基本介紹
物業稅怎么收,什麼是物業稅,徵收物業稅的前提條件,物業稅的概念,物業稅改革被熱炒的背景,我國目前擬開徵物業稅,物業稅改革方向的選擇,物業稅改革與房地產價格的關係,土地出讓金是否併入物業稅的問題,對個人自有住房徵收物業稅的問題,物業稅的稅負,
物業稅怎么收
目前試點的城市當中都有不同的“空轉”方案，最終選取哪個方案還不得而知。其中一個方案是，針對商業地產採取跟目前房產稅一致的徵稅辦法，即對於自用房產按房價原值的70%，乘以1.2%的稅率計算，而對於出租用途房產按租金的12%計算。針對個人非營業性住宅，則區分為自住和投資兩種，其中自住用途的免稅，投資用途的(包括超過一定面積的，或者超過一套住房的)要徵稅，征多少還未明確，“但出於抑制投機的目的，稅率不應太低。” 中央財經大學稅務學院副院長劉桓呼籲開徵物業稅要先聽證，“稅負太重老百姓受不了，也打壓了樓市正常發展;太輕卻起不了抑制作用。”物業稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。 該稅種尚未實施，原計畫先在北京一地進行試點，但是到現在北京也沒有開始真正實施。 最好諮詢當地的房管部門是否確實有該稅費，以免上當。
什麼是物業稅
所謂物業稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。比如說公路、捷運等開通後，沿線的房產價格就會隨之提高，相應地，物業稅也要提高。
從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所徵收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，並為之提供保護；然後，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。物業稅是政府以政權強制力，對使用或者占有不動產的業主徵收的補償政府提供公共品的費用。
各國房地產保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“財產稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如紐西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業稅”。
物業稅改革的基本框架是，將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合併，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，並使物業稅的總體規模與之保持基本相當。這樣一來，物業稅一旦開徵，將對地方政府、消費者、投機者的經濟行為產生不小的衝擊。
【目前，由於中國房地產泡沫凸顯，是否及何時開徵物業稅正成為時下熱點問題。】
徵收物業稅的前提條件
徵收物業稅是否能終結房地產大戰，取決於徵收的以下三個前提條件是否具備：第一個前提是釐清物業稅與現有稅費之間的關係，第二是建立滿足徵收物業稅的技術條件，第三是以物業稅改變現有的土地財政收入大部分未納入公共財政的現狀。
其次，徵收物業稅的技術條件十分複雜。稅基該如何確定，是以財產稅來徵收還是以贏取租金的不動產物業來徵收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，到底徵收1%還是徵收3%，或者每年稅率根據房地產價格的不同而變化？如何對於不同的房產實行稅收優惠政策以及累進稅制？這些都是在操作中繞不過的技術門檻，只要個人房產信息、房地產估值等有一項難以滿足條件，就會掀起利益糾葛異常複雜的房地產市場的軒然大波。
最重要的是，物業稅作為地方稅種，其本意是彌補地方公共財政的不足，然後依此缺額來確定物業稅年度收入以及物業稅的稅率。物業稅的繳納者當然希望政府提供優質的公共產品，政府只有提供優質的公共產品才能保證物業稅的收益，這樣才能在物業升值、政府稅收之間取得良性循環。因此，要使得各方普遍支持物業稅，最重要的就是使地方公共財政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與其說物業稅是對物業持有人的挑戰，不如說是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰。
