廣州市海珠區江海街“紅衛村”位於海珠區中部，面積約3．6平方公里，下轄14個經濟社，股民3600多人。該村地處廣州市新城市中軸線重點規劃區域，東鄰琶洲國際會展商務區，捷運三號線和八號線穿過，與珠江新城只有珠江的一江之隔。
紅衛村是由四個自然村組成的行政村，四個自然村分別是大塘村、新村、苔涌和石榴崗。
基本介紹
- 中文名：紅衛村
- 面積：3.6平方公里
- 村民人數：3600多人（2010年）
- 外來人口：約10萬（2010年）
地理環境,大塘村,新村,台涌村,石榴崗村,現狀,紅衛村改造,改造方案,改造經費,集體資產處置,體製法規問題,住宿問題,剩餘處理問題,改造對策,剩餘處理買賣,訪談記錄,訪談1,訪談2,訪談3,地圖信息,
地理環境
廣州市江海街紅衛村位於海珠區中部，由大塘村、新村、苔沖村、石榴崗4個
自然村組成，面積約3 6平方公里。江海街紅衛村西面是鳳和村，東面是赤沙村，
南面是龍潭村、東風村，北面緊鄰新港中路。紅衛村下轄14個經濟社，股民有3600
多人。由於紅衛村東部緊鄰琶洲國際會展商務區，且主要的交通幹道從四個自然村
中穿過，如江海大道從新村中部穿過，華南快速幹線貫穿苔涌村和石榴崗村，捷運
三號則穿過大塘村的西部地域。紅衛村的西面毗鄰廣州大道南，新滘南路位於紅衛
村的南面，北面緊鄰新港中路，這些道路是紅衛村的交通通道，也是周邊城區重要
的交通路線，車流量較大，交通便利，在廣州市新城市規劃建設中，紅衛村優越的
地理位置原因，被規劃在新城市中軸線上，是重點規劃區域，海珠城區的發展規劃
需要紅衛村的協調發展，因此對大塘村、新村、苔沖村，石榴崗村進行改造和新的
規劃是勢在必行。
大塘村
大塘總人口為2855人，耕地面積6300多畝(包括上涌村在內)。
海珠區地圖
海珠區地圖東面屬地：磨碟沙以西部分、新村橋腳。其由南至此(即磨碟沙珠江河邊——
後窖崩隆涌口)約5公里。南面屬地：北窖圍、林沙圍、後窖崩隆涌東北面；其東
至西約3公里。西面屬地：四興圍、和安圍、和合圍，托盤海、上涌村尾河涌至敦
和市河涌之東面；其南至北(即赤崗塔 四興圍和安圍)約4公里。北面屬地；
赤崗塔腳、石馬圍、四大股、新村橋腳、磨碟沙部分；其東至西(即磨碟沙——赤
崗塔)約3公里。
新村
新村東面與苔涌村和赤沙村接壤，由沙路圍起往南走向，經年豐圍、瑞安圍、
江海大道
江海大道君益圍以西跨過沙路涌，經沙路涌的崗後的三禾圍至窖口，赤沙窖至同苔涌村接壤
的渠壠口以西，經官人坑以西，跨石榴崗路往東苔涌村以南的“玉虛宮”再往南到
東畔涌經水松堂與龍潭村接壤止。
新村西面與大塘村接壤，由南至北走向，南起大塘村以東與龍潭村白石路以北
起，再向北沿著大塘村的東邊坑風水堂以東，往北至磨刀坑以東，磨刀坑跨新港路
流向石馬圍涌以東至石馬圍涌同赤崗壠交界處止。
南面與龍潭村接壤，由東至西走向，從洪聖圍起經手鬆堂以西，沙涌以北過水
舟圍以北，沙湧向西經南面的下深醛以西，沙涌以北過水舟圍以北，沙湧向西經南
面的下深碴以西，再接龍潭村的白石路，白石路以北同大塘村接壤止。
以北至磨碟沙珠江河、赤崗壠，由西至東走向，西以赤崗壠(赤崗涌)和石馬
圍交界點起以東，四大股以南的赤崗壠以南的龍眼圍至新村牆頭以南，往東經沙尾
圍，與琶洲村接壤的同益圍至。
改革開放以來，新村一直是全海珠區、甚至是廣州市最多的養育專業產區。新
村鄰邊有一間廣州水產研究所，一直以來，水產研究的專業技術員、淡水養殖專家
對新村的養魚專業戶及魚塘養殖作直接指導。六十年代以來，國內引進的魚類新品
種中，首先在新村養魚專業戶的魚塘推廣，新村很快就發展了許多的養魚專業戶，
在海珠區承包魚塘養殖發展到番禺、從化、白雲、花都、增城、清遠、遠到高州、
河源等都有承包魚塘養魚的專業產。
台涌村
改革開放後，政府分別在九十年代中、末期分別征地建設了新滘南
路和華南快速幹線，苔涌村也將大井頭榕樹對開的土地新村徵用建造現時的苔涌新
屋村。
石榴崗村
在二十世紀民國三十年代，陳濟棠治粵期間，政府徵用村內山崗
地，辦起文理法商學院，同期開通石榴崗路，可通汽車。抗戰期間被日軍占據，日
本投降後成為廣州地區日軍回國集中地，在此用登入艇運去黃埔港用大船返國。抗
戰勝利後，重新成為文理法商學院。
二十世紀七十年代末，由部隊負責將石榴崗路從黃泥沙路改造為混凝土水泥路，
改革開放後，政府分別在九十年代中末期分別征地建設了新滘南路和華南快速幹線，
