2011年中國商業地產高峰論壇

“2011中國商業地產高峰論壇暨搜狐商業地產全新上線發布會”於8月25日在北京銀泰中心柏悅酒店宴會廳隆重舉行。本次高峰論壇將以“新商業·大地產”為主題，激情把脈商業地產未來發展，與行業精英共享思想盛宴。

基本介紹

• 中文名：2011年中國商業地產高峰論壇
• 舉行時間：8月25日
• 地點：北京銀泰中心柏悅酒店宴會廳
• 主題：“新商業·大地產”

簡介

本次高峰論壇由中國建設報和搜狐焦點網共同主辦，中國房地產業協會副會長朱中一、中國建設報社社長兼總編劉士傑，以及華潤置地上海地產集團、萬科集團、萬達置業、證大房產、崇邦集團、中環集團、世茂股份等200家開發企業與建設機構；新華社、中新社、人民日報、第一財經等30多家主流媒體出席了本次盛會。

此次行業專家、學界名流、建築設計大師等各界精英齊聚一堂，旨在探討整個商業地產模式未來的發展和思辨方向，這是國家新一輪巨觀調控實施以來又一次關於商業地產和商業地產模式為主題的大型論壇。

內容

現在我國正處於產業結構調整的關鍵時期，全球也面臨著通貨膨脹的巨大壓力，經濟形勢和環境極不明朗，但有一點不可改變的趨勢是，城市化將在相當長的一段時間內成為中國經濟發展的主要推動力，商業地產正在逐漸成為中國二三線城市更新擴張的發展引擎。進入21世紀以來，中國正處於城市化高速發展時期，商業地產開發將成為未來中國城市舊城改造及新區開發的主流模式，商業地產迎來了全新的發展契機。萬科、保利等傳統住宅高調轉投商業地產開發領域，而傳統的商業地產開發企業，例如華潤、萬達也在加快全國性的布局及步伐，並形成了相對成熟的模式。

當下國內房地產開發建設不僅是地產問題，還是城市發展和經營的問題，商業地產開發必須與城市的需求進行合理匹配和發展。但也應該清醒的看到，商業地產在演進過程中逐漸遇到了很多問題，也出現了很多新變化。例如商業地產開發路徑選擇、產品定位、資源整合，這些均值得我們關注，也需要暫時放慢腳步仔細思考。

本次高峰論壇以“商業地產開發模式探索”、“境外商業設計在中國的市場實踐”、“開發商VS零售商雙向跨界發展的利益選擇”、“商業地產開發中的價值創新”四大內容篇章為主旨，通過全方位的主題演講、項目推介、圓桌討論、互動對話、分組討論等多種形式，最大化參會嘉賓的互動和交流。

論壇上，參會嘉賓就如何構建商業地產新價值、打造無法模仿的商業烙印、如何全面整合商家資源進行了熱烈討論。針對實現開發商與零售商之間整合資源遇到的問題、實現的路徑，諸多企業代表也集中探討了如何將開發商利益與零售商家利益實現“綁定式”發展。

面對井噴式的開發現狀，中國商業地產同質化的傾向愈發明顯。本次地產峰會為各方提供了一次難得的機會，讓大家能夠坐在一起談商論道，同敘未來，共同為中國城市綜合體發展獻計獻策，提供解決之道。本次地產峰會圓滿落幕。

嘉賓

中國房地產協會副會長朱中一、著名經濟學家、中國社科院金融研究所研究院易憲容、中國商業地產聯盟秘書長王永平、中國烹飪協會副秘書長李亞光、中國房地產協會商業地產委員會秘書長蔡雲、中國步行商業街工作委員會主任韓健徽、中國購物中心產業資訊主任郭增利、全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任兼秘書長朱凌波。

