房價泡沫

價格泡沫一般是指虛擬資本的增長。房地產價格泡沫主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值不符。雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。通常價格泡沫來源於價格炒作，而實際價值並不值得這么貴。

最早可考證的房地產泡沫是發生於1923年～1926年美國佛羅里達房地產泡沫。這次房地產投機狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰並最終導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機。

基本介紹

• 中文名：房價泡沫
• 定義：虛擬資本的增長
• 特點：與其使用價值不符
• 最早：發生於1923年～1926年

策略

政策對購房者消費信心的影響要大於市場的實際效果。從土地政策到金融政策、從稅收到行政措施，系列政策的出台主要是打擊房價非理性上漲和非理性投資，降低空置率，防止房地產泡沫的出現，促進房地產業進入更理性、成熟的軌道，使房價進入一個正常速度的“長跑”過程，而不是加速度發展的“短跑競賽”。按理說，中央政府政策對房地產價格的影回響是十分顯著的，但實際狀況是調控向左，房價向右，導致政府調控房價政策失效。為了防止出現政策失效現象，消除房產市場存在的泡沫，當前需要理順中央與地方利益的關係，加強地方政府的執行力度，通過完善土地制度建設和稅制改革來解決房地產市場存在的制度問題，消除地方政府消極怠工的客觀因素，另外通過調整地方政府的績效考核體系和建立問責制度來抑制其主觀存在的機會主義傾向，從而有效落實房產政策，實現擠壓房產泡沫的目標。

完善土地制度

完善國家土地制度建設

中央政府要加大對地方政府權力的約束，在控制拆遷、放量土地中做好監督工作，增強供應信息的透明度和穩定性，防止更高層次的政府設租和相關利益集團尋租。進一步完善招標拍賣掛牌出讓制度，特別通過土地價格的標底的確定和建立土地拍賣後評估制度，合理確定土地價格，防止出現暗箱操縱現象。鑒於土地收益是地方稅收的重要來源，中央可考慮在國家土地統一規劃下，提高地方土地收益，切斷地方行為扭曲的經濟動因。

改革房產稅制

改革房產稅制

房地產的稅負集中在開發與流通環節，而房地產企業將其作為成本轉嫁給消費者，導致房地產價格高升，影響到房地產市場的平穩。為此，今後的稅制改革要逐步向持有環節徵稅，穩步推行物業稅，降低房地產的投資價值，抑制囤積房產、投機炒作現象。同時，開徵物業稅能夠有效增加地方政府財政收入，提高了地方政府執行的積極性，從而達到有效控制地方政府”以地生財”的利益需求的目標。

調整評比指標

調整地方官員政績評比指標

在對政府的績效考核中不能單獨強調GDP指標，還要考慮公共服務、公共設施水平、公共環境、市場秩序和制度建設等指標，把它們綜合考慮，形成制度化的考核幹部機制，直接與領導幹部的任免升遷掛鈎。這樣可以避免“政府機會主義”引致的地方投資衝動，並從根本上轉變經濟成長方式，實現科學發展觀，避免因地方利益和中央利益衝突而弱化中央巨觀調控力度。

建立問責制

要建立健全行政問責制

管理學的基本原理表明，任何措施的有力推進，都需要有足夠的罰則威懾力。具體到房地產業來講，也是如此。2006年4月，建設部通報全國有7O個地級以上城市尚未實施廉租住房制度，使得國家廉租房建設的短期目標成為泡影。地方政府之所以忽視廉租房建設，其中一個重要的原因就是地方違規成本幾乎為零。因此，房產新政的推進過程中，僅有“通報批評”的壓力是不夠的，必須把責任追究到具體職位，對執行不力者要嚴格問責。另外每項任務的執行要求專人負責，並規定明確的時間進度和工作質量要求，定期督促檢查。只有這樣才能保證房產新政的落實，實現穩定房價的政策目標。

為了消除存在的房價泡沫，使房產市場穩定健康地發展，除了需要地方政府的積極配合外，政府還需要出台相關政策以預防外資炒房而削弱房產政策的效果，同時為了滿足更多的低收入家庭的住房需求，保障社會的穩定發展，還需繼續推行廉租房、經濟適用房政策。

(1)出台政策規範外資投資房地產。加重交易稅的目的在於打擊外資和遊資炒房，如果房地產市場的主要資金來源都來自於銀行，那么提高利率、提高首付就可以了。但是如果是外資在炒做，單純採取金融槓桿手段無疑等於是綁起國內消費的手和外資競爭，反倒更容易讓外資得利。因此在新政策實施之際，應儘快制定針對外資房產投資的相關政策，謹防由於外資炒房而使原本脆弱的房產市場聚集更大量泡沫，威脅房產市場的穩定發展。

(2)繼續加大對廉租房經濟適用房的投入力度。就政策來看，住房保障制度並沒有得到落實，要解決住房難問題，關鍵是要對經濟適用房、廉租房的比例進行落實。為此，除了地方政府的配合之外，如何落實經濟適用房和廉租房的比例，是當前住房調控中應該考慮的重點。