物業稅不是在交易稅基礎上的二次徵稅，而是房地產稅收體制的大變革；物業稅不是在房價居高不下情況下的應急之舉，而是對於房地產價值鏈條的普遍調整；物業稅不是對於不動產持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對於建立地方公共財政體制的努力與期待。
物業稅的概念
我國提出“物業稅”概念後，迅速在理論界、老百姓和政府部門等不同層面引起不小的反響與爭論，也引發了人們的種種猜測。時至今日，關於“物業稅”的最終定論仍是個“謎”。理論界，引經據典，眾說紛紜；老百姓，既為開徵物業稅可以降低房價的傳言而欣慰，也為自己的住房可能要繳納不菲的稅收而患得患失；地方政府，則出於物業稅對房地產發展及地方財政收入不良影響的揣測而退避三舍。究其原因，主要是對物業稅的種種誤解所致。
一般來講，“物業”是指房地產及其附屬物。物業稅是對房地產徵收的一種稅，此概念主要在我國香港和東南亞一些國家使用，類似於西方國家普遍開徵的房地產稅或不動產稅，屬於財產稅，但在香港僅僅對有租金收入的經營性房地產徵收物業稅。目前，在我國內地，對出租房地產的租金收入也是要徵收房產稅或城市房地產稅的，因此，物業稅並非新鮮事物。
物業稅改革被熱炒的背景
1994年我國新稅制的最大成果是初步確立了流轉稅和所得稅“雙主體”稅制，地方稅改革並非重點，但國家對房地產稅的完善和改革方向的研究、探討並未停止過。上至財政部和國家稅務總局，下至省、市財稅部門，均對現行房地產稅存在的諸如稅制陳舊、內外稅制不統一、收入缺乏彈性等問題有一致的認識。同時對改革方向的認同也相當一致，只是對改革出台的適當時機所持觀點有所不同。
但是，由於地方無稅權、收入規模小、調控力度較弱、征管難度大、成本高等先天不足等因素，導致地方稅改革一般得不到足夠的重視。儘管在稅制內容上，物業稅和房地產稅並無太大區別，但物業稅的提出卻引起了社會各界的熱炒，原因是多方面的，最為重要的是對物業稅改革的預期和猜測，涉及到多方面利益的調整，遠遠超出了完善稅制這一基本點和調控領域。一是房地產業持續高速增長，房價暴漲，理論界寄希望於物業稅的開徵能夠抑制或降低房價。二是隨著經濟的發展和住房制度改革，越來越多的城鎮居民擁有了自己的住宅，家庭存量財富更多地體現在自有房地產上；基尼係數的不斷提高，社會貧富差距的日益擴大和危險程度的加劇，使人們已不滿足稅收僅僅在個人財富的取得環節，而要求在財富的保有環節發揮作用，那么物業稅無疑成為一個好的選擇。三是無論普通老百姓還是各級政府，面對個人自有住房徵收物業稅的傳聞以及將土地出讓金併入物業稅的猜測，都難以將自己置身事外。十六屆三中全會關於“在統一稅政的前提下，賦予地方適當的稅政管理權”的提法，以及對物業稅作為地方主體稅種的期盼，更增加了省市財政部門對物業稅改革的構想和熱情。
我國目前擬開徵物業稅
物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合併，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。目前我國還沒有一個明確地提出征收不動產物業稅的具體實施細則和措施。
“物業稅”最近一段時間被頻頻提及。事實上，有關開徵物業稅的稅制改革早在2003年就已漸漸明朗，十六屆三中全會明確提出“實施城鎮稅費建設改革，條件具備時對不動產開徵統一規範的物業稅，相應取消稅費。”一石激起千層浪，物業稅成為眾人關注和議論的焦點，有關物業稅的每一個新訊息也都會引發市場各方的激辯。
在2005中國財稅論壇上，財政部部長金人慶提出，“十一五”將大力推進稅制改革，完善稅收制度體系，其中一項任務即是：逐步出台消費稅和物業稅。財政部稅政司司長史耀斌就此闡述說，構建和諧社會，稅收政策要調節收入分配，維護社會公平。
稅收政策在維護社會公平方面的重要作用在於，參與個人和財產的分配。他說，我國開徵個人所得稅、車船稅，以及今後推進物業稅的改革等等，將會直接或者間接地起到維護公平的作用。
物業稅改革方向的選擇
物業稅改革與房地產價格的關係
我國物業稅概念的提出，恰逢房地產業膨脹期，一些專家、學者很自然地賦予其降低房價的重任；有不少人甚至依據房地產開發和銷售環節的稅費，尤其是土地出讓金降低的幅度等因素，測算出了我國開徵物業稅後房價降低的幅度；更多的人乾脆把對土地出讓金併入物業稅的討論與假設當作定論，進而討論物業稅開徵後對房價的影響及其作用。
