《貴陽市房屋拆遷估價規定》是貴州省貴陽市人民政府於2004年11月29日通過，自2005年3月1日起施行的規定。目的在於規範房屋拆遷估價活動，維護房屋拆遷當事人的合法權益。該規定是根據《城市房屋拆遷管理條例》和《貴陽市房屋拆遷管理辦法》，並結合貴陽市實際情況制定的。
基本介紹
- 中文名：貴陽市房屋拆遷估價規定
- 文號：貴陽市人民政府令第142號
- 施行：2005年3月1日
- 適用範圍：貴陽市
內容,時間,
內容
貴陽市房屋拆遷估價規定
貴陽市人民政府令第142號
《貴陽市房屋拆遷估價規定》已經2004年11月29日市人民政府常務會議通過。現予公布，自2005年3月1日起施行。
市 長 孫國強
二○○五年一月十三日
第一條 為規範房屋拆遷估價活動，維護房屋拆遷當事人的合法權益，根據《城市房屋拆遷管理條例》和《貴陽市房屋拆遷管理辦法》，結合本市實際，制定本規定。
第二條 本市城市規劃區內的房屋拆遷估價活動，適用本規定。
本規定所稱房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋的公開市場價值，根據被拆遷房屋的區位、用途、結構、建築面積等因素，連同該房屋用地範圍內的土地使用權價值進行的評定估算。
第三條 房屋拆遷估價應當遵守下列原則：
（一）獨立、客觀、公正、公平、合法原則；
（二）最高最佳使用原則；
（三）替代原則；
（四）估價時點原則。
第四條 市人民政府房屋拆遷管理部門主管全市房屋拆遷估價活動監督工作，具體負責市區範圍內房屋拆遷估價的監督管理工作。
縣（市）人民政府房屋拆遷管理部門負責轄區內房屋拆遷估價的監督管理工作。
價格、國土資源等部門應當依據職責，協助做好房屋拆遷估價的監督管理工作。
第五條 房屋拆遷估價，凡有交易實例參照的，應當採用市場比較法；無交易實例參照的，應當合理選用《房地產估價規範》規定的其他估價方法。
採用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應當與被拆遷房屋所在區位、用途、建築結構相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正係數不超過30%。
第六條 拆遷估價涉及被拆遷房屋的用途、面積等，應當以房屋權屬證書登記為準。
被拆遷房屋的用途分為住宅、商業用房、辦公用房、生產用房、其他用房；建築結構分為鋼結構、鋼混結構、磚混結構、磚木結構、木結構、其他結構；區位分類參照市、縣（市）政府確定的土地級別劃分。
第七條 拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發之日，經批准分期分段實施拆遷的，以當期（段）拆遷實施之日為估價時點。
建設單位申辦房屋拆遷許可證前，應當委託估價機構評估出拆遷範圍內各類房屋的平均價格，用於制定拆遷補償方案和確定拆遷安置資金監管數額；
建設單位取得房屋拆遷許可證後，應當委託估價機構對估價時點和個別因素進行修正，核算到戶，估價結果用於確定被拆遷房屋的貨幣補償金額。估價機構應將估價選用的方法、技術路線及估價結果產生的過程等，在拆遷範圍內公示7天。拆遷當事人有疑問的，估價機構應當予以說明。
第八條 拆遷當事人對建設單位委託的估價機構所作出的被拆遷房屋估價結果有異議的，可以共同委託估價機構另行估價。房屋拆遷估價經另一方當事人同意，可由另一方房屋拆遷當事人持對方當事人書面委託自對方當事人書面委託之日起15日內委託估價機構估價。
拆遷當事人雙方對委託估價達不成一致意見致使拆遷當事人達不成拆遷安置補償協定的，由拆遷當事人依法申請裁決。申請人可向房屋拆遷糾紛裁決部門推薦不少於三個以上有資質的估價機構供另一方當事人選擇。裁決部門應當在本部門對申請人推薦的估價機構予以公示，公示期為5日。逾期拆遷當事人仍就委託估價達不成一致意見的，可由申請人委託估價，估價結果可以作為裁決證據。
第九條 房屋拆遷評估價格不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成的停產、停業損失以及被拆遷房屋室內自行裝修、裝飾的補償金額。
拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素影響。
以劃撥方式取得國有土地使用權的，房屋拆遷評估價格不包含土地使用權價值或者相當於土地使用權出讓金的價款。
第十條 市、縣房地產行政主管部門應當根據房地產交易價格，每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建築結構的各類房地產市場價格，供估價機構結合被拆遷房屋和選取的參照實例進行估價。
拆遷安置房屋的價格，由市、縣房地產行政主管部門會同價格部門制定，每年定期公布一次。
第十一條 市、縣房地產管理部門應當向社會公示房屋估價機構的名單及其資質等級、業績等，供拆遷當事人選擇。
第十二條 房屋拆遷當事人委託估價機構進行房屋拆遷估價，應當向所委託的估價機構提供下列資料，並協助估價機構進行現場查勘：
（一）房屋拆遷估價委託書；
（二）被拆遷房屋所有權證和土地使用權證；
（三）被拆遷房屋的建築結構、用途、附屬設施等情況一覽表；
（四）其他有關資料；
估價人員、估價機構對委託人提供的情況和資料應當保守秘密。