石榴崗村也將舊村東北面的土地建設成現時的石榴崗新屋村。
現狀
海珠區江海街“紅衛村”和別的城中村的遭遇基本相同，都是在城市化進程中，
昔日的農村被城市吞食後，就轉變成城區的一部分，沒有規範的規劃，實行的是農
村的發展模式，隨著城市發展速度的加快，城中村和城市的差別越來越凸顯，城中
村自身存在的問題成為制約城市發展的主要因素，為改造城中村的建設，先分析城
中村的現狀，為構建改造模式和改造中應處理的問題進行分析，以找出相應的對策，
經過調研分析發現，紅衛村和別的城中村有著共同特點，但也有著自身的特點，廣
州紅衛村在人員構成、土地房屋權屬等方面主要有如下特點：
(1)“紅衛村”居住人員成分混雜，多是外來務工人員。廣州市在改革開放後，
經濟飛速發展，尤其是上世紀八十年代過後，隨著國家政策對農民工流動性的限制
減少，農村閒置勞動力多外出務工，選擇經濟發展程度高的大城市發展，廣卅『市就
成為了廣大農村人員流動的主要集聚地。廣州市裡的外來人員在經濟上處於劣勢地
位，沒能力在房價昂貴的城市中心區租房住宿，只能向城市周邊的村莊租房，外來
人員對廉價房屋需求的增加，在一定程度上刺激了城中村廉價房屋對外出租。位於
廣州市中的“紅衛村”村民多利用土地受益，出租房屋坐收房租，低廉的房屋價格
集聚了各種職業人士，其中在工廠、商店和第三服務業中工作的人員占多數，但這
些租房的用戶工作大多不穩定，更換工作的頻率高，因此城中村的租戶更新快，人
口管理上存在困難。
(2)村委會管理體制。l、“紅衛村”工商業欠發達，村民的主要收入是依靠出
租房屋獲取的租金，以及小規模的餐飲業獲取經濟受益；2、“紅衛村”沒有專門的
城市物業管理體系，依然保留以前的村委會模式，雖然在形式上已經轉交給政府委
員會管理，但是實質上依然由原來的村委會進行管理。由此可見，政府管理在紅衛
村不占據主導地位，不插手村的內務和經濟建設，只是在防災、社區治安等方面協
助管理。
(3)土地功能多樣化，所有權混雜。“紅衛村”的房屋性質多樣化，居住類和
非居住類房屋沒有明顯的規劃，多是混雜排列。同時“紅衛村”村民為了謀取更多
的經濟利益，任意在村內亂搭亂建，導致建築密度過大，通風、採光差，公共設施
用地和綠化用地被擠占，基本的衛生和生活要求都難以滿足。同時違章建築沒有進
行上報，土地的所有權混亂，屬於國有的土地，在未徵得國家同意的前提下就據為
己有。
(4)“紅衛村”青年遊手好閒。“紅衛村”的青年在享受村裡的分紅時，多不思
進取，在生命的黃金時期，不是接受教育的薰陶或者在工作崗位上實現自身價值，
而是滯留在家中，遊手好閒，成為典型的“二世祖”，坐收租金，在生活上鋪張浪費，
多注重物質享受，價值觀上崇尚西方的拜金主義，失去上進性，每天的生活就是打
牌、遛街，開著昂貴的車到處出風頭。
(5)“紅衛村”人口密度高，居住環境差。外來人員多是在距離城市較近的城
中村租賃房屋解決住房問題，城中村房屋出租價格遠遠低於城區房屋價格，這在無
形中吸引了廣大的外來務工人員集聚在城中村。在廣州市推行城中村改造以來，“紅
衛村”附近的幾個城中村先後進入了規劃改造進程，以前居住在“獵德村”和“琶
洲村”的外來人員頓時失去了住宿場所，面對著城市高昂的租賃房價，這些外來人
口集中轉移到“獵德村”和“琶洲村”周邊的“紅衛村”租房，致使“紅衛村”外
來人員驟增了兩倍，原本擁擠的住宿環境變得更加狹窄，有限的房屋不能滿足多數
人的住宿需求，在調查走訪中發現，原本一人居住的房間出現了多人同居一室的現
象，共用廚房和衛生間，在自己租的房屋內上廁所有時候也得排隊等待，廚房的陽
台上擺滿了各種調料用品，這唯一可以透光的地方也是晾曬鞋子的地方，除了基本
的休息的空間，沒有多餘的地方可以娛樂。
(6)“紅衛村”治安差。在“紅衛村”居住的外來人員多文化程度低F，基本
素質相對較低，從事不同的工作，成分複雜；出租屋一般比較隱蔽，這些客觀條件
為犯罪活動創造了有力的環境，成為犯罪的高發地帶，房東和租房者相互庇護，使
“紅衛村”社會治安差，安全隱患高。
(7)村民就業和社會保障難度大。“紅衛村”村民長期主要依靠租金生活，收
入來源單一，同時由於文化程度低，不具各相應的生存技能和技巧，在就業競爭中
廣州市城中村改造問題及對茦研究
很難從事其他行業的工作。村莊管理體制為發生變化，村集體資金短缺，村民的社
