國有住房銀行是某些學者經過社會調查和謹慎思考而提出的解決社會現實資金矛盾的組建建議，原因是：國家一方面224億元住房公積金“沉睡”，另一方面繳納公積金職工感嘆貸款難。要求住房公積金管理中心重新定位，公積金管理機構改造成為國有住房銀行。
國有住房銀行（State-owned housing bank；State-owned housing bank）。
國有住房銀行是某些學者經過社會調查和謹慎思考而提出的解決社會現實資金矛盾的組建建議，原因是：國家一方面224億元住房公積金“沉睡”，另一方面繳納公積金職工感嘆貸款難。要求住房公積金管理中心重新定位，公積金管理機構改造成為國有住房銀行。
是否需要組建“國有住房銀行”
國有住房銀行
國有住房銀行從事金融研究的蘭州商學院教授雷興長看來，目前國內在公積金管理上一方面存在貸款難；另一方面在一些地區由於放貸過量而出現了高風險的趨勢，“現在應該重新思考公積金管理中心的定位，究竟是帶有行政色彩的事業機構，還是辦成政策性的住房金融組織。”
雷教授找出許多資料對記者解釋說：現在有許多學者認為今後應該逐步把各地分散的住房公積金管理中心，集中改造為政策性的國有住房銀行，納入國家統一的金融監管體系，扶持中低收入者，增強他們的購房支付能力。
“如果能按照政策性、保障性、規範性的要求進行金融運作，公積金就可以惠及更廣的人群。”
據了解，早在2007年12月，蘭州市住房公積金管理中心就出台了擴大住房公積金制度的覆蓋面的辦法，將個體工商戶在內的所有自由職業者納入公積金覆蓋範圍，但是截至目前，在該中心設立公積金個人賬戶的社會各類自由職業者只有78個。
雷興長說：“正是由於支取難、貸款難等多方面的原因，限制了公積金在社會更大範圍的發展。可見，按照現代金融機構的模式去運作，應該是公積金髮展的方向。”
萬億公積金閒置與住房保障體系
萬億公積金沉澱閒置、住房保障建設資金缺口萬億，前者全面對接後者，資金分余補缺，這個看似完美的模式，其實還存在諸多不確定性。
“目前住房和城鄉建設部及其下屬的相關部門，進行的住房公積金用於經濟適用房建設討論，並沒有請該部門以外尤其是公積金領域的專家參與，而這些領域的專家對此討論，恰恰是有很多意見要提的。”4月1日，中國社科院金融所研究員汪麗娜告訴本報記者，萬億公積金閒置對口萬億住保體系資金缺口，若要進行對接，在建立成熟的風險防範體系、相關法規修改、人大等第三方監督等各個方面做大量準備工作的前提下，才可以謹慎嘗試。
地方建設資金之困
據了解，此次與浦東新區區內企業簽訂銀團授信協定的銀行多達15家。1080億元的授信規模，將對浦東新區軌道交通、世博配套工程、經濟適用房、人才公寓、重大工程配套商品房等重大項目授信610億元，創下了浦東開發開放19年來金額之最。
在上海新一輪的住保體系建設中，浦東正在逐漸確立排頭兵的地位，其相關保障工程的建設任務也是最重的，資金需求可想而知。
據本報記者獨家獲取的上海市規土局、住保局最新確認的“2009年400萬平方米經濟適用房規劃建設”相關檔案披露的信息，在今年上海總共30個經適房項目中，浦東新區再次擔當大任，其中11個項目落戶浦東，涉及土地面積共55.2萬平方米，而且其中大部分項目的經適房配建比例為100%，也大大增加了浦東新區經適房建設的資金壓力。
一位浦東新區相關政府部門的官員告訴記者，相對於其他上海區縣一般兩三個經適房項目的建設規模，浦東新區獲得如此大規模銀行授信，非常及時也非常必要。
“而且，在整個新的住保體系建設過程中，浦東新區還在經適房建設外承擔著其他任務，例如廉租房、人才公寓以及配套房項目的建設和房源籌集，同樣需要較大的資金需求。”
綠地集團董事長張玉良透露，以上海為例，今年上海市委市政府層面多次召開關於經適房建設標準的內部討論會，明確上海新經適房將達到中檔普通商品房的品質，成本比以往提高200-300元/平方米。
公積金難以承受之重
