京十二條

京十二條即《北京市人民政府貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲檔案的通知》內遏制炒房的十二項具體措施。

基本介紹

• 中文名：京十二條
• 單位：北京市人民政府
• 時間：2010年4月30日
• 目的：遏制部分城市房價

通知原文

《北京市人民政府貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲檔案的通知》2010年4月30日

北京打擊炒房客

一、進一步統一思想，提高認識。要求各地區、各部門和各單位要迅速把思想統一到國務院檔案精神上來，從首都經濟發展和社會穩定大局出發，充分認識房價過快上漲的危害性，堅決貫徹落實國務院決策部署，採取切實有力措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展。

二、堅決抑制不合理住房需求。一是嚴格執行國發[2010]10號檔案關於首套及二套住房貸款首付款比例和貸款利率的要求，提出金融機構可以通過本市房屋交易權屬系統數據等認定第二套住房。二是要求商業銀行根據風險狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款。三是採取臨時性措施限定新購房套數。規定自本通知發布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。四是加強對房地產開發和個人售房的徵稅管理。對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。首次明確提出，個人售房在計徵稅款時，納稅人不能提供原購房價款相關憑證和其他完整準確稅費憑證的，稅務部門可通過住房城鄉建設部門查詢相關信息資料，或者按照相關法律法規規定確定徵收方式和應徵稅款。

三、增加住房有效供給。一是今年政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%，其中政策性住房建設用地占全市住房供地50%以上。確保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規定落實到位。規定將住房銷售價位、套數、套型面積、政策性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓契約。二是依法加快處置閒置房地產用地，對收回的閒置土地，要優先安排用於普通住房建設。三是加強對住宅項目的協調服務，加快審批速度，促進住宅項目儘早開工建設和銷售，增加有效供應。對加快建設銷售和銷售、誠實守信的房地產開發企業在同等條件下優先供地。

四、加快保障性安居工程建設。一是確保完成2010年新開工建設和收購政策性住房13.6萬套，占全市住宅新開工套數50%以上，竣工政策性住房4.6萬套的工作任務。市有關部門和各區縣政府要加快落實建設計畫，力爭今年二季度實現供地，三季度全面開工。二是大力發展公共租賃住房，進一步推動住房保障向租售並舉轉變。創新方式，擴大公共租賃住房建設收購規模。在符合城市規劃和土地利用規劃的前提下，支持國有企業、產業園區和社會單位利用閒置自用土地建設公共租賃住房，鼓勵集體經濟組織依照規劃、利用存量建設用地發展公共租賃住房。三是實施保障性住房全過程“陽光工程”。加強保障性住房各環節監督管理，實行政策制定公開、建設計畫公開、土地供應公開、建設過程公開、資格審核公開、房源分配公開、資金使用公開、後期管理公開、違規查處公開、辦事程式公開。

五、加強市場監管。一是要求房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利。嚴禁非房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營業務。國有資產和金融監管部門要加大查處力度。商業銀行要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸後管理。對存在土地閒置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款。二是加強商品房預售監管管理。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在3日內一次性公開全部銷售房源，並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。市住房城鄉建設部門要對已發放預售許可證的商品住房項目進行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格，對存在違法違規行為的要追究相關人員的責任。三是要求市住房城鄉建設部門會同有關部門完善房屋租賃管理政策，規範房地產經紀機構行為，搭建房屋租賃信息平台，進一步規範和發展住房租賃市場。四是2010年5月底前，市有關部門要組織開展房地產開發企業經營行為聯合專項檢查。五是進一步加強房地產市場統計分析和監測，做好政策宣傳解讀工作，引導居民住房理性消費。

《通知》還要求各有關部門和各區縣政府要根據本通知精神，調整和完善相關措施，全面落實各項調控政策，全力推進政策性住房建設，切實擔負起穩定房價和住房保障職責。市住房城鄉建設和市監察部門要對市有關部門和各區縣政府落實本通知情況加強監督檢查，對穩定房價、推進政策性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。