會保障體系不夠完善，紅衛村村民的社會保障問題突出。
(8)“紅衛村”的社區管理形同虛設。一是管理職能部門在紅衛村的管理力度
不夠，對“紅衛村”內的違紀犯罪問題鞭長莫及；二是村委會工作人員人手短缺，
一人擔任多項職能，沒有更多的經歷處理社區問題；三是“紅衛村”居住的大量外
來人口，給村莊生態環境、治安、計生等方面帶來多重隱患，給當地的社區和城市
管理增加困難。
(9)房屋使用性質不經管理手續，變更頻繁。在強大的租房市場的刺激下，“紅
衛村”村民為了謀取自身經濟利益，經常不經過房屋管理系統允許，隨意的變更房
屋的使用性質，居住類住房改裝後就變更為商業類用房，這使房屋管理組織對出租
房的管理難度加大，居住用地和商業用地在經濟的刺激F，每年大幅度的上升，吞
食了屬於綠化地帶、道路廣場、休閒活動場地等公益性用地。
(10)“紅衛村”房屋建造質量良莠不齊。“紅衛村”的住宅用房多是新房和舊
房混雜排列，經常看見這樣的情形，在一幢五六層的新式樓房的周圍，是磚泥結構
的破舊的低矮的瓦房，房屋的質量差別大，也有村民為了在有限的空間裡出租更多
的房屋，就拆除房屋的內牆，進行重新分割成多間房，以便更好的出租。
紅衛村改造
廣州市海珠區江海街“紅衛村”聚集了大多數的城市低收入群體，人員密度極
高，房屋密度過大，違章違法建築布滿了整個村莊，一線天、握手樓、親吻樓在紅
衛村是比比皆是，近距離的建築房屋使日照、通風等基本的衛生和生活需求就不能
滿足：城中村的土地使用權屬不明，原本屬於國家所有的土地，變成了村集體所有，
隨意的亂搭亂建房屋，房屋的使用性質變更頻繁，這使土地管理和房屋管理難以有
序的進行，影響土地資源的合理利用和城市的整體規劃。“紅衛村”的四個自然村又
各具特色，大塘村以未來規劃中的海珠區政府為鄰，處於城市規劃的中軸線上，苔
涌村和石榴崗村地理文化資源豐富，周圍是七星崗古海岸遺址；新村周邊是主要的
交通幹線江海大道，有著豐富的古祠堂文化資源。在城市化進程發展的推動下，兼
顧各個自然村自身的特色，保留歷史文化遺產，對“紅衛村”進行改造是廣州市海
珠區建設生態城市、加快城市精神文明建設的需要。
改造方案
紅衛村改造基本方案分析
“紅衛村”的改造將借鑑“獵德村”的改造模式，但不會直接的照搬“獵德村”
的方案，經過多次的召開：會議商談改造模式，為了節約改造費用，“ll：衛村”村民傾
向於自己集資改造，不依賴於開發商，通過村集體集資、村民集資以及銀行貸款等
渠道獲得改造資金，原則上是“紅衛村”自己解決改造資金，改造後的新村將
規劃為出租去和住房區，村民將按照自l己實際擁有的住房面積分得一套以上的新房。
9億改造金包括拆遷費、補償費、以及安置歷史文化遺址費用，其中的5 48億
兀將由村民一行籌資，3 5億兀是通過融資投資等方式集資。
廣州市“紅衛村”規劃特色；
①依據自然村特色，保障村民經濟收入
大塘村、新村、台涌村和石榴崗村這四個地塊將被規劃為三個主題區域，大塘
村將建設城市中軸線公園、新村是典型的紅衛宗祠文化廣場、苔涌村和石榴崗村則
是古海岸遺址公園區。為了保障改造後“紅衛村”的村民經濟收入，還將在改造後
的新村建設一個五星級的文化旅遊度假酒『店，周邊布置大型的聯鎖購物商貿城，另
有系列的文化旅遊產業將向東一南延伸到番禺區的生物島及廣州大學城，促進經
濟的發展。
②住宅區和出租區分開管理
“紅衛村”住房分配除了違章違規建築將按照L：l的對換比例，每戶都口』以按照
自己的住房面積分配到一套以l。的住房，改造後的紅衛村是32層高的新式樓房，同
時考慮到紅衛村的外來人員住房問題，“紅衛村”將實行住房區和出租區分別管理的
模式，村民的出租房管理將委託給物業管理公司，這樣也減輕了村民24小時保姆的
負擔，既方便管理，義能收取租金。
③局部拆遷，自我改造
“紅衛村”村民明白改造帶來的系，列好處，主動提出自我改造，紅衛經濟聯
合社聘請專家研製紅衛村改造方案，對“紅衛村”屬F的四個自然村進行整體規劃，
並對“紅衛村”4000多戶房屋進行了測量，並撰寫城中村改造調研報告，分析城中
村改造的實際問題，以提出具體可行的實際改造措施．將實行局部拆遷的模式，進
行騰籠換鳥，啟動區改造完成後，物業將採用集體經營、承包和租賃的方式，將既
得受益用於滾動改造。
④商旅文化於一體
紅衛村的改造集商旅文化於一體，保護宗族祠堂的灰雕、青磚等，還會建
