度假房產

度假房產是指旅遊業元素注入以休閒度假為目的的房地產開發、行銷模式，它的房產開發項目全部或部分實現了旅遊休閒功能。城市化進程的加快、人民生活水平的不斷提高，為旅遊消費奠定了良好的基礎。同時，隨著旅遊項目的變化，以休閒置業、度假置業、運動置業等為代表的舒適型住宅運動正開始主宰新一輪的開發浪潮。度假房地產的發展前景廣闊，發展空間和市場潛力巨大，使旅遊物業開發將成為未來中國房地產業的熱點之一。2013年5月11日廣西北海市一家度假酒店“秀”出一本44人共有的度假房產的房產證，堪稱最“牛”房產證。

基本介紹

• 中文名：度假房產
• 釋義：旅遊業元素注入以休閒度假
• 開發理念：商業、服務為一體的全新開發理念
• 起源發展：地中海中世紀世襲貴族的度假城堡

開發意義

目前開發商對度假房地產的認識範疇已經超越了過去的傳統認識。有開發商認為，第二居所、異地購房同樣也屬於度假房產的範疇，因為“現在普通住宅也可以用來度假，度假的房產也可以變成當地一些豪華住宅。”根據2009年住宅市場的調查統計，一線城市住宅的購買者有近3成為外埠人士，而其中高檔住宅所占比例更高。在這些高端購房者當中，相當多的人就是出於“休閒加投資”的目的而解囊的。

“度假房產中的第二居所概念並不是‘在一個城市擁有一個住宅’這么簡單。”它應該是“除了硬體的建設以外，如果沒有軟體的建設，很難把常規地產真正變成度假房產。”針對目前不斷升溫的度假房產概念，高檔住宅向度假房產轉化，關鍵是要有專業的酒店管理公司或者物業公司來經營。度假房產既要把旅遊項目經營好，同時又要把房地產配套服務項目經營好，這兩者結合起來才能使度假地產產生雙重價值。

早在2003年“十一”黃金周期間，國家旅遊局和中國旅遊協會有關專家根據旅遊行業的發展趨勢，提出了“體驗旅遊”這一概念，指出在經歷了較低層次的觀光旅遊之後，隨著生活水平的提高，我國旅遊業必將出現更為高級的消費模式，即以情景化、體驗化為特徵，融高品位吃、住、行、游、購、娛活動為一體的“體驗旅遊”。而在旅遊模式產生“質變” 的過程中，房地產與旅遊業以及商業、服務業的結合成了旅遊開發的一種趨勢，從而派生了“度假房產”這一融旅遊、商業、服務為一體的全新開發理念。

起源發展

從城市化的角度來看，隨著城際間的交通網路化、公交化、投資區域界線逐漸消失，服務區域的地域突破，地區保護主義走向消亡，度假房產面對的是更大的市場空間與機會，區域資源開發將被置於更大的地域範圍內進行最佳化配置，從而發揮出更大的價值。

度假房產的發源於法國地中海沿岸中世紀世襲貴族的度假城堡，本世紀開始形成一定的市場規模。上世紀初，地中海沿岸開發了大量海濱別墅，歐美政府要員，貴族、富商蜂擁而至，一時間成為世界乃至歐洲的休閒度假中心。

在短短的幾十年時間里，度假房產在國外經歷了產生——發展——崛起的過程。

第一階段

上世紀60年代——度假房產誕生

60年代法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村首先開發了以分時銷售（出售以酒店為主的物業使用時間段）的方式招攬客戶，標誌著度假房地產市場的開始，今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、休閒別墅，將歐洲度假房地產市場推向高潮。

第二階段

上世紀70年代——度假房產發展

70年代中期，由於美國經濟衰退、泡沫經濟造成大量房地產積壓、空置，特別是市場景氣時期開發的大量別墅積壓。為處理積壓與空置，充分盤活閒置資產，美國從歐洲引入時權酒店這一概念，取得了巨大成功。1977年美國市場95%以上的度假物業是由其他項目改造過來的。到1987年後，大量的投資商、開發商紛紛進入這一領域，使產品模式更加清晰，法規也相應健全；配套的服務業、管理業也迅速成熟。

休閒度假別墅

第三階段

上世紀90年代——度假房產崛起

1999年全球分時度假物業銷售額達到67.2億美元，540萬個家庭參與了分時度假網路。近幾年市場上又崛起了一批新的以度假地產開發為主的分時度假網路公司，如SUNTERRA公司，不但經營交換業務，還自己開發並銷售時權酒店，已在美國、加拿大、澳大利亞等國家開發了89個度假村，擁有5600個單位。

