基本介紹
簡介,權利義務,權利,義務,違約責任,示範文本,法律效力,
簡介
備註：業主公約是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的有關物業使用、維護及其管理等方面行為的契約。業主公約的法律依據主要是《民法通則》及建設部1989年第5號令《城市異產毗連房屋暫行規定》。
《公約》中除文意另有所指而須作特殊解釋外，下列用語將有以下意義：
一、小區：是指在城市一定區域內建築的、具有相對獨立居住環境的大片居民住宅，配有成套的生活服務設施，如商業網點、學校等。
二、業主：指物業（房屋）所有權證載明或其他法定檔案確定的所有權人。
三、使用人：是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
四、住戶：是指業主和使用人。
五、專有物業（專有部分）：指業主在建築物中依法取得獨立使用權並具有排他性的獨立空間或區域。
六、共有物業（共有部分）：指小區規劃區域內，專有物業以外的屬於兩個以上業主或全體業主共同所有場所、空間、設備、設施。
七、業主公約：指小區物業管理區域內，為維護全體業主的共同合法權益，保障物業安全與合理使用，經業主大會或業主代表大會三分之二以上表決權通過的，全體業主、使用人、業主委員會必須遵守的行為準則。
權利義務
業主是指房地產所有權人。
權利
1．依法享有所擁有物業的各項權利；
2．依法合理使用房屋建築共用設施、共同部位和本物業內公用設施和公共場所（地）的權利；
3．有權按有關規定進行室內裝飾裝修；
4．有權自己或聘請他人對物業自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕，但法規政策規定必須由專業部門或機構施工的除外；
6．有權參加業主大會，並擁有對本物業。重大管理決策的表決權；
7．有權就物業管理的有關事項向業主管理委員會、物業管理公司提出質詢，並得到答覆；
8．有權要求業主管理委員會和物業管理公司按照規定的期限定期公布物業管理收支賬目；
10．有權向物業管理主管部門進行投訴或提出意見與建議；
11．有權要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承擔維修養護責任，對方不維修養護或不予配合的，可要求業主管理委員會或物業管理公司強制維修養護，按規定分攤費用。
義務
1．在使用、經營、轉讓所擁有物業時，應遵守物業管理法規政策規定；：
2．執行和服從業主管理委員會或業主大會的決議、決定；
3．自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好；
4．按規定繳交物業管理服務費、房屋本體維修基金等費用；
5．業主如需進行室內裝飾裝修，必須遵守本物業裝飾裝修管理規定，並填寫申請表，報物業管理公司審查批准後，向物業管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規定施工，完工後由物業管理公司進行查驗，如無違規、違章情況或妨礙他人正常使用物業的現象（如滲、漏、堵、冒等），押金予以退還，否則視違章情況予以扣除並限期整改；如屬統一清運垃圾和粉刷樓梯的，還應同時交納垃圾清運費和粉刷費；如有額外使用公用設施（如電梯、供電增容等）的，還應承擔相應的補償費用。
6．業主如請物業管理公司對其自用部位及設施設備、毗連部位及設施設備進行維修、養護，應支付有關費用；
7．明白並承諾與其他非業主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業的法律關係時，應告知並要求對方遵守本物業管理的有關規定和本業主公約，並承擔連帶責任；
8．明白並承諾業主及非業主使用人與物業管理公司在本物業內不存在人身、財產保管或保險關係（另有專門契約規定除外）；
9．在本物業範圍內，不得有下列行為：
（1）擅自改變房屋建築及其設施設備的結構、外貌（含外牆。外門窗、陽台等部位設施的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等；
（2）對房屋的內外承重牆、梁、柱、板、陽台進行違章鑿、拆、搭、建；
（3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平台、道路、停車場、腳踏車房（棚）等公用部位、設施及公共場所（地）；
（4）擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施；
（5）不按規定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物；
（6）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質及飼養家禽、寵物等；。
（7）踐踏、占用綠化地，損壞、塗劃園林建築小品；
