上海市商品住宅物業管理服務收費暫行辦法

上海市商品住宅物業管理服務收費暫行辦法是根據《中華人民共和國價格管理條例》和國家計畫委員會、建設部關於《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》發布的。

【發布單位】80903
【發布文號】
【發布日期】1996-05-15
【生效日期】1996-05-15
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】

上海市商品住宅物業管理服務收費暫行辦法

第一條（目的和依據）
為加強對本市商品住宅物業管理服務收費的管理，規範收費行為，維護國家利益和物業管理單位、房屋所有人的合法權益，逐步完善社會化、專業化的物業管理市場機制，依據《中華人民共和國價格管理條例》和國家計畫委員會、建設部關於《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》及國家與本市的有關法律法規和規定，特制定本暫行辦法。

第二條（適用範圍）
本辦法適用於經工商行政管理機關登記註冊的物業管理單位對本市商品住宅以及物業管理區域範圍內的非住宅房屋提供社會化、專業化服務的收費管理。
前款所指的商品住宅是指在本市範圍內個人和單位購買的內銷商品住宅和外銷商品住宅。
公有住房和已向個人出售的公有住宅（含平價房、解困房、安居工程），不適用本暫行辦法。

第三條（主管部門）
市物價局是本市物業管理服務收費的主管機關，市物價局會同市房屋土地管理局對物業管理收費進行指導和監督。
區、縣物價局（委）是本轄區物業管理服務收費的主管機關，業務上受市物價局的領導。

第四條（價格形式）
物業管理向房屋所有人或使用人收取的公共性服務收費和為公眾代辦性質的服務收費實行政府指導價。
物業管理單位為房屋所有人或使用人個別需求提供的特約服務，除物價部門規定有統一收費標準者外，其服務收費實行經營者定價。
外銷商品住宅、非居住用房的服務收費由物業管理單位與業主管委會代表協商確定，協商不成的，由房屋所在地物價部門裁定。

第五條（定價程式）
實行政府指導價的物業管理服務收費標準，由各區縣物價部門根據當地經濟發展水平和物業管理市場發育程度，徵求物業管理行政主管部門意見後，發布中準價及浮動幅度，物業管理單位與業主管委會在規定的幅度內協商確定具體收費標準，填列備案表，報所在區、縣物價局（委）備案。業主管委會未成立的，由物業管理單位在規定的幅度內確定具體收費標準並報所在區、縣物價局（委）審核。
實行經營者定價的物業管理收費項目和標準由物業管理單位與業主管理委員會或房屋所有人代表協商議定，並填列備案表，向所在地物價部門備案。

第六條（收費原則）
物業管理服務收費應遵循合理、公開及與房屋所有人經濟承受能力相適應的原則，並按照物業檔次和服務標準實行有償服務，制止價格壟斷和牟取暴利的行為。

第七條（物業管理服務收費用語含義）
收費用語在本辦法中的含義：
（一）公共性的服務費是指為房屋所有人、使用人提供的公共衛生清洗、公用設施的維修保養和保全、綠化費用。
（二）公眾代辦性質（不包括安裝申請代辦）的服務費是指為房屋所有人、使用人代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設備的修繕等費用。
（三）特約服務是為滿足房屋所有人或使用人需要而提供的個別服務，包括房屋裝修、代購商品、家電維修等。
（四）裝修保證金是指房屋所有人或使用人入戶裝修不得損壞房屋而向物業管理部門預交的抵押金，應在簽訂裝修契約後收取。
（五）修繕基金是指用於新建住宅保修期滿後，房屋共用部位和共用設備的養護、維修和更新的費用。

第八條（公共性服務收費標準的計算和收取）
物業管理公共性服務收費的費用由以下部分構成：
（一）管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；
（二）樓內公用設施維修及保養費；
（三）綠化管理費；
（四）清潔衛生費；
（五）保全費；
（六）辦公費；
（七）物業管理單位固定資產折舊費；
（八）法定稅費。
本條第（二）項至第（六）項費用支出是指工資及福利費以外的物資損耗補償和其他費用開支。

