耐用年限法

耐用年限法是最接近於會計折舊計算方法的一種方法，它將建築的重新建造成本按一定方法分攤到其耐用年數內，從而計算每一年的折舊額和累計折舊額。

耐用年限法的類型

在會計折舊計算中，按照固定資產價值分攤方法的不同，耐用年限法又分為直線折舊法、餘額遞減法、償債基金法等。但在運用成本法對物業進行估價的過程中，物業估價人員主要採用的是直線折舊法，因此下面僅介紹直線折舊法。

直線折舊法的基本原理是：建築物在耐用年限內，每年的價值損耗是相等的，因此只要將建築物在耐用年限內總的價值損耗平均分攤到各年內，即可算出每年的折舊額，然後乘以委估建築物的實際使用年數，就可算出委占建築物在占價寸點的折舊總額。直線折舊法的基本公式如下：

式中，D1 為委估建築物的年折舊額；

D為委估建築物的折舊總額；

C為委占建築物的重新建造完全價值；

S為委估建築物在其耐用年限終結時的殘值；

S為殘值率；

N為委估建築物所在地區同類建築物的耐用年限(在物業估價時應採用經濟耐用年限)；

n為委估建築物的實際使用年限，即項目竣工至估價時點的年數。

這-基本公式直接反映了直線折舊法的基本原理，但在估價實務操作中，這一公式往往並不便於使用。如某些情況下，委估建築物的實際使用年數不明確，或者委估建築物在使用過程中經過——定的修繕，使得建築物的實際狀況與其耐用年數不符。因此在估價實務操作中，貞線折舊法又有兩個變形的公式：

採用直線法折舊下的建築物的估價時點的價值(V)為：

例如：某一建築物，建築總面積為100m2 ，經過年數為10年，單位建築面積的重置成本為500元/m2 ，耐用年限30年，殘值率為5%，試用直線折舊法計算建築物的年折舊額，折舊總額，並估計其現值。

耐用年限法的缺陷

但是，耐用年限法有一定的缺陷，主要表現在以下幾方面：

(1)其基本假設，即建築物每年的折舊是等額的，只是一種理想的情況。

(2)建築物的經濟壽命實際上難以預料，因為建築物的效用和價值在土地價格、市場變化及規劃變化的情況下不斷變化。如地價上漲迅速的地區，較新的建築物也面臨著快速的功能折舊，因為地價的增長及規劃的放寬而導致的新建建築物供給不足的問題日益突出。近年來的技術革命使許多20世紀60年代、70年代甚至80年代的建築物面臨著功能折舊。

(3)有效年數的估算較為主觀，不同的估價人員容易得出很不相同的結論。

(4)它不能區分可恢復折舊和不可恢復折舊。

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參考文獻

1 王家庭主編.物業估價.清華大學出版社,2005