（8）影響市客觀瞻或本物業外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等；
（9）隨意停放車輛和鳴喇叭，製造超過規定標準的噪音；
（10）利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為；
（11）法律、法規及政府規定禁止的其他行為。
違約責任
1．違反本公約業主義務條款中1．3．4．5．6．7．9．10項規定的，物業管理公司有權處理，並要求限期整改；逾期不整改的，有權強制整改，包括採取停水、停電、停氣等催改措施；對本物業公共利益造成損失的，物業管理單位有權要求責任人予以賠償並承擔違約金；強制整改措施予以公告，賠償金和違約金納入本物業公共收入。賠償金和違約金的項目及標準，由物業管理公司與業主管理委員會議定，業主管理委員會未成立的，經區物業管理主管部門核准後執行。
2．業主不按規定繳交管理服務費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的，處以每日千分之三的滯納金；無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的，物業管理公司可採取停水、停電、停氣等催繳措施。
示範文本
為加強、（以下行稱“本物業”）的物業管理，維護全體業主的合法權益，保障物業的安全與合理使用，維護公共秩序，創造優良環境，同意簽訂本公約，並共同遵守。
1．本公約由開發建設單位或受其委託的物業管理單位報區物業管理主管部]司審核批准，在辦理住用手續時由業主簽字，並經百分之十五的已住用業主簽字後生效。
2．本公約對本物業所有業主和非業主使用人具有同等效力。業主更換，本公約繼續有效。
3．業主大會可以根據本物業的實際情況對本公約進行修改補充，並提前報區物業管理主管部門核准備案。修改補充條款自業主大會通過之日起生效，無須經業主重新簽訂。
4．業主之間、業主與業主管理委員會之間、業主與物業管理公司之間因本公約發生的糾紛，協商不成的，提請市物業管理主管部門調解，或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。
5．本公約一式三份，業主、業主管理委員會、物業管理公司各執一份。
法律效力
（一） 地域效力。業主公約的地域效力是整個物業管理區域，包括業主物業的專有部分、共有部分、共有設備設施等，具體應以城市房地產登記部門登記的四至界限為準。 由於在一個物業管理區域內的物業共有部位、共有設備設施等在構造和權利歸屬上的整體性，為了保障廣大業主的民主意志能夠得到統一的體現，法律規定一個物業 管理區域內只能成立一個業主大會組織，因此業主公約只對物業管理區域以內的人的行為發生效力，包括居住區、大廈區、工業區等。因此，很難對物業管理區域作 一個統一併且具體的規定，為了便於各地針對具體的情況進行管理，物業管理區域的具體劃分辦法，由省、自治區、直轄市人民政府制定。但是，目前很少有地方出 台詳細專門的物業管理區域劃分辦法，造成事實上的一個物業管理區域多家管理問題，我們應該注意。
（二）對人的效力。由於業主公約必須經過物業管理區域內業主簽字承諾，因此業主公約的效力範圍當然涉及全體業主。在這裡，有如下幾點值得說明：
1、業主公約對業主的效力僅限於業主進行的有關物業管理的行為，對其他行為沒有效力。如業主出租自有物業，應受業主公約的約束，但業主出租自己的其他物品，則不受業主公約的約束。
2、 業主公約對非業主物業使用人也發生法律效力。非業主物業使用人一般指物業的承租人、借用人、代管人、典用人等實際使用物業的人，由於業主公約的一項核心的 內容是規範對物業的使用秩序，而非業主使用人基於其實際的物業的使用，不可避免地會影響到物業的狀態，而且業主委員會或者物業管理企業對物業進行管理勢必 要直接的與非業主物業使用人打交道，因此客觀上需要將其納入到物業管理活動中來。作為物業管理區域內最高自治規範的業主公約當然能約束非業主物業使用人。
3、 業主公約對物業的繼受人(即新業主)自動產生效力。在物業的轉讓和繼承中，物業的所有權要發生變動移轉給受讓人。但業主公約無須新入住的繼受人作出任何形 式上的承諾，就自動地對其產生效力。在這一點上可以理解為繼受人在取得物業時，對已經生效的業主公約存在默示，自願接受業主公約的約束。
4、 業主公約對物業管理事務的具體承擔者物業管理企業具有約束力。物業管理企業獲得物業管理許可權的法律基礎是物業管理服務契約。一般認為物業管理服務契約屬於 委託契約的一種。在物業管理契約關係中，業主處於委託人的地位，而物業管理企業屬於受託人的地位。在邏輯上，物業管理企業是業主管理意志的延伸。在實務 中，作為管理依據的業主公約是物業管理企業的進行管理。
業主公約是業主做出的一個承諾，在享受權利的時候要承擔一定的義務，很顯然這涉及到了業主的利益，因此在簽業主公約的時候要特別注意，哪些是自己可以處理 的，哪些是要受物業的限制，把這些搞清楚了，才可以保護自己的利益。
