事件簡介,歷史背景,法律解釋,媒體點評,
事件簡介
2016年3月，溫州的王先生相中鹿城區水心住宅區的一套房子，簽訂契約後，將近60萬元購房款存入銀行第三方監管賬戶，並辦理了房產證、契證，但在辦土地證時卡住了——原房主的土地使用證3月4日已到期。媒體把這一情況稱為“宅地撞限”，即房產證上的土地使用年限已超過原定的20年期限。
宅地撞限
宅地撞限歷史背景
1990年5月19日，國務院頒布了55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，開始對城鎮國有土地使用權實行出讓制度；第八條規定：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為；第十二條規定：居住用地出讓年限最高為70年。
宅地撞限
宅地撞限《條例》發布後，溫州市區開始實施國有土地使用權出讓工作。上世紀90年代初期，市區在辦理劃撥國有土地使用權轉讓交易時，將劃撥性質的國有土地使用權轉為出讓性質的國有土地使用權，並收取土地出讓金。
當時，為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，並交納相應的土地出讓金額。
法律解釋
中國城市土地的所有權屬於國家，居民購買商品房產權以及房產所在土地的使用權，並不涉及土地產權。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用年限從開發商取得土地使用證之日起計算，即國家首次出讓某地塊的時間，居民購買商品房最高土地使用年限一般為70年。由於地塊閒置或轉讓產生的延遲、樓盤開發銷售時間不一及購房者審核不慎等諸原因，都促成了土地使用年限不同程度的“縮水”。
宅地撞限
宅地撞限住宅用地的“N年之癢”具有普遍性。更令人忐忑糾結的是：到期房產該如何處置，所有權能否如願延續抑或高價續期甚至被無償收回。依據《城市房地產管理法》第22條規定：“使用年限屆滿經批准準予續期的，應當重新簽訂土地使用權轉讓契約，並依照規定支付土地使用權出讓金。”也就是說，辦理使用權續期需經許可還要繳納費用。而《物權法》第149條則規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。”但由於“自動續期”的語焉欠詳，缺乏對續期費用和操作程式的明確解釋，使公眾隱憂依然得不到釋懷。特別是近期《土地管理法（徵求意見稿）》又以“按照國家有關規定自動續期”替換了原草案中的“無償自動續期”，更預示了適當續費的利空信號。此前上海國土局就曾宣布，因公共利益需要未獲批續期的土地要收回；而深圳則直接規定補交基準地價的35%即可獲得延期。法律的先天不足，才有如此各行其是的亂象。
媒體點評
雖然，2007年3月頒布的《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但如何續期，要不要交出讓金以及繳納標準都沒有明確。目前，國家沒有出台出讓土地續期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續期出讓金的收取標準作出規定，基層國土部門在操作中無法可依，確實不能辦理相關續期手續。
宅地撞限
宅地撞限問題在於，一個涉及轄區部分民眾重大利益的問題，為何要等到“宅地撞限”才引起“高度重視”，而不是多年前就未雨綢繆，研究政策延續性呢？部分房屋土地使用權只有20年，符合當地政府規定，盡人皆知，不是秘密。到期的土地使用權自動續期也早已寫進了《物權法》，為解決這一難題準備了必要條件。按理說，《物權法》頒布後，溫州有關部門即著手研究部分“宅地撞限”問題，及時向上級反映情況，直至引起國土資源部、全國人大常委會的重視，問題不可能處在目前毫無頭緒狀態。
“宅地撞限”問題被媒體曝光後，溫州有關部門強調這是“特殊群體的特殊問題”。但是，強調“特殊性”，並不能遮蔽其背後的懶政“魅影”。懶政的表現形式有很多，坐等國家出台政策，有時也是懶政。溫州有關部門明明知道自己轄區民眾有迫切問題非解決不可，卻長期視而不見，不研究、不匯報，坐等上級指示。直到給有關民眾帶來極大麻煩，又想用“特殊性”撇清關係。殊不知，就是自己的不作為，“宅地撞限”這一重大問題沒早日向上級反映，致使得不到重視，相關法規不能及時出台，最終造成短期內無法解決的局面。
從這個意義上說，有關部門強調這一問題的特殊性，並不能抹去其應負的責任，“宅地撞限”其實就是特殊懶政下的“蛋”。
