《瀋陽市住宅小區管理辦法》是地方法規，檔案號為沈政發[1994]35號。
基本介紹
- 中文名：瀋陽市住宅小區管理辦法
- 章數：7
- 性質：法規
- 適用地區：瀋陽
瀋陽市住宅小區管理辦法
（瀋陽市人民政府關於印發瀋陽市住宅小區管理辦法的通知，沈政發[1994]35號， 各縣（市）、區人民政府，市政府各部門：現將《瀋陽市住宅小區管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。瀋陽市人民政府，一九九四年九月八日。）
第一章 總則
第一條 為加強住宅小區的管理，保障房屋和公用設施的合理使用，維護住宅小區的公共秩序，提高居住環境質量，根據國家有關規定，結合我市實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅小區，是指城市規劃區內，以住宅為主體，具備相應的配套設施，建築面積在2萬平方米以上的居民生活區（含區域內的非住宅房屋）。
第三條 住宅小區的管理以居民自治與專業服務相結合為原則，實行社會化、專業化管理。
第四條 產權人和使用人有參與住宅小區管理的權利和遵守住宅小區公共秩序的義務。
第五條 市房產管理部門是本市住宅小區管理工作的行政主管部門，負責全市住宅小區管理工作的組織、協調、業務指導，統一制定有關住宅小區管理的具體政策及管理標準，並對住宅小區管理委員會和物業管理企業的管理和服務工作進行監督檢查。各區房產管理部門是本區住宅小區管理工作的業務管理部門，對住宅小區管理工作進行協調、指導和檢查。
市規劃、城建、交通、衛生、公安、城管、郵電、供水、供電、煤氣等部門和單位按各自職責分工，加強對住宅小區的管理、監督與指導。
各區人民政府依據國家的法律法規及有關規定，對住宅小區進行綜合治理，並對住宅小區管理工作實施監督檢查。
第六條 住宅小區成立小區管理委員會（以下簡稱管委會），代表產權人和使用人的利益，負責任宅小區的日常管理工作。管委會可委託物業管理企業具體實施小區管理工作。
第二章 住宅小區管理機構與職責
第七條 住宅小區管理委員會由市、區房產管理部門負責組建。管委會由產權人和使用人選舉的代表、居民委員會成員及有關管理部門、服務單位派出的代表組成。
第八條 管委會的職責：
（一）制定管委會章程，維護產權人和使用人的合法權益；
（二）接受住宅小區內產權人和使用人的監督，並接受住宅小K所在地街道辦事處及各有關部門的監督、檢杏和指導；
（三）通過訂立契約方式、決定選聘或續聘物業管理企業；
（四）審議物業管理企業制定的住宅小區年度管理計畫和住宅小區管理、維修、服務的重大措施；
（五）根據產權人和使用人的意見和要求，對物業管理企業的日常工作和小區管理經費的使用情況，進行檢查、監督；
（六）根據住宅小區實際情況，制定並組織房屋產權人和使用人簽署居民公約。
第九親 物業管理企業是指具備相應資質條件。依法成立，具有法人資格，經營物業管理業務的經濟實體。物業管理企業實行自主經營、獨立核算、自負盈虧。
第十條 住宅小區物業管理實行公平競爭，優勝劣汰，放開發展的原則。
第十一條 市房產管理部門統"對全市物業管理企業進行資質審查。物業管理企業必須到工商、稅務等部門辦理證照後，方可從事經營活動。
第十二條 物業管理企業應履行下列職責：
（一）依據物業管理契約，具體實施對小區的管理；
（二）接受管委會和產權人及使用人的監督，接受房產管理部門、住宅小區所在地街道辦事處及其它有關部門的監督、指導；
（三）年度管理計畫和重大的管理、維修、服務措施應提交管委會審議，並經管委會認可後實施；
（四）可以委託專營公司進行專項管理；
（五）可以實行多種經營，以其收益補充住宅小區管理經費。
