《江蘇省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》在1995.04.13由江蘇省人民政府頒布。
基本介紹
- 中文名：江蘇省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法
- 頒布單位：江蘇省人民政府
- 頒布時間：1995.04.13
- 實施時間：1995.04.13
第一章 總則
第一條 根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和有關法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本省境內城鎮國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等適用本辦法。本辦法所稱城鎮國有土地，是指本省城市、縣城、建制鎮、工礦區和省級以上人民政府批准的各類開發區、保稅區範圍內的國有土地。
地下資源、埋藏物、市政公用設施、文物建築、軍事設施以及按照城市規劃不能出讓、轉讓的地塊等，不屬於土地使用權出讓、轉讓的範圍。
第三條 國內外公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本辦法的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營，其合法權益受法律保護。
第四條 縣級以上人民政府負責土地使用權出讓工作。縣級以上人民政府土地管理部門主管土地使用權出讓工作，依法對土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查，並負責土地的權屬管理。
第五條 土地使用者依照本辦法取得土地使用權後的開發、利用、經營土地的活動，應當遵守國家法律、法規及本辦法的規定，不得損害社會公共利益。
第六條 土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關的地上建築物、其他附著物的登記，由政府土地管理部門、房產管理部門依照法律和國務院的有關規定辦理。
第七條 土地及地上建築物、其他附著物的權屬登記檔案可以公開查閱。
第二章 土地使用權出讓
第八條 土地使用權出讓是指國家依法將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
土地使用權出讓應當簽訂出讓契約。
城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
第九條 土地使用權出讓契約應當按照平等、自願、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用者（以下簡稱受讓人）簽訂。
第十條 土地使用權的出讓由市、縣人民政府負責，按照城市規劃有計畫有步驟地進行；具體地塊的出讓方案，由市、縣土地管理部門會同規劃、建設、房產、物價、財政等管理部門依據年度供地計畫、城市總體規劃共同擬訂，並按國務院和省規定的批准許可權經批准後，由土地管理部門實施。
土地使用權出讓方案應包括出讓地塊的面積、位置、界址、用途、出讓年限、建設規劃要求、出讓底價、出讓方式等內容。
第十一條 出讓國有土地使用權由縣級以上人民政府按照國家建設用地批准許可權審批。
第十二條 土地使用權出讓實行價格評估制度。在對土地進行分等定級的基礎上，市、縣土地管理、物價部門會同規劃、建設、房產、財政等有關部門分別不同區位和用途，擬定基準地價，報省人民政府批准公布。基準地價應根據當地社會經濟的發展和土地的供求情況適時進行調整。
出讓地塊的標定地價，由市、縣人民政府土地管理部門會同物價等部門以基準地價為基礎，依據地塊大小、位置、容積率、形狀以及土地使用年限和土地市場情況等評估確定，並定期公布。
第十三條 土地使用權出讓最高年限按下列用途核定：
（一）公寓、住宅用地70年；
（二）工業、教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；
（三）商業、旅遊、娛樂用地40年；
（四）綜合或其他用地50年。
第十四條 土地使用權的出讓，可以採取協定、招標、拍賣的方式。土地使用權出讓，在遵守本辦法第十條、第十一條規定的前提下，分別按第十五條、第十六條、第十七條規定的程式辦理。
採取雙方協定方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
第十五條 協定出讓土地使用權程式：
（一）市、縣人民政府土地管理部門向有意受讓人提供出讓土地使用權地塊的必要資料和有關規定；
（二）有意受讓人在規定時間內向市、縣人民政府土地管理部門提交土地開發建設方案及所出價款、支付方式等在內的意向書；
（三）市、縣人民政府土地管理部門根據實際需要會同規劃、建設、房產等部門對有意受讓人提交的檔案進行審核論證，在受讓人提交檔案之日起15日內由土地管理部門給予答覆；
（四）市、縣人民政府土地管理部門與有意受讓人協商一致後，雙方簽訂土地使用權出讓契約，並由受讓人支付土地使用權出讓金15%的定金；
（五）有意受讓人按契約規定支付土地使用權出讓金後，應在30日內到市、縣人民政府城市規劃部門辦理建設用地規劃許可證後，到土地管理部門辦理土地登記，領取土地使用證，取得土地使用權。