shopping，形成文化、旅遊和商業為一體的綜合區域。
5．2紅衛村改造中存在的問題分析
在問卷調查和訪談中發現，“紅衛村”改造中也存在一系列的問題．從以下幾個
方面分析主要的改造問題(具體訪談記錄參見附錄)。
改造經費
“紅衛村”改造中最關鍵的問題是經費籌集，能否通過融資方式獲取大量的外
來經費，這是改造能否成功的關鍵，在對十名村幹部進行調查中發現．村幹部普遍
擔憂“紅衛村”改造經費的籌集事項，“紅衛村”具體負責人也透露出這樣的擔憂，
同時由於紅衛村實行自行改造的模式，沒有"發商的改造經驗和建房經驗，在實際
的改造中能否合理的利用資金，以及高教的實現“紅衛村”的改造．這讓村民希望
得到政府的相關指導，在對村民的調查和村幹部的調蠢中經過分析，有68%的村民
對經費的籌集態度不樂觀，村幹部中有57%的認為改造經驗是主要的．在有改造資
金的情況F，積極地改造技能能合理的支配改造過程，希望能在政府的引導下，既
節約規劃成本，又真正實現了城中村的城市化。
集體資產處置
從統計文獻分析和實地調查得知，城中村的集體資產具有以下主要特點：一是
集體資產數量可觀。村莊在演變中，長期的積累下，城中村基本都具有自l已的集體
資產，且數量龐大；二是資產類型多樣化。城中村的集體資產構成，從不同的角度
劃分，有不同的類型，總體上一般劃分為固定資產和非同定資產兩大類，固定資產
比例超過非固定資產比例；三是集體資產與村民聯繫緊密。廣大村民都想從集體資
產中獲益，集體資產的處理關係到廣大民眾的切身利益。
“紅衛村”進行改造前，要先對村集體資產進行合理的估計和處理，第一步就
是弄清楚村集體財產的權屬，哪些是村集體資產的範疇。“￡[衛村”的村集體資產的
形態有土地、經營性資產、公益性資產。經營性資產和公益性資產由Ji產權明確，
理應歸^村集體資產，但是如何將土地納入村集體資產存在困難。農村的土地使用
性質主要是宅基地、農田、村屬企業用地。在這三種使用形態中，宅基地和農田能
不能歸屬於集體資產是關鍵所在，如果歸屬r村集體資產．由於每戶村民實際占有
的宅基地、農田而積存在很大的差異，這勢必會引起有地和無地、地多和地少的村
民的憤怒，怎么處理好村集體資產是個棘手的事情，需要合理的方案和謀略。
第二步是估計村集體資產價格。近些年米，“紅衛村”憑藉自身所姓的地理區位
優勢，通過興辦多種實業，形成了一筆較為可觀的集體資產。例如“紅衛村”體育
中心：這個由村所在企業和村民集資1500萬元建成的體育中心，有覆蓋著人造草皮
的室外足球場，籃球場旁邊還建有一座占地i百『積2000多平方米，符合現代羽毛球比
賽的場館，設施十分齊全。這些集體資產，對促進農村各項公共設旆的建設、社會
福利事業的開展等都發揮了重要的作J{；用。這些公益用地和經營性坩地容易進行估價，
在村集體資產中不容易進行估價的仍然是村民的宅基地和農地，尤其是在土地價格
頗具上升的趨勢下，有很大的價格上升區間，如果按照農地的實際價格進行補償，
農民會看到土地的價格級差：如果按照城市用地的價格進行估價，實際的價格標準
難以界定。
第三步是“紅衛村”集體資產的處理。在以往的城中村改造中，集體資產的處
理是個突出的問題，廣大農民的維權意識和權屬觀念在逐步的加強，城中村集體資
產的估價、處理是城中村改造中村民關注的熱點，也是一項及其複雜的工作。加快
城中村的城市化，對於促進城市經濟發展、社會和諧穩定有著重要的作用，因此抓
好村中集體資產的處置，是穩定民心和減小城中村改造阻力的主要於段。
當前“紅衛村”經營著筆集體資產，但這些資產今後要發展牡大又存在不少
難處。主要表現在，現紅衛村經營性集體資產主要是投向菜市場、房耀的開發出租
或停車場的建設等一些低層次的行業，『而U隨著城中村改造的推進，這些憑藉地域優
勢建起來的經營性資產將受到毀滅。因此，如何通過深化改革抓緊建立起一個適應
市場經濟要求的集體資產運營體制，已勢在必行。
體製法規問題
①土地產權制度問題
土地產權問題是城中村形成的根本原因，也是城中村生活環境問題形成的基本
原因，“城中村”形成的基本原因是產權集體所有，而土地產權制度是“城中村”居
住環境問題形成的根源。農民擁有承包權的土地主要是農田用地和宅基地，在承包
期間農民擁有對承包土地的-占有權、使用權、和獲益權，能夠獨立門主的從事各種
活動，農村土地的產權是歸集體所有．城市向外擴展過程中，可以占用農民的土地，
