湖開小區

湖開小區為長沙市天心區書院南路84號住宅區，前身為湖南開關廠宿舍，建成於1999年，屬無開發商自建的低密度住宅。小區現有38棟塔樓，容積率3.5。綠化率10%存在記載差異。2022年起開展危房改造工程，至2024年7月完成19、20棟重建項目的防空地下室驗收，工程涉及96戶業主及湖南開關實業有限公司。周邊配套涵蓋雅禮中學、南郊公園等多所教育休閒設施，醫療資源包括湖南省紅十字婦幼醫院等多家機構。

基本介紹

• 地址：天心區書院南路84號
• 建築年代：1999年（部分建築近50年）  
• 總戶數：562戶（部分資料記載0戶） 
• 物業類型：單位自管住宅 
• 容積率：3.5/0.36（數據差異） 
• 綠化率：10%或綠化率：40% 

地理位置

地處天心區書院路商圈二環內，毗鄰仰天湖赤嶺國小。與興威帕克水岸、公交公司宿舍、翡翠林居等多個住宅區形成400米生活圈。軌道交通覆蓋黃土嶺、碧沙湖捷運站（約2公里），公交線路包含途經猴子石路口等站點。

建築規劃

原為6層低密度住宅群，部分樓棟存在電梯配置缺失。2020年數據顯示建築總面積約5.8萬平方米，含地上460個停車位。建築形態呈現混合式布局，包含塔樓與板樓結構，19、20棟等部分建築經鑑定為D級危房後拆除重建。

危房改造

2022年6月啟動首期危房拆除，涉及建成近50年的19、20棟建築。2024年7月完成防空地下室專項驗收，重建工程由甘肅宏泰、浙江廉宏盛業等企業承建，中標金額最高達1309.46萬元。改造過程中建立分工協作、分類攻堅機制，針對高齡住戶占比70%等挑戰制定24小時回響預案。

生活配套

醫療資源聚集湖南省紅十字婦幼醫院、長沙市中心醫院、湖南省第二人民醫院、湖南省兒童醫院、湖南中醫藥大學第一附屬醫院、龔景林診所、湖南省地質礦產勘查開發局職工醫院、天心區婦幼保健所、湖南省第二人民醫院-門診、湖南省地礦醫院-體檢中心等10餘家機構，形成1公里醫療圈。教育配套涵蓋長沙理工大學城南學院等高校，以及雅禮中學、明德中學等重點中學。商業設施包括步步高(書院南路店)、河馬公園購物中心(南郊公園店)等大型商超。

物業管理

採用單位自管模式，物業費標準為1.2元/㎡·月。安全管理實施攝像頭監控與自由出入並行的混合模式。2025年數據顯示在售二手房40套，主力戶型為61-97.59㎡的2-3室房源。

改造爭議

部分樓棟容積率從原始0.36調整至3.5引發業主討論。2022年危房改造時因房屋抵押搬遷等問題形成攻堅難點，專項工作組最終通過分類協商機制完成89戶搬遷。建築年代記載存在1999年與近50年兩種表述，源於不同樓棟分批建設歷史。