第十六條 招標出讓土地使用權程式：
（一）市、縣人民政府發出招標書或公告；
（二）投標者按招標檔案規定向市、縣人民政府土地管理部門投標和繳納保證金；
（三）市、縣人民政府土地管理部門根據實際需要會同規劃、建設、房產等有關部門對標書進行評審，並由土地管理部門向中標者發出中標通知書；
（四）中標者持中標通知書在30日內與市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權出讓契約，並支付土地使用權出讓金15%的定金；
（五）中標者按土地使用權出讓契約支付土地使用權出讓金後，應在30日內到市、縣人民政府城市規劃部門辦理建設用地規劃許可證後，到土地管理部門辦理土地登記，領取土地使用證，取得土地使用權。
第十七條 拍賣出讓土地使用權程式：
（一）市、縣人民政府土地管理部門發布拍賣公告；
（二）競買者到市、縣人民政府土地管理部門辦理參加競買手續；
（三）市、縣人民政府土地管理部門在規定時間、地點，組織公開拍賣，由主持人宣讀土地使用權拍賣規則，簡介該幅土地情況和公布起叫價後，競買者應價競爭，最後確定出價高者為受讓人；
（四）受讓人按土地使用權出讓契約規定支付土地使用權出讓金後，應在30日內到市、縣人民政府城市規劃部門辦理建設用地規劃許可證後，到土地管理部門辦理土地登記，領取土地使用證，取得土地使用權。
第十八條 土地管理部門與受讓人簽訂土地使用權出讓契約，應明確規定雙方的權利和義務，包括出讓地塊面積、位置、界址、用途、使用年限、地價、付款方式和時限、投資總額、開發建設期限、土地利用和規劃設計要求、其他附帶條件和違約責任等內容。
第十九條 受讓人應在契約簽訂後60日內按規定的幣種，向土地管理部門繳付全部出讓金。未經出讓方同意，逾期未繳付全部出讓金的，出讓方有權解除契約，受讓人所付定金不再退還，並可請求違約賠償。
出讓方未按契約要求提供土地使用權的，應雙倍返還定金。受讓人有權解除契約或要求出讓方履行出讓契約，並可請求違約賠償。
第二十條 招標出讓土地使用權時，中標者未按規定日期與土地管理部門簽訂土地使用權出讓契約的，出讓方有權取消其中標權，所交保證金不予退還。未中標者所交保證金由市、縣人民政府土地管理部門全部退回。
第二十一條 土地使用者應按出讓契約的約定開發利用、經營土地。確需改變土地使用權出讓契約約定的土地用途的，必須在取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意後，簽訂土地使用權出讓契約變更協定或者重新簽訂土地使用權出讓契約，相應調整出讓金，辦理土地使用權登記。
第二十二條 土地使用權出讓金應按規定上繳財政，列入預算，用於土地開發和城市基礎設施建設。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法按國務院規定執行。
第二十三條 土地使用權出讓契約約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前1年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓契約，按照規定支付土地使用權出讓金。
土地使用權出讓契約約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。
第三章 土地使用權轉讓
第二十四條 土地使用權轉讓是指土地使用權人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其土地使用權轉移給他人的行為。
第二十五條 有下列情形之一的，土地使用權不得轉讓：
（一）沒有合法的土地使用權出讓契約和未付清全部出讓金的；
（二）沒有土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權合法憑證的；
（三）未按土地使用權出讓契約規定的期限和條件投資開發、利用土地或投入資金未達到契約規定投資額25%，但成片開發經營的土地，按出讓契約規定的條件和期限進行了開發，形成工業用地和其他建設用地條件的，可以轉讓；
（四）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制土地使用權及地上建築物、其他附著物所有權的；
（五）共有土地使用權及地上建築物、其他附著物所有權，未經其他共有人書面同意的；
（六）土地使用權或地上建築物、其他附著物所有權有爭議的；
（七）市、縣人民政府認定不宜轉讓的。
第二十六條 以劃撥方式取得的土地使用權轉讓時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
轉讓以劃撥方式取得的土地使用權報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓所獲的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第二十七條 土地使用權轉讓必須簽訂轉讓契約，轉讓契約不得違反出讓契約的規定。
土地使用權轉讓時，出讓契約以及權屬登記檔案中所規定的權利、義務一起轉移。
