人和佳園

人和佳園是由南京市鼓樓區房管所開發的住宅小區，位於鼓樓湖南路片區水佐崗人和街11號。小區2000年竣工，總建築面積14190平方米，包含3幢樓房總計92戶住宅。周邊集聚東南大學附屬中大醫院、南京鼓樓醫院等醫療資源，鄰近南京大學（鼓樓校區）、赤壁路國小等教育機構。物業管理採用業主自籌模式，存在歷史水費繳納糾紛，經2019年法院判決明確繳費責任主體。

基本介紹

• 物業類型：住宅小區 
• 竣工時間：2000年  
• 總建築面積：14190㎡  
• 總戶數：92戶 
• 物業公司：南京市公安局（截至2018年） 
• 綠化率：未公開數據 

開發背景

由南京市鼓樓區房管所主導建設，2000年通過竣工驗收並交付使用。開發商宏順公司通過國有土地出讓取得4870.98平方米土地使用權，土地證附圖確認小區四至範圍。

建築規劃

小區包含3幢多層住宅樓，總建築面積14190平方米。規劃備案顯示共有92戶住宅，配置兩個地下車位。建築密度、容積率等指標符合2000年南京市住宅建設標準。

周邊配套

醫療資源：東南大學附屬中大醫院（直線距離500米）、南京鼓樓醫院、江蘇省人民醫院等三甲醫院環繞。

教育資源：覆蓋赤壁路國小山西路校區（省級示範校）、南京大學（鼓樓校區）、河海大學等多所院校。2025年資料顯示小區劃片為南京市赤壁路國小山西路校區。

商業設施：臨近山西路百貨大樓、蘇寧易購生活廣場等商業綜合體，先鋒頤和書館距小區北門約800米。

法律糾紛

2014年物權糾紛案中，業委會主張開發商侵占936.51平方米公共用地建造06幢樓房，經法院審理確認該地塊為部隊保留用地，06幢建築位於開發商合法用地範圍內。

2019年水費糾紛案顯示，小區自2011年11月起累計欠繳水費32萬元。法院認定開發商通過物業公司轉移繳費義務，最終判定南京水務集團需向實際管理者追繳。

物業管理

採用業主自籌管理模式，2011年4月起由業委會接管日常事務。存在電梯缺失、停車位緊張等問題，2025年資料顯示物業管理評分8.5分（滿分10分）。

居住環境

建築外立面採用暖色系塗料。主力戶型為70-127平方米二至三居室。臨近青春廣場捷運站（233米），3路、8路等公交線路經停傅佐路站。