第十三條 開展住宅小區管理業務的物業管理企業，必須與小區管委會簽訂承包管理契約。承包管理契約應報市、區房產管理部門備案。
第十四條 物業管理企業開展住宅小區管理業務，在小區內負責下列事項：
（一）房屋及附屬設施的維修、養護；
（二）路燈、景點、園林綠化、害井、化糞池、道路、停車場、書報箱等公用公共設施的維修、養護；
（三）環境衛生保潔，窖井、化糞池的清掏清運；
（四）維護文化娛樂活動場所秩序；
（五）便民服務網點及車庫的管理；
（六）維護治安及交通秩序；
（七）住宅小區各類檔案的管理；
（八）承包管理契約規定的其他事項。
第十五條 物業管理企業可開展多種有償便民服務。
第十六條 住宅小區內房屋及配套設施的維修養護，物業管理企業與各專業管理部門按下列分工劃分職責：
（一）供電設施：進戶線以內的，由物業管理企業或房屋產權單位負責；以外的，由電業部門負責。
（二）煤氣管道：煤氣部門負責供氣安全工作。煤氣管網幹線引向庭院的支線、室內管線及附屬設施（煤氣表除外）由煤氣部門負責，產權單位承擔費用。
（三）自來水管線：用戶進戶管道總水門以內用水設施（不含水錶）'由產權單位負責；以外的，由自來水公司負責。
（四）下水管道：小區紅線內化糞池及管線（不合市政管線），由物業管理企業負責；以外的，由市政部門負責。
（五）電信管線：樓內電話預埋管線由產權單位負責，其它管線由電信部門負責。
（六）供暖管線：由供暖部門負責。
（七）環衛設施及垃圾清運由環衛部門負責。
小區管委會可直接或委託物業管理企業組織協調專業單位及時進行維修養護。專業單位也可委託物業管理企業有償代行維修養護（煤氣設施除外）。
第三章 住宅小區房屋及設施的使用與維護
第十七條 居民使用房屋，應遵守下列規定：
（一）未經市、區房產管理部門批准，不得改變房屋格局、外貌和用途
（二）不得對房屋的內外牆、樑柱、樓板、陽台、屋面及樓梯間鑿、拆、搭、占；
（三）不得利用房屋從事危害公共利益的活動。
第十八條 住宅小區內禁止下列行為：
（一）擅自占用、挖掘道路和綠地，攀折花木；
（二）占用公共場地，損壞住宅小區公共公益設施；
（三）亂拋垃圾、雜物；
（四）違章建房，亂搭、亂貼、亂掛等；
（五）攀、劃、塗、抹園林藝術雕塑；
（六）聚眾喧鬧；
（七）飼養禽畜；
（八）隨意停放車輛；
（九）排放或堆放有毒有害物品等。
第十九條 住宅小區內的房屋維修責任，按下列規定劃分：
（一）承租國有房屋的，由物業管理企業負責維修；
（二）單位產權房屋委託物業管理企業代為管理的，由物業管理企業組織維修，房屋發生大、中修項目，按實際結算，由產權單位另行支付；
（三）個人全價購買商品房的，公共部位及公共公益設施，由產權入委託物業管理企業負責維修，其餘部門由個人負責維修；
（四）居民按住房制度改革政策購買的新、舊公有住房，公共部位及公共公益設施，由物業管理企業負責維修，其餘部位由個人負責維修；
（五）動遷戶以商品房價格購買的增加面積房屋，公共部位及公用設施由物業管理企業負責維修，其餘部位由個人負責維修。凡物業管理企業負責維修的，其費用從房租和公共部位維修費中支出。個人負責維修部分，可有償委託物業管理企業代為維修。
第二十條 凡房屋及附屬設施可能危及毗連房屋安全及公共安全的，責任人應及時進行修繕。經物業管理企業通知後，在限期內未進行修繕的，由物業管理企業修繕，所發生的費用，由責任人承擔。
第二十一條 確屬為完善公共公益設施在小區內增建房屋的，須經管委會同意並由市規劃部門審批後，方可建設。
第四章 住宅小區的驗收與接管
第二十二條 住宅小區的房屋及公共公益配套設施必須統一規劃，同步建設。
第二十三條 住宅小區工程竣工後，應嚴格按規定進行驗收，驗收合格後方可進住。