第九條（物業管理服務費分攤）
物業管理的公共服務費應按物業管理範圍內各業主（住戶）所占房屋建築面積或按戶分攤。

第十條（代辦服務費收取）
房屋所有人、使用人委託物業管理單位代繳的，可適當收取代辦服務費，不委託不得收費。公用事業（包括煤氣、電話）的安裝申請代辦，每項收費不超過100元。
公用事業、環衛、治安等部門委託物業管理單位收費的，須經房屋所在地的物價部門認可後，方可向房屋所有人或使用人收取。

第十一條（裝修保證金收取）
物業管理單位可向物業產權人收取裝修保證金每戶1000元－1500元，住戶裝修完畢，驗收不損壞主要房屋結構的，裝修保證金應如數退還。

第十二條（內銷商品房房屋修繕基金籌集）
內銷商品住宅均應建立房屋修繕基金並按下列規定籌集：
（一）房屋出售人應一次性按多層房屋建築面積成本價的3%，高層房屋建築面積成本價的4%繳納房屋修繕基金。
（二）購房人首期應按多層房屋建築面積成本價的2%，高層房屋建築面積成本價的3%繳納房屋修繕基金。
（三）開發單位自用或出租的房屋，應根據自用、出租房屋的建築面積按本款第（一）、第（二）項規定繳納。
以上所稱的成本價均為當時房改年度出售的公有住房的成本價。

第十三條（房屋修繕基金管理）
房屋修繕基金在簽訂房屋買賣契約時繳納，以業主管委會名義存入金融機構，按不低於城鄉居民存款利率計息。
房屋修繕基金由業主管委會委託物業管理單位管理，專款專用，不得挪作他用。
房屋修繕基金不足時，由業主管委會委託物業管理單位向房屋所有人計收。
業主管委會成立前，房屋修繕基金由區、縣房管局存入銀行。業主管委會成立後，移交管委會管理。

第十四條（高層住宅和水泵運行費收取）
高層住宅的電梯和水泵運行費由電梯駕駛人員經費開支、實際耗用的電費構成。具體收費由業主管委會和物業管理單位商定的服務方式、時間、按實結算，單獨列賬，並按各房屋所有人的建築面積比例合理分攤。

第十五條（物業收費契約簽訂）
物業管理單位必須與房屋所有人簽訂物業管理收費契約。
經物價部門同意的或由物業管理單位與業主管理委員會或房屋所有人代表協商議定的收費項目、收費標準和收費辦法應當在物業管理契約中明文約定。
房屋所有人或使用人不按規定繳納費用的，物業管理單位有權按照所簽服務收費契約予以追繳。

第十六條（物業收費行為規範）
物業管理單位收費應遵循下列規定：
（一）物業管理服務收費應明碼標價，收費項目、收費標準和收費辦法應在經營場所或收費地點公布。
（二）物業管理單位不得收取與自身管理或服務無關的前期開發費用，房地產開發商應在商品房銷售時，向購房人出示所委託的物業單位名稱及收費項目和標準。
（三）物業管理單位不得違背房屋所有人的意願提前收費，預期收費不得超過6個月。
（四）物業管理單位應當定期（一般為6個月）向住戶公布收費的收入和支出賬目，接受業主管理委員會和房屋所有人的監督。
依法成立的業主管委會可根據規章、章程和管理服務契約審核和監督物業管理的收費項目和標準，並督促房屋所有人和使用人按時、按規定向物業管理單位繳納有關應交費用。

第十七條（糾紛處理）
物業管理單位與房屋所有人之間發生收費爭議，業主管委會應予協調，協調不成的，由物價部門裁定。

第十八條（物業收費的禁止行為）
物業管理單位向實施物業管理區域範圍內的房屋所有人或使用人收取公共性服務費用的，其他部門和單位不得再行重徵收性質和內容相同的費項。

第十九條（法律責任）
凡有下列違反本辦法行為之一者，物價檢查機關依照國家有關規定予以處罰。
（一）越權定價、擅自提高收費標準的；
（二）擅自設立收費項目，亂收費用的；
（三）不按規定實行明碼標價的；
（四）提供服務質價不符的；
（五）只收費不服務或多收費少服務的；
（六）其它違反本辦法的行為。

第二十條（解釋權）
本暫行辦法由市物價局負責解釋。

第二十一條（施行日期）
本暫行辦法自96年6月10日起施行。本暫行規定施行前發布的有關規定與本暫行辦法有牴觸的，以本暫行辦法為準。
上海市物價局
上海市房地產管理局
一九九六年五月十五日