香港恒隆地產董事長陳啟宗、寶龍地產副總裁黃永華、中坤集團總裁焦青、上海證大房產董事、上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司總裁吳洋、今典地產集團副總裁秦娜、香港百駿（中國）投資控股有限公司董事長王濟武、金地集團商業地產常務副總裁潘韜、遠洋商業地產總經理王福順、陽光新業地產股份公司副總裁吳堯、北京綠地商業管理有限公司總經理王智明、北京金融街資產管理有限公司副總經理房煒、SPACE商業管理集團總裁司徒文杰、世邦魏理仕中國北方區資深董事總經理金勇、嘉實基金管理有限公司房地產總監王克明 、賽伯樂（中國）投資合伙人唐聞、萬商俱樂部主任楊澤軒、全城熱戀鑽石量販商場董事長萬子紅、蒙娜麗莎集團董事及行銷副總裁鄧啟堂、著名主持人、歌手戴軍、

出席本次盛會的企業還有來自：沃爾瑪、家樂福、特易購、麥當勞、肯德基、一茶一坐、ZARA、麻辣誘惑、優衣庫、法寶超市、永和大王、俏江南、屈臣氏、吉野家、萬達影院、中影影院、韓國希傑CGV影院、成龍影業、國美電器、快樂蜂（中國）、金寶匯購物中心、銀泰百貨、北京華聯、王府井百貨、大悅城、GAP、樂天瑪特、漢堡王、好利來、一品三笑、小肥羊、胡椒廚房、華堂百貨、宜家家居、蒙娜麗莎等等幾十家零售品牌代表。

出席本次盛會的主辦方嘉賓有：搜狐焦點總經理曾伏虎先生、搜狐焦點副總經理黃海英女士、搜狐商業地產副總經理沈斌先生以及搜狐焦點、搜狐財經、搜狐娛樂、搜狐體育、搜狐微博的各位領導。

議程

新商業大地產·嘉賓致辭

新商業大地產·主題演講

大地產思維 全行業視角——搜狐商業地產全新上線?

高端對話：樓市新變革 商業地產全國布局開發加劇

地產金融論壇：中國商業地產開發與融資思考

搜狐零售品牌精英會成立儀式

觀點

曾伏虎

以專業媒體力量促進商業地產行業發展

尊敬的各位來賓、精英、媒體同仁們大家好，歡迎來到新商業大地產2011中國商業地產高峰論壇暨搜狐商業地產全新上線發布會現場，來共同迎接搜狐商業地產這個新品牌誕生的時刻。

作為搜狐門戶矩陣重要之一，搜狐網成立1999年，發展成為中國最專業的商業地產網站。通過充分整合搜狐的資源，搜狐產業要求搜狐財經、搜狐娛樂，搜狐體育等其他頻道全面合作，使得這個擁有得天獨厚的網站優勢和專業媒體的平台將會更新，更大為行業提供資訊服務。

縱觀2011年的樓市，現在依然在持續的緊縮中，二季度中國經濟增幅顯現出明顯的放緩跡象。這兩個月CPI也升為三年以來的最高點，使得政府繼續採取從緊的貨幣政策。

但是我們在商業地產方面卻呈現一派比較繁榮的景象，據數據統計，房地產投資開發資金當中有748億元用於辦公樓的開發，有2191億元用於商業地產開發。

也許正因為商業地產的火爆，不但引起各大地產開發商的重視，同時也引起了政府方面的重視。為貫徹中國在房地產方面巨觀調控的要求，上個月召開的銀監會上，銀監會主席劉明康也強調深入推進信貸風險防控，說明國家對住宅地產的風險調控也蔓延到商業地產中來。

上個月召開的中國房地產峰會，我們在上周在博鰲召開了房地產峰會，跟很多專家探討了商業地產的問題。大家也有一些共識，第一是商業地產如果有泡沫的話，如果出現企業經營、資金鍊方面問題的話，商業地產出現的問題恐怕要比住宅地產還要大，還要嚴重，所以很多開發商也在談商業地產是非常萬能的領域，對我們的管、資金、運營都提出了更高效果的專業分支。中國地產也將迎來未來黃金十年的發展周期，隨著中國GDP的增長，隨著人們消費能力的提高，尤其是500萬以上人口城市的出現，對商業地產來說確實是中國的黃金髮展機遇。

