房地產崩盤時間表

2010年3月一份“房地產崩盤時間表”的文章開始在網上流傳。它回顧了日本1985年-1991年房地產市場走勢，發現與中國2005年-2008年房地產市場走勢頗為相似，此外貨幣面臨升值壓力、低消費率、高儲蓄率、寬鬆貨幣政策，兩國都很“雷同”，作者最後更預言中國房地產會在明年崩盤。然而，多位專家接受記者採訪時表示，這種推斷並不嚴謹，但日本當年的“崩盤”，對目前的中國市場有很強的警示作用。

基本介紹

• 中文名：房地產崩盤時間表
• 時間：2010年3月
• 含義：房地產市場走勢
• 所屬類別：房地產 預測
• 用途：警示
• 可靠性：差

對比描述

20世紀90年代初，經歷了30年的經濟飛漲後，日本樓市、股市相繼崩盤，開始陷入經濟危機的泥淖。回顧日本1985年—1991年樓市的走勢可以發現，大約經歷了幾個重要節點：

1985年日元開始升值；

1986年大量資金進入房地產；

1987年日本房價飆升3倍；

1988年房價下降、地王拉升房價；

1991年房價再次下降、樓市崩盤。

而中國樓市2005年—2008年所經歷的情況，似乎與日本驚人的相似。在“中國房地產崩盤時間表”中可以看到，

從2005年人民幣開始升值，

2006年同樣大量資金進入房地產市場；

2007年房價飆升；

2008年房價下降、地王頻出……因此預測2011年中國樓市也將像日本一樣面臨崩盤。

相關評論

觀點一

雷同還是巧合

“樓市現在確實比較可怕”省社科院經濟所副所長葉學平說，目前中國房地產市場存在的問題，的確跟當年的日本市場表象很相似:都是房價飛漲，國內貨幣面臨升值壓力，國內民眾的低消費、高儲蓄，為了刺激經濟採取的寬鬆貨幣政策和穩健財政政策。

中國與日本的樓盤對比圖

中南財經政法大學房地產研究所所長張東認為，目前我國一線城市房價漲幅過快，目前國內採取的貨幣政策和當初的日本市場比較相似，但這是個巧合。

知名經濟學家鐘朋榮本月中旬在漢表示，我國房價面臨長期上漲的壓力。美元在不斷貶值，造成大宗商品價格的持續上漲，資源價格要改革也會帶來資源價格上漲；通貨膨脹預期上升；商品房和土地會更加稀缺等等。

至今，國內高房價有泡沫已成為各方共識。國家統計局數據顯示，今年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%，新建住宅銷售價格同比上漲13%。而作為二線城市的武漢，去年以來，房價漲幅也毫不遜色，全年均價漲了1300多元。這對於整體均價在6000元/平方米的武漢市場來說，幅度不可謂不大。“如果私下聊天，那么我的觀點是，目前中國的房地產市場確實比較可怕。”一位開發企業負責人憂慮地對記者說。

武漢浦江築城地產顧問公司事業部總經理方略表示，其實，國內地產市場的“泡沫說”並非現在才有，對地產市場是否會崩盤的討論從2007年就開始了。經歷過2008年的"救市"和2009年的房價報復性上漲後，確實有部分投資者認為國內房地產泡沫嚴重、貨幣面臨升值壓力等等，都與上世紀80年代經濟泡沫破裂前的日本類似。

經濟學家賴偉民表示，目前，我國的通脹表現在輸入型通脹，流動性過剩沒過多體現在房價的持續上漲中。

觀點二

表象之下，中日有別

市場環境與調控能力不同

不過，張東認為，拿中國的房地產市場與日本相比，本身就有問題。樓市有獨特的區域性和固定性，而且國內並非一片大漲，真正漲幅快的多是一線和經濟發達的二線城市，不能代表整個市場。

葉學平也認為，目前中國房地產所處的市場環境，與當年日本不同。國內房地產市場，其供應、需求都未有效對接。比如，土地招拍掛制度，其初衷是讓土地供應更透明，但在執行過程中，卻成為推高房價的重要因素。另外，房價並沒有反映市場的真實需求。比如開發商捂盤造成了市場上特定時間供應不足，老百姓恐慌性搶房。他認為，國內的房地產市場並未完全市場化，土地是壟斷供應；商品房供應信息不透明，買房者無法獲取對等的信息，只能讓開發商牽著鼻子走。