第二十四條 開發建設單位應在移交住宅小區時，向小區管委會提供小區總建築面積o．2%以上的小區管理用房，其產權屬國家所有。
第二十五條 移交住宅小區時，開發建設單位應向管委會或前期管理單位移交下列住宅小區工程建設的有關資料：
（一）住宅小區平面規劃圖、竣工總平面圖；
（二）房屋設備和配套設施的竣工圖；
（三）地下管網圖；
（四）其它必要的資料。
第二十六條 住宅小區在居民進住至住宅小區管委會成立前，由市房產管理部門臨時指定物業管理企業進行前期管理。管委會成立後，小區管理工作由前期管理單位移交管委會。管委會選聘物業管理企業時，可優先聘用進行前期管理的物業管理企業。
第五章 住宅小區管理經費的來源和使用
第二十七條 新建住宅小區的開發建設單位，應按建築面積每平方米5元的標準，向市住宅建設管理部門交納住宅小區管理啟動基金，該項基金計入建設成本，並及時劃轉到市房產管理部門。
第二十八條 住宅小區管理啟動基金由市房產管理部門設專帳統一管理，統一安排使用。其中50%作為新建住宅小區管理啟動經費，50%作為已交付使用住宅小區的管理啟動經費。
第二十九條 房地產開發公司按住宅小區總建築面積0.5%的比例並以成本價，向管委會提供商服用房，產權歸國家所有，撥用給小區管委會經營使用，其經營收入全部用於住宅小區管理。
第三十條 住宅小區內單位白管房屋（含單位用房），按建築面積每平方米每年1．50元的標準，向管委會交納住宅小區管理費。
第三十一條 住宅小區內直管住宅房屋和單位託管房屋，按租金實收額劃出5%，作為住宅小區管理經費。
第三十二條 住宅小區管理經費可由小區管委會委託物業管理企業收取。
第三十三條 物業管理企業可按物業管理契約，向居民收取住宅小區管理服務費。其收費標準是：
（一）一室戶每月交納5元；
（二）二室戶每月交納6元；
（三）三室戶每月交納7元；
（四）四室戶及四室以上戶型每月交納8元。
第三十四條 房屋租金、公用部分維修費、供水加壓費、採暖費，仍按規定執行。
第三十五條 小區管理經費用於住宅小區公共公益設施的經常性維護、保養和住宅小區管理的日常支出，不得挪作他用。
第三十六條 住宅小區各項管理經費的收支情況，每半年向居民公布1次，接受居民的監督。
第六章 罰則
第三十七條 產權人和使用人違反本力、法第十七條、第十八條規定的，由小區管委會委託物業管理企業予以制止、批評教育、責令恢復原狀並賠償損失。
第三十八條 物業管理企業違反本辦法規定，有下列行為之一的，由管委會制止，並責令限期改正，情節嚴重的，由市、區房產管理部門予以警告、責令限期改正、賠償損失，直至取消物業管理資格：
（一）房屋及公共公益設施修繕不及時的；
（二）擅自擴大收費範圍，提高收費標準的；
（三）私搭亂建，改變房屋和公共公益設施用途的；
（四）違反物業管理契約及違反本管理辦法規定的。
第三十九條 開發建設單位末按規定移交工程、末向小區提供管理用房或劃撥管理經費的，由市房產管理部門會同有關部門責令其限期履行。
第四十條 擅自將住宅小區管理經費挪作它用的，由市、區房產管理部門責令改正，對責任者予以行政處罰。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第四十一條 對拒絕交納各項應交費用的居民，物業管理企業可責令其限期交納。逾期不交納者，物業管理企業可採取停止供電、供水、供氣等措施，但應提前5天書面通知當事人。
第七章 附則
第四十二條 城市規劃區以外的縣（市）、區居民生活區及2萬平方米以下住宅組團的管理工作，可參照本辦法執行。
第四十三條 本辦法實施當中的具體問題，由市房產管理局負責解釋。
第四十四條 本辦法自發布之日起施行。原《瀋陽市住宅小區管理暫行辦法》（沈政發1990）62號）即行廢止。