然而不能占有農民的宅基地，這樣，開發商就不能從整體上對城市進行規劃，只能
繞過農民的宅基地，把宅基地留給農民自行發展，村民由1。沒有科學的規劃和處理，
只能粗放的發展宅基地的用途，導致城中村的生話環境差，污水施虐，垃圾處理不
當等現象的發生。因此在城中村改造中，要處理好土地產權問題，尤其是村民宅基
地問題，這關係到村民受益的多少，也是確立合理的改造方案的一個前提條件。
②拆遷補償問題和社會保障障礙
“紅衛村”和其他城中村樣，是典型的城鄉二元結構體制，村民住房管理松
弛，導致違章建築遍地都是，出現完全失控的問題，在調查中發現，很多村民得知
政府的補償是按照1：1的對換方J式分配d住房，就見縫插針的建築房屋或者是在原有
的房屋上面加蓋幾層簡單的住房，這無形中增加了補償費用。在補償標準上．拆遷
房和村民意見不統一，拆遷補償標準是如何確定補償的具體量化，為了村民的自身
利益考慮，拆遷方不能主觀的確定拆遷標準，同時在兼顧拆遷方利益時．村民的補
償標準過高會加大拆遷成本，不利於城中村的改造工作的進行，因此紅衛村要綜台
全局考慮，處理好村民的補償標準問題。
現在的“紅衛村”社會保障體制不健全，60%的村民怕改造後仍然不能完善他們
的社會保障體系，出現爛尾樓、分房l等諾言無法兌現的問題．對改造的積極性大打
折扣，希望保留祖屋的經濟效益，怕政造後失去土地使生活無著落．失去了現有的
出租屋的收益保障，在思想l。對改造存在觀望的態度，雖然村民內心熱切的希望改
變現有的生話環境，但是更希望政府能夠給出切實的措施，保障村民的切身利益和
生括保障。這也是廣州市城中村政造應該注意的問題，在廣州市林和村的改造中，
已經搬遷的村民現在還未實行遷回措施，未領到房產證等，這讓“紅衛村”村民在
心理上不願意農轉非，也體現出廣州市城中村改造中存在的普遍問題就是村民的社
會保障機制和村民的安置問題。
住宿問題
“紅衛村”在改造前是眾多外來務工人員主要的棲息地，一旦“紅衛村”改造
進入章程，眾多外來人口的住宿問題是需要關注的問題，在對租戶進行的問卷調查
中，通過對有效問卷的分析，近8帆租戶最擔憂的就是城中村改造後自己的去處和
住宿問題，在關於自己去處選項中，多數是迷茫和不知道怎么辦。這些弱勢群體在
城市建設中起著頂粱柱的作用，從事著城市人口不願從事的J作，這些低收入者主
要是依靠城中村廉價的出租屋解決住宿問題，改造後的紅衛村．將實行出租房的規
范管理，出租房價格定會上漲，這將使外來人員望而卻步，失去租房的能力。
剩餘處理問題
“紅衛村”改造後將建築多櫟32層高樓，這樣有助於實現城中村的土地集約式
利用，村民通過舊房對換新房的方式，一戶能對換兩套以上的住房，村民占用的只
是商品房的一部分，剩餘的大量商品房如何處置是個關鍵性的問題。紅衛村是一個
自行改造的城中村，村民以為在自已的村莊建築商品房．剩餘的商品房應該由村集
體直接進行買賣，不用向國家繳納房地產收益費用，這導致了國家資產的大量流失。
改造對策
針對以上“紅衛村”改造中存在的現實問題，主要是從資金籌集，土地產權歸
置、法律法規和管理體制的完善等方面提出一系列的建議，希望對“紅衛村”的改
造能起到促進作用。
1. 創新思維，拓寬籌資渠道
城中村改造中需要大量的資金作為改造的前提，籌集資金是一個主要的問題，
各地經濟發展形式不同，籌集資金的模式也不同，應該廣開渠道、廣開門路籌集資
金，堅持誰投資誰受盞的原則，鼓勵村民、社會資金參與改造。
“紅衛村”初步改造規劃中需要約9億元的改造資金，巨額的資金是改造的基
奉保障．因此需要積極地擴大籌備改造費用的渠道，吸收村集體、村民、社會閒散
資金．運用形式多樣的籌資途徑，借鑑以往改造成功的先例，城中村改造籌集改造
費用的方式主要有以F三種：一是政府為主體，政府改造費用的主要出資者；二是
村為主體，村民和村集體自行的籌備改造資金，這是“紅衛村”將採用的改造方式，
上級政府對改造方案、公益設施給予適當的政茦指導和資金支持；三是市場運營為
主。這是廣州市“獵德村”的改造方式，通過市場的運營引入房地產商進行開發。
這是主要的籌資方式，單純的依靠這幾種投資方式還不足以解決政造費用問題，廣
卅l市“紅衛村”應該大膽創新，鼓勵銀行借款給改造村，給予低利息貸款；村民分
配住房後，在向國家上交國土稅的前提下，多餘的商品房可以進行商業出售，商品