一位參與上海經適房建設的開發商高層告訴記者，目前負責建設經適房等保障住房項目的工程建設資金依然未形成成熟的供應體系，主要靠企業自有資金或自籌資金和銀行貸款。
一位資深公積金研究人士幫記者算了一筆帳，根據確定的建設規劃，2009年－2012年，全國各地的經適房建設量是400萬/套，以平均每套75平方米、建設成本3500元/平方米計算，400萬×75×3500=1.05萬億，資金缺口龐大。
在中央4萬億擴大內需的投資計畫中，安排保障性住房投資9000億元，其中經適房投資6000億元。中央財政只對廉租房投資進行補貼，經適房主要依靠地方政府建設。
加上廉租房房源收購、新建等新保障體系其他層面需要的資金，地方政府的資金壓力遠遠超出1萬億元。“所以，現在正在研究的公積金援建經適房的方案，切合各地方政府的迫切需要，各地對上報試點方案自然也是爭先恐後。”這位知情的資深公積金研究人士透露。
根據住房城鄉建設部3月底公布的2008年住房公積金管理情況通報，截至2008年末，全國住房公積金繳存總額為20699.78億元，同比增長27.54%；繳存餘額為12116.24億元，新增餘額2511.13億元，增幅為26.14%。
國有住房銀行
國有住房銀行公積金閒置首次突破萬億大關，長期以來一直存在的公積金閒置問題此時也顯得很突出。同樣萬億數量的一餘一缺，余的公積金很難迅速找到一個能夠充分消化的路徑，缺的住房保障體系更難找到一筆可以補缺的足量資金。
“用公積金建造經適房，在一定程度上可以提高公積金的使用效率，但面臨三大問題。”該資深公積金研究人士指出，“首先是合法性問題，目前公積金是按照條例征繳的，公積金屬於職工個人儲蓄資金，目前法定用於個人合法提取和購房貸款，條例中並無建經濟適用房用途，公積金如造經適房，必須修改條例；其次是資金安全性問題：建造出來的經濟適用房，如果賣不掉，政府是否全部統一收購，經濟適用房由於並非是市場導向建造，完全政府意願建造，選址戶型等可能存在疑惑，如果沒人願意買，很可能是公積金的壞賬；同時，如何制止項目貸款中的腐敗行為，公積金中心是事業單位，行政化運作，一旦有了項目貸款，很可能會成為公積金腐敗的淵藪”。
記者從上海市公積金中心獲悉，2008年上海公積金增值收益大幅增加使廉租房補充資金餘額也大幅增加，達31.22億元。但公積金增值收益收購房源方面，上海目前沒有後續計畫。
貸款難加重了職工負擔
“最終選擇商業銀行的貸款,實屬無奈。”劉明效算了一筆賬，因為住房公積金貸款可以享受比商業貸款低2%左右的利率優惠，假如申請了15年25萬元的商業貸款，自己要多付近7萬元的利息，這對他來講等於背上了不小的負擔。
據了解，許多職工感嘆貸款難，主要是卡在了抵押登記的環節。沒有貸款，就不能足額交清房款；沒有交清房款，自然沒有產權證明；沒有產權證明，就沒有抵押登記的實物，公積金管理機構自然就不能放款。
這是一個典型的悖論，不僅限制了職工購買新房，也限制了二手房的交易，導致很多房主都不願意將房屋賣給公積金貸款的客戶。因為，商業貸款在買房人證件齊全的情況下20個工作日就可以完成批貸，接下來就可以過戶，而公積金貸款發放規定，管理機構初審通過後，賣方須先將房子過戶給買方才能給買方發放貸款，絕大多數二手房賣主都不願承擔這個風險。凡貸款必有抵押，在任何時候都無可非議，否則放貸就會有風險。經過了一個多月的奔波，劉明效終於明白了其中的奧妙，在辦商業房貸時，銀行和開發商共同承擔了抵押登記期間的風險和繁瑣手續，而辦住房公積金貸款時，開發商和公積金管理中心卻不願承擔這個風險。
“我從公積金中心貸款，我付利息給他們，我就等於是他們的客戶，但為什麼就不能像在商業銀行里那樣享受到同等的服務?”劉明效對此頗為不解。
房貸難源於商業房貸的“擠壓”
針對一些職工提出的貸款難的問題，蘭州市公積金管理中心相關負責人卻表示了不同觀點：“我認為，職工貸款難問題根本不存在。和商業貸款一樣，老百姓在使用公積金貸款時，所提供的一切申請材料，在進行商業貸款時，也要向銀行提供。我不明白究竟難在什麼地方?”
