本書介紹了土地市場發展與地價評估方法發展趨勢總體研究；地價評估方法創新與拓展研究；杭州市地價評估實例研究；城市基準地價更新評估等內容。
基本介紹
- 書名：城市地價評估方法:發展與創新
- 出版社：社會科學文獻出版社
- 頁數：352頁
- ISBN：7801497554
- 作者：蔡兵備 歐陽安蛟
- 出版日期：2002年9月1日
- 開本：32開
- 品牌：社會科學文獻出版社
基本介紹,內容簡介,作者簡介,媒體推薦,圖書目錄,文摘,
基本介紹
內容簡介
本書成書於2002年9月，出版後受到各界的好評，是此領域的重要書籍。本書主要是論述了伴隨著中國經濟市場化的進程，土地使用制度的改革在不斷地深化，在城市地價評估中出現了許多需要在理論和實踐中急待解決問題，非常需要通過理論和實踐的創新來不斷完善和發展現行的城市地價評估方法體系，以適應土地市場發展和土地有償使用制度改革的需要。
作者簡介
蔡兵備，男，1958年生，浙江省土地估價師協會常務理事，杭州市土地估價協會副理事長。1998年依賴一直從事城市土地估價方面的研究以及管理工作，曾參與原國家土地管理局《城鎮土地估價規程》等技術規範的編寫，發表土地估價和管理方面的論文20餘篇。
媒體推薦
前言
中國城市土地使用制度改革的基本目標是變計畫經濟體制下無償無期限的使用制度為有償有期限的使用制度，通過建立和培育土地市場，引入市場機制，使市場在國家巨觀調控下對土地資源配置發揮基礎性作用。要推進和深化城市土地有償使用制度改革，首先要解決土地價格的評估問題。為此，原國家土地管理局在充分理論論證和試點經驗總結的基礎上，分別於1989年和1993年頒布了《城鎮土地定級規程》(試行)和《城鎮土地估價規程》 (試行)，由此確立了適應中國土地市場不發育條件下以土地區位條件評價為基礎，以土地收益為依據，以市場交易價為參考的城鎮地價評估原則和方法體系。1993年起，以《城鎮土地估價規程》為指導，城鎮地價評估工作在全國各地城鎮得到廣泛開展，各地相繼建立了以基準地價和標定地價為核心的城市地價體系，地價成果在土地出讓、轉讓、抵押、清產核資和股份制入股等方面的地價評估和土地市場管理中得到了廣泛的套用，有力地促進了城市土地市場的發育，並為科學管理土地發揮了重要的作用。
但隨著土地使用制度改革的不斷深化，特別是土地市場經過20多年的培育和發展，當前已有相當的發育程度。土地市場化程度的日益提高，不僅使得當前開展城市地價評估研究的基礎和條件比之《城鎮土地估價規程》出台的1993年有了重大變化，《城鎮土地估價規程》確立的現行城鎮地價評估方法體系在實踐套用過程中面臨的問題日益突出；而且促進土地市場建設，強化地價管理和提高政府調控管理土地市場的能力也對城市地價體系與地價評估提出了新的要求，故迫切需要通過理論和實踐創新，不斷發展和完善中國現行的城鎮地價評估方法體系，以不斷適應土地市場發展和土地有償使用制度改革套用的需要。作者在10多年來的城鎮地價評估研究實踐中，親身經歷著土地市場化程度不斷提高對城鎮地價評估研究工作提出的新要求和新挑戰，並本著求實、創新的科學研究精神，在實踐中一方面認真吸取各地成功經驗，另一方面努力工作，刻苦鑽研，積極探索適應於中國土地市場化進程的地價評估方法發展與創新研究。本書正是基於作者長期以來進行城鎮地價評估和地價管理工作的理論研究與實踐探索基礎上的系統經驗總結。