房的買賣資金可以用於城中村的綠化設施、環境改造，達到以改造養改造的方式。
“紅衛村”籌集改造資金的方式是多樣的，在籌集資金時要先進行整體規範規
劃．按照公平、公正、公"的原則，走合理髮展之路。
2.合理估價和清算集體資產，實行股份制管理
城中村改造後．為了實現村民利益的最大化，對集體資產進行清算，明確集體
產權，將集體產權變換為村民的股權，實現股份制管理，科學管理，利用集體資產
建立股份制企業。選擇股份合作制、物業公司等模式運作集體資產，實現集體資產
的利益最大化。
具體操作上要對集體資產進行清算，請專門的審計機構對集體資產進行評估和
清算，定量的估計集體資產的價格，定性的對產權重新界定，在村民時論、決議同
意F建立台適的經濟結構，按照村民所擁有股份的多少．確定對資產的管理權，決
策權和分紅權，最終在村民的共同參與和運營F，共同實現分紅最大化。
3.完善管理體制和法律制度，保障改造順利進行
“紅衛村”改造中，在村集體資產處理，農民土地補償、社會J就'l業和生活保障
方面的問題，最主要的原因是現行的管理體制不健全．導致遺留問題嚴重，要實現
城中村的現代化改造，需耍從根本上進行社會體制的改革，在法律上保障改造有法
可依。
～、改革城鄉二元結構體制，主要是改革城鄉二元r戶藉管理體制．城鄉土地使
用制度，城鄉社會保障制度。以及城鄉二元管理體制。改革城鄉二元戶籍管理體制．
就是廢除城鄉的戶籍差異化管理的制度，實現戶籍平等化體制．建立統一的戶口管
理制度，消除城鄉二元戶籍帶來的人口流動、農轉非障礙；改革城鄉土地使用制度，
把村集體所有的土地轉變為國有，尤其是村民r～有使用權的宅基地，宅基地權俑轉
變為城市地產，這樣就避免了舊的城中村改造後，城市對外擴展中因為宅基地的使
用權屬於村民，無法進行村莊的整體規劃而導致新的城中村的產生：改革城鄉社會
保障制度，農村居民也應該享有城市居民享有的社會保障，建立起統一的社會保障
體制，實現公平化；變革城鄉二元管理體制，村集體管理或者村委會管理轉換為城
市統一的行政管理，這樣使改造後的城中村能和城市化管理相接軌，實現快速的現
代化。
二、建立地方性的法律法規，使改造有法可依。借鑑先前的城中村改造的基本
經驗，廣州市“紅衛村”在改造中應建議廣州市海珠區政府建立城中村改造的地方
性法規，這是促進城中村改造步伐的新的措施，能兼顧和保證村民、政府、村集體
的利益，用法規和章程指導城中村改造。例如將村民的宅基地轉換為國有土地管理，
被城市徵用：村民補償政策等，需要一定的法律依據，因此，從長遠考慮，我們應
加快立法步伐，保證城中村在改造中有法可依。
三、明確土地法中對土地規定的權屬。在城市現代化進程中，土地徵用和宅基
地的徵用政策的變革成為了迫切的問題。為了對農民的宅基地進行科學管理和轉換，
在國家土地法的規定下，對宅基地的而積和使用期限來計算農民實際占有的宅基地
面積和受到補償的費用，能在一定程度上避免對違章建築占用地的補償。同時明確
宅基地的申請標準和申請程式，積極推進城市土地徵用改革步伐。
拆遷房屋補償方式靈活，可以是實物補償和貨幣補償相結合，保證農民有房住，
做到失地不失利益，有經濟保障。村集體的經營性用j地和公益性用地按麒市場價格
徵用，補償給村集體，妥善安置失地農民的生活保障。
為了有效地監督土地補償金的運營，更好的為村民創造利益，應建立土地補償
金管理組織，選出農民代表，代表廣大農民利益監督土地補償金的使用，真正為農
民服務。
市低收入人群，並沒有向外來人員開放。建議多建設經濟適用房，把長期居住的外
來人員納入入住人員的範圍之類．控制城中村出租屋市場，這樣既解決了外來人員
的住宿問題，又沒有強制性的杜絕出租屋行為，傷害村民和政府的感情。
剩餘處理買賣
在廣卅I市城中村改造成功的先例中，通過走訪發現，多餘的商品房出現了空置
和浪費的現象，並沒有走上市場實現自身的價值，資源整合利用存在空缺。為了緩
解“紅衛村”改造中資金的周轉難度，也吸取先例的典型經驗和教訓，“紅衛村”改
造後，多餘的商品房要上市進行買賣。買賣所得的收益要向國家上交國有土地稅以
及房地產收益稅，保證國有資產不流失，既保證國家的利益，也實現了村民的創收。
訪談記錄
訪談1
被訪者姓名：李衛 年齡：42歲文化程度：國中 婚姻：已婚 職業
居住地址：“紅衛村一F屬大塘村8大隊
A(萍姐)：為什麼不願意城中村改造?