在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國家，近幾年大打“旅遊度假牌”，假日休閒、周末度假、旅遊度假、會議休閒、運動健康休閒等方興未艾。大批國際金融投資商、地產開發商、酒店投資管理機構紛紛介入度假地產開發，並取得了客觀的收益。從此，度假地產作為房地產業的一個重要分支，在全世界發展起來並掀起了世界投資的熱潮。

開發背景

傳統房地產空間利潤轉換

在金融風暴降臨的09年，國內房地產市場面臨著前所未有的大挑戰。傳統的投資領域、生產領域已基本飽和，市場進入成長發展階段，特別是傳統房地產開發領域的機會越來越少，住宅市場成熟期已基本到來。京、滬、深人均居住面積已經超過20平米。住宅消費開始向舒適型轉移，銷售市場也出現了萎縮的前兆，即滯漲期。大量的傳統房地產資金開始物色新的領域。

開發商紛紛轉舵進軍度假房產領域

中國已經涉足度假房產開發的公司超過百家，除了國外和港台頗具實力的大公司，包括內地首創、海航、中信、中旅等大型企業集團以外、萬通等一大批房地產投資商、開發商及旅遊企業也進入了度假地產開發領域。這些開發商在北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的度假房地產項目達到近百個，以“高爾夫、山地、滑雪、衝浪、野外運動”為主題的休閒度假住宅、別墅、酒店超過百家。中國度假房地產正在走上中國房地產市場的前沿地帶。

旅遊行為主體的消費習慣逐漸轉變

從旅遊消費的行為來看，10年前，中國旅遊尚停留在節日經濟的階段，大部分休閒外出時間是國家法定節假日，度假地產在中國尚未形成概念。

從1995年5月份我國實行五天工作日，到1999年國務院批准開始實行“五一”、“十一”和春節三個黃金周，08年調整為端午、中秋小長假，加上我們國家法定休假日，一年將近114天是假期，將來如果帶薪休假推行的話，一年將有三分之一的時間可以休假。假日經濟已經成為中國經濟的重要增長點，並使度假房產的蓬勃發展成為可能。

同時，伴隨著假日經濟的興起於蓬勃發展，休閒產業已經炙手可熱。無論從經濟能力來說，還是休閒時間來說，對休閒產業的需求空間加大。以旅遊、娛樂、健身為主的休閒產業已形成一種共榮共生的發展態勢，促進度假房地產的發展。中國也從假日經濟提升到了休閒經濟階段。

隨著休閒經濟的發展，休閒旅遊、度假旅遊、商務旅遊、體育旅遊等多種旅遊形式開始同步發展，旅遊消費越來越成為許多中等收入以上家庭的必須消費，這需要市場提供更多旅遊景點、開展更多的旅遊形式。並聯了房地產與旅遊特點的度假房地產必將產生“1+1〉2”的效應，並作為未來幾十年中國房地產開發分支的重要領域。

房產分類

大分類

休閒度假區內的住宅（別墅、度假村）

投資集團、房地產商，利用旅遊開發區、旅遊景區、休閒度假區的優越自然條件、地理位置開發的具有投資回報和多種功能的住宅項目。

旅遊（休閒）培訓基地、國際休閒度假中心

具有集旅遊、觀光、休閒、度假、運動健身、會議、培訓等多功能的房地產開發項目。

時值度假型酒店

消費者購買一定數量的“分數”，作為選購產品的貨幣。他們可以使用這些“分數”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施。消費者不擁有使用權或產權。只是為休閒消費提供便利、優惠和更多選擇。“分數”消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。

小分類

引進國外“分時度假”的概念和相關銷售模式，此類房地產又有多種小的分類，具體如下：

① 產權酒店：即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委託酒店管理公司或分時度假網路管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權。

② 時權酒店：即將酒店的每個單位分為一定的時間份，如將一年分為51周，出售每一個時間份的一定年限的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間如一周的居住權。

③ 養老型酒店：指投資人在退休前購買退休養老度假村的某一個單位。委託管理公司經營管理直至退休後自用。管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產權人去世後由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。