本書最大的特點首先是突出創新這個主題，全書始終圍繞中國城市土地市場化程度不斷提高條件下地價評估方法發展與創新這一主旨而展開；其次，理論研究與實踐探索緊密結合，在充分理論論證的基礎上，通過實證研究或案例分析，詳細闡述有關地價評估方法發展與創新的方法思路和技術要點，具有很強的理論指導性和實踐可操作性。全書共分三篇：第一篇分3章，為土地市場發展與地價評估方法發展趨勢總體研究。主要在對中國現行城鎮地價評估方法體系建立發展和土地市場發展歷程的回顧，以及中國現行城鎮地價評估方法體系存在問題的深入分析和研究的基礎上，探討中國地價評估方法發展的趨勢。第二篇分6章，為地價評估方法的創新與拓展研究。主要探討適應土地市場發育條件下進行城市地價評估所需要解決的相關技術難點，及為提高政府調控管理土地市場的能力或為制定更有效的地價管理政策提供決策依據等方面的創新與拓展研究。具體而言，主要包括基準地價內涵與基準條件界定理論與方法、基準地價調整更新技術與方法、分區基準地價評估方法體系、標準宗地體系建立技術與方法、地價動態評估與動態預測及土地市場管理創新中有關地價評估的理論與技術方法等內容。第三篇分7章，為杭州市地價評估實例研究。通過對中國土地市場較發達的杭州市地價評估實踐的案例分析，系統闡述土地市場發育條件下地價評估方法、程式及技術操作手段等方面創新的方法思路和技術要點。
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中國城市土地使用制度改革的基本目標是變計畫經濟體制下無償無期限的使用制度為有償有期限的使用制度，通過建立和培育土地市場，引入市場機制，使市場在國家巨觀調控下對土地資源配置發揮基礎性作用。要推進和深化城市土地有償使用制度改革，首先要解決土地價格的評估問題。為此，原國家土地管理局在充分理論論證和試點經驗總結的基礎上，分別於1989年和1993年頒布了《城鎮土地定級規程》(試行)和《城鎮土地估價規程》 (試行)，由此確立了適應中國土地市場不發育條件下以土地區位條件評價為基礎，以土地收益為依據，以市場交易價為參考的城鎮地價評估原則和方法體系。1993年起，以《城鎮土地估價規程》為指導，城鎮地價評估工作在全國各地城鎮得到廣泛開展，各地相繼建立了以基準地價和標定地價為核心的城市地價體系，地價成果在土地出讓、轉讓、抵押、清產核資和股份制入股等方面的地價評估和土地市場管理中得到了廣泛的套用，有力地促進了城市土地市場的發育，並為科學管理土地發揮了重要的作用。
但隨著土地使用制度改革的不斷深化，特別是土地市場經過20多年的培育和發展，當前已有相當的發育程度。土地市場化程度的日益提高，不僅使得當前開展城市地價評估研究的基礎和條件比之《城鎮土地估價規程》出台的1993年有了重大變化，《城鎮土地估價規程》確立的現行城鎮地價評估方法體系在實踐套用過程中面臨的問題日益突出；而且促進土地市場建設，強化地價管理和提高政府調控管理土地市場的能力也對城市地價體系與地價評估提出了新的要求，故迫切需要通過理論和實踐創新，不斷發展和完善中國現行的城鎮地價評估方法體系，以不斷適應土地市場發展和土地有償使用制度改革套用的需要。作者在10多年來的城鎮地價評估研究實踐中，親身經歷著土地市場化程度不斷提高對城鎮地價評估研究工作提出的新要求和新挑戰，並本著求實、創新的科學研究精神，在實踐中一方面認真吸取各地成功經驗，另一方面努力工作，刻苦鑽研，積極探索適應於中國土地市場化進程的地價評估方法發展與創新研究。本書正是基於作者長期以來進行城鎮地價評估和地價管理工作的理論研究與實踐探索基礎上的系統經驗總結。
本書最大的特點首先是突出創新這個主題，全書始終圍繞中國城市土地市場化程度不斷提高條件下地價評估方法發展與創新這一主旨而展開；其次，理論研究與實踐探索緊密結合，在充分理論論證的基礎上，通過實證研究或案例分析，詳細闡述有關地價評估方法發展與創新的方法思路和技術要點，具有很強的理論指導性和實踐可操作性。全書共分三篇：第一篇分3章，為土地市場發展與地價評估方法發展趨勢總體研究。主要在對中國現行城鎮地價評估方法體系建立發展和土地市場發展歷程的回顧，以及中國現行城鎮地價評估方法體系存在問題的深入分析和研究的基礎上，探討中國地價評估方法發展的趨勢。第二篇分6章，為地價評估方法的創新與拓展研究。主要探討適應土地市場發育條件下進行城市地價評估所需要解決的相關技術難點，及為提高政府調控管理土地市場的能力或為制定更有效的地價管理政策提供決策依據等方面的創新與拓展研究。具體而言，主要包括基準地價內涵與基準條件界定理論與方法、基準地價調整更新技術與方法、分區基準地價評估方法體系、標準宗地體系建立技術與方法、地價動態評估與動態預測及土地市場管理創新中有關地價評估的理論與技術方法等內容。第三篇分7章，為杭州市地價評估實例研究。通過對中國土地市場較發達的杭州市地價評估實踐的案例分析，系統闡述土地市場發育條件下地價評估方法、程式及技術操作手段等方面創新的方法思路和技術要點。
