備銀行規定的貸款條件；
3.下家的貸款額度受到限制，一般來說，若下家欲貸款數額超過或明顯低於轉按揭的貸款數額，則難以成功。
交易過程
風險
交易過程中，銀行風險主要通過他們自身的金融服務流程和轉按揭擔保機構來消化。上下家的風險主要通過中介機構和契約約定來防範。
如何防範風險
最後，簽訂契約時，上下家的違約責任要約定明確，約定的違約賠償金數額一般比普通交易的高。
非轉按揭
採用原因
採用這種方式的主要原因有：
1.貸款銀行沒有轉按揭業務；
2.下家無需貸款或貸款數額要超過原貸款數額，或者欲貸數額明顯少於原貸款數額；
3.上家需要在短期內完成交易。
實質
風險
從風險角度來說，銀行風險很小，上下家的契約風險較大。
如何防範風險
為避免上下家的風險，中介公司一般會關注房屋產權是否清晰、首付款是否由中介監管和違約金數額約定是否夠高三個問題。尤其值得一提的是，現階段跨行轉按揭一般難以實現，而先還貸後交易，跨行貸款自然不是問題。當然，這種方式除了要求中介公司有較高的誠信度外，還要求下家有提前償貸能力或者下家有足夠的首付能力，否則就巧婦難為無米之炊了。
還款情況
一般情況
購房者在向商業銀行申請按揭貸款購房時，除了要與開發商簽訂《商品房買賣契約》外，還要與商業銀行簽訂《個人購房抵押（保證）借款契約》。對於銀行的債權而言，除了開發商對購房者借款購房的階段性擔保外，購房者還必須同意將所購房屋作為抵押物抵押給商業銀行。也就是說，商業銀行在放貸過程中是有著雙重保險的。一般情況下，債權是不容易落空的。
震後還款
不過，由於根據中國保險業通行的《個人貸款抵押房屋保險條款》的規定，由於“地震或地震次生原因”所造成“保險財產的損失，保險公司不承擔賠償責任”。實踐中，由於風險較大，基本房貸險並未將地震列為理賠範圍，基本房貸險一般不保地震，主要保火災、爆炸、暴雨、颱風等條款列明的13種自然災害，但有的保單會將地震險列為拓展條款。
保險理賠
截止2008年，中行、工行等中資銀行房貸投保的主要為基本條款，即將地震列為除外責任，但東亞、恒生等外資銀行房貸投保一般會擴展震條款。可見，在中國的保險制度安排下，即便購房者投了房貸險，購房者也無法在地震後得到理賠。當然，如果保險公司將地震列入理賠範圍，且購房者進行了房貸投保，法律關係則相對較為簡單，即由保險公司向購房者理賠，購房者將其所獲的理賠款用於償還銀行的貸款。
如果購房者沒有投保，或者購房者雖投保了，但不屬於保險公司的理賠範圍之內的。購房者應區別下列情況進行還款：
一、按交房情況來看
首先，開發商未交房的按揭房。由於購房者與商業銀行簽訂有借款契約，購房者與商業銀行之間存在債的關係，而這個債的關係並不會隨著購房者所購買的商品房的滅失或毀損而消滅。也就是說，購房者與商業銀行之間的借款契約仍然是有效的，依法應繼續履行。
而對於開發商而言，由於地震屬於不可抗力，對於因地震而產生的商品房毀損，雖然可以暫時解除按時交房的義務，理論上其仍負有向購房者交房的約定義務。但由於地震之後，無論是建築物，還是土地都發生了重大的變化，客觀上讓開發商原地重建已變成不可能，因此，在這種情況下，購房者最有可能的選擇就是停止向商業銀行支付按揭購房款，而由開發商向商業銀行承擔保證還款責任。由於開發商對購房者還負有交房的義務，因此，開發商可能不會再向購房者主張償還其代為支付的按揭借款。
其次，開發商已交房但未辦證的按揭房。在這種情況下，購房者與商業銀行之間的債務關係與第一種情況一樣存在。唯一與前一種情況所不同的是，由於開發商已向購房者交付了商品房，因此，開發商就免除了重建、交付的約定義務。
不過由於商品房的產權證尚未辦出，商品房抵押的法定條件尚未成就，開發商仍然對購房者的按揭借款仍應承擔擔保還款義務。所以，在這種情況下，購房者最有可能的選擇也是停止向商業銀行支付按揭購房款，而由開發商向商業銀行承擔保證還款責任。開發商在代購房者向商業銀行承擔了代為還款義務之後，會向購房者要求相應的還款。
第三，開發商已交房且辦證的按揭房。在這種情況下，購房者已經以其所購房屋作為抵押物，作為其向商業銀行按揭貸款的擔保。因此，此時，開發商已經免除階段性擔保的法律責任，購房者必須按時向商業銀行歸還按揭貸款。