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓土地使用權後，受讓人改變原出讓契約約定的土地用途的，按照本辦法第二十一條規定辦理。
第二十八條 土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物隨之轉讓。但地上建築物、附著物作為動產轉讓的除外。
地上建築物、其他附著物所有權轉讓時，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓。
第二十九條 土地使用權及地上建築物、其他附著物所有權可以分割轉讓。同一建築物產權分割轉讓時，建築物使用範圍內的土地使用權同時分割轉讓。土地使用權不能分割的，按共有土地使用權處理。
土地使用權及地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准。
第三十條 轉讓已出租的土地使用權時，轉讓人應提前90天通知承租人，在同等條件下承租人有優先受讓權。
第三十一條 通過轉讓方式取得土地使用權者，其使用年限為土地出讓契約規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。
第三十二條 轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，應當依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》繳納土地增值稅。
第三十三條 土地使用權轉讓程式：
（一）轉讓土地使用權，凡屬於本辦法第二十六條、第二十七條第三款、第二十九條規定情形的，轉讓人必須按規定辦理轉讓的批准或同意手續，經批准或同意後，依法與受讓人簽訂轉讓契約。屬於其他情形的，轉讓人可以直接與受讓人簽訂轉讓契約，但必須符合法律、法規和本辦法規定的轉讓條件。
（二）轉讓土地使用權，發生土地使用權增值的，必須依法向稅務部門繳納土地增值稅。
（三）受讓人在簽訂轉讓契約之日起30日內向縣級以上人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。轉讓土地使用權，其地上沒有建築物、其它附著物的，受讓人在簽訂轉讓契約之日起30日內可直接向縣級以上人民政府土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記手續。
第三十四條 縣級以上人民政府可根據需要，採取行政或經濟手段調控土地市場價格，在土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，可以規定最高限價；在土地轉讓價格明顯過低時，市、縣人民政府有優先購買權。
第四章 土地使用權出租
第三十五條 土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
但有本辦法第二十五條所列情形之一的，土地使用權不得出租。
第三十六條 土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂土地使用權租賃契約。土地使用權租賃契約不得違反法律、法規和土地使用權出讓契約的規定。
出租人必須繼續履行土地使用權出讓契約。
第三十七條 出租土地使用權及地上建築物、其他附著物的，出租人應在簽訂租賃契約後15日內分別向所在市、縣土地、房產部門辦理登記手續，並按規定繳納土地增值稅。
第五章 土地使用權抵押
第三十八條 土地使用權抵押是指土地使用者作為債務人（以下稱抵押人）將其土地使用權及地上建築物、其他附著物作為債務履行擔保抵押給債權人（以下稱抵押權人）的法律行為。
第三十九條 土地使用權及其地上建築物、其他附著物可以抵押。抵押人在抵押物價值範圍之內，可同時設幾個抵押權人。
第四十條 抵押土地使用權時，抵押人與抵押權人應簽訂抵押契約。土地使用權的抵押契約不得違反土地使用權出讓契約的規定。
但有本辦法第二十五條所列情形之一的，土地使用權不得抵押。
第四十一條 土地使用權及地上建築物、其他附著物抵押，必須在抵押契約簽訂之日起15日內分別到土地管理部門和房產管理部門辦理登記手續，未經登記的抵押無效。
第四十二條 抵押人到期不能履行債務的，或在抵押契約期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依據法律和契約的規定，處分抵押物。
抵押權人處分抵押物時，土地使用權及地上建築物、其他附著物分割轉讓的，必須經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准。
一項抵押物有幾個抵押權人時，抵押權人處分抵押物所得價款的受償先後順序，以土地管理部門和房產管理部門的登記順序為準。
因抵押物的變賣發生權屬變化的，必須到土地管理部門和房產管理部門辦理過戶登記手續。
第四十三條 抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，抵押人和抵押權人應在15日內向土地和房產管理部門辦理註銷抵押登記。
第六章 土地使用權終止
第四十四條 土地使用權因土地使用權出讓契約規定的使用期限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。