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圖書目錄
前言
第一篇 土地市場發展與地價評估方法發展趨勢總體研究
第一章 中國城市地價評估方法發展回顧
第二章 中國房地產市場化歷程回顧與市場化進程分析
第三章 土地市場發育與地價評估方法發展趨勢
第二篇 地價評估方法創新與拓展研究
第一章 基準地價內涵及基準條件界定理論與方法
第二章 城市基準地價調整更新技術與方法
第三章 分區基準地價評估方法體系
第四章 標準宗地體系建立的技術與方法
第五章 城市地價動態評估與動態預測
第六章 地價成果套用與地價評估的拓展
第三篇 杭州市地價評估實例研究
第一章 杭州市地價評估研究背景分析
第二章 城市地價評估基本思路和技術路線
第三章 城市土地價格調查
第四章 城市土地定級更新
第五章 城市基準地價更新評估
第六章 城市地價動態監測體系的建立
第七章 成果套用分析與政策建議
參考文獻
……
第一篇 土地市場發展與地價評估方法發展趨勢總體研究
第一章 中國城市地價評估方法發展回顧
第二章 中國房地產市場化歷程回顧與市場化進程分析
第三章 土地市場發育與地價評估方法發展趨勢
第二篇 地價評估方法創新與拓展研究
第一章 基準地價內涵及基準條件界定理論與方法
第二章 城市基準地價調整更新技術與方法
第三章 分區基準地價評估方法體系
第四章 標準宗地體系建立的技術與方法
第五章 城市地價動態評估與動態預測
第六章 地價成果套用與地價評估的拓展
第三篇 杭州市地價評估實例研究
第一章 杭州市地價評估研究背景分析
第二章 城市地價評估基本思路和技術路線
第三章 城市土地價格調查
第四章 城市土地定級更新
第五章 城市基準地價更新評估
第六章 城市地價動態監測體系的建立
第七章 成果套用分析與政策建議
參考文獻
……
文摘
書摘
前述對中國城鎮地價評估方法體系建立和發展的回顧可以看出，現行城鎮地價評估方法體系的發展和完善，實際上就是逐步適應土地市場不斷發育的過程。隨著土地市場的逐步發育，
市場交易資料的增多，估價方法發展總的趨勢是土地使用價值在地價評估過程中的作用減弱，直接的市場交易地價資料對確定地價評估結果的作用增強，個別地方已採用從市場條件出發的直接估價方法。但就總體而言，這些地價評估方法發展主要還是對《城鎮土地估價規程》規定的方法體系做局部的修正和發展，而在評估理論上仍缺乏更深入的研究。
一 關於區位條件評價方法的發展
土地區位評價作為中國土地市場不發育條件下地價評估的一個特定程式，起初的目的包括兩個方面：一是直接作為土地有償使用的依據。區位條件評價可為全面評定城鎮的土地質量，
掌握城鎮土地等級數量和分布狀況，為土地管理提供依據，為國民經濟的其他部門提供決策依據。二是作為整理信息分散、凌亂交易樣本的控制基礎。由於中國長期以來的土地無償使用制度的影響，土地市場還處於起步階段，市場價格機制不完善，管理措施不健全，交易價格受非市場因素的影響，波動很大，畸形樣本多，交易信息分散、凌亂，不能充分反映土地的價格特徵，直接利用交易樣本進行土地估價尚有一定的困難，為此，通過區位條件評價這一環節，以為土地價格評估提供巨觀控制的基礎。隨著土地有償使用制度的深入和土地市場的發展，以土地區位條件評價結果作為直接成果套用於土地有償使用明顯顯得過於粗糙，所以土地區位條件的評價結果直接作為土地有償使用依據的作用事實上已不存在。