房地產租賃投資

財務分析

1．房地產置業租賃投資成本費用分析

根據前面的介紹，房地產置業租賃投資包括投資者直接出租和承租者轉租(包租)兩種形式。不同的出租形式，其成本費用也有某些不同。

對於投資者直接出租的情況，其投資就是購買房地產時的資金投入，其成本費用包括購買成本和出租成本；對於包租或轉租而言，其投資則是包租房地產時的資金投入，其成本費用包括包租成本和經營成本。

具體來說，直接出租的投資成本費用包括如下方面：

(1)購置價款。同房地產買賣投資的購買價。

(2)貸款保險費。同房地產買賣投資的貸款保險費。

(3)貸款利息。同房地產買賣投資的利息。

(4)出租稅費。對於出租而言，不同地區具體的稅費有所不同。但總體上包括：印花稅；房產稅；營業稅及附加；個人所得稅等。

(5)公共維修基金。同房地產買賣投資的公共維修基金。

(6)維護改造與裝修費用。同房地產買賣投資的相關費用。

(7)物業服務費等費用。類似於房地產買賣投資的物業服務費等費用。

(8)中介或經紀費以及廣告費。即出租過程中需要交納給中介的代理費用以及為擴大影響而支付的廣告宣傳費用。

(9)租賃經營管理費用。為出租需要交納的管理費用。

此外，根據租約的約定，房屋出租者可能還需要為自己的物業交納各種保險費等費用。

對於包租經營者來說，其成本與直接出租基本相同。主要的不同是包租經營者不需購買物業，不需支付與購買有關的購置款、貸款保險費、貸款利息以及維修基金等費用，而只需向物業所有者支付固定的包租租金，按月支付或按年支付。

2．房地產置業租賃投資收入分析

房地產置業租賃投資收入就是實際的租金收入。不管直接出租還是包租經營房產，若租賃方一次性付款，則當期收入就是所得價款：若租賃方分期付款，則可將各期收入匯總到現金流量表里，計算各期淨現金流。

物業租金是依照物業用途、建築物類型、地段、面積、朝向、層次、裝修標準、附屬設施條件以及市場供求關係等多種因素決定。一般說來，商業用房租金水平高於辦公樓，而辦公樓又高於住宅。

實際中，置業投資者獲得的租金收入應該是實際收到的租金。實際租金是對基礎租金進行減免和折讓調整後的租金額。這裡的基礎租金，是契約所列出的金額，既可以是租金額度，也可以是單位面積的租金。

對於置業投資者來說，出租投資型物業的回報包括兩大塊：一是物業租賃的淨租金收益，二是物業持有期間的增值收益。前者的計算公式是：

租賃淨收益=租金-綜合稅費-出租期間的年折舊費(房價的1．5%～2%)-公共維修基金-中介公司的代理費-保險費-機會成本