當年日本的泡沫破裂，有著獨特的背景，比如上世紀80年代以來的全球性通縮。而如今在國內通脹預期下，商品房還是各類資本的避風港，所以房價短期不會向下。

張東認為，我國政府對房地產市場的調控能力更強，更能控制金融風險。雖然目前的貨幣政策仍寬鬆，但央行行長周小川近日也表示，在隨時監控CPI等數據，必要時候貨幣政策和財政政策隨時可以調控。而泡沫前，日本政府並沒有對商業銀行採取有效措施引導監管。

觀點三

危言之中，教訓可鑑

中國不會重蹈日本覆轍

專家們同時表示，日本的房地產泡沫對中國有很大的警示作用。

葉學平說，他追蹤兩市的上市房企陸續公布的年報顯示，67家房企累計實現淨利潤接近300億元。而同時，這些公司負債總額卻超過5100億元，其中有32家資產負債率在70%以上。經營能力強的上市房企舉債尚且如此，足以看出整個房企負債之大。從這個角度來說，房地產市場隱藏的泡沫已經驚人，如果一旦泡沫破滅，風險就會轉移到銀行身上。

面對高房價的指責和對崩盤的擔憂，到底有無良策？張東認為，只要吸取日本經驗教訓，落實好國家對房地產市場的各項調控政策，歷史就不會重演。張東認為，國家對建設保障性住房有五年規劃，目前，這些房子已經開始陸續上市，稀釋了中低端的購房需求。保障這部分人群的住房，商品房價格高一點也不會有多大的危害。

葉學平認為，調控房地產市場並非沒有良策。他舉例稱，在金融危機席捲後的歐洲，德國卻能獨善其身。德國房價十年不漲，就是通過稅收等手段，打擊炒房、保證房屋供應等。比如，自有自用的住宅不需要交納不動產稅，而用來出售的房子，則列了不動產稅、交易稅、差價盈利稅等等一大堆，極大地壓縮了炒房者的利潤空間。在保障居民住房方面，各級政府都有著詳盡的建房規劃，保證房屋供應充足；所有房貸都實行固定利率制；房地產有一個指導價，如果房價、房租超高乃至暴利者，地產商和房東甚至要承擔刑事責任等等。總之，政府把該管的要管好。

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銀監會確認停止對78家央企地產貸款授信　中國銀監會近日證實，對國資委公布的78家不以房地產為核心主業的中央企業，對非在建工程為抵押貸款的一切項目，不受理授信申請，已授信的要保全，並要停止對其新增授信。

銀監會有關負責人指出，對於監測到的貸款違規流入股市、房市問題要堅決查處，不留隱患。

據了解，為配合國務院整頓房地產市場秩序，查處房地產企業違規行為，銀監會要求商業銀行，經國土資源部門、建設主管部門查實存在囤地、捂盤行為的房地產開發企業，要將其列入警示名單，不得對其發放新增貸款，已有貸款要切實採取保全措施。

此外，對上述房地產開發企業用所持有土地作為貸款抵押品的，各銀行應認真查處可能存在的重複抵押問題，並對抵押率進行扣減。

專家視點

建立指標

去年底開始，從信貸到土地，從中央到地方，一系列政策的出台無一不指向“高燒”的房價。

房地產調控 全世界都是失敗者？

不過在中國發展研究基金會副秘書長湯敏看來，過去對房地產的調控，全世界的政府應該說都是失敗者。不然的話，美國也不會在次貸危機面前栽下這么大的跟頭，日本也不會出現20年經濟低迷的。英國、愛爾蘭、希臘、杜拜目前還在因房地產崩盤而苦苦掙扎。更有意思的是，幾乎所有國家都多次地絆倒在房地產這一塊“石頭”上。

湯敏認為，內地以前如70/90這樣的調控政策，大多過於微觀，難以起到有效調控的作用。而且對房地產的調控缺乏一個明確的目標——調控的目標到底是什麼？是保證人人有住房？還是人人有房住？目標很不清楚。

建立體系

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日本房價

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不少分析都指出日本整體房價雖然並沒有完全跌到位，但在大量歐美房產資金撤出後，日本眾多房產項目停工、市場交易冷清，一些日本房地產中介開始把目光投向中國。