第十三條 估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。
實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。
第十四條 拆遷當事人不如實提供有關資料或者不協助估價機構實地查勘而造成估價失實或者其他結果的，應當承擔相應責任。
因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上籤字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關係的第三人見證，並在估價報告中作出相應說明。
第十五條 房屋拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請覆核估價，也可以由雙方協商共同委託估價機構對被拆遷房屋進行估價。
第十六條 拆遷當事人向原估價機構申請覆核的，該估價機構應當自收到書面覆核估價申請之日起5日內給予答覆。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果未改變的，出具書面通知。拆遷當事人另行共同委託其他估價機構評估的，估價機構應當自受託之日起10日內出具估價報告。
第十七條 拆遷當事人對原估價機構的覆核結果或者另行共同委託估價機構的估價結果有異議，經協商仍不能達成一致意見的，自收到覆核結果通知書或估價報告之日起5日內，可以向貴陽市房地產價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術鑑定。
第十八條 受理拆遷估價技術鑑定申請後，估價專家委員會應當指派3人以上（含3人）單數成員組成鑑定組，處理拆遷估價技術鑑定事宜。
鑑定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關係或者是拆遷當事人的，應當迴避。
原估價機構應當配合估價專家委員會做好鑑定工作。
第十九條 估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑑定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題進行論證，出具維持估價結果或者重新估價的書面建議。
第二十條 房屋估價機構應當執行國家和當地政府規定的估價收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外費用，或降低收費標準，進行不正當競爭。
房屋估價機構違反房地產估價規範和拆遷法規有關規定，經估價專家委員會技術鑑定，建議需要重新估價的，重新估價的費用由原估價機構承擔。
估價專家委員會成員、估價機構、估價人員是拆遷當事人或者與拆遷當事人有利害關係的，應當迴避；不按規定迴避的，作出的估價結果無效。
第二十一條 未取得資質證書在本市從事房屋拆遷估價活動的估價機構，由房屋拆遷管理部門處以500元以上5000以下的罰款。
第二十二條 房屋拆遷估價機構和估價人員有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門處以違法所得3倍以下不超過3萬元的罰款，並將處罰結果記入其信用檔案：
（一）出具不實估價報告的；
（二）與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的；
（三）利用執業方便謀取委託估價契約中約定收取費用外的其他利益的；
（四）以回扣等不正當競爭手段獲取房屋拆遷估價業務的；
（五）允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉讓、變相轉讓受託的拆遷估價業務的；
（六）以個人名義承接拆遷估價業務，並收取費用的；
（七）法律、法規規定的其他情形；
第二十三條 本規定施行前已簽訂拆遷補償契約或者已經處理終了的建設項目，其拆遷估價不適用本規定。
第二十四條 本規定自2005年3月1日起施行。2002年9月15日起施行的《貴陽市房屋拆遷補償評估管理暫行規定》同時廢止。
關於《貴陽市房屋拆遷估價規定》的說明
一、制定的必要性
2001年11月1日和12月1日，修改後的《城市房屋拆遷管理條例》和《貴陽市房屋拆遷管理辦法》相繼施行，新法規改變了原拆遷管理模式，政府部門不再為拆遷補償制定標準，改由房地產價格評估機構根據公開市場價值的原則，通過評估技術手段來確定補償金額。
為適應修改後的拆遷法規新要求，2002年9月15日，貴陽市制定頒布了《貴陽市房屋拆遷補償評估管理暫行規定》，對房屋拆遷補償評估活動進行規範。對調整、維護拆遷雙方當事人的合法權益，促進房屋拆遷與市場經濟接軌，起到了積極的作用。
隨著房屋拆遷管理工作的不斷改進和完善，國家建設部於2004年1月1日頒布了《城市房屋拆遷估價指導意見》，對城市房屋拆遷評估提出了具體指導要求，《貴陽市房屋拆遷補償評估管理暫行規定》與建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》在具體操作規定上存在不一致，已不適應貴陽市建設拆遷工作發展需要。為適應國家對房屋評估工作的新要求維護拆遷當事人的合法權益，制定《貴陽市房屋拆遷估價規定》（以下簡稱《規定》）十分必要。