④ 時值度假型酒店：消費者購買一定數量的“分數”，這些“分數”就成為他們選購產品的貨幣。他們可以使用這些“分數”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分數所能負擔的住宅設施。消費者不擁有使用權或產權，只是為休閒消費提供便利、優惠和更多選擇。“分數”消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。在高爾夫球場、登山、滑雪等運動地附近開發的高爾夫、登山、滑雪運動度假別墅。

度假房地產在國外已有相當發展，在我國剛剛面市，就受到購房者和房地產開發商的熱烈追捧，不僅有外資進入國內搶占市場，國內房地產商也抱團組建度假房地產聯盟，如中房集團牽頭、幾十家企業加盟的“中國房地產分時度假聯盟”，全國各地度假房地產項目紛紛上馬。度假型房地產是度假房地產開發備受關注、發展很快的一個品種。

■ 與旅遊相關的寫字樓：　以寫字樓的面目在旅遊資源豐富的城市出現，專為旅遊企業如旅遊社、旅遊諮詢機構等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出遊，也方便外地來游遊客。此類房地產比較少見，但已有涉獵。西安旅遊集團開發的西安大廈即屬此類度假房地產。

■ 以大盤形式出現的綜合性度假房地產開發： 這類房地產多在旅遊目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。這類項目往往具備高端休閒娛樂配套，包括諸如大型遊樂園、高爾夫球場、五星級酒店、遊艇俱樂部、馬術俱樂部、旅遊風情小鎮、產權式度假公寓、連排別墅、獨立別墅等。社區配套包括中國小、幼稚園、醫保中心、購物中心，是集旅遊度假、大型休閒體育設施、低密度產權式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閒社區。

產權共享

最牛房產證

2013年5月，廣西北海市一家度假酒店5月11日“秀”出一本44人共有的房產證，堪稱最“牛”房產證。

據悉，這是這家酒店自去年推出的一套“共享度假”旅遊房產產品以來，辦理的首本房產證。

據這家酒店置業顧問介紹，為拉動消費，該酒店去年以來推出“共享度假”，將酒店的近100個套間分割出售，每個兩房套間分成若干份，消費者只需一次性交付每份19800元，或39800元，便可享有50年的房產權，以及每年在該酒店及其國內相關連鎖企業的一定額度的消費。

據介紹，目前已有來自浙江、上海等地近200人購買了這家酒店共200多份房產，他們中以冬天時到北海過“候鳥”生活的老人居多。

分時共享

20世紀90年代末開始，“分時度假”作為商業新概念一度受到吹捧，宣傳資源共享，號稱會員只花很少的錢，就可以依據自己時間安排到世界各地的連鎖度假村或酒店享受星級服務，那時候經營者讓顧客購買一個時段的使用權，這種使用權可以轉讓、捐贈、繼承或和其他會員異地交換。

當時很多的旅遊主管部門對此也一度的支持，但是後來出現了旅遊經營者捲款逃走，詐欺這樣的案件，很多投資者不但沒有享受到服務反而不得不用訴訟的方式來維權，而這一輪“分時度假”走到台前，打出的是產權共享這張牌，這是比較新的地方。

北京安理律師事務所律師分析認為，這可能又是一種新的行銷手段，相對於以前推銷的使用權，產權共享，特別是在產權證上有自己的名字，會讓參與者或者投資者更心安。

但是他說，依據法的規定以及置業的目的，這個置業不僅僅是購買物業而已，而是享有所有權能下面的幾個重點權能，包括使用權、占有權、處分權和收益權，當所有產權人享有的權利對等的情況下，容易產生矛盾衝突，當有人想退出或因個人債務陷入糾紛的時候，其他的人利益都會受到牽連。

案例

天籟谷位於重慶萬盛AAAAA級風景區黑山谷景觀帶，平均海拔1100米，規劃數公里山谷主景觀長廊，兩大商業中心，五大主題園區，星級主題酒店群落，二十三項遊樂項目，其中包括太空風洞娛樂，室內滑雪場、直升機停機坪、兒童汽車賽事樂園、商業小鎮（影院、超市、醫療中心、銀行）等。

兩大商業中心

風情商小鎮

溫泉商業小鎮

五大主題公園區

水鄉音樂公園，遊樂溫泉公園，SPA森林公園，中藥養生公園，果嶺趣味公園。

星級主題酒店群落

五星級溫泉酒店，六星級湖濱酒店，七星級天籟SPA酒店。

二十三項遊樂項目

太空風洞，低空飛行俱樂部，四季滑雪場，兒童汽車賽事樂園等。