新聞圖片

解讀影響

■解讀1

如何認定同一家庭 北京房地產業協會副秘書長陳志指出,“同一購房家庭”是指夫妻雙方帶一個未成年的孩子,從即日起只能在北京市新購買一套新房或者二手房。當然,如果這套房屬於二套房、三套房,將比照其他條款,執行二套房房貸政策,三套房就不予貸款。如果子女已達到法定成年年齡,即便沒有脫離父母的戶頭,也可以單獨立戶,在成家立業時,以自己為一個單

北京精確打擊炒房客

新國十條在京落地 京版十二條發出強烈信號

“國十條”的政策靴子在五一假期的前一天終於在北京落地。昨天,北京市政府發布《北京市人民政府貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲檔案的通知》,推出“京十二條”。暫停第三套貸款、同一家庭限購一套新房,京版十二條中將國十條留給地方政府的選擇性政策空間全部用足,甚至更加嚴格,打擊矛頭直指投機性炒房和外地遊資炒房,誓將不合理的需求踢出北京樓市。

二套房認房不認貸

嚴格執行國發[2010]10號檔案關於首套及二套住房貸款首付款比例和貸款利率的要求。

■解讀2

二套房認房不認貸

北京房地產業協會副秘書長陳志表示,本市對於二套房的認定,也將實行“認房不認貸”的政策。也就是說,以戶名下的存量房,作為判定是第幾套的標準。即使你曾經購買過二套房產,但再買房時已經將之前的房產全部售出,那么,即使銀行里有過貸款記錄或有過房產記錄,也不計入認定二套房或三套房。

■影響

新政不翻歷史舊賬

我愛我家副總裁胡景暉認為,北京樓市細則強調從新政發布之日起開始,每戶家庭只準許買一套房。這樣二套房的認定更加明確。在新政發布之前,不管你持有一套房,還是多套房,都既往不咎。不再翻歷史舊賬的北京細則,在實施起來顯然要更加簡單有效。

暫停三套房貸款

要求商業銀行根據風險狀況,暫停對購買第三套及以上住房。

外地人房貸要看稅單

對於非京籍人士購房,陳志表示,將嚴格限定在有1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的範圍。如果沒有證明,外地人購房一律不能獲得貸款。這將充分限制外地人來京炒房,而在北京長期工作、為北京納稅的外地人,則可享受到京籍居民相同的待遇。

■影響

限制投機炒房

“偉嘉安捷”告訴記者,有監測數據顯示,當前市場上有40%的購房者為投資、投機客,而其中更是有90%投資客選擇了貸款方式。停止貸款第三套房,將對占市場10%左右的貸款多套房投資、投機客有明顯的抑制作用,也制止了很多以溫州、山西等地為代表的在京投資、投機客繼續投資、投機的可能。

■解讀4

清算漲幅過快項目

這是新政中首次提及查實開發商漲價過快的項目稅收清算和稽查,對當前以通州為代表調漲商品房項目指向性明顯。中國房地產估價師與房地產經紀人學會柴強博士指出,這條就告訴開發商,對於不合理漲價後的不當利益,政府要通過土地增值稅等的辦法拿走,定價高不一定代表利潤大,適當定價也不意味著賠錢。

■影響

陰陽契約無處可逃

可查原購房價款的規定,讓陰陽契約無處可逃。根據規定,對於二手房銷售方,按該房屋(銷售款-原購房款)×20%,計算應繳的個人所得稅款。但當二手房銷售方不能提供原購房價款相關憑證,或因年代久遠忘記房屋原值等情況,可對二手房銷售方,按銷售全款徵收1%至3%的個人所得稅。此前,不少售房者通過此種辦法,簽訂陰陽契約,降低應繳納的稅費。住建委提供原購房信息,很難避免偷稅,可能會影響當前很多指導價格過低的二手房交易。