同時，住宅房產在08年以後也取得了飛速發展，這么大的住宅市場需要配套和綜合性的商業項目。而商業地產的開發需要涉及到商業、地產、金融、城市規劃等等多個領域，我們需要很多的行業，很多的企業來共同參與到商業地產共贏當中來，希望行業內攜手向前，共同進步，這也是我們推出所有商業地產頻道希望通過媒體的力量去促進這個行業發展的重要思路。

最後再次感謝大家的光臨，希望大家對搜狐焦點一如既往的支持，關注搜狐焦點，關注商業地產。謝謝大家。

朱中一

地產商面臨融資難 盲從商業地產存風險

商業地產在我們看來既是一個發展的機遇，同時確實面臨著很多不確定的因素。在這個時候，搜狐商業地產舉辦新商業大地產2011中國商業地產高峰論壇。商業地產是大家關注的領域，包括媒體現在也很關注，目前商業地產的會議是最多的，大家也很少去議論政府的調控政策，現在不少媒體都在關注商業地產，都在宣傳商業地產。我認為主要是兩個方面的原因，一個方面的原因是由於國家對商業服務業的支持，再加上城鎮化當中需要產業的結構調整升級，這是一方面。另外一個原因，由於住宅地產目前面臨著調控，有些企業看到了商業地產想進入，企業又有兩種類型，一種是企業主動進入的，一種是企業被動進入的，但是不管怎么說，現在房地產企業關注商業地產的越來越多。作為我們企業關注商業地產是完全合乎情理的，希望我們在業態的考慮上既要考慮專業化，同時對商業地產，主流地產，包括產業園區地產，包括住宅方面都可以關注，因為這些業態也是需要我們關注的領域。

商業地產的機遇大家講的比較多，在轉型過程當中我想講兩個問題，第一個問題，國家調控住宅地產並不是說國家要打壓地產，調控住宅它的主題始終要促進房地產業平穩健康發展，它的調控是採取了雙向調控，就是防止投機性的行為，又要擴大住房的供應，目的還是促進這個行業的健康發展，尤其是住宅地產的健康發展。而且住宅地產在整個房地產蛋糕當中是最大的，前幾年一直是住宅地產占整個房地產投資的70%，這個蛋糕是最大的，其他的地產占土地只有3%。國家的調控政策還是要求住宅地產促進地方的發展。

第二點，咱們進入商業地產的同時有兩個方面的問題要考慮到，一個是不確定的因素，從企業層面來講，商業地產比住宅地產門檻要高，不光有人才的要求，同時也有資金的要求，占用資金長，規模大，融資相對難度大一些。另外，商業地產不光是前期選址定點，還是行銷，包括運營、物業管理方面跟住宅地產都有很大的不同。商業地產項目開發完了以後，商業地產的運營是自己開發公司來運營還是委託專業公司來運營，跟住宅地產也是完全不一樣。第二從政策層面，從行業管理層面來講，不確定的因素也很多，首先從國家層面，商業地產還沒有一個系統的指導性的檔案。商業網點項目搞的好，選定很重要，如果沒有選定定點，將來就會形成無序競爭，無序競爭對行業的發展就帶來不確定因素。這是一個方面。另一方面是商業地產跟住宅地產也有，有一個總量基本平衡、結構基本合理的問題，同樣和當地經濟水平發展相適應，和相關產業發展相協調，和老百姓的消費能力、消費水平相適應，中西部城市、二三線城市發展商業地產的也很多，地方政府的商業地產是標誌性的建築，是為地方政府爭光的東西。如果二三線城市搞商業地產熱度也很高的情況下，有一個總量的問題，還有一個是結構的問題，還有一個老百姓的消費能力問題。