二、按購房者生存及支付能力來看
首先，如購房者死亡的。從法律角度考察，如購房者死亡的，原則上，在房屋損毀的前提下，商業銀行應免除購房者的還款責任。但如果購房者還有其它的資產，由其繼承人所繼承，應由其繼承人在所繼承財產的價值範圍內承擔還款責任。
其次，如購房者重傷喪失勞動能力的。從法律角度考察，如購房者重傷且喪失勞動能力和支付能力的，基於人道主義考慮，開發商應允許購房者解約，開發商應向商業銀行返還商業銀行已向其支付的按揭款項。
三、按政府的政策來看
由於地震屬於不可抗力，其具有不可預見、不能預見、不能克服的法律特徵，因此，政府有可能出台政策，將受地震影響的房屋徹底損毀或者購房者死亡、喪失勞動和支付能力的，予以直接減免其按揭還款義務，同時，國家給予相應的商業銀行以壞賬核消，或許不失為一個明智的好政策。
離婚歸屬
財產分割是離婚中最容易遇到的問題，很多人對一項財產到底屬於個人財產還是夫妻共有財產總是弄不明白，特別遇到房產時就更加複雜了。
1.法律對一般婚前財產的原則性規定
中國大陸現有的法律法規沒有就婚前按揭房產的分割問題做出明確的規定，只是就一般的婚前財產的分割做出了規定，即除夫妻雙方另有約定外，婚前個人財產屬於夫妻一方所有，並且婚前個人財產並不因夫妻雙方婚姻關係的延續而轉化未個人財產。
這裡尤其要提醒大家注意“婚前個人財產不因婚姻關係的延續而轉化為夫妻共同財”這一點，因為在2001年中國大陸修訂《婚姻法》前，最高人民法院的司法解釋曾經有過明文規定：婚前個人財產經過4年或者8年後可視為夫妻共有財產，但現在的法律對此問題做了重大改變。
2.剖析婚前按揭房產的分割
上述對婚前財產分割的原則性規定，套用到婚前按揭房產的分割上即可理解為“一方在結婚前購買的房產屬於一方婚前個人財產”，然而僅憑此理解仍然會讓人疑惑重重，需要進一步剖析：
（1）何為“婚前”？何為“婚前購房”？
對於前者，答案很簡單，鑒於在中國大陸通常情況下結婚需要進行登記才被視為合法婚姻，因此，夫妻雙方自大陸民政部門領取《結婚證》之日可視為“婚前”到“婚後”的時間點，而其他諸如訂婚、舉行婚禮等時間點都不具備法律上的意義。
對於後者，比較困擾，在購房一系列的過程中到底哪個才是“購房”時間點？例如：在婚前簽了購房契約，付了首期款，婚後才進行按揭貸款，並辦了《房產證》，那哪個才是“購房時間點”？
有人認為，鑒於房產在法律上屬於不動產的範疇，而根據中國大陸相關法律的規定購房人真正獲得所購房屋所有權的時間點為辦理完房屋的過戶手續，取得《房產證》之日，因此，認為獲得房屋產權證書之日為即為“購房”時間點。還有人認為，判斷這一問題關鍵是看房價款是在婚前以個人財產支付，還是婚後以共同財產支付的。
實際上，上述觀點在理解“購買”這一概念時過於狹隘了，因此由此得出的結論也有失偏頗，考慮到購房的目的性以及購房整個過程的關聯性，應當以簽訂購房契約的時間為“購房”時間點，簽訂契約時最能反映“購房”這一行為的性質。
（2）按揭購房過程中各方的法律關係如何？“共同還貸”如何補償對方？
婚前個人所購房屋為個人財產已確定無疑，然而如果是婚後夫妻共同償還的貸款，難道不會對房屋的所有權產生任何影響么？有人提出過這樣的觀點：在償還完所有銀行貸款前，應當將房產權分時段分割為婚前婚後兩部分，婚前個人支付的房價款獲得相應比例的婚前房產權益，這屬其個人財產；而婚後雙方共同償還銀行貸款獲得婚後房產權益，這部分是夫妻雙方的共有財產，應作為夫妻共同財產進行分割。
在弄清楚這個問題之前，應當先弄清按揭購房各方的法律關係，即購房人、出賣人（如開發商）和貸款銀行三方的關係。簡單地說，購房者與開發商是房屋買賣關係，而購房人與銀行則是房款借貸關係。當購房人與開放商簽訂了購房契約，並在銀行辦理了按揭貸款手續、銀行將貸款金額劃入了開發商帳戶，同時也辦理了房產證後，購房契約雙方都已經履行完了契約義務，雙方已經結束了購房契約的關係。在此之後，購房人向償還銀行借款的行為，屬於購房人與銀行因貸款行為而產生的債權債務行為，並不影響所購房屋所有權的歸屬。
如果婚後夫妻雙方共同償還了銀行貸款，可以理解為是用夫妻共有的財產償還了一方的個人債務，因此，離婚時欠款的一方應當將夫妻所共同償還貸款的一半補償給另外一方。