現時土地區位條件的評價結果主要是用來整理地價樣本，巨觀控制地價相對價位分布規律，即使這個作用也由於土地市場發育程度的提高，交易樣本的逐步規範，樣本地價規律性的明顯增強，實際作用也在減弱，有些土地市場較發育的城鎮，如溫州1992年就開始直接利用市場地價資料進行地價評估，而不進行土地區位條件評價這箇中間過程。與此相對應，土地區位條件評價也趨向簡單化，具體表現在兩個方面：一是評價因素的數量減少，著重選擇商服中心繁華影響度、道路通達度等巨觀影響土地質量分布的因素；二是對評價分值確定著重於綜合判斷，而不一定大規模調查諸如企業用地效益、學校人數等類型資料。浙江省建德市首先進行了簡化土地區位條件評價的理論和實踐研究，其思路是以《城鎮土地定級規程》的指定方法——多因素賦權加和法為框架，在證明因素存在普遍顯著相關的條件下，通過減少評價因素和因素量化的方法達到簡化評價的目的。建德市只選擇了4個評價因素，減少一半以上的工作量，但信息量基本沒有減少，同樣達到了評價的目的。隨後，浙江省上虞市進行了實證研究，分別選取不同數量的因素進行評價，比較其結果，進一步證實在確保商服中心繁華影響度和交通條件兩個因素被選人的情況下，一般選擇3～4個因素即可達到評價的目的，比一般城鎮評價選擇10個以上的因素減少一半左右的工作量。另外，初期地價評估與土地區位條件是兩個聯成一體的概念，即所謂的“土地定級估價”，經過這一階段的發展，地價評估已作為一個獨立的概念分離出來，土地區位條件評價僅僅是地價評估過程中的一項基礎性工作。
參數k是受建成區地價水平和城市規劃制約的城市新區按規劃形成時預期應達到的地價水平。根據土地估價的替代原則，某地的土地價格受其他具有類似效用土地的價格制約，地價水
平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定。因此，參數K值確定首先可根據城市總體規劃確定城市新區在城市中的地位、功能；以於城市新區類似功能、地位的已建成區域地價水平作
為K值。對於功能比較全的綜合性開發區則可以與開發區類似規模、功能的城市地價作為K值。此時如果已知某一時期的地價及相對應的成熟狀況則可將其代人模型反算K值。
參數α(t)是受城市新區投資速度及規劃規模製約的，反映某一時期新區現有的投資、人口等規模與新區規劃形成時應達到規模比值。成熟度變化範圍為0—1，0代表未投入建設時的初始狀態，1代表按規劃建成時的成熟狀態。它的衡量標準主要包括三個方面：①投資規模，包括基礎設施和所有其他具體生產、生活項目的投資；②人口規模；③生產規模。對於做了可行性研究的城市新區可直接根據城市新區的總體規模、開發進度、資金投入時間等確定某具體時期的成熟度；如沒有做可行性研究的城市新區可查閱政府的有關經濟發展計畫及向政府有關決策部門專家、領導的諮詢，了解政府的開發意圖及進度安排來確定不同時期的成熟度。此外，也可以不考慮具體時間直接計算不同成熟度所對應的地價，顯示城市新區的地價動態變化規律。
城市土地定級作為中國土地市場不發育條件下進行地價評估的一個特定程式，其主要目的：一是直接作為土地有償使用的依據；二是作為整理信息分散、凌亂的土地市場交易樣本的控制基礎。在市場經濟發達的國家或地區，由於地產市場地價資料豐富、規範，土地估價一般直接從市場交易資料人手，而不進行土地定級或區位條件的評價。隨著中國土地市場的不斷發育，中國東南沿海一些市場經濟發達的城鎮土地市場交易較為活躍、規範，市場地價資料相當豐富，已基本具備採用國際通行方法進行土地估價的條件，如溫州市在1992年就成功地完成了以市場交易資料為基礎評估基準地價，劃分土地級別的嘗試。因此，隨著土地市場的發育，淡化土地定級是發展的必然趨勢，也是當前土地市場發育程度較高的城市開展土地定級估價的理性選擇。