假離婚如何防範

對於京十二條中關於家庭限購一套新房的規定,北京中原地產市場研究部張大偉表示,雖然收緊了政策開口,但是依然有一些難以收緊的地方,比如北京的家庭可以利用離婚等手段人為造成2個家庭。“國十條”出台後,北京市已經出現了假離婚的案例,但因為銀行徵信系統尚未與民政部門進行聯網,只能憑著買房人提供的材料來進行審核。也就是說如果一對男女已經結婚,或者離婚後再婚,但戶口本上婚姻情況一欄未進行修改,銀行還將視為其單身。另外,針對第三套房限制貸款的規定可能因為各地房屋產權短期難以聯網而無法核實。

樓市有史以來

最嚴厲的政策

SOHO中國董事長潘石屹

北京作為首都,外地人購房的比例一直比較高,個別項目甚至超過一半。外地人也分兩類,一類是在北京工作的外地人,另一類是不在北京工作的外地人。後一類購房比例很大,京十二條對第二類外地人在北京購買住房加大限制,不給貸款支持。

“同一購房家庭只能在本市新購一套住房”是另一條嚴厲的政策。過去,在一個住房項目中多套購買的現象比較普遍,在全市範圍內購買多套的家庭就更多了。這條政策會使市場上對住房的需求迅速減少。

“京十二條”出台後,住房價格上漲會很快得到遏制。影響住房價格的最主要因素是供應量和需求量,京十二條從這兩方面都採取了嚴格措施。從抑制住房需求方面:嚴格執行國務院規定的信貸政策;限制外地人購房;限制多套購買。從加大供應方面:反覆強調增加住房土地供應,這是最重要的。土地少,房子就少,供應不足就漲價;嚴厲打擊囤地,與以往不同的是,這次規定要把收回的土地用於住宅的建設;加快審批,縮短房子供應周期;打擊捂盤行為,取得預售證三天之內要公開房源對外銷售,每套住房都要明碼標價,價格經政府審批後不能隨便漲價。 趙瑩瑩 J201

經適房“5·1”後

仍可辦過戶手續

部分區縣房屋權屬登記大廳出現集中辦理經濟適用住房交易過戶現象,經記者向市住房城鄉建設委核實,當前北京市經濟適用住房上市交易仍然按本市現行政策執行,沒有發生變化,業主不必集中在“5·1”放假之前集中申請辦理相關手續、“5·1”之後,仍可按現行政策辦理。

在經濟適用住房集中、交易過戶工作量大的區縣,相關部門將通過增加工作人員、加班加點、發放預約號等積極措施作好服務。另外,市、區縣住房城鄉建設委(房管局)將加大對房地產中介機構違法違規行為打擊力度,一經發現其散布不實信息、違規代理行為的,將堅決予以打擊。

出台背後

13個委辦局共商

“京12條”成為最早出台地方細則 《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》下發後，北京市委、市政府高度重視，市委常委會議專題研究落實工作，13個委辦局共同參與了北京細則的制定。 “北京版‘國十條’細則幾十次易稿，反覆推敲。”北京市住房和城鄉建設委員會委員王榮武說，這么多委辦局聯合制定一個檔案，這種情況非常少見，為的就是讓北京的細則更加科學、更加合理。 在歷經了13天、數十次的修改後，“京12條”以堅定的姿態亮相。在“國十條”為地方政府留下的操作空間裡，“京12條”全部以最嚴格的操作上限作為實施要求。同時，這13天緊鑼密鼓的惡仗，也使得“京12條”成為全國各省市自治區內首個出台的地方政府落實“國十條”細則。

專家解讀

即日起，每個家庭只能再購買一套商品房，三套房和不合規的外地人購房貸款被叫停。比“國十條”更加嚴格的北京十二條政策(以下簡稱“京十二條”)昨天發布並開始施行，“不讓炒房”成為此項政策的根本意圖。昨天，北京市政府制定並發布《北京市人民政府貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲檔案的通知》。此次公布的“京十二條”，把“國十條”中的選擇性政策全部從嚴執行。但在實際操作中，如何界定“購房家庭”以及對二、三套房的認定等問題，成為業界普遍關注的熱點。記者從市住建委獲悉，“五一”之後，本市相關管理部門將就“京十二條”的具體實施細則進行說明。