他表示，目前，中心向住房公積金繳納者提供了多種貸款業務，包括商品房貸款、經濟適用房貸款、單位集資建房貸款、“二手房”貸款等，可以說大大方便了市民貸款買房。對職工而言，貸款只需到住房公積金管理中心來兩次，第一次提供貸款所需申請材料，第二次辦理提款手續。
據了解，為確保公積金貸款在最短時間內辦結，該管理中心對住房公積金提取和貸款兩個環節進行改革，簡化手續，降低門檻，在確保貸款安全和降低風險的前提下，為職工提供方便。但是，仍然由於抵押擔保環節的制約，蘭州市累計歸集住房公積金71億元，貸款總額21億元，公積金使用率平均為30%左右，50億元公積金處於“沉睡狀態”。
國有住房銀行
國有住房銀行對於許多職工的公積金貸款被卡在抵押登記環節的問題，這位負責人也坦承，雖然也曾出面協調過，但沒有效果，“抵押登記中的延誤，是其它部門的事情，我們也是愛莫能助。”
蘭州公積金管理中心的馬新霞提出了一個貸款難的新解：“住房公積金目前的困境，源於房地產開發商和商業銀行的聯合打壓。幾乎所有的開發商，都不願給客戶提供公積金貸款服務。”
據了解，許多開發商把樓盤抵押給銀行獲得前期貸款，接著開始蓋樓，後期再用預售給房屋業主的按揭房貸進行置換，貸款最終被轉嫁給購房者。
雷興長認為，對商業銀行來講，住房貸款收益回報很高，因此他們在積極推銷住房貸款，從事的是一種經營行為：但對公積金管理機構而言，是代表政府管理職工個人的住房資金賬戶。“通俗點講，在商業銀行的眼中，貸款人是客戶：而在公積金管理中心的眼中，貸款人只是一個被管理者。”“我把自己的錢存在公積金中心，我貸款後還要給他們付利息，但是我卻沒有享受到儲蓄者的服務。”面對商業房貸和公積金貸款背後這種複雜深奧的關係，劉明效感到非常費解。
住建部公積金新規解讀
一、如何保障繳納人權益
住房和城鄉建設部等7部門2009年10月19日前聯合印發《關於利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，公積金閒置資金支持保障性住房建設的試點工作正式啟動。首批試點城市將超過30個。
記者第一時間採訪了住房和城鄉建設部有關負責人和專家，對《實施意見》的相關要點進行解讀。
二、盤活數千億閒置資金
住房和城鄉建設部提供的數據顯示，截至2008年年末，住房公積金繳存餘額超過1.2萬億元，其中閒置資金規模已達數千億元。如何提高使用效率並實現保值增值，已經成為公積金管理面臨的重大問題。 另一方面，資金問題一直困擾著保障性住房建設的進展。以經濟適用房為例，今後3年，全國平均每年新增130萬套經濟適用住房，需要建設資金超過1萬億元。而各級財政的資金支持主要針對廉租房，對經濟適用房、城市棚戶區改造等保障房建設，基本依靠銀行貸款“一條腿”走路。
國有住房銀行
國有住房銀行住房和城鄉建設部有關負責人指出，利用住房公積金閒置資金貸款支持保障性住房建設，有利於提高住房公積金使用效率，實現住房公積金保值增值。同時，也有利於拓寬保障性住房建設資金來源，加快保障性住房建設，推動實現“住有所居”目標。
用於保障房建設的公積金貸款利率將按照5年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行，但仍遠低於商業銀行的開發貸款利率。業內人士認為，這有利於降低保障房的開發門檻，吸引更多民營房地產企業參與建設，改變過去完全靠國有企業支撐的局面。
三、禁止用於商品房開發
由於試點涉及數千億元公積金的使用，為保證資金安全和收益，《實施意見》提出了十分嚴格的要求。《實施意見》指出，試點應嚴格控制貸款用途，實行專款專用；規範貸款審批程式，貸款資金實行封閉管理；加強風險管理，確保資金安全和保值增值，維護繳存職工合法權益。
在保證資金安全方面，《實施意見》提出了包括設立資金監管專項賬戶，嚴格評審貸款項目，加強貸前調查、貸中審查、貸後管理，落實貸款抵押，試點城市政府承擔落實償還貸款的責任等五項措施。
為了避免公積金投資保障房出現“一放就亂”的現象，《實施意見》強調，貸款禁止用於商品住房開發和城市基礎設施建設，並嚴格要求非試點城市不得利用住房公積金髮放任何項目貸款。
四、優先保證職工提取和個人房貸
用閒置資金建設保障房的同時，如何保障公積金繳存職工的合法權益，也是此次試點面臨的重要課題。
《實施意見》指出，試點城市應在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內的住房公積金結餘資金貸款支持保障性住房建設。試點城市在制定試點實施方案時，必須徵求繳存職工意見；並及時公布試點項目的建設規模、開發單位、建設成本、供應對象等內容，接受社會和民眾監督。
同時，《實施意見》明確強調，試點不改變繳存職工住房公積金所有權，不影響提取和個人住房貸款。在同等條件下，繳存住房公積金的中低收入住房困難職工，可以優先購買或租賃由公積金支持建設的保障性住房項目。