房地產作為一種商品，其價格是由市場供求決定的。在當前房地產市場總體體現為賣方市場的情況下，那種奢望通過降低房地產開發環節政府收費、進而降低房價的想法是不太切合實際的，也是與市場經濟的基本規律相悖的。倒是開發商非常樂於支持這種觀點，因為降低的政府收費實際流進了他們的錢袋子，進一步增加了其獲利空間，提高了利潤率，而房價倒未必能降下來。
土地出讓金是否併入物業稅的問題
就筆者調查和掌握的部分省市房地產收費情況看，盛極一時的“房地產收費過多過濫”的問題是否普遍存在，值得商榷。就目前收費的種類、內容、性質和額度分析，符合費改稅原則、適宜併入物業稅的寥寥無幾。從現有的觀點看，除普遍徵收的土地出讓金似乎適合併入物業稅外，沒有專家、學者提出別的房地產收費中適合費改稅的收費項目，呼聲頗高的城建費改稅改革，焦點集中在了土地出讓金上。
贊同土地出讓金改為物業稅的理由，無外乎三點：一是能夠降低開發商的開發成本，進而降低房價。二是土地出讓金與物業稅都是以政府為主體、以國有土地為徵收對象、收入均歸政府的課徵項目，性質基本相同，可以合併。三是把一次性收取的土地出讓金改為按年徵收的物業稅，可以避免政府寅吃卯糧。
對以上觀點，筆者均有不同看法。首先，土地出讓金併入物業稅後，未必能夠降低房價，這一點在本文第四部分已作表述。其次，土地出讓金與物業稅在現象上近似，但本質上有著根本性的不同，即國家徵收物業稅與收取土地出讓金時的身份不同。徵收物業稅，國家的身份是政權組織者，憑藉的是政治權利，具有強制性、無償性和固定性的特點，屬於分配範疇；收取土地出讓金，國家的身份是國有土地所有者，憑藉的是對土地的所有權，是市場行為，屬於交換範疇。再次，如何合理籌劃土地出讓金屬於政府預算和支出的範疇，從根本上講，完全不是物業稅需要解決和能夠解決的問題。政府賣地收取土地出讓金後，是否存在寅吃卯糧問題暫且不論，如果把土地出讓金收入設立專款或專項基金進行科學管理，合理安排支出年度及額度，似乎比“土地年租制”更具效率和可行性。 、
對個人自有住房徵收物業稅的問題
分析已開發國家和開發中國家的做法，會發現一些共同點。例如：有的按房屋面積劃分等級，面積大的徵稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；有的按房屋價值劃分等級，對價值高的徵稅、征重稅，對價值低的減稅或免稅；有的按房屋套數分類，對兩套或兩套以上的住房徵稅、征重稅，對單套住房減稅或免稅。有的按房屋用途分類，個人住房用於經營的，稅負較重，個人住房用於自住的，稅負較輕；還有的對住房所有者按勞動能力分類，對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行稅收減免。
上述做法，值得我國在設計物業稅稅制時予以考慮。但是，這些經驗多數是物業稅比較成熟的國家的做法，在我國物業稅開徵初期，不可能盡善盡美、一蹴而就。因此，我們應本著循序漸進的原則，結合我國個人房地產登記資料不完善、信息化建設落後的實際情況，考慮減輕地方政府對開徵物業稅會影響當地房地產業 和財政收入的顧慮等因素，嘗試徵稅範圍廣(包括農村地區)、免稅房產多(普通住宅)、重點對少數高價值房產徵稅的做法，待條件成熟後，再逐步健全、擴大範圍。
物業稅的稅負
物業稅稅負由兩個因素決定，一個是評稅價值，另一個是稅率。以往社會各界對物業稅稅負的關注.基本集中在稅率高低的討論上，而沒有考慮評稅價值的高低，這是具有片面性的。稅率高低只是反映稅負高低的一個方面，計稅依據的界定也是衡量稅負高低的重要方面。譬如，我國現行房產稅的稅率為 1.2%，但是計稅依據卻是房產原值的一定比例。例如北京市確定為房產原值的70%，則房產稅的稅負僅是房產原值的0.84%。
從國際經驗看，凡是按照評稅價值徵稅的國家，在確定物業稅稅負時，也是綜合考慮稅率和評稅價值兩方面因素的。在稅負一定的前提下，如果採用了較高的稅率，往往同時擴大評稅價值與房地產市場價值或市場交易價格的差異，也就是說將房地產市場價值或市場交易價值打了較多的折扣後，再據此徵稅；如果採用較低的稅率，往往縮小評稅價值與房地產市場價值或市場交易價格的差異，甚至採用房地產市場價值或交易價格作為計稅依據。至於說採用何種方式，主要看納稅人的接受習慣。