另外還有一個新的問題，電子商務發展很快，消費群體越來越多的轉向70後，我們國家城鎮化、工業化、信息化基本是同步發展，所以需要研究的問題更多，這個就給市場帶來了新的不確定因素。

所以基於上述幾點提醒我們的企業第一要關注商業地產，第二不要盲目的進入商業地產，作為我們行業跟商業地產主要的基調就是積極引導商業地產的發展。在當下銀行信貸收緊的情況下，房地產企業面臨融資難的問題，為了幫助房地產企業拓寬融資渠道，搜狐商業地產今天全新上線推出地產融金匯平台，我們希望地產融金匯探索當中不斷的總結經驗，為商業地產的發展做出貢獻。

謝謝大家。

陳啟宗

商業地產優勝於住宅 房企轉商大浪來襲

剛才說是不是外行人對商業地產就很樂觀，內行人就很擔心，這句話應該多想一想。今天很多人從住宅房地產挪到商業房地產中去，這個事20年前就做了這個決定，我們為什麼做這個決定，有以下幾個原因，也就是說商業房地產優勝於住宅房地產的地方有以下幾點，第一是稅高，第二是沒有經常的回收，所以盈利波動很厲害，第三政府不會允許住房不斷的往上升，也就是說政府會給他上限，最後就是以我15年和20年來建造一大批非常優秀住房的房地產商，我這個人從小就不跟人家爭，不跟人家打，所以住宅房地產是我沒有資格進去的行業。最近為什麼多那么多住房地產商進入商業地產領域，也是以上的這些原因。

中國的商品房也有大概20年的歷史了，20年來基本上沒有碰到大的房地產的破產，這個在歷史上是少之又少。我在全球搞了房地產那么多年，沒有見到一個市場20年下去，基本沒有大的房產商的破產。進入商業房產領域的時候會不會有破產的情況出現呢，這個是值得我們思考的問題。商業房地產也有他們的難處，這是沒有做過商業房地產的人難以想像得到的。我舉幾個例子，第一，住房是量的銷量，要以量取勝，要蓋大量的樓房，就像萬科去年銷售了1000億的營業額，第二名也有靠近700個億，在300億以上的全球有十幾家，所以絕對是量的較量，而不是質的較量。住宅地產資金回流比較快，在沒有蓋好的時候就可以賣，所以資金回流是很快的事情，中國房地產商借貸是非常高。但是商業房地產是不能賣的，能夠賣的商業房地產肯定是垃圾的，如果不賣就有財政問題出現，建築費要付，但是你的回收要靠收租回收，所以你就有破產的可能性。住房地產對地點很重要，要有一兩個捷運站，但是商業房地產不用一兩個捷運站，商業地產差一百米就完全是兩個世界。

住房的設計沒有太大的幻想可以做，但是在商業房地產的設計來說完全是另外一回事。最近有一家很大的商業房地產商18個月從買地到蓋好就可以做好，我說絕對是垃圾大樓的設計者。設計一個項目最少要花到12到18個月，沒有12到18個月是設計不出來的，沒有每一塊土地情況不一樣，沒有18個月是設計不好的，別人是從買地到蓋好18個月，我們設計就需要18個月。

當然管理也很重要，財政也很重要，在財政方面恐怕會出問題的，因為你的財政不健全，你就必須要賣，賣的話，你是製造視覺污染，讓中國的老百姓每天看你的垃圾大樓，你對不起社會，但是不賣的話對不起自己，你不賣的話資金鍊會出現問題，所以絕大部分人選擇出售的途徑，這個就是中國今天的小悲哀，就是中國人從今以後就要接受視覺的污染。