淡化土地定級過程主要表現在兩個方面：一是不經過土地定級這箇中間過程，直接利用市場地價資料進行級別劃分與基準地價的確定。即不再從地價影響因素人手，採用多因素綜合評價法劃分土地級別；而是直接以市場地價資料為依據，按地價水平在土地空間上的分布規律劃分土地級別，並評估基準地價。二是在進行土地定級的前提下，簡化定級的程式。具體操作時，簡化土地定級程式主要體現在：①減少評價因素因子的數量，著重選擇商服中心繁華度、道路通達度等巨觀影響城市土地質量分異的顯著地價影響因素或因子；②對評價因素因子作用分值的確定著重於綜合判斷，而不進行大規模地諸如企業用地效益、各項基礎設施的分布等資料的調查。杭州市區土地定級與基準地價更新，一方面根據《城市土地價格調查與集約利用潛力評價實施方案》的要求，採用多因素賦權加和法進行土地綜合定級和分類定級，為基準地價評估和城市地價動態監測體系建立奠定基礎；另一方面考慮到杭州市區土地市場較發達，市場交易規範、交易案例豐富、覆蓋面廣的特點，具體操作時做到簡化土地定級程式，更多地利用市場地價資料對多因素綜合評價法結果進行校驗、修正，最終劃分形成土地級別，以實現市場導向的土地定級簡化思路。
4．立足於土地市場，以市場地價資料為主要依據評估基準地價的思路
中國現行城鎮基準地價評估主要有級差收益測算法和市場地價資料測算法兩個途徑。利用級差收益測算基準地價的途徑是一種間接的評估途徑，該方法在理論和實際套用中均存在一定的缺陷，故一般是土地市場不發達城鎮基準地價評估的主要方法。套用市場地價資料為依據評估基準地價的途徑的前提條件是城鎮土地市場較發達，地價資料豐富、規範。鑒於杭州市區土地市場發達，市場化程度高的實際，基準地價更新主要以豐富、可靠的市場資料為依據，經過樣本有效性檢驗後，直接評估基準地價，而不進行級差收益測算與驗證。
5．順應現代科技發展潮流，採用計算機系統為輔助手段進行定級估價的思路
為順應現代信息科技的快速發展，提高城鎮土地定級與基準地價更新工作的效率、精度，杭州市地價更新評估在技術上採用計算機系統為輔助手段，藉助計算機系統強大的計算及編圖功能，節約人力和時間，提高成果的質量及科技含量，並為實現基準地價的動態更新奠定基礎。
②公用設施完備度作用分值計算。杭州市公用設施比較齊全，包括中學、國小、幼稚園、醫院、菜場、銀行、郵電局、公園、影劇院、體育場館等，這些設施與人民日常生活、生產密切聯繫。根據城市土地定級因素選擇的原則，主要選擇中學、醫院和體育場館三個因子。由於銀行、郵電局、影劇院等與商服中心的分布趨向一致，在巨觀上評價意義不大；國小、菜場等因素對土地質量分異的影響不甚明顯，加之分布較均勻，且資料不很齊全。為簡化定級程式，這些因子不予考慮。
1．建立城市地價動態監測體系的必要性
城鎮土地有償使用制度的改革以來，全國各地城市都相繼建立了以基準地價——標定地價為核心的城市地價體系，為政府制訂和實施相關地價管理政策，引導和調控房地產市場發揮
了重要作用，並極大地推動了城市土地市場的培育、規範。但現行城市地價體系主要從中國土地市場不發育條件下的市場運行特徵及管理需要出發，為政府制定市場地價標準、確定土地交易價格等直接調控服務，因而也存在著諸多缺陷。主要表現在：①分類基準地價評估方法體系是一種適應性評估，評估地價與市場交易地價之間關係模糊，評估結果難以反映土地最佳利用條件下的價格水平；②基準地價由於兼顧了不同城市地價管理政策需要，地價水平往往不能完全反映市場實際地價水平，如當用地價來調節土地利用時，一般以高標準確定並公布基準地價，當考慮政府產業政策和資源合理配置需要時，則一般以低標準確定並公布；③不同城市因土地市場發育程度不平衡、地價評估認識不一等，造成基準地價內涵及評估方法體系不統一，地價水平缺乏可比性。城市之間基準地價水平的不可比性，不利於國家有效掌握和監控城市地價，難以為國家巨觀管理土地市場、制定地價政策等提供足夠的決策依據。但隨著土地使用制度改革的不斷深化，特別是黨的十四大確立了建立中國社會主義市場經濟體制的目標模式以來，客觀上要求政府在管理土地市場時，除採用直接的行政干預外，更多的要採用經濟、市場等間接手段進行調控管理。因此，政府必須首先要建立城市地價的動態監測體系，以準確、及時掌握和了解不同城市的真實地價水平分布規律及其動態變化特徵，從而為實現以經濟、市場、法律等間接手段調控管理土地市場奠定基礎。另外，土地市場的動態變化特性，也進一步提高了政府建立城市地價動態監測體系的必要性，以定期發布地價信息，引導土地市場的健康發育，發揮地價在調節土地收益分配、保護土地產權和穩定社會等方面的作用。