二、制定依據及過程
（一）制定依據：國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《貴陽市房屋拆遷管理辦法》、建設部、人事部《房地產估價師執業資格制度暫行規定》、《貴州省城市房地產開發經營管理條例》、建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》和國家標準《房地產估價規範》。
（二）制定過程：《規定》列入市政府2004年立法計畫後，市房管局按立法計畫要求，組織專人成立了起草小組，在廣泛徵求建設拆遷相關單位意見的基礎上，於2004年3月初擬出初稿，並多次組織專題討論，會同市政府法制辦、市物價局等部門對《規定》初稿進行反覆論證，與市政府法制辦反覆修改，幾易其稿，形成草案，已經2004年11月29日市政府常務會議通過。
三、需要說明的問題
（一）關於房屋拆遷估價方法
《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定”，並以此為依據，實行貨幣補償或產權調換，但未規定具體評估方法。目前，房地產市場通用的評估方法有五種，即：市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法。採用不同的評估方法對被拆遷的房屋進行評估，估價結果差距較大，易產生糾紛。經調查，我市房地產價格評估機構大多採用市場比較法對房地產進行評估。市場比較法是“將估價對象與在估價結果對應的日期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法”。國家標準《房地產估價規範》規定：“市場比較法是最能體現房地產估價的基本原理、最直觀、適用性最廣、也是最容易準確把握的一種估價方法。因此，在有條件選用市場比較法估價時，應當首選市場比較法”。（《房地產估價規範》“建標〔1999〕48號”為中華人民共和國國家標準，由建設部會同國家質量技術監督局聯合發布，於1999年6月1日施行。）
由於市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設施、公益事業房屋以及農房等交易實例較少，凡無交易實例參照的，規定可以合理選用其他估價方法。
（二）關於房屋拆遷估價時點
拆遷估價時點若不統一，估價結果差異較大，不符合公平、公正要求。例如：在拆遷安置房尚未建成的情況下，評估機構對被拆遷人的舊房進行了評估，因為安置房未修建好，只能待其竣工後才能評估。由於存在時間上的差距，房地產市場也有著不斷的變化，若將安置房的估價時點定為房屋竣工之時，則不能反映客觀實際，使評估結果產生偏差。建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》第十一條第二款規定“拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點”，鑒於此，《規定》第七條規定：“拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發之日。經批准分期分段實施拆遷的，以當期（段）拆遷實施之日為估價時點”。此條款對估價時點作了明確的規定，避免了因時間差異而產生的矛盾。
（三）關於被拆遷房屋室內自行裝修、裝飾補償金額的確定
由於被拆遷房屋室內裝修、裝飾的設計、檔次、材料因人而異，裝飾材料的價格變化也比較頻繁，補償金額只能由拆遷當事人雙方協商，而不能通過估價方式來確定。因此，《規定》第九條第一款規定：“房屋拆遷評估價格不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成的停產、停業損失以及被拆遷房屋室內自行裝修、裝飾的補償金額”。
（四）關於房屋拆遷估價結果爭議的處理
國家建設部在2003年12月1日出台的《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十二條中規定“拆遷當事人對原估價機構的覆核結果有異議或者另行委託估價的結果與原估價結果差異且協商達不成一致意見的，自收到覆核結果或者另行委託估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會（以下簡稱：估價專家委員會）申請技術鑑定”。結合這一規定，對於拆遷估價結果爭議的處理，《規定》第十七條規定了：“拆遷當事人對原估價機構的覆核結果或者另行共同委託估價機構的估價結果有異議，經協商仍不能達成一致意見的，自收到覆核結果通知書或估價報告之日起5日內，可以向貴陽市房地產價格評估專家委員會申請技術鑑定”。估價專家委員會作出的技術鑑定意見，將作為房屋拆遷管理部門對拆遷糾紛進行調解並作出裁決的參考依據。
（五）關於對被拆遷人合法權益的保護
《規定》起草中，特別注重對被拆遷人合法權益的保護，對拆遷估價迴避制度、估價結果爭議解決方式、估價報告技術鑑定、將拆遷估價情況公示等，均作了相應規範。
綜上所述，《規定》進一步規範了拆遷估價行為，強化了房屋拆遷管理部門和拆遷當事人的法律責任，使拆遷管理工作更加規範，安置補償的透明度更高，切實做到了客觀、公正、公平、合法原則。
時間
（2010年3月31日市五屆人大常委會第二十三次會議通過）