我相信有些人儘量學習不賣，說的人很多，做的人沒有幾個，賺不賺錢還是另外一回事。沒有實力就有問題，但是並不表示別人有破產的機會就不會幹，他們乾就產生一個現象，商業房地產有十年皇軍旗，第一垃圾大樓不是皇軍旗，我相信很多人破產也不是皇軍旗，就是量的皇軍旗，全市場上的量會多的不得了，然後在某些城市會出現戰國時代。我記得在上海有一個項目，在我蓋好的時候是1999年，旁邊已經有五六個大型的百貨店和商城，就排斥我們，凡是在我們店鋪不能到恒隆的店裡去，結果敢不敢做？不敢做，他們的店最好的都跑我們這裡來了，過了三五年之後勝敗就可以見，現在有一個破產了，有的還在，現在就剩下兩個，有一個賺錢的就是恒隆。

有幾件事是商業地產可以肯定的，第一是垃圾大樓，因為是商業地產50年不變，蓋起來就不能拔掉，中國這一代人恐怕都要承受視覺的污染；第二是浪費很大的資源，土地的資源、建樓房的資源、資金的資源都是非常大的浪費，從老百姓的角度來看是好事，老百姓有很多選擇的，但是老百姓的眼睛是雪亮的，他們會知道什麼好，什麼不好；最後一點，房地產業因為國家的巨觀需要不能讓人家破產，在商業方面從一個角度來看是政府不管，與民生無關，第二是你破產政府也不管你，如果破產沒有在住宅房地產出現的話，會在商業房地產里出現。在房地產這個領域裡最重要的不是你賺不賺錢，最重要的是你的資金鍊和現金流，現金流不行就是破產。所以這是一個非常好的行業，對懂得做的人來說是賺大錢。謝謝大家。

易憲容

未來十年只有商業地產才有投資機會

第一，中國的商業地產有前途，前途在哪裡？我在2010年深圳項目開盤的時候，在未來的十年內，商業地產會出現一個高度繁榮，因為我們目前的房地產市場面臨著四大轉型，第一是資產轉型，第二是房地產企業轉型，第三我們居民消費結構轉型，第四我們的發展方向轉型，所以商業地產未來的發展不用擔心，也不會有泡沫。

第二，只有商業地產才有我們的投資機會。投資房地產也好，投資住宅也好，只要通過信託的方式，未來商業地產我相信未來有比較好的發展前景。

第三，市場到底發展什麼情況，商業地產發展程度與我們住宅發展程度完全不成比例，就在於我們早幾年的政策，特別是信貸政策，整個商業地產各個標準都比住宅差的很遠，所以商業地產沒有住宅市場那樣發展。房地產市場未來發展在哪裡，並不是要做什麼事，最關鍵的要給我們房地產市場基本功能，要改變過去全民把住宅作為一個投資工具。如果說中國政府想把政策落實調整往這個方向走，可以說，中國未來的經濟發展十年，二十年，三十年的繁榮是沒有的，如果這個問題不調整，這個問題不限制，會導致金融危機，更重要的是住宅關係到民生，它會影響整個社會的矛盾和問題。當我們的政策，我們的經濟跟民生衝突的時候，一定會出現新的社會矛盾、社會衝突，所以中央政府對這個看的清清楚楚。

我們的商業地產有很多挑戰，我去年到加拿大一些城市，發現我們國內商業地產的發展跟他們國家相比差距很大；去年我也到了無錫的項目，出來以後不僅僅帶動周邊所有的樓盤，而且帶動了整個居民消費文化的改變。上半年我去了大理，各個企業老闆都來了，希望合適的股權方式進入商業地產，所以我們現在不是沒有錢，關鍵是如何去找錢，如何把這個利做的比較合適一點。所以未來的商業地產會有一個快速的發展時期，當然這個發展時期可能會面臨一些問題，但是它有一個基點，因為商業地產不牽扯到民生，在這樣的前提條件下，我們政府對商業地產的引導比住宅地產來講要求會低一些。商業地產的發展使整個房地產市場出現一個新的發展，那我們的房地產市場就會有新的發展。

謝謝大家。