基本介紹
- 中文名：東港市住宅專項維修資金管理實施辦法
- 地區：東港市
- 類型：辦法
- 條數：三十六條
第一章 總則
第一條 為規範我市住宅專項維修資金管理工作，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，以及建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部第165號令），制定本實施辦法。
第二條 市住房城鄉建設局會同市財政局負責全市住宅專項維修資金的指導和監督工作。市房地產管理處受住房城鄉建設局委託，具體負責住宅專項維修資金的歸集和使用，履行管理、監督和工作指導職責。
第三條 本市行政區域內商品住宅（含經濟適用房和因拆遷實行產權調換的住宅）、售後公有住房專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
第四條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面（含牆體保溫）、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括：下水管道、落水管、電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第五條 住宅專項維修資金管理實行統一交存、專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第二章 交存
第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：
（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
前款所列物業屬於出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。
第七條 商品住宅的業主、非住宅的業主，按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為本市住宅建築安裝工程每平方米造價的6%。
商品住宅在預（銷）售時，業主與開發建設單位在《商品房買賣契約》中應明確簽訂有關住宅專項維修資金交存的約定。
本市的多層（低於六層，含六層）、高層（七層以上，含七層）住宅建築安裝工程每平方米造價，由市住房城鄉建設局確定和公布，並適時調整。
第八條 出售公有住房的，按下列規定交存住宅專項維修資金，由業主在辦理售房手續時統一交存和提取。
（一）業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為本市房改成本價的2%，不計入售房款中。
（二）售房單位按照多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
第九條 業主交存的住宅專項維修資金屬於業主所有。
從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬於公有住房售房單位所有，但公有住房屬於市財政所有，或已進行產權制度改革的單位，以及出售公有住房後售房單位不再負責房屋共用部位、共用設施設備維修的，住宅專項維修資金屬於市財政所有。
第十條 商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由市房地產管理處負責歸集，及時上繳財政專戶。
開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
第十一條 售後公有住房住宅專項維修資金，由市房改辦負責歸集，及時上繳財政專戶。
開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。
第十二條 新購商品住宅的業主及非住宅的業主，應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。已購商品住宅的業主及非住宅的業主，未繳納住宅專項維修資金的，須在辦理房屋產權登記前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
售後公有住房的業主應當在辦理房屋產權登記前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
第十三條 未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購買人，市房地產管理處不得將房屋產權登記為買受人。
第十四條 市房地產管理處在代收住宅專項維修資金時，須向購房的業主出具由省財政廳統一監製的《遼寧省住宅專項維修資金專用收據》。
第十五條 業主分戶賬面住宅專項維修資金餘額不足首期交存額30%的，應當及時續交。
（一）成立業主大會的，續交方案由業主委員會擬定。續交方案經業主大會討論通過後，報市房地產管理處備案。續交工作由業主委員會具體組織實施，業主委員會須在3日內，將業主續交的款項交存到市房地產管理處住宅專項維修資金專戶，由市房地產管理處出具《遼寧省住宅專項維修資金專用收據》。
（二）未成立業主大會的，在市物業管理辦公室或街道辦事處的指導下召開業主大會，選舉產生業主委員會。業主大會成立後，續交方案按本條第一項執行。
第三章 使用
第三章 使用
第十六條 住宅專項維修資金應當專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，任何單位和個人不得挪作他用。
第十七條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第十八條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
（二）售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
（三）售後公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建築面積比例分攤到各相關物業。其中，售後公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
第十九條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建築面積，分攤維修和更新、改造費用。
第二十條 住宅專項維修資金列支範圍：
（一）用於物業管理區域內共用設施設備的，由本物業管理區域內的全體已經繳納住宅專項維修資金的業主按所擁有的建築面積的比例列支；
（二）用於單幢房屋主體共用部位、共用設施設備的，由該房屋全體已經繳納住宅專項維修資金的業主按所擁有的建築面積的比例列支；
（三）用於房屋同一單元共用部位、共用設施設備的，由該房屋同一單元已經繳納住宅專項維修資金的業主按所擁有的建築面積的比例列支。
第二十一條 需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程式辦理：
（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用方案。使用方案應當包括費用預算、列支範圍（分攤方案）、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等。
沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；售後公有住房並且業主較少的，由公有住房售房單位提出使用建議。