關鍵字：抑制需求

強制規定不準多買房

作為臨時性的措施，“京十二條”規定，從即日起，一個家庭只能在本市新購買一套商品房。也就是說，不管這個家庭以前有多少套房，今後一段時期內，想再買房就只能買一套，不管是新房還是二手房。

“這個"家庭"是指一對夫妻帶一個未成年的孩子，”北京房地產業協會副秘書長陳志在接受北京晨報記者採訪時，表達了自己對政策的理解。他認為，家庭中有成年孩子的，孩子可以分戶出去，成為兩個“家庭”，都可以按照“京十二條”的政策再購買一套商品房。

關鍵字：貸款從嚴

非京籍貸款持納稅證明

如果在北京沒有一年以上的納稅證明或者社會保險繳納證明，就不能獲得購房的商業貸款。此外，購買第三套及以上住房的商業貸款也被叫停了。實際上，這些規定並非本市所創，而是按照“國十條”規定的政策，以最嚴厲的方式執行。

“不在北京工作，就不能在這兒貸款買房，實際上是打擊那些外地的炒房者。”陳志表示，“京十二條”的意圖就是把不合理的購房需求剔出市場，抑制投機性購房。

關鍵字：套數認定

多家聯網共查房產狀況

二套房的認定確實很難，銀行普遍的做法是“認貸不認房”，就是有了房貸記錄就認定有了一套房，再貸就算二套房。要想以實際擁有房產為界定標準，即“認房不認貸”，最緊要的就是解決銀行不掌握購房者實際擁有房產狀況的現狀。

“京十二條”對此進行了明確規定，金融機構可以通過本市房屋交易權屬系統數據等認定第二套住房。陳志介紹，市住建委正在進行相關工作與銀行系統對接，向其提供房屋權屬信息。此外，關於稅務(外地人購房貸款)、民政(家庭認定)等各個方面的信息系統也將聯網共查。

記者了解到，北京市房屋交易權屬系統早在2004年就已組建，經過這么多年不斷完善與補充，這一系統一旦和銀行聯網後，將會形成一個便於查詢個人住房信息系統的網路，對於實現“以房產套數為標準，以家庭為認定單位”審核購房人買房、貸款情況將會更有幫助。

關鍵字：打擊避稅

從嚴徵稅防“陰陽契約”

針對市場上時常出現的“陰陽契約”，即篡改購房價格以避稅的行為，“京十二條”也規定，將加強對房地產開發和個人售房的徵稅管理。

關鍵字：安居工程

新建收購政策房13.6萬套

“京十二條”還特彆強調了將增加住房的有效供給，加快保障性安居工程建設。政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%，其中政策性住房建設用地占全市住房供地的50%以上。

確保完成2010年新開工建設和收購政策性住房13.6萬套、占全市住宅新開工套數50%以上、竣工政策性住房4.6萬套的工作任務。

關鍵字：市場監管

房企股東不得違規融資

在加強市場監管方面，商品房預售時，要在3日內一次性公開全部銷售房源等，並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。住房城鄉建設部門要對已發放預售許可證的商品住房項目進行清理。

專家解讀

“京十二條”將長期執行

不能堅持，勢必反彈。”北京房地產業協會副秘書長陳志表示，“京十二條”將會被執行相當長一段時間，而且下半年很可能還會有新的政策出台，甚至不排除推出備受關注的“特別房產稅”等的可能。

由於房地產市場屢出新政，搞得普通購房者頗有點無所適從。昨天，陳志在接受北京晨報記者採訪時非常肯定地表示，“京十二條”將會長期執行，因此他也向記者建議，一定要在報紙上提醒市民，清醒地認識到新政策的嚴厲，要視自己住房的實際情況弄清購房的各種風險，“弄清楚是不是二套房、三套房，一旦簽了契約，不僅是貸款的問題，開發商還可能不會賣給你，這個風險是要自己承擔的”。　晨報記者 趙陽