B(衛)：你想想，在城中村我可以蓋高几層，擴建也行，違建加高建花園都行。
改造的話違章那些才補貼那么一點兒，而且住改造後住房都要收取管理費、垃圾費
等各種費用，租出去出了問題非常麻煩，管理得非常嚴格。而現在的村屋卻沒這些
麻煩，且城中村水費電費都相對便宜些，可省下不少生活成本。政府補回的商品房
要整套卅租，在城中村我可以間開一小間一小間的出租。
A老一輩的人會不會因為那些是祖屋，又好多年都生活在那裡，而有一種不願
意離開這個地方呢?
B：多少都會有的，自己的房子住習慣了始終都會覺得舒服點。商品房太高，光
線又不好，靠近馬路邊吵，窗戶不太通風，空氣不流通。在城中村，自己住底層，
陰涼又舒服，連夏天都不用開空調，而且自己喜歡蓋多高就蓋多高，光線又好。特
別是在樓頂我曬什麼都可以，多好!
A：城中村改造給你們帶來收益上的損失和生活環境的改變外，從實際上講，你
們會不會感覺到城中村改造也會給你們帶來一些好處．例如環境變好點，將來你們
的子女會接受到更好的教育，會更接近城市人的思維和生活空間?這樣的話，你們
會不會容易接受點，特別是像你們年輕的?
B：年輕的都會接受。因為他們讀書多，見識多，眼光比較長遠，看得到城中村
改造的好處，而且已經深深感受到隨著外來人不斷地進入村莊，帶來了一系列的問
題。例如，紡織廠、印染廠都把環境搞得髒、亂。差。垃圾到處都是，連那些周圍
的水渠都積滿了垃圾，有相當一部分外地人素質都比較差，經常到處扔垃圾，而且
完全不顧及周圍的影響，經常在家裡開音響聲音很大，或大聲說話、開玩笑：晚上
那些製衣廠的機器半夜兩三點還嗡嗡嗡地響，這些民工半夜回來又是煮菜又是洗衣
服，把鍋碗瓢弄得很響，還有經常放鞭炮的，像我媽媽，經常一個晚上睡覺都會醒
幾次：城中村蟑螂義多，老鼠義多，周圍環境差，人人素質根低，村裡的出租屋都
是隨便蓋的，有些下水道直接就向街上排出，有些糞便也直接從水渠排出來；村里
的小路爛了也沒有人修理。
A：如果城中村改造會帶來一些生活的改變，政府的補貼更台理化，人性化，那
么包括你和你的上一輩人，對城中村改造的感覺會不會能夠得到改變?
B：如果政府能夠合理補償，而且能々大家滿意，首先是要自己有地方住，而且
義有錢補回給村民，那么我們也能理解政府要改造城中村的意圖，不會有太多的意
見。因為其實村民們都明白，地是國家的地，國家要徵收也是因為城市建設的需要。
A：那假如說你們城中村改造之後要撤離你們原來居住的地方，遷移其他地方．
由國家統一安排，你們是否同意搬遷?B：如果地理位置相差不是報多，不要搬到比
較偏遠的地方，變通方便那就比較好。如果那些交通不方便，各方面都不完善，上
不著天，下不著地，那么大家都不會願意搬啦!
A：現在租你們家房子的，通常是哪兒類人多?
B=一般都是外來工，還有在讀的、剛出來社會的大學生、開店鋪的、的是司機。
現在最近幾年開了很多，I：廠，有些是做生意的，有些是無業游民。在這一年有很多
的紡織J，小型作坊、煤場、小吃店、超市，一個家庭來租房子的不多。
A：你們80後的年輕人，基本上現在都讀大學，會不會有一部分人是靠出租屋收
入過二世祖生活，有沒有不想讀書的?
B：有，我表哥就是。跟我同年的．周圍的朋友都有。
A．那他們有沒有不用讀書就有收入的思維呢?
B_有。在我們地方有一句經典的話：“我老媽有六七間房子出租，不讀書斷了
腳都有生活費。”
A如果沒有這個收入以後，有沒想過將來怎么生活?
B那些年輕人現在也開始醒悟了，就算家裡很有錢，現在也會出去_r作。哪怕
是做保全、運貨司機、或者到丁廠打工的都有。
A．會不會感覺隨著城中村改造的大氛圍而改變你們的一些老觀念．或者說，有
一些危機感?
B：有一部分影響啦。但是就算是有危機感，他們的錢包依然是漲漲的，至少目
前沒有一種可以令他們去奇斗的壓力。因為每個家裡都有出租屋的收入。
訪談2
被訪者姓名：劉長福年齡：35歲文化程度：高中婚姻：已婚
職業：自主創業餐飲業 居住住址：新村11大隊
問：請問你們的家庭成員有幾位?
長福：4位。
問：請問你們的祖籍是新村嗎?
長福：是的。
問：對於新村要準備開始進行城中村改造，你有什麼看法?
長福答：不太想。
問：請問為什麼呢?
長福答怕到時候沒有租金收，生活沒有保障
問：還有其它原因是嗎?
長福答：怕到時候拿不到回遷房，大多數農民認為如果好像獵德村那樣可以拿
到回遷房當然是好事，但是政府沒有給我們這個保證，好多人怕有爛尾樓。
問：除了這些，還有其它原因嗎?
長福答：怕改造後收入會變少啊、’
問：除了怕租金收入變少外，還有其它嗎?