土地使用權期滿，該地塊的土地使用權即由縣級以上人民政府收回，並註銷土地使用證。其地上建築物、附著物同時由縣級以上人民政府無償取得。出讓契約中規定必須拆除的技術設備和建築物、附著物等，土地使用者應按時拆除、清理或者交納拆除、清理費用。
第四十五條 土地使用權期滿前，因社會公共利益確需提前收回土地使用權的，土地管理部門須提前通告土地使用者，並根據實際情況給予合理補償。
第四十六條 出讓契約規定的土地使用權期滿，土地使用者需要續期的，應在期滿前6個月向土地管理部門申請，依照本辦法第二章規定，重新簽訂出讓契約，支付出讓金，辦理有關手續。
第七章 劃撥土地使用權
第四十七條 劃撥土地使用權是指土地使用者在經縣級以上人民政府依法批准繳納補償、安置等費用後或者無償取得的國有土地使用權。
第四十八條 符合下列條件的，經土地管理部門和房產管理部門審查，報有批准權的人民政府批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權方可轉讓、出租、抵押：
（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；
（二）領有國有土地使用證；
（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；
（四）按本辦法第二章的規定簽訂土地使用權出讓契約並補交土地使用權出讓金，或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。
第四十九條 劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押補交土地使用權出讓金，應按地塊標定地價的一定比例收取，但不得低於地塊標定地價的40%。劃撥土地使用權出租，也可按月或按年向政府土地管理部門繳納土地使用權出讓金，具體繳納辦法由市、縣人民政府確定。
第五十條 轉讓劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物，有批准權的人民政府按照國務院規定決定不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應按照國務院規定將轉讓所獲收益上繳國家或者作其他處理。
以營利為目的，出租在劃撥土地使用權的地塊上建成的房屋的，應將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法按照國務院規定執行。
以劃撥土地使用權設定抵押權的，依法拍賣該土地使用權及其地上建築物、其他附著物後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
第五十一條 無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，並可依照本辦法的規定予以出讓，其他任何組織和個人均無權處分。
對無償劃撥的土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，並可依照本辦法的規定予以出讓。
無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。
第八章 罰則
第五十二條 違反本辦法規定，不按照合法程式，未經批准或越權批准出讓土地使用權的，按非法占地和越權批地行為處罰。
第五十三條 不按本辦法規定辦理土地登記、取得土地使用證的，其土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押行為不具有法律效力，市、縣人民政府土地管理部門應予以糾正，並可根據情節處以出讓、轉讓、出租、抵押金額5‰以下的罰款或收回土地使用權。
第五十四條 土地使用者未按土地使用權出讓契約規定的期限和條件開發、利用土地或擅自改變土地用途的，市、縣人民政府土地管理部門應予糾正，並可根據情節處以出讓地價30%以下的罰款；情節嚴重的，可無償收回土地使用權。
第五十五條 未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，市、縣人民政府土地管理部門應沒收其非法所得，並可根據情節處以非法所得50%以下的罰款。
第五十六條 對不如實申報土地使用權轉讓、出租成交價格者，市、縣人民政府土地管理部門或房產管理部門可責令其補交所漏規費，並可處以瞞價金額50%以下的罰款。
未按規定交納土地增值稅的，由稅務部門依法處理。
第五十七條 對依本辦法實施的行政處罰如有不服，可在接到處罰通知書之日起15日內，向決定處罰機關的同級人民政府或者上一級主管部門申請複議，也可依法向人民法院起訴。
第九章 附則
第五十八條 因城鎮國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等引起的經濟糾紛，按有關土地管理、城市房地產管理和經濟契約等方面的法律、法規的規定辦理。
第五十九條 土地使用者應按國家及本省的有關規定納稅。
第六十條 依照本辦法的規定取得土地使用權的個人，其土地使用權可以繼承。
第六十一條 本辦法自發布之日起施行。設區的市人民政府可根據本辦法制定實施細則。在本辦法發布之前各地已頒發的有關規定，凡與本辦法相牴觸的，一律以本辦法為準。