2．建立城市地價動態監測體系的作用
①建立城市地價動態監測體系，在城市內設立地價監測點和市場交易樣點，可以實現對城市地價的動態監測，便於政府及時了解和掌握城市以及全國地價水平和地價動態分布規律，為政府科學制訂地價管理政策、進行城市地價的巨觀管理和調控提供決策依據。
②建立城市地價動態監測體系，實現對城市地價時空變化的動態監測，可以為實現地價預測、編制城市地價指數、發布地價信息、調整更新城市基準地價及建立地價預警機制等提供技術支持，從而進一步提高各級政府的地價管理效率。
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前述對中國城鎮地價評估方法體系建立和發展的回顧可以看出，現行城鎮地價評估方法體系的發展和完善，實際上就是逐步適應土地市場不斷發育的過程。隨著土地市場的逐步發育，
市場交易資料的增多，估價方法發展總的趨勢是土地使用價值在地價評估過程中的作用減弱，直接的市場交易地價資料對確定地價評估結果的作用增強，個別地方已採用從市場條件出發的直接估價方法。但就總體而言，這些地價評估方法發展主要還是對《城鎮土地估價規程》規定的方法體系做局部的修正和發展，而在評估理論上仍缺乏更深入的研究。
一 關於區位條件評價方法的發展
土地區位評價作為中國土地市場不發育條件下地價評估的一個特定程式，起初的目的包括兩個方面：一是直接作為土地有償使用的依據。區位條件評價可為全面評定城鎮的土地質量，
掌握城鎮土地等級數量和分布狀況，為土地管理提供依據，為國民經濟的其他部門提供決策依據。二是作為整理信息分散、凌亂交易樣本的控制基礎。由於中國長期以來的土地無償使用制度的影響，土地市場還處於起步階段，市場價格機制不完善，管理措施不健全，交易價格受非市場因素的影響，波動很大，畸形樣本多，交易信息分散、凌亂，不能充分反映土地的價格特徵，直接利用交易樣本進行土地估價尚有一定的困難，為此，通過區位條件評價這一環節，以為土地價格評估提供巨觀控制的基礎。隨著土地有償使用制度的深入和土地市場的發展，以土地區位條件評價結果作為直接成果套用於土地有償使用明顯顯得過於粗糙，所以土地區位條件的評價結果直接作為土地有償使用依據的作用事實上已不存在。現時土地區位條件的評價結果主要是用來整理地價樣本，巨觀控制地價相對價位分布規律，即使這個作用也由於土地市場發育程度的提高，交易樣本的逐步規範，樣本地價規律性的明顯增強，實際作用也在減弱，有些土地市場較發育的城鎮，如溫州1992年就開始直接利用市場地價資料進行地價評估，而不進行土地區位條件評價這箇中間過程。與此相對應，土地區位條件評價也趨向簡單化，具體表現在兩個方面：一是評價因素的數量減少，著重選擇商服中心繁華影響度、道路通達度等巨觀影響土地質量分布的因素；二是對評價分值確定著重於綜合判斷，而不一定大規模調查諸如企業用地效益、學校人數等類型資料。浙江省建德市首先進行了簡化土地區位條件評價的理論和實踐研究，其思路是以《城鎮土地定級規程》的指定方法——多因素賦權加和法為框架，在證明因素存在普遍顯著相關的條件下，通過減少評價因素和因素量化的方法達到簡化評價的目的。建德市只選擇了4個評價因素，減少一半以上的工作量，但信息量基本沒有減少，同樣達到了評價的目的。隨後，浙江省上虞市進行了實證研究，分別選取不同數量的因素進行評價，比較其結果，進一步證實在確保商服中心繁華影響度和交通條件兩個因素被選人的情況下，一般選擇3～4個因素即可達到評價的目的，比一般城鎮評價選擇10個以上的因素減少一半左右的工作量。另外，初期地價評估與土地區位條件是兩個聯成一體的概念，即所謂的“土地定級估價”，經過這一階段的發展，地價評估已作為一個獨立的概念分離出來，土地區位條件評價僅僅是地價評估過程中的一項基礎性工作。