（二）業主大會或業主大會授權的業主委員會討論通過維修方案。未成立業主大會的，列支範圍內專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主對維修建議簽字同意，且簽字業主應占總人數三分之二以上。
（三）物業服務企業或者相關業主持下列有關材料，向市房地產管理處申請列支。其中動用公有住房住宅專項維修資金的，向市財政局申請列支。提供的材料包括：業主大會或相關業主的列支申請；業主大會通過維修方案的決議或三分之二以上業主的書面意見；維修工程預算書；委託維修工程的施工契約，施工契約須標明維修後的最低保修期。
（四）市房地產管理處自受理申請之日起15日內提出審核意見，報市住房城鄉建設局審批；住房城鄉建設局自受理申請之日起10日內，對申請列支的事項和預算進行審批。對符合列支的維修事項，由住房城鄉建設局負責在小區內予以公示，公示期為7日。經公示無異議或者異議不成立的，報市財政局核撥專項維修資金。市財政局自受理申請之日起10日內，對申請列支事項的住宅專項維修資金進行審批，批准後將列支的住宅專項維修資金劃撥至市房地產管理處。市房地產管理處將列支的住宅維修資金的50%劃轉至維修單位，由業主委員會或相關業主監督其使用及維修施工。
物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案。維修項目竣工後，經住房城鄉建設局、市房地產管理處及業主委員會驗收合格後，共同對維修項目進行工程決算，在預留5%質量保證金後核撥餘款。
市房地產管理處應在工程決算後，及時將支取的住宅專項維修資金，按照維修範圍內相關業主各自擁有物業建築面積的比例在分戶賬上進行分攤核減。
第二十二條 對下列情況，可按照特事特辦、簡化手續的原則，可直接使用維修資金，不必經業主表決：
1.屋面防水損壞造成大面積滲漏；
2.電梯出現故障危及人身安全；
3.下水管嚴重堵塞影響業主正常生活；
4.樓體單側外立面有五分之一以上脫落；
5.消防系統出現功能障礙，消防部門要求整改；
6.對城市規劃區內的陳舊小區進行綜合改造整治。
發生前款情況後，經市政府批准，市住房城鄉建設局、市房地產管理處可以組織施工單位代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。無法列支的，可從全市住宅專項維修資金中統籌解決。
對直接使用住宅專項維修資金有關事項，由社區（居委會）負責組織上報所在街道辦事處，由街道辦事處會同住房城鄉建設局上報市政府研究決定。
第二十三條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）建設單位或施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備保修期內維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務契約約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第二十四條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
（一）住宅專項維修資金的存儲利息；
（二）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營而形成的業主收益，但業主大會另有決定的除外；
（三）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。
第四章 監督管理
第二十五條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結餘情況並出具有效證明（由代管部門出具），該房屋分戶賬中結餘的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶，並在房屋轉讓協定書中註明。
受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協定、房屋權屬證書、身份證等到市房地產管理處辦理分戶帳更名手續。業主分戶賬面住宅專項維修資金餘額不足首期交存額30%的，按辦法第十五條規定續交。
第二十六條 房屋滅失的，業主可持相關證明，按照以下規定返還住宅專項維修資金：
（一）房屋分戶賬中結餘的住宅專項維修資金返還業主；
（二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面餘額返還售房單位；售房單位不存在的，上繳市財政局。
第二十七條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。
市房地產管理處每年應至少公布一次住宅專項維修資金交存、使用和結存的總額，依法接受審計部門的審計監督，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用和賬面餘額的查詢。
第五章 法律責任
第二十八條 公有住房售房單位有下列行為之一的，由市財政局會同住房城鄉建設局責令限期改正：
（一）未按本辦法第八條規定交存住宅專項維修資金的；
（二）違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的；
（三）未按本辦法第十九條規定分攤維修、更新和改造費用的。
第二十九條 開發建設單位違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的，由市住房城鄉建設局責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
開發建設單位未按本辦法第十九條規定分攤維修、更新和改造費用的，由市住房城鄉建設局責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。
第三十條 違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由市住房城鄉建設局追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以並處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第三十一條 對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。
第三十二條 市住房城鄉建設局、財政局、房地產管理處及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第三十三條 本辦法實施前，商品住宅、公有住房已經出售但未建立住宅專項維修資金的，按本辦法補建。補建方案按本辦法第十二條、第十三條、第十四條、第十五條規定執行。凡未建立住宅專項維修資金的，業主轉讓房屋所有權時，需按本辦法規定補交住宅專項維修資金，市房地產管理處方能予以辦理房屋所有權轉讓登記。
第三十四條 各鄉鎮、街道辦事處多產權住宅商品房、多產權的非住宅商品房屋，可參照本辦法制定具體操作方法。
第三十五條 本辦法由市住房城鄉建設局、市財政局共同解釋。
第三十六條 本辦法自印發之日起施行，東港市城鄉建設局《東港市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理實施細則》（東城建字〔2000〕第103號）同時廢止。
