基本介紹
項目位置,規劃指標,項目周邊,自然環境,交通環境,商業及配套,土地獲得,嘉善地產現狀,城市介紹,住宅市場,板塊優勢,房產走勢,房產現狀,
項目位置
項目地塊由一號地和二號地組成，一號地塊為農田，內有一河道，水質良好，二號地塊尚有少數未拆遷的民房和作坊，區域內有河道。
規劃指標
項目總占地13.3萬㎡，總建築面積約30.6萬㎡，建築密度24.4%，總容積率2.3，總綠地率34%。待拿地塊面積133593.4㎡。
用地性質 | 規劃面積(m) | 建築面積（㎡） | 容積率 | 建築密度 | 建築限高（m） | 綠化率 | |
一號地塊 | 商業、居住 | 68568 | 175484 | 2.56 | 24.9% | 60 | 32% |
二號地塊 | 商業、居住 | 64798 | 130981 | 2.02 | 23.9% | 60 | 32% |
具體規劃條件詳見地土地拍賣檔案及規劃圖紙。
項目周邊
自然環境
地塊位置屬於典型的江南水鄉風貌，地塊內部擁有豐富的水系網路，土地平坦，四周無障礙，光照充足。
交通環境
項目北臨世紀大道，西臨城西大道，兩條城市主幹道，區域內道路建設逐步完善，形成縱橫交錯的交通網路，規劃超前，目前地塊周邊已經有4條公交線路，可以到達嘉善縣核心區位。
商業及配套
教育配套：北面嘉善中學、泗州中學、泗州國小，距離800米，為項目提供了良好的教育資源。
生活配套：和合村民安置點、泗州國小北面錦和苑小區底商街鋪，滿足基本生活需求，距離在800-1500米之間。
：樂購超市，車行距離2.8公里，在建嘉善世貿廣場，車行距離2.5公里。
醫療配套：在建嘉善縣第一人民醫院，車行距離1.5公里。
土地獲得
該項目為公開拍賣方式，權屬關係清晰，出地採用準淨地出讓。
嘉善地產現狀
城市介紹
嘉善位於浙江省嘉興市，縣總面積506.6平方公里，轄6鎮3街道，至2010年年底，全縣常住人口約80萬（本地戶籍人口39萬，外來常住人口41萬），隨著政府不斷的規劃和招商引資，定居嘉善的“新嘉善人”逐年增加。
住宅市場
市場方面，受限於國家對房地產市場的調控，大多城市有限購控制，但嘉善作為四線城市，不在限購範圍內，政策相對寬鬆。
產品方面，目前嘉善住宅項目總體品質感一般，精細度不夠，產品層面具有較大的提升空間。大品牌，高品質的開發商仍然較受當地人追捧。
行銷方面，嘉善目前在售樓盤銷售方式及形象多數不專業化，無標準而言，缺乏大城市行銷模式，少創新，品牌附加值低。
板塊優勢
按照發展的階段與成因不同，目前嘉善房地產市場已形成6大板塊區域：城中板塊、城北板塊、城東板塊、城南板塊、大雲板塊、北部鄉鎮板塊。現土地主力供應以城南為主，由於城南住宅價格差距大，基本占位市場第一和第二梯隊。
城南板塊
交通優勢：滬杭高鐵、高速及312國成為城南板塊發展的主要驅動要素，滬杭高鐵嘉善站設在城南南部區域，嘉善南到上海、蘇州時間縮短到21分鐘，到杭州時間縮短到41分鐘，與大城市形成一小時城市圈。
規劃優勢：嘉善新城是集行政、居住、商貿、旅遊、文化和科技等多功能為一體的江南水鄉生態型綜合新區，具有區域意義的水鄉新城、生態綠城、都市臥城、科技景城，新區總用地面積2445.66萬平方米，可容納24萬人。
產業支撐：新城東西分別相連經濟開發區和魏塘工業功能區城西分區，集聚了大量外資企業，將會提供很多房地產潛在客群。
項目情況：目前區域內主要有7個在售項目，其中1個綜合體項目。多層、高層為主，中等規模項目開發為主，容積率約在2.5－3。價格方面：多、高層7000-9000元/㎡之間；複式10000元/㎡以上；聯排12000元/㎡以上。客戶：大戶型以區域改善為主，小戶型以剛需和投資為主。
城中板塊
區位優勢：中心城區房地產是以解放路核心商圈發展起來的，經過多年發展已進入成熟階段。
配套優勢：中心城區是客戶認知度高，商業生活配套最為齊全的區域；
項目情況：目前中心城區在售項目很少，主要有龍鼎瑞園、開元廣場等項目，中小規模為主，開發強度較大，容積率2左右。價格在6500-7000元/㎡，大戶型客戶為本地人；小戶型本地人70%，其餘為外地人自住兼投資。幾乎無後續供應。
城東板塊
資源優勢：柳州公園用地23.3公頃，在規劃中，利用原有河流，通過規划水系將公園與房屋有機地結合起來；
產業支撐：嘉善經濟開發區是1993年11月經浙江省人民政府批准設立的省級經濟開發區，規劃面積20平方公里，位於縣城的東北側；以發展工業、利用外資、以出口創匯為主、致力於電子、精密機械等產業，吸納了幾十萬勞動力就業。
項目情況：目前項目整體分布較分散，在售項目不多，只有3個，其餘為之前售罄項目。項目：高層、多層、複式、排屋均涉及，中等規模為主，容積率相對較低。價格：多、高層7000元/平米。客戶：城區外溢、產業客戶為主。
從板塊驅動因素看，各板塊特徵明顯，板塊間形成差異化的、有序的競爭格局。從價格來看，城南板塊依靠政府強勢規劃，及各項配套的逐漸成熟，價格最高；城中板塊依靠成熟商業和核心區位，緊隨其後；城東和城北板塊因區位較遠及配套不完善，價格相對較低。從客戶分布看，由於嘉善城市不大，因此客戶的區域性不明顯；本地客戶傾向於大戶型，外地投資及新嘉善人傾向於小戶型。
房產走勢
嘉善房地產開發投資，2011年上半年由於受到巨觀市場的影響，投資額增速有所放緩，但市場價格沒有明顯變化，固定資產投資逐年增加，目前市場比較穩定。
房產現狀
嘉善房地產市場的供需情況變化，與市場大勢相符，成交面積與成交金額連年上漲。
1）嘉善房地產市場的需求客群以嘉善人和新嘉善人為主
2）嘉善產業結構以第二產業為主，港澳台企業較多，企業規模較小，受巨觀經濟環境影響較大
3）人口基數小，人口結構呈啞鈴型，居民投資意識較強，受銀行限貸影響大。
按一般城市發展規律，80萬人口的城市，商品房年需求量約在80萬方，需求尚未飽和。