長福答：怕改造期間住房問題不能解決
問：請問你們村按生產隊的分配，每人每年可以拿到多少分紅?
長福答：一般每人每年可以拿到一萬多吧
問：按人頭分配?
長福答：不是，按股份分配
問：一般每股可以分到多少錢呢?
長福答：每股應該口J以拿到6000多吧。
問：你們一家四人，一年最高可以拿到多少錢昵?
長福答：可能2萬多，每個村都不一樣的。有些人可能會比較多
問：他們最高可以以拿到多少呢?
長福答：最高可能拿到5到6萬
問：最低呢?
長福答：一般最低都有1萬多
問：那你們一家四口的主要收入來源是什麼?
長福答：主要還是租金
問：你們每個月的租金收入大約是多少呢?
長福答：l萬多
問：全部加起來，連你姐姐那口些呢?
答：可能2萬多
訪談3
被訪者姓名：翁美娟性別：女年齡：31歲婚姻：已婚文化程度：高中
職業：服裝廠工人 居住地址：石榴崗村
A問：你們一共多少問房子?
美娟答：除自住房外工共4間
A問：每套房子可以分開幾個套間
美娟答：應該可以分10—20個套間
^問：每個套間一般有多少平方米
美娟答：一般12平方米左右
A問：可以租多少錢呢?
美娟答：350元左右
A問：你們還有其它收入來源嗎?
美娟答：我們還是有其它I：作的，但是人_上高普遍不高，因為文化水平的限制，
很難找到有少收入的工作，如果只靠外出打工賺的錢，以廣卅l的物價水平，我們的
生話就沒什麼保障，更不要說我們還要負擔小孩的教育生活問題。我們主要是依靠
租金作為主要收入，當然希望政府征地時考慮如何保障城中村人的基本生活．如果
不能，沒有人會願意的。保證有回遷房是最基本的。
A問：一般是哪種類型的租客
美娟答：一般是學生，外來人較多，或者是附近打工做生意的人，因為這邊的
租金比較便宜，較多人可以負擔得起。我們現在還擔心城中村改造後會為我們帶來
一個新問題，很多人說，改造後的回遷房可以租looO元左右，但是這個價錢不一定
每個人都願意。城中村還有很多人是40來歲，只靠租金過活，現在收入來源沒有了，
而他們的年紀又大，自然被聘用的機會就少了．那政府義要如何保障這世人的生活
呢?
問：如¨果政府想辦法在城中村改造期間為年紀較大的人安排工作，你認為這是一
個解決方法呢?
美娟：這當然是好事，村民有工作便有收入．既可保障生活也可防止他們去賭
問：城中村改造屬於社會行為，事在必行，你認為這是一件好事嗎?
美娟：我還是那個觀點，最基本一定是保證有回遷房。其實改造在一定程度上
應該是一件好事．因為城中村好多都是握手房，存在一定安全隱患。好像如果火災，
就會很危險，因為消防車根本就進不了村，其實也危及很多人的生命安全。
問：你個人認為城中村改造的利和弊
美娟：我們這裡有好一些房子都是沒有房產證，很多都是屬於違章，改造後我
們拿不回那么多房子，因為改造後只能按i000元補助太少了，還有存在不公平問題，
以前有些人通過關係，將房產證搞到，有些人是沒有辦法，末改造前，大家都靠收
租生活，有幾間房屋出租就能收到多少租金，如果改造是按房產證實補的，那我那
兒家沒有房產證就拿不到，就不公平了，像我以前2000l平方米，現在只能拿到800
平方米。
問：如果政府對違章部分也進行補償．你認為應該怎樣好呢?
美娟：如果是2個方有一個方(違章部分)我會覺得公平些，可以接受
問：如果按3方補L方呢?
美娟：也可以，起碼比100()元補償還好
問：你覺得城中村的改造好處是什麼
美娟：將米補償後是商業商品房．有物業管理．不用自已煩，像我們現在是24
小時當保姆。有物業管理，好多事情的麻煩就減少了
問：城中村改造．城市觀點引入，你認為對你下一代有好處嗎?1『而i且可以提高
下一代文化水平
美娟：這樣一定足好的，我覺得城市化水平提高會影響到小朋友愛學習的熱情，
要讀書也要學會做人，這是一個認識的問題
問：你覺得城中村改造，總的米說，應該還是好事吧
美娟：只要保證以上我提到的幾點要求，應該是好事，、
問：從另一個方而講，違章本身就不合法，I而現在你們將這個強加給政府你們
認為合理嗎
美娟：農村都是這樣，有些人蓋房子都沒有報建，這是一個歷史遺留問題，現
在政府要變，在聽大家的意見，I而政府的補償在得到大家的同意，
問：你知道現在土地是國家的嗎?
美娟：農民不和你講這些，如I果政府強行徵收，打爛村民的飯碗，可能會影起
民憤，大家的負面情緒會更嚴重
問：政府為了城市發展需要改造，補償方案按1方賠1方
美娟：我們不公簽名同意，不過暫時還沒有想到用其它行為表現不同意。但是可能
會一些過激的行為。不過政府應該不會不理民意，
地圖信息
地址：石榴崗路自編16-1號附近
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