參數k是受建成區地價水平和城市規劃制約的城市新區按規劃形成時預期應達到的地價水平。根據土地估價的替代原則，某地的土地價格受其他具有類似效用土地的價格制約，地價水
平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定。因此，參數K值確定首先可根據城市總體規劃確定城市新區在城市中的地位、功能；以於城市新區類似功能、地位的已建成區域地價水平作
為K值。對於功能比較全的綜合性開發區則可以與開發區類似規模、功能的城市地價作為K值。此時如果已知某一時期的地價及相對應的成熟狀況則可將其代人模型反算K值。
參數α(t)是受城市新區投資速度及規劃規模製約的，反映某一時期新區現有的投資、人口等規模與新區規劃形成時應達到規模比值。成熟度變化範圍為0—1，0代表未投入建設時的初始狀態，1代表按規劃建成時的成熟狀態。它的衡量標準主要包括三個方面：①投資規模，包括基礎設施和所有其他具體生產、生活項目的投資；②人口規模；③生產規模。對於做了可行性研究的城市新區可直接根據城市新區的總體規模、開發進度、資金投入時間等確定某具體時期的成熟度；如沒有做可行性研究的城市新區可查閱政府的有關經濟發展計畫及向政府有關決策部門專家、領導的諮詢，了解政府的開發意圖及進度安排來確定不同時期的成熟度。此外，也可以不考慮具體時間直接計算不同成熟度所對應的地價，顯示城市新區的地價動態變化規律。
城市土地定級作為中國土地市場不發育條件下進行地價評估的一個特定程式，其主要目的：一是直接作為土地有償使用的依據；二是作為整理信息分散、凌亂的土地市場交易樣本的控制基礎。在市場經濟發達的國家或地區，由於地產市場地價資料豐富、規範，土地估價一般直接從市場交易資料人手，而不進行土地定級或區位條件的評價。隨著中國土地市場的不斷發育，中國東南沿海一些市場經濟發達的城鎮土地市場交易較為活躍、規範，市場地價資料相當豐富，已基本具備採用國際通行方法進行土地估價的條件，如溫州市在1992年就成功地完成了以市場交易資料為基礎評估基準地價，劃分土地級別的嘗試。因此，隨著土地市場的發育，淡化土地定級是發展的必然趨勢，也是當前土地市場發育程度較高的城市開展土地定級估價的理性選擇。
淡化土地定級過程主要表現在兩個方面：一是不經過土地定級這箇中間過程，直接利用市場地價資料進行級別劃分與基準地價的確定。即不再從地價影響因素人手，採用多因素綜合評價法劃分土地級別；而是直接以市場地價資料為依據，按地價水平在土地空間上的分布規律劃分土地級別，並評估基準地價。二是在進行土地定級的前提下，簡化定級的程式。具體操作時，簡化土地定級程式主要體現在：①減少評價因素因子的數量，著重選擇商服中心繁華度、道路通達度等巨觀影響城市土地質量分異的顯著地價影響因素或因子；②對評價因素因子作用分值的確定著重於綜合判斷，而不進行大規模地諸如企業用地效益、各項基礎設施的分布等資料的調查。杭州市區土地定級與基準地價更新，一方面根據《城市土地價格調查與集約利用潛力評價實施方案》的要求，採用多因素賦權加和法進行土地綜合定級和分類定級，為基準地價評估和城市地價動態監測體系建立奠定基礎；另一方面考慮到杭州市區土地市場較發達，市場交易規範、交易案例豐富、覆蓋面廣的特點，具體操作時做到簡化土地定級程式，更多地利用市場地價資料對多因素綜合評價法結果進行校驗、修正，最終劃分形成土地級別，以實現市場導向的土地定級簡化思路。
4．立足於土地市場，以市場地價資料為主要依據評估基準地價的思路
中國現行城鎮基準地價評估主要有級差收益測算法和市場地價資料測算法兩個途徑。利用級差收益測算基準地價的途徑是一種間接的評估途徑，該方法在理論和實際套用中均存在一定的缺陷，故一般是土地市場不發達城鎮基準地價評估的主要方法。套用市場地價資料為依據評估基準地價的途徑的前提條件是城鎮土地市場較發達，地價資料豐富、規範。鑒於杭州市區土地市場發達，市場化程度高的實際，基準地價更新主要以豐富、可靠的市場資料為依據，經過樣本有效性檢驗後，直接評估基準地價，而不進行級差收益測算與驗證。
5．順應現代科技發展潮流，採用計算機系統為輔助手段進行定級估價的思路
為順應現代信息科技的快速發展，提高城鎮土地定級與基準地價更新工作的效率、精度，杭州市地價更新評估在技術上採用計算機系統為輔助手段，藉助計算機系統強大的計算及編圖功能，節約人力和時間，提高成果的質量及科技含量，並為實現基準地價的動態更新奠定基礎。
②公用設施完備度作用分值計算。杭州市公用設施比較齊全，包括中學、國小、幼稚園、醫院、菜場、銀行、郵電局、公園、影劇院、體育場館等，這些設施與人民日常生活、生產密切聯繫。根據城市土地定級因素選擇的原則，主要選擇中學、醫院和體育場館三個因子。由於銀行、郵電局、影劇院等與商服中心的分布趨向一致，在巨觀上評價意義不大；國小、菜場等因素對土地質量分異的影響不甚明顯，加之分布較均勻，且資料不很齊全。為簡化定級程式，這些因子不予考慮。
1．建立城市地價動態監測體系的必要性
城鎮土地有償使用制度的改革以來，全國各地城市都相繼建立了以基準地價——標定地價為核心的城市地價體系，為政府制訂和實施相關地價管理政策，引導和調控房地產市場發揮
了重要作用，並極大地推動了城市土地市場的培育、規範。但現行城市地價體系主要從中國土地市場不發育條件下的市場運行特徵及管理需要出發，為政府制定市場地價標準、確定土地交易價格等直接調控服務，因而也存在著諸多缺陷。主要表現在：①分類基準地價評估方法體系是一種適應性評估，評估地價與市場交易地價之間關係模糊，評估結果難以反映土地最佳利用條件下的價格水平；②基準地價由於兼顧了不同城市地價管理政策需要，地價水平往往不能完全反映市場實際地價水平，如當用地價來調節土地利用時，一般以高標準確定並公布基準地價，當考慮政府產業政策和資源合理配置需要時，則一般以低標準確定並公布；③不同城市因土地市場發育程度不平衡、地價評估認識不一等，造成基準地價內涵及評估方法體系不統一，地價水平缺乏可比性。城市之間基準地價水平的不可比性，不利於國家有效掌握和監控城市地價，難以為國家巨觀管理土地市場、制定地價政策等提供足夠的決策依據。但隨著土地使用制度改革的不斷深化，特別是黨的十四大確立了建立中國社會主義市場經濟體制的目標模式以來，客觀上要求政府在管理土地市場時，除採用直接的行政干預外，更多的要採用經濟、市場等間接手段進行調控管理。因此，政府必須首先要建立城市地價的動態監測體系，以準確、及時掌握和了解不同城市的真實地價水平分布規律及其動態變化特徵，從而為實現以經濟、市場、法律等間接手段調控管理土地市場奠定基礎。另外，土地市場的動態變化特性，也進一步提高了政府建立城市地價動態監測體系的必要性，以定期發布地價信息，引導土地市場的健康發育，發揮地價在調節土地收益分配、保護土地產權和穩定社會等方面的作用。
2．建立城市地價動態監測體系的作用
①建立城市地價動態監測體系，在城市內設立地價監測點和市場交易樣點，可以實現對城市地價的動態監測，便於政府及時了解和掌握城市以及全國地價水平和地價動態分布規律，為政府科學制訂地價管理政策、進行城市地價的巨觀管理和調控提供決策依據。
②建立城市地價動態監測體系，實現對城市地價時空變化的動態監測，可以為實現地價預測、編制城市地價指數、發布地價信息、調整更新城市基準地價及建立地價預警機制等提供技術支持，從而進一步提高各級政府